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Alexander G. Seidl

Wie wird die Grundsteuer berechnet und umgelegt?

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer und wird auf Eigentum sowie auf Erbbaurechte auf Grundstücken erhoben.

Substanzsteuer Substanzsteuern sind Steuern, die auf ein bestimmtes, bestehendes Vermögen zu zahlen sind.

Die Grundsteuer wird untergliedert in Grundsteuer A und B:

  • Grundsteuer A wird auf landwirtschaftliche Flächen erhoben.
  • Grundsteuer B wird auf bebaute und bebaubare Flächen erhoben.

Die rechtlichen Grundlagen für die jeweiligen Einheitswerte, Steuermesszahlen und Hebesätze sind im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt.

Für die Kommunen ist die Grundsteuer wichtig, da sie als Teil der Gemeindesteuern direkt in die Kassen der Kommunen fließt, ohne auf den Bund oder die Länder umgelegt zu werden. Weitere Gemeindesteuern sind die Gewerbesteuer sowie die örtlichen Verbraucher- und Aufwandssteuern.

Achtung! Die Grundsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer! Während Grunderwerbsteuer nur einmal nach dem Verkauf oder Kauf eines Grundstücks gemäß des Grunderwerbsteuergesetztes (GrEST) entrichtet werden muss und Ländersache ist, fällt die Grundsteuer regelmäßig an und ist Sache der Kommunen. Im Regelfall wird sie alle Vierteljahre an das zuständige Finanzamt gezahlt.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer beruht auf drei Faktoren: dem Einheitswert, dem Hebesatz und der Grundsteuermesszahl.

Der Einheitswert wird vom Finanzamt festgelegt. Für dessen Berechnung werden Vergleichswerte aus den Jahren 1964 (für Westdeutschland) und 1935 (für Ostdeutschland) herangezogen und mit der Jahresrohmiete multipliziert.

Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde für immer ein Kalenderjahr festgelegt. Die Gemeinden können dadurch ihre Steuereinnahmen selbst beeinflussen, wovon vor allem finanzschwache Gemeinden profitieren.

Die Grundsteuermesszahl ist ein Wert, der auf Bundesebene festgelegt wird und sich somit von Bundesland zu Bundesland unterscheiden kann.

Berechnungsformel Grundsteuer = Einheitswert x Hebesatz x Grundsteuermesszahl

Ausblick: Berechnung Grundsteuer 2025

Bisher beruhte die Jahresgrundsteuer auf der Berechnung der Einheitswerte für Grundstücke und Häuser. Am 10. April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht jedoch, dass diese Vorgehensweise verfassungswidrig ist und verpflichtete den Gesetzgeber, die Grundsteuer zu reformieren. Das Ergebnis: Ab 2025 soll sich die Grundsteuer am Wert des Grundstücks und der Immobilie orientieren. Den Ländern ist jedoch selbst überlassen, ob sie diesen Weg mitgehen.

Berechnungsformel Grundsteuer = Wert des Grundbesitzes x Hebesatz x Grundsteuermesszahl

Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?

Die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten wurde. Fehlt diese, darf der Vermieter die Betriebskosten und damit auch die Grundsteuer nicht auf den Mieter umlegen.

Die rechtliche Grundlage dafür, dass Betriebskosten umlagefähig sind, bildet der Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Hier steht unter Absatz (1):

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. (…)

In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) wiederum ist festgelegt, dass die Grundsteuern zu den Betriebskosten zählen. Paragraf 2 BetrKV:

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; (…)

Tipp Für Vermieter: Nehmen Sie eine entsprechende Klausel mit in den Mietvertrag auf, wenn Sie die Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen möchten. Normalerweise genügt es, wenn Sie allgemein darauf hinweisen, dass die Vorgaben der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gelten, da die Grundsteuer darin aufgezählt ist. Möchten Sie noch weitere Kosten umlegen, die nicht in der BetrKV erwähnt werden, sollten Sie diese gesondert aufführen.
Für Mieter: Lesen Sie den Mietvertrag genau und prüfen Sie, welche Kosten Ihr künftiger Vermieter auf Sie umlegen möchte und ob Sie damit einverstanden sind.

Wie viel Grundsteuer darf auf Mieter umgelegt werden?

Grundsteuer umlegen bei vollständiger Vermietung

Wenn eine Immobilie zu 100 Prozent vermietet ist, darf die Grundsteuer komplett auf die Mieter umgelegt werden. Welcher Mieter wie viel zahlt, wird anhand der anteiligen Wohnfläche berechnet.

Hinweis Wenn der Vermieter mit in der Immobilie wohnt, muss er den entsprechenden Teilbetrag selbst zahlen.

Grundsteuer umlegen bei nur teilweise vermieteten Immobilien oder gemischter Nutzung

Gemischte Nutzung

Wenn eine Immobilie gewerbliche Flächen und Wohnraum umfasst, können die individuellen Beiträge der Mieter zur Grundsteuer nicht einfach anhand der genutzten Quadratmeter berechnet werden.

Grund dafür ist, dass die Höhe der Grundsteuer vom Einheitswert eines Gebäudes abhängt. Da der Einheitswert unter anderem an den zu erzielenden Mietpreisen berechnet wird und Gewerbeflächen normalerweise höhere Mieten erzielen als Wohnflächen, erhöht sich auch die Steuerlast für gemischt genutzte Immobilien. Damit dieser Umstand nicht zulasten der privaten Mieter fällt, muss die Umlage der Grundsteuer für Gewerbe- und Wohnflächen getrennt berechnet werden – jedoch nur dann, wenn die zusätzliche Belastung der privaten Mieter 10 Prozent übersteigt. So urteilte der Bundesgerichtshof.

Hinweis Auch wenn zu einer Wohnimmobilie Garagen oder Stellplätze gehören, die nur ein Teil der Mieter nutzt, muss die Grundsteuer für die jeweiligen Mieter unterschiedlich berechnet werden.

Teilweiser Leerstand

Wenn eine Immobilie teilweise leer steht, darf die Grundsteuer, die für die unvermieteten Flächen anfällt, nicht einfach auf die verbleibenden Mieter verteilt werden.

Tipp Als Vermieter können Sie aber bei der Behörde Ihrer Gemeinde, die für die Grundsteuerberechnung zuständig ist, darauf hinweisen, dass Ihre Immobilie nur zu Teilen vermietet ist. Eventuell wird Ihre Grundsteuerlast dadurch gemindert.

Wann ist eine Minderung oder Befreiung von der Grundsteuer möglich?

1. Leerstand der Immobilie

Eine Minderung oder sogar Befreiung von der Grundsteuer ist dann erzielbar, wenn Wohnungen nicht vermietet werden können. Voraussetzung ist jedoch, dass der Leerstand nicht durch den Eigentümer verursacht wird, beispielsweise durch zu hohe Mietforderungen.

Wenn dagegen durch Brand, Sturm oder Hochwasser Wohnungen temporär unbewohnbar sind und dadurch Mietausfälle entstehen, sind Entlastungen bei der Grundsteuer möglich.

2. Außergewöhnliche Belastungen

Entstehen dem Eigentümer einer Immobilie durch Denkmalschutzauflagen außergewöhnlich hohe Belastungen – also höhere Erhaltungskosten als für eine vergleichbare Immobilie – kann auch in diesem Fall die Grundsteuer gemindert werden oder sogar ganz entfallen. Wenden Sie sich diesbezüglich an die zuständigen Stellen und fragen nach.

Können Vermieter Nachforderungen auf Mieter umlegen?

Vermieter sind bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die die Grundsteuer inkludiert, an feste Fristen gebunden. Kommunen oder Finanzämter hingegen können die Steuerabgaben auch für Zeiten erheben, die darüber hinausgehen.

Es kann also sein, dass der Vermieter eine höhere Grundsteuer zahlen muss, als er zuvor in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt hat. Damit der Vermieter diese Mehrbelastung nicht oder zumindest nicht alleine tragen muss, kann er die erhöhte Grundsteuer auf den Mieter umlegen – auch nach der gesetzlichen Abgabefrist der Nebenkostenabrechnung.

Achtung! Die Nachforderung der Grundsteuer muss innerhalb von drei Monaten erfolgen, nachdem die neue Grundsteuer festgesetzt wurde.

Die Nachforderung darf nicht an neue Mieter gestellt werden, sondern nur an jene, die zu dem Zeitpunkt, für den die Grundsteuer nachträglich anfällt, bereits in der Immobilie gewohnt haben.
Andere Posten auf der Betriebskostenabrechnung können im Nachhinein nicht mehr korrigiert werden, sollten den Mietern dadurch Nachteile entstehen.

Das Wichtigste zu „Grundsteuer umlegen“ auf einen Blick

  • Grundsteuern dürfen auf Mieter umgelegt werden (§ 2 BetrKV).
  • Damit die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden darf, muss der Mietvertrag eine entsprechende Klausel beinhalten.
  • Bei Mietimmobilien mit Gewerbe- und Wohnflächen kann es sein, dass die Grundsteuer zu unterschiedlichen Anteilen umgelegt werden muss.
  • Eine Minderung oder Befreiung von der Grundsteuer unter gewissen Umständen bei Leerstand und außerordentlichen Belastungen möglich.
  • Auch wenn die Nebenkostenabrechnung bereits erstellt wurde, können Vermieter von ihren Mietern Nachzahlungen aufgrund einer Erhöhung der Grundsteuer einfordern

Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite

In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.

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