Grundsteuer umlegen: Was Vermieter und Mieter wissen müssen
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer und wird auf Eigentum sowie auf Erbbaurechte auf Grundstücken erhoben.
| Substanzsteuer: | Substanzsteuern sind Steuern, die auf ein bestimmtes, bestehendes Vermögen zu zahlen sind. |
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Die Grundsteuer wird untergliedert in Grundsteuer A und B:
- Grundsteuer A wird auf landwirtschaftliche Flächen erhoben.
- Grundsteuer B wird auf bebaute und bebaubare Flächen erhoben.
| Gut zu wissen: | Ab 2025 kommt die Grundsteuer C hinzu. Sie wird den Kommunen ermöglichen, einen eignen Hebesatz für baureife Grundstücke einzuführen. Auf diese Weise sollen Spekulationen versteuert werden und finanzielle Anreize entstehen, auf baureifen Grundstücken Wohnraum zu schaffen, statt Grundstücke zu kaufen, eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringen wieder zu verkaufen. |
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Die rechtlichen Grundlagen für die jeweiligen Einheitswerte, Steuermesszahlen und Hebesätze sind im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt.
Für die Kommunen ist die Grundsteuer wichtig, da sie als Teil der Gemeindesteuern direkt in die Kassen der Kommunen fließt, ohne auf den Bund oder die Länder umgelegt zu werden. Weitere Gemeindesteuern sind die Gewerbesteuer sowie die örtlichen Verbraucher- und Aufwandssteuern.
| Achtung! | Die Grundsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer! Während Grunderwerbsteuer nur einmal nach dem Verkauf oder Kauf eines Grundstücks gemäß des Grunderwerbsteuergesetztes (GrEST) entrichtet werden muss und Ländersache ist, fällt die Grundsteuer regelmäßig an und ist Sache der Kommunen. Im Regelfall wird sie alle Vierteljahre an das zuständige Finanzamt gezahlt. |
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Grundsteuer umlegen: Das Wichtigste auf einen Blick
- Grundsteuern dürfen auf Mieter umgelegt werden (§ 2 BetrKV).
- Damit die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden darf, muss der Mietvertrag eine entsprechende Klausel beinhalten.
- Bei Mietimmobilien mit Gewerbe- und Wohnflächen kann es sein, dass die Grundsteuer zu unterschiedlichen Anteilen umgelegt werden muss.
- Eine Minderung oder Befreiung von der Grundsteuer ist unter gewissen Umständen bei Leerstand und außerordentlichen Belastungen möglich.
- Auch wenn die Nebenkostenabrechnung bereits erstellt wurde, können Vermieter von ihren Mietern Nachzahlungen aufgrund einer Erhöhung der Grundsteuer einfordern.
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Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten wurde. Fehlt diese, darf der Vermieter die Betriebskosten und damit auch die Grundsteuer nicht auf den Mieter umlegen.
Die rechtliche Grundlage dafür, dass Betriebskosten umlagefähig sind, bildet der Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 556 BGB). Hier steht unter Absatz (1):
Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. (…)
In der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) wiederum ist festgelegt, dass die Grundsteuern zu den Betriebskosten zählen:
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; (…)
| Tipp: |
Für Vermieter: Nehmen Sie eine entsprechende Klausel mit in den Mietvertrag auf, wenn Sie die Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen möchten. Normalerweise genügt es, wenn Sie allgemein darauf hinweisen, dass die Vorgaben der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gelten, da die Grundsteuer darin aufgezählt ist. Möchten Sie noch weitere Kosten umlegen, die nicht in der BetrKV erwähnt werden, sollten Sie diese gesondert aufführen. Für Mieter: Lesen Sie den Mietvertrag genau und prüfen Sie, welche Kosten Ihr künftiger Vermieter auf Sie umlegen möchte und ob Sie damit einverstanden sind. |
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Wie viel Grundsteuer darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
➢ Grundsteuer umlegen bei vollständiger Vermietung
Wenn eine Immobilie zu 100 Prozent vermietet ist, darf die Grundsteuer komplett auf die Mieter umgelegt werden. Welcher Mieter wie viel zahlt, wird anhand der anteiligen Wohnfläche berechnet, sofern kein anderer Verteilerschlüssel (Anzahl der Personen im Haushalt oder Wohneinheiten)vertraglich festgelegt wurde.
Ein Rechenbeispiel:
Ein Vermieter vermietet ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen unterschiedlicher Wohnflächengröße:
- Wohnung = 100 Quadratmeter
- Wohnung = 80 Quadratmeter
- Wohnung = 70 Quadratmeter
Für das ganze Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche fallen 500 Euro Grundsteuer im Jahr an. Die Umlage auf die einzelnen Wohnungen anhand der anteiligen Wohnfläche wird wie folgt berechnet:
- Wohnung: 500 € / (250 m² / 100 m²) = 200 € Grundsteuer
- Wohnung: 500 € / (250 m² / 80 m²) = 160 € Grundsteuer
- Wohnung: 500 € / (250 m² / 70 m²) = 140 € Grundsteuer
| Hinweis: | Wenn der Vermieter mit in der Immobilie wohnt, muss er den entsprechenden Teilbetrag selbst zahlen. |
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➢ Grundsteuer umlegen bei gemischter Nutzung
Wenn eine Immobilie gewerbliche Flächen und Wohnraum umfasst, können die individuellen Beiträge der Mieter zur Grundsteuer nicht einfach anhand der genutzten Quadratmeter berechnet werden.
Grund dafür ist, dass die Höhe der Grundsteuer vom Einheitswert eines Gebäudes abhängt. Da der Einheitswert unter anderem an den zu erzielenden Mietpreisen berechnet wird und Gewerbeflächen normalerweise höhere Mieten erzielen als Wohnflächen, erhöht sich auch die Steuerlast für gemischt genutzte Immobilien. Damit dieser Umstand nicht zulasten der privaten Mieter fällt, muss die Umlage der Grundsteuer für Gewerbe- und Wohnflächen getrennt berechnet werden – jedoch nur dann, wenn die zusätzliche Belastung der privaten Mieter 10 Prozent übersteigt. So urteilte der Bundesgerichtshof.
| Hinweis: | Auch wenn zu einer Wohnimmobilie Garagen oder Stellplätze gehören, die nur ein Teil der Mieter nutzt, kann sich die Umlegung der Grundsteuer nicht nur an der Wohnfläche orientieren. |
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➢ Grundsteuer umlegen bei teilweisem Leerstand
Wenn eine Immobilie teilweise leer steht, darf die Grundsteuer, die für die unvermieteten Flächen anfällt, nicht einfach auf die verbleibenden Mieter verteilt werden.
| Tipp: | Als Vermieter können Sie aber bei der Behörde Ihrer Gemeinde, die für die Grundsteuerberechnung zuständig ist, darauf hinweisen, dass Ihre Immobilie nur zu Teilen vermietet ist. Eventuell wird Ihre Grundsteuerlast dadurch gemindert. |
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Wann ist eine Minderung oder Befreiung von der Grundsteuer möglich?
Eine Minderung oder gar Befreiung von der Grundsteuer ist möglich bei:
- Leerstand der Immobilie: Eine Minderung oder sogar Befreiung von der Grundsteuer ist dann erzielbar, wenn Wohnungen nicht vermietet werden können. Voraussetzung ist jedoch, dass der Leerstand nicht durch den Eigentümer verursacht wird, beispielsweise durch zu hohe Mietforderungen. Wenn dagegen durch Brand, Sturm oder Hochwasser Wohnungen temporär unbewohnbar sind und dadurch Mietausfälle entstehen, sind Entlastungen bei der Grundsteuer möglich.
- Außergewöhnliche Belastungen: Entstehen dem Eigentümer einer Immobilie durch Denkmalschutzauflagen außergewöhnlich hohe Belastungen – also höhere Erhaltungskosten als für eine vergleichbare Immobilie – kann auch in diesem Fall die Grundsteuer gemindert werden oder sogar ganz entfallen. Wenden Sie sich diesbezüglich an die zuständigen Stellen und fragen nach.
Können Vermieter Nachforderungen auf Mieter umlegen?
Vermieter sind bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die die Grundsteuer inkludiert, an feste Fristen gebunden. Kommunen oder Finanzämter hingegen können die Steuerabgaben auch für Zeiten erheben, die darüber hinausgehen.
Es kann also sein, dass der Vermieter eine höhere Grundsteuer zahlen muss, als er zuvor in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt hat. Damit der Vermieter diese Mehrbelastung nicht oder zumindest nicht alleine tragen muss, kann er die erhöhte Grundsteuer auf den Mieter umlegen – auch nach der gesetzlichen Abgabefrist der Nebenkostenabrechnung.
| Achtung! |
Die Nachforderung der Grundsteuer muss innerhalb von drei Monaten erfolgen, nachdem die neue Grundsteuer festgesetzt wurde. Die Nachforderung darf nicht an neue Mieter gestellt werden, sondern nur an jene, die zu dem Zeitpunkt, für den die Grundsteuer nachträglich anfällt, in der Immobilie gewohnt haben. Andere Posten auf der Betriebskostenabrechnung können im Nachhinein nicht mehr korrigiert werden, sollten den Mietern dadurch Nachteile entstehen. |
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FAQ – Die häufigsten Fragen zu Grundsteuer umlegen
Ja, der Vermieter darf die Grundsteuer in voller Höhe auf den beziehungsweise die Mieter umlegen. Voraussetzung: Im Mietvertrag ist die Zahlung von Nebenkosten, zu denen gemäß Betriebskostenverordnung (BetrkV § 2 Nr. 1) auch die Grundsteuer zählt, festgehalten. Wohnt der Vermieter selbst mit in der Immobilie, muss er auf Basis seiner anteiligen Wohnfläche oder eines anderen festgelegten Verteilerschlüssels den entsprechenden Teilbetrag selbst zahlen.
Bei nur einem Mieter ist die Umlage der Grundsteuer am einfachsten. Sie darf in diesem Fall zu 100 Prozent auf den einen Mieter beziehungsweise die eine Mieterin umgelegt werden – sofern im Mietvertrag festgehalten. Gibt es mehrere Mieter, wird bei einem reinen Wohngebäude die Grundsteuer anhand des im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssels für Nebenkosten auf alle Mieter umgelegt. Als Verteilerschlüssel kommen Wohnfläche, Anzahl der Personen im Haushalt oder Wohneinheiten infrage. Ist kein Verteilerschlüssel vertraglich festgehalten, erfolgt die Abrechnung der Grundsteuer auf Grundlage der Wohnfläche.
Andere Regelungen für die Umlage der Grundsteuer auf Mieter gelten, wenn
- zur Immobilie Garagen und Stellplätze gehören, die nur ein Teil der Mieter nutzt,
- die Immobilie gemischt genutzt wird, also gewerbliche Flächen und Wohnraum bestehen und die zusätzliche Belastung der privaten Mieter zehn Prozent übersteigt,
- die Immobilie teilweise leer steht.
Nein, der Mieter kann die Kosten für die Grundsteuer nicht von der Steuer absetzen, auch wenn der Vermieter die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung rechtmäßigerweise auf ihn umlegt.
Wie hoch die Grundsteuer für Mieter ist, hängt unter anderem davon ab,
- wie viele Mieter es in der Immobilie gibt,
- ob es sich bei der Immobilie um eine reine Wohnimmobilie handelt,
- welcher Verteilerschlüssel für die Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten ist,
- ob es Stellplätze und/oder Garagen gibt, die nur ein Teil der Mieter nutzen,
- ob die Immobilie gemischt genutzt wird,
- ob die Immobilie teilweise leer steht.
Handelt es sich zum Beispiel um einen einzelnen Mieter, so muss er die gesamte Grundsteuer, also 100 % zahlen, sofern die Umlage von Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart ist.
In der Betriebskostenverordnung (BetrKV § 2 Nr. 1) ist festgelegt, dass die Grundsteuer zu den Betriebskosten (Nebenkosten) zählt. Der Mieter muss deshalb die Grundsteuer zahlen, wenn im Mietvertrag die Umlage der Nebenkosten auf ihn festgelegt ist.
Die Grundsteuer für eine Wohnung wird genauso wie für ein Haus berechnet, indem man die Grundsteuermesszahl mit dem Einheitswert und dem örtlichen Hebesatz multipliziert. Die Formel lautet: Grundsteuer = Grundsteuermesszahl x Einheitswert x örtlicher Hebesatz.
Ein Rechenbeispiel:
- Fiktive Werte: Einheitswert: 8.000 Euro, Grundsteuermesszahl: 3,5 Promille, Hebesatz: 520%
- Formel: Grundsteuermesszahl x Einheitswert x örtlicher Hebesatz = Grundsteuer
- Rechnung: 8.000 Euro x 3,5 Promille x 520 Prozent = 145,60 Euro
Für die Wohnung muss 175 Euro Grundsteuer im Jahr beziehungsweise 12,13 Euro Grundsteuer im Monat gezahlt werden.
Nähre Informationen zu Grundsteuermesszahl, Einheitswert und örtlichen Hebesatz finden Sie unter Grundsteuer berechnen.
| Achtung! | Ab 2025 soll sich die Grundsteuer am Wert des Grundstücks und der Immobilie orientieren: Grundsteuer = Wert des Grundbesitzes x Hebesatz x Grundsteuermesszahl. Den Ländern ist jedoch selbst überlassen, ob sie diesen Weg mitgehen. |
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