Grunderwerbsteuer: Höhe, Fälligkeit & Spartipps

• Die Grunderwerbsteuer (GrEST) ist eine Verkehrsteuer und muss beim Kauf eines Grundstücks oder eines Grundstücksanteils gezahlt werden.
• In der Regel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer.
• Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, kann der Verkäufer zur Kasse gebeten werden.
• Die Grunderwerbsteuer steht den Ländern zu, die den Steuersatz festlegen.
• Der Grunderwerbsteuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der notariell beurkundete Kaufpreis des Grundstücks und der Immobilie.
• Eine Möglichkeit, Grunderwerbsteuer zu sparen ist, den Kaufpreis zu senken

Auch wenn die beiden Steuerarten ähnlich klingen und beide für künftige Immobilienbesitzer relevant sind, gibt es einen deutlichen Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: 

• Die Grunderwerbsteuer wird einmalig bei Grunderwerb fällig, wird von jenem Bundesland erhoben, in dem die Immobilie gekauft wird und richtet sich nach dem Kaufpreis im Kaufvertrag.

Die Grundsteuer wird bei Grundbesitz fällig – jährlich. Rechnungssteller der Grundsteuer ist die für die Gemarkung zuständige Gemeinde für den Besitz des Grund und Bodens.

In Deutschland wird jegliche Form von Erwerb besteuert: Bei Konsumgütern wie Lebensmitteln, Elektronik oder Briefmarken berechnet der Staat Mehrwertsteuer, beim Erwerb einer Immobilie fordert er einmalig eine Grunderwerbsteuer. Sie gehört genauso wie Notar- oder Grundbuchgebühren zu den Kaufnebenkosten, die bei jedem Immobilienkauf anfallen. Die Grunderwerbsteuer wird erst nach dem Kauf fällig.

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags schickt der Notar den unterschriebenen Kaufvertrag an das Finanzamt, das daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid an die zu belastende Partei schickt. Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides ist die Grunderwerbsteuer schließlich fällig. Gegebenenfalls darf das Finanzamt eine längere Zahlungsfrist setzen (GrEStG §15).

Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer beglichen hat, stellt das Finanzamt die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt diese an den Notar. Das Dokument bescheinigt, dass der Käufer all seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist und er aus Sicht des Finanzamtes nun Eigentümer der Immobilie werden darf.

Um den Käufer als rechtmäßigen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu können, reicht der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt ein. Nur mit dieser Bescheinigung kann der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Zusammengefasst:
Erst wenn die Grunderwerbsteuer beglichen ist, kann das Eigentum an Grundstück und Immobilie mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten auf den Käufer übergehen. Somit ist die Begleichung der Grunderwerbsteuer ein wichtiger und unabdingbarer Schritt für den Abschluss des Immobilienkaufs und dessen Wirksamkeit.

Das Gesetz schreibt vor, dass Immobilien- und Grundstücksverkäufe in Deutschland zwingend über einen Notar abgewickelt werden müssen. Der Notar hält im Kaufvertrag fest, wer die Grunderwerbsteuer übernimmt – normalerweise ist das der Käufer. Per Gesetz sind allerdings der bisherige Eigentümer und der Käufer gemeinsam Steuerschuldner (§13 Nr. 2 GrEStG). Zahlt der Käufer die Steuer nicht, kann das Finanzamt also auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen. In der Praxis akzeptieren Käufer die Zahlung aber meist und leisten diese auch zeitnah. Der Grund: Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Voraussetzung, um rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie werden zu können.

Sowohl Käufer einer Bestandsimmobilie, Bauherren eines Neubaus, als auch Wohnungskäufer müssen eine Grunderwerbsteuer zahlen. Dabei kann der Begriff „Grund“ in „Grunderwerbsteuer” irreführend sein: Die Steuer wird in den meisten Fällen nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks berechnet, sondern auf den kompletten Kaufpreis für Grundstück und das darauf befindliche Haus. Jedoch gibt es hier Ausnahmen:

• Erwirbt der Bauherr ein einzelnes Grundstück und baut erst später eine Immobilie darauf, kann es gut sein, dass die Grunderwerbsteuer lediglich für den Grundstückspreis zu entrichten ist. In diesem Kontext besteht das Finanzamt in der Regel auf Vorlage von Bauvertrag, Schlussrechnung und weiteren Dokumenten, um einen möglichen Zusammenhang zu überprüfen.

Erwirbt ein Käufer eine Eigentumswohnung oder ein bestehendes Haus, wird die Grunderwerbsteuer dagegen immer auf den gesamten Kaufpreis erhoben (Objekt plus Grundstück/Grundstücksanteil).

Für die Berechnung der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer werden zwei Faktoren herangezogen: 

• Der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag und 
• der Steuersatz für Grunderwerb im jeweiligen Bundesland.

Die Formel für die Grunderwerbsteuer lautet:

• Grunderwerbsteuer = Kaufpreis x aktueller Steuersatz für Grunderwerb des Bundeslandes

Bis zum 31. August 2016 lag die Grunderwerbsteuer bundesweit einheitlich bei 3,5 Prozent. Durch eine Gesetzesänderung dürfen die einzelnen Bundesländer seither selbst entscheiden, welchen Steuersatz sie anlegen. Viele Länder haben diese Möglichkeit genutzt und so liegt der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer nur noch in Bayern bei den bisherigen günstigen 3,5 Prozent. In allen anderen Bundesländern gilt ein Steuersatz von 5,0 Prozent bis 6,5 Prozent. Hamburg hat zum Beispiel zum 01.01.2023 seinen Grunderwerbsteuersatz auf 5,5 Prozent angehoben.

Grunderwerbsteuer berechnen – Rechenbeispiel:

Sie möchten eine Immobilie in Berlin kaufen, der Kaufpreis beträgt laut Kaufpreis 500.000 Euro, der Grunderwerbsteuersatz liegt bei 6,0 Prozent (Berlin Stand Januar 2023):

• 500.000 € x 6 % = 30.000 € Grunderwerbsteuer

Das Finanzamt bekommt somit von Ihnen 30.000 Euro Grunderwerbsteuer.

Während früher in Deutschland überall die gleiche Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent galt, dürfen die Bundesländer seit Ende August 2016 selbst über die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheiden. Das führte dazu, dass die Grunderwerbsteuer inzwischen von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ist. Dabei sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern teilweise sehr hoch. Immobilienkäufer in Nordrhein-Westfalen zahlen zum Beispiel fast doppelt so viel Grunderwerbsteuer wie Immobilienkäufer in Bayern. Die folgende Tabelle zeigt den aktuellen Grunderwerbsteuersatz in allen Bundesländern und die entsprechende Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro und 500.000 Euro. 

Es gibt nur wenige Ausnahmefälle, in denen private Immobilienkäufer keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Das ist der Fall

• bei Grundstückserwerb im Todesfall,
• bei Grundstückserwerb im Rahmen einer Schenkung,
• bei Erwerb eines Grundstücks von unter 2.500 Euro Kaufpreis (§3 Nr.1 GrEStG) oder
• bei Verkauf an Verwandte ersten Grades wie Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder (§3 GrEStG).

Unternehmen, die Immobilien kaufen, können sogenannte Share Deals nutzen, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Das bedeutet, die Unternehmen kaufen die Immobilie nur indirekt durch den Kauf von Anteilen an einer Firma, die diese Immobilie besitzt. Dabei gilt eine Grenze von 90 Prozent, mehr dürfen Unternehmen ohne Zahlung der Grundsteuer anfangs nicht an einer Gesellschaft erwerben. Erst nach zehn Jahren darf die Beteiligung auf 100 Prozent erhöht werden.

In den meisten Fällen kommen Sie bislang nicht umhin, Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Es gibt aber ein paar Möglichkeiten, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Da die Höhe der Grunderwerbsteuer anteilig am Kaufpreis für die Immobilie berechnet wird, geht es im Grunde darum, den Kaufpreis zu reduzieren, wenn Sie Grunderwerbsteuer sparen möchten. Das gelingt folgendermaßen:

1. Tipp: Grundsteuer sparen durch Extras

Berücksichtigen Sie nur, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist und lassen Sie Extras wie Küche, Markisen, Gartenhäuser, Sauna etc. gesondert im notariellen Kaufvertrag berechnen.

Grundsteuer sparen durch Extras – Beispielrechnung:

Es steht eine Immobilie mit Sauna und Küche für insgesamt 300.000 Euro zum Verkauf. Würde dieser Kaufpreis im Kaufvertrag stehen, wären in Berlin bei einem Grunderwerbsteuersatz von 6 Prozent 18.000 Euro Grunderwerbsteuer beim Kauf des Hauses zu zahlen. 

Um Grunderwerbsteuer zu zahlen, kann alternativ ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, in dem die Küche für 12.000 Euro und die Sauna für 3.000 Euro separat aufgelistet werden. Der Preis für die Immobilie reduziert sich damit um 15.000 Euro auf 285.000 Euro und es wäre nur noch eine Grunderwerbsteuer von 17.100 Euro zu zahlen. Sie hätten somit 900 Euro gespart.

2. Tipp: Grundsteuer sparen beim Neubau

Ist ein Neubau geplant und das erworbene Grundstück zum Zeitpunkt des Erwerbs unbebaut, zahlt der Käufer unter strengen Voraussetzungen nur Grunderwerbsteuer auf das Grundstück. Da diese Voraussetzung ein hohes Einsparpotenzial birgt, wird hier seitens des Finanzamtes sehr genau geprüft. Sie bekommen das OK für diese Vorgehensweise nur, sofern zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem Bauunternehmer, der ihren Neubau erstellt, keine Geschäftsbeziehung besteht.

Darüber hinaus ist es von Vorteil, wenn zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Beauftragung einer Baufirma ein gewisser zeitlicher Abstand liegt. Dieser sollte mindestens sechs Monate betragen. Dieser Zeitraum wird auch als Schamfrist bezeichnet.

Erhält das Finanzamt nur den kleinsten Hinweis, dass der Erwerb des Grundstückes an den Erwerb einer Immobilie gekoppelt ist, wird nichts aus dem Steuersparmodell. Die Finanzverwaltung vermutet hier ein „verbundenes Geschäft“ und wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Immobilie erheben. Folgende Beispielfälle zeigen das Konfliktpotenzial mit dem Finanzamt auf:

• Der Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks ist darüber hinaus Bauträger und veräußert das Grundstück nur in Kombination mit einer Immobilie, die zu einem späteren Zeitpunkt darauf gebaut werden soll.
• Der Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks ist darüber hinaus Bauträger, zieht jedoch eine andere Firma heran, die das Grundstück veräußert, und verschafft ihnen auf diese Weise Ihren Steuersparvorteil.
• Der Verkäufer verkauft Ihnen das Grundstück nur unter der Bedingung, einen von ihm bestimmten Architekten oder Bauträger zu beauftragen, wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt (unter Einhaltung der Schamfrist) mit dem Bau einer Immobilie beginnen.
• Beim Erwerb des Grundstücks liegen dem Vertrag Bedingungen zugrunde, durch die dem Käufer in gewisser Hinsicht die Hände gebunden sind. Er kann in diesem Fall nicht mehr eigenständig entscheiden, in welcher Form, zu welchem Zeitpunkt und ob er sein Grundstück überhaupt bebauen möchte.

Es ist also ratsam, beim Erwerb ihres Grundstücks gründlich zu prüfen, dass mit dem Kauf keinerlei Zusammenhang zum späteren Bau der Immobilie ersichtlich ist. In vielen Fällen müssen Sie dem Finanzbeamten Rede und Antwort stehen, sobald der Notar das Finanzamt über den Verkauf des Grundstückes in Kenntnis gesetzt hat. Meist geschieht das durch einen Fragebogen, mit dem die Finanzverwaltung prüft, inwieweit sich zwischen Grundstückskauf und Hausbau ein Zusammenhang herstellen lässt.

3. Tipp: Grundsteuer sparen beim Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung übernimmt der Käufer üblicherweise den Anteil an Instandhaltungsrücklagen, den die Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses einbehält. Dieser Anteil kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen und beziffert werden und senkt damit den Gesamtkaufpreis, auf den die Grunderwerbsteuer erhoben wird.

Grundsteuer sparen bei Eigentumswohnung – Beispielrechnung:

Bei einer Höhe von 45.000 Euro Instandhaltungsrücklage, sparen Käufer einer Eigentumswohnung sogar beim niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent immerhin 1.575 Euro, in den Bundesländern mit dem höchsten Steuersatz von 6,5 Prozent ergibt sich gar eine Steuerersparnis von 2.925 Euro.

Die Bundesländer sollen in Zukunft die gesetzliche Möglichkeit haben, Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer anzubieten. Dadurch soll der Immobilienkauf für Selbstnutzer gefördert werden. Die Steuererleichterung wird also vor allem für Erstkäufer gelten, die ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst bewohnen möchten. Nordrhein-Westfalen und Hamburg haben bereits angekündigt, diese Freibeträge zu nutzen:

• Nordrhein-Westfalen erstattet Erstkäufern einer Immobilie zur Selbstnutzung bereits seit dem 1. Januar 2022 einen Teil der anfallenden Grunderwerbsteuer zurück. Die Steuersenkung gilt allerdings nur für junge Familien, Paare und Einzelpersonen, die in den Jahren 2022 und 2023 kaufen. Danach soll für Hauskäufer der von der Bundesregierung angekündigte Freibetrag gelten.

Hamburg möchte für junge Familien beim Ersterwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie einen ermäßigten Steuersatz von 3,5 Prozent einführen, sobald der Bund den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer ermöglicht.

Sogenannte einmalige Kaufnebenkosten sind bei fast jedem Immobilienkauf zu zahlen. Neben Maklergebühren, Notarkosten und Grundbuchgebühren zählt auch die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten. Insgesamt machen diese Nebenkosten etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus, die der Käufer zusätzlich bezahlen muss. Verfügt der Käufer nicht über ausreichend Eigenkapital, muss er neben dem Kaufpreis für die Immobilie auch die Nebenkosten über einen Kredit finanzieren.

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital werden üblicherweise zweierlei Kredite aufgenommen: Die Finanzierung der Immobilie läuft über einen Baukredit, die Nebenkosten laufen über einen gewöhnlichen Ratenkredit.

Oft stellt sich die Frage, warum Kaufnebenkosten, zu denen auch die Grunderwerbsteuer zählt, nicht auch über die Baufinanzierung abgedeckt werden können. Der Grund ist das erheblich höhere Risiko seitens der Bank. 

Das Finanzierungsrisiko bei einer Baufinanzierung hält sich für die Banken in Grenzen: Die Immobilie dient der Bank als ausreichende Sicherheit, denn im Grundbuch wird die Bank als Gläubiger eingetragen und hat bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Durch diesen Umstand ist es für die Bank möglich, sich einen Teil des verliehenen Kapitals wiederzuholen.

Dagegen lässt sich den Kaufnebenkosten keine solche Sicherheit gegenüberstellen. Aus diesem Grund nehmen Banken die Kaufnebenkosten üblicherweise nicht in die Baufinanzierung mit rein. Die Bonität des Käufers entscheidet darüber, ob er einen höher verzinsten, regulären Ratenkredit für die Begleichung der Kaufnebenkosten erhält. Verfügt der Käufer über ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen, lassen sich Banken teils auch auf eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung ein. Diese 110 Prozent decken dann sowohl die Immobilie als auch die Nebenkosten über eine Baufinanzierung und einen zusätzlichen Ratenkredit ab.

Freiberufler oder Unternehmer können die gezahlte Grunderwerbsteuer nachträglich in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Hierfür ist es unabdingbar, dass mit der gekauften Immobilie steuerpflichtige Einkünfte generiert werden. Wird die Immobilie also gewerblich durch einen Freiberufler genutzt oder dient diese einem Unternehmen als Firmensitz, kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe deklariert werden. Handelt es sich um eine Vermietung, kann die Steuer über die Werbungskosten abgesetzt werden.

Steuerliche Vorteile können auch dann geltend gemacht werden, wenn der Käufer die neu erworbene Immobilie nur teilweise gewerblich nutzt. Bei teilgewerblicher Nutzung darf die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe im Nachhinein von der Steuer abgesetzt werden. Um diese Ausgaben bei der Steuer geltend machen zu können, ist eine klare Differenzierung zwischen gewerblich und privat genutzter Fläche vorzunehmen. Hierzu ist es erforderlich, die Fläche entsprechend dem Verhältnis der Nutzung zwischen privat und gewerblich bereits im Kaufvertrag auszuweisen.

Nicht steuerlich geltend gemacht werden kann die Steuer dann, wenn die Immobilie ausschließlich privat vom Eigentümer selbst genutzt wird