Grunderwerbsteuer: Höhe, Fälligkeit & Spartipps
Der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
| Merkmal | Grunderwerbsteuer | Grundsteuer |
|---|---|---|
| Definition | Steuer auf den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks | Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien |
| Fälligkeit | Einmalig beim Kauf / Eigentumsübergang | Jährlich |
| Bemessungsgrundlage | Kaufpreis der Immobilie | Einheitswert des Grundstücks bzw. der Immobilie |
| Steuersatz | Abhängig vom Bundesland, meist 3,5–6,5 % des Kaufpreises | Abhängig von Hebesatz der Gemeinde (ca. 0,26–1,0 % des Einheitswerts) |
| Zweck / Verwendung | Finanzierung des Bundeslandes | Finanzierung der Gemeinde / Kommune |
| Zielgruppe | Käufer der Immobilie | Eigentümer der Immobilie |
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig und warum ist sie so wichtig?
Die Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland einmalig beim Kauf einer Immobilie an und gehört zu den Kaufnebenkosten wie Notar- oder Grundbuchgebühren. Sie wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig: Der Notar übermittelt den Vertrag ans Finanzamt, das daraufhin einen Steuerbescheid verschickt. In der Regel ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe zu zahlen, mit der Möglichkeit einer längeren Frist.
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar benötigt, um den Käufer als rechtmäßigen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Die Begleichung der Grunderwerbsteuer ist entscheidend, damit das Eigentum rechtlich wirksam auf den Käufer übergehen kann.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer zahlt in Deutschland grundsätzlich der Käufer der Immobilie. Das Gesetz schreibt vor, dass Immobilien- und Grundstücksverkäufe in Deutschland zwingend über einen Notar abgewickelt werden müssen. Der Notar hält im Kaufvertrag fest, wer die Grunderwerbsteuer übernimmt. Per Gesetz sind allerdings der bisherige Eigentümer und der Käufer gemeinsam Steuerschuldner (§13 Nr. 2 GrEStG). Zahlt der Käufer die Steuer nicht, kann das Finanzamt also auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen. In der Praxis akzeptieren Käufer die Zahlung aber meist und leisten diese auch zeitnah. Der Grund: Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Voraussetzung, um rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie werden zu können.
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
Sowohl Käufer einer Bestandsimmobilie, Bauherren eines Neubaus als auch Wohnungskäufer müssen Grunderwerbsteuer zahlen. Dabei kann der Begriff „Grund“ in Grunderwerbsteuer irreführend sein: Die Steuer wird in den meisten Fällen nicht nur auf den Grundstückspreis , sondern auf den gesamten Kaufpreis von Grundstück und darauf befindlicher Immobilie berechnet.
Es gibt jedoch Ausnahmen:
- Neubau auf eigenem Grundstück: Erwirbt ein Bauherr zunächst nur das Grundstück und errichtet später eine Immobilie, kann die Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf den Grundstückspreis entfallen. Das Finanzamt verlangt hierfür üblicherweise Bauvertrag, Schlussrechnung und weitere Unterlagen, um die steuerliche Trennung zu prüfen.
- Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen: Beim Kauf eines bestehenden Hauses oder einer Eigentumswohnung wird die Grunderwerbsteuer immer auf den gesamten Kaufpreis erhoben, also auf das Objekt inklusive Grundstücksanteil.
Grunderwerbsteuer berechnen
Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer werden zwei Faktoren herangezogen:
- Der notariell beglaubigte Kaufpreis der Immobilie aus dem Kaufvertrag
- Der Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes
Die Formel lautet:
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes
Bis zum 31. August 2016 betrug der Steuersatz bundesweit einheitlich 3,5 %. Seit einer Gesetzesänderung dürfen die Bundesländer den Satz selbst festlegen. Nur in Bayern gilt weiterhin 3,5 %, in den meisten anderen Bundesländern liegt er zwischen 5,0 % und 6,5 %. Hamburg hat beispielsweise zum 1. Januar 2023 den Satz auf 5,5 % angehoben.
Beispielrechnung:
Kauf einer Immobilie in Berlin:
- Kaufpreis: 500.000 €
- Grunderwerbsteuersatz Berlin (Stand Januar 2025): 6 %
500.000 € × 6 % = 30.000 € Grunderwerbsteuer
Das Finanzamt erhält somit 30.000 € von Ihnen als Grunderwerbsteuer.
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Grunderwerbsteuer in den Bundesländern – Stand 2025
| Bundesland | Steuersatz |
Grunderwerbsteuer bei 100.000 € |
Grunderwerbsteuer bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 5.000 € | 25.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 3.500 € | 17.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 6.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 6.500 € | 32.500 € |
| Bremen | 5,0 % | 5.000 € | 25.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 5.500 € | 27.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 6.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg‑Vorpommern | 6,0 % | 6.000 € | 30.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 5.000 € | 25.000 € |
| Nordrhein‑Westfalen | 6,5 % | 6.500 € | 32.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 5.000 € | 25.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 6.500 € | 32.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 5.500 € | 27.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 5.000 € | 25.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 6.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 5,0 % | 5.000 € | 25.000 € |
.
Wann muss man keine Grunderwerbsteuer zahlen?
Es gibt nur wenige Ausnahmefälle, in denen private Immobilienkäufer keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Das ist der Fall
- bei Grundstückserwerb im Todesfall,
- bei Grundstückserwerb im Rahmen einer Schenkung,
- bei Erwerb eines Grundstücks von unter 2.500 Euro Kaufpreis (§3 Nr.1 GrEStG) oder
- bei Verkauf an Verwandte ersten Grades wie Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder (§3 GrEStG).
Grunderwerbsteuer sparen: 3 Tipps
In den meisten Fällen müssen Käufer Grunderwerbsteuer zahlen, doch es gibt Möglichkeiten, diese zu reduzieren. Da die Steuer anteilig am Kaufpreis berechnet wird, geht es im Wesentlichen darum, den Kaufpreis steuerlich zu optimieren.
1. Extras separat ausweisen
Nur das, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist, sollte in den Kaufpreis einfließen. Extras wie Küche, Sauna, Markisen oder Gartenhäuser können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden.
Beispiel:
- Gesamtkaufpreis: 300.000 € inkl. Küche (12.000 €) und Sauna (3.000 €)
- Kaufpreis nur für Immobilie: 285.000 €
- Grunderwerbsteuer Berlin (6 %): 17.100 € statt 18.000 € → 900 € Ersparnis
Achtung:
- Nicht mehr als ca. 15 % des Kaufpreises als Extras ausweisen, sonst prüft das Finanzamt kritisch.
- Die Extras müssen separat finanziert werden, da die Bank den Beleihungswert auf den reduzierten Kaufpreis ansetzt.
2. Steuer sparen beim Neubau
Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks kann unter strengen Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück erhoben werden.
Voraussetzungen:
- Zwischen Verkäufer und Bauunternehmer darf keine Geschäftsbeziehung bestehen.
- Zwischen Kauf des Grundstücks und Baubeginn sollte ein Abstand von mindestens sechs Monaten liegen („Schamfrist“).
- Das Grundstück darf ohne Bindung an einen bestimmten Bauträger oder Architekten erworben werden.
Hinweis: Das Finanzamt prüft genau, ob ein „verbundenes Geschäft“ vorliegt; bei Verdacht wird die Steuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Immobilie erhoben.
3. Steuer sparen beim Kauf einer Eigentumswohnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann der Anteil an Instandhaltungsrücklagen separat ausgewiesen werden.
Beispiel:
- Rücklagen: 45.000 €
- Steuerersparnis bei 3,5 % Steuersatz: 1.575 €
- Steuerersparnis bei 6,5 % Steuersatz: 2.925 €
Achtung: Auch hier können Beleihungsgrenze und Finanzierungskosten eine Rolle spielen – vorher mit der Bank abklären.
Wie macht man die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend?
Freiberufler und Unternehmer können die gezahlt Grunderwerbsteuer nachträglich in der Steuererklärung geltend machen, vorausgesetzt, die Immobilie wird zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte genutzt.
- Gewerbliche Nutzung: Dient die Immobilie einem Unternehmen als Firmensitz oder wird gewerblich genutzt, kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe abgesetzt werden.
- Vermietung: Bei Vermietung kann die Steuer über die Werbungskosten abgesetzt werden.
Auch bei teilgewerblicher Nutzung ist ein Abzug möglich, allerdings muss die Fläche klar zwischen privat und gewerblich aufgeteilt werden. Diese Aufteilung sollte bereits im Kaufvertrag festgehalten werden, um die steuerliche Zuordnung zu erleichtern.
Nicht absetzbar ist die Grunderwerbsteuer, wenn die Immobilie ausschließlich privat genutzt wird.
FAQ: Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie viel Grunderwerbsteuer Sie als Käufer zahlen müssen, hängt vom Kaufpreis und dem in Ihrem Bundesland geltenden Grunderwerbsteuersatz ab. Je nach Bundesland liegt dieser zwischen 3,5% und 6,5%. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 5% müssen Sie zum Beispiel 25.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Verkäufer zahlen in der Regel keine Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer müssen Sie in der Regel immer dann zahlen, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags übermittelt der Notar das beurkundete Dokument an das zuständige Finanzamt, das Ihnen daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid zuschickt. Einen Monat nachdem Sie den Bescheid erhalten haben, wird die Grunderwerbsteuer schließlich fällig.
Wie hoch die Grunderwerbsteuer bei 300.000 Euro ist, hängt vom geltenden Grunderwerbsteuersatz in Ihrem Bundesland ab. Hier ein paar Beispiele:
| Kaufpreis | Bundesland | Grunderwerbsteuersatz | Grunderwerbsteuer |
| 300.000 € | Berlin | 6% | 18.000 € |
| 300.000 € | Baden-Württemberg | 5% | 15.000 € |
| 300.000 € | Bayern | 3,5% | 10.500 € |
| 300.000 € | Hamburg | 5,5% | 16.500 € |
| 300.000 € | Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 19.500 € |
Unternehmen können die Grundsteuer umgehen, indem sie nicht die Immobilie selbst kaufen, sondern nur einen Anteil der zugehörigen Firma, die eingetragene Eigentümerin der Immobilie ist. Bedingung für solche sogenannten Share Deals ist, dass der erworbene Anteil zunächst maximal 90 Prozent betragen darf. Erst nach zehn Jahren darf die Beteiligung auf 100 Prozent erhöht werden.
Es kommt darauf an. Bei einem privaten Kauf von Immobilien und Eigennutzung können weder der Kaufpreis von Gebäude und Grundstück noch die Grunderwerbsteuer oder die Notarkosten von der Steuer abgesetzt werden. Vermieten Sie die Immobilie jedoch oder nutzen Sie diese gewerblich, sind sowohl die Grundsteuer als auch die Notarkosten von der Steuer absetzbar.
Die Grunderwerbsteuer kann in der Regel nicht über einen Baukredit finanziert werden, da sie nicht durch die Immobilie selbst abgesichert ist und die Bank somit ein höheres Risiko hätte. Nur bei sehr guter Bonität oder speziellen Finanzierungsmodellen (z. B. 110‑Prozent-Finanzierung) lassen Banken manchmal zu, dass Kaufpreis und Nebenkosten zusammen finanziert werden.
Separate Ratenkredite: Käufer können die Steuer über einen regulären, höher verzinsten Kredit begleichen.
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