Grundsteuer berechnen und Fälligkeit
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer, die auf inländische Grundstücke und Immobilien erhoben wird. Besteuert wird dabei nicht die Person des Eigentümers, sondern ausschließlich das Objekt selbst.
Als Objektsteuer (auch Real- oder Sachsteuer genannt) ist sie direkt an das Grundstück oder die Immobilie gebunden – unabhängig von Einkommen oder persönlichen Verhältnissen des Eigentümers.
Besteuert werden unter anderem:
- bebaute und unbebaute Grundstücke
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Erbbaurechte
- land- und forstwirtschaftliche Betriebe
Die Grundsteuer wird in der Regel jährlich von den Gemeinden erhoben und stellt eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen dar. Für Eigentümer zählt die Grundsteuer zu den laufenden Nebenkosten einer Immobilie.
Welche Grundsteuerarten gibt es?
Unterschieden wird in drei Grundsteuerarten:
- Grundsteuer A (agrarisch) – bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche Vermögen
- Grundsteuer B (baulich) – gilt für bebaute Grundstücke, für bebaubare Grundstücke und für Gebäude
- Grundsteuer C (unbebaute, baureife Grundstücke) – sie gilt seit 2025
Warum gibt es die Grundsteuer?
Die Kommunen erheben die Grundsteuer, weil ihnen durch Grundstücke und Gebäude Kosten entstehen – zum Beispiel durch die umliegende Infrastruktur, die finanziert werden muss. Diese Kosten sollen mit der Grundsteuer aufgefangen und von Immobilienbesitzern mitgetragen werden. Die Grundsteuer macht etwa zehn Prozent der kommunalen Einnahmen aus und ist somit eine wichtige Steuer für eine Stadt oder eine Gemeinde.
Weitere Steuereinnahmequellen von Kommunen sind neben der Grundsteuer
- die Umsatzsteuer (Gemeindeanteil),
- die Einkommensteuer (Gemeindeanteil) und
- die Gewerbesteuer (netto).
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Wie ist die Grundsteuer in Deutschland geregelt?
Die Grundsteuer wird in Deutschland auf Grundlage des Grundsteuergesetzes (GrStG) erhoben und ist eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden. Sie fällt auf Grundstücke sowie bebaute und unbebaute Immobilien an.
Nach der Grundsteuerreform wurde das System grundlegend überarbeitet. Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, das die bisherigen Einheitswerte als verfassungswidrig eingestuft hat. Daraufhin wurde eine Neuberechnung beschlossen.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer bundesweit verbindlich. Das bedeutet:
- Die alte Berechnung auf Basis der Einheitswerte ist vollständig ersetzt
- Grundlage sind nun aktualisierte Immobilienwerte (Grundsteuerwert)
- Zusätzlich werden weiterhin die Steuermesszahl und der kommunale Hebesatz angewendet
Die Gemeinden haben weiterhin Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer, da sie den Hebesatz individuell festlegen. Einige Bundesländer nutzen zudem eigene Berechnungsmodelle (sogenannte Öffnungsklausel), wodurch es regionale Unterschiede bei der Bewertung geben kann.
Ziel der Reform ist eine modernisierte, realitätsnähere und gerechtere Besteuerung von Immobilien, die sich stärker am aktuellen Wert der Grundstücke orientiert.
Wie wird die Grundsteuer B berechnet? – mit Formel
Die Grundsteuer B gilt für bebaute Grundstücke sowie für Wohnungen, Häuser und bis zur Reform auch für bebaubare Grundstücke. Sie wird anhand von drei Faktoren berechnet:
- Grundsteuerwert (früher: Einheitswert) – wird vom Finanzamt festgelegt
- Steuermesszahl – gesetzlich auf Bundesebene geregelt (variiert je nach Bundesland und Objektart)
- Hebesatz – wird von der jeweiligen Gemeinde individuell bestimmt
BerechnungsformelGrundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz So läuft die Berechnung ab:
|
BeispielEine Eigentumswohnung in Köln hat einen Grundsteuerwert von 165.900 €.
Rechnung: |
Die tatsächliche Höhe kann je nach Gemeinde und Reformstand deutlich variieren, da besonders der Hebesatz starken Einfluss hat.
Was ist der Einheitswert und wie wird er berechnet?
Der Einheitswert ist ein steuerlich festgelegter Wert für Grundstücke und Immobilien, der vom Finanzamt zu einem festen Stichtag ermittelt wird. Er dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
Wichtig: Die Einheitswerte basieren noch auf sehr alten Bewertungsgrundlagen (1935 in den neuen Bundesländern, 1964 in den alten Bundesländern) und liegen deshalb oft deutlich unter dem heutigen Marktwert.
Die Berechnung hängt davon ab, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück handelt:
Unbebautes Grundstück
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Bebautes GrundstückHier kommen zwei Verfahren zum Einsatz:
|
Was ist die Grundsteuermesszahl und was heißt Promille?
Die Grundsteuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, der bestimmt, welcher Anteil des Einheits- bzw. Grundsteuerwertes bei der Berechnung der Grundsteuer angesetzt wird. Welche Grundsteuermesszahl gilt, wird in den Paragrafen 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) geregelt:
Sie ist Teil der Grundsteuerformel:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz
Die Messzahl wird in Promille (‰) angegeben (1 ‰ = 0,1 %).
Die Höhe der Grundsteuermesszahl ist im Grundsteuergesetz geregelt:
- Land- und Forstwirtschaft: 0,55 ‰
- Unbebaute Grundstücke: 0,34 ‰
- Bebaute Grundstücke (z. B. Wohnhäuser, Wohnungen): 0,31 ‰
- In bestimmten Fällen kann ebenfalls 0,34 ‰ gelten (z. B. Gewerbe)
Was ist der Hebesatz bei der Grundsteuer?
Der Hebesatz ist der Faktor, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Er wird individuell von den Gemeinden für jeweils ein Kalenderjahr festgelegt und unterscheidet sich von Kommune zu Kommune teilweise sehr stark – insbesondere zwischen ländlichen Gebieten und Großstädten. Der Hebesatz wird in Prozent ausgedrückt, zum Beispiel 450 Prozent. Der Grundsteuermessbetrag muss dementsprechend mit 4,5 multipliziert werden.
Wer muss Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer muss immer der Grundstückseigentümer oder der Erbbauberechtigte an das jeweilige Lagefinanzamt entrichten – sprich an das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das Grundstück oder das Gebäude befindet.
Allerdings ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet: Vermieter und Verpächter dürfen die Grundsteuervorauszahlung in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter beziehungsweise Pächter abwälzen. Steigt die Grundsteuer, steigen somit auch die Miet- oder Pachtkosten.
Weitere Informationen lesen Sie unter Grundsteuer umlegen.
Ist eine Grundsteuerbefreiung möglich?
Ja, es gibt Ausnahmefälle, in denen keine Grundsteuer gezahlt werden muss.
Vor allem der Grundbesitz
- der öffentlichen Hand,
- der Kirchen und
- gemeinnütziger Körperschaften
ist von der Grundsteuer befreit.
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Wann ist die Grundsteuer zu zahlen?
Meistens wird die Grundsteuer für ein ganzes Kalenderjahr vom zuständigen Finanzamt bestimmt – entweder im Grundsteuermessbescheid, auch Grundsteuerbescheid genannt, oder durch öffentliche Bekanntmachung. Eine öffentliche Bekanntmachung ist laut § 27 Grundsteuergesetz (GrStG) dann möglich, wenn für das Kalenderjahr die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten ist.
Laut § 28 Abs.1 GrStG ist die Grundsteuer in der Regel zu je einem Viertel quartalsweise zum 15. zu zahlen:
- 15. Februar,
- 15. Mai,
- 15. August und
- 15. November
Wenn Sie die Grundsteuer in einem Betrag zahlen möchten, können Sie das beantragen. Die jährliche Zahlung erfolgt dann meistens zum 1. Juli jeden Jahres. Der Antrag muss allerdings spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt worden sein.
Exkurs: Wie unterscheiden sich Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
| Grunderwerbsteuer | Grundsteuer |
|---|---|
| Fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an | Wird jährlich für den Besitz einer Immobilie oder eines Grundstücks erhoben |
| Wird beim Eigentumsübergang fällig | Laufende Steuer für Eigentümer |
| Wird vom jeweiligen Bundesland erhoben | Wird von der Gemeinde bzw. Stadt erhoben |
| Höhe variiert je nach Bundesland | Höhe hängt vom Grundsteuerwert und Hebesatz der Gemeinde ab |
| Gehört zu den Kaufnebenkosten | Gehört zu den laufenden Nebenkosten einer Immobilie |
Ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar?
Die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der Immobilie erzielt werden, kann die Grundsteuer somit gemeinsam mit den anderen abzugsfähigen Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Die Grundsteuer ist also steuerlich absetzbar.
Immobilienverkauf oder Eigentümerwechsel: Wer bezahlt die Grundsteuer?
Bei der Grundsteuer gilt das Stichtagsprinzip. Das bedeutet, es muss immer derjenige zahlen, der am 1. Januar des Kalenderjahres im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Wechselt im Laufe des bereits begonnen Jahres der Eigentümer, muss dieser die Grundsteuer erst ab dem 1. Januar des Folgejahres zahlen.
Verkäufer und Käufer können im Kaufvertrag jedoch eine privatwirtschaftliche Regelung treffen, um die Grundsteuer untereinander aufzuteilen.
In der Regel bleiben sowohl die Höhe der Grundsteuer als auch die Steuernummer beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks gleich. Nur wenn nach einem Immobilienverkauf zum Beispiel Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte neue Steuernummern und die jeweilige Steuerhöhe wird neu berechnet.
FAQ - Grundsteuer berechnen
Die Grundsteuer berechnet sich aus Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde.
Ja, viele Anbieter stellen einen Grundsteuer-Rechner kostenlos online zur Verfügung. Damit lassen sich die jährlichen Kosten schnell und einfach ermitteln.
Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben. 1 Promille entspricht 0,1 Prozent und bestimmt den steuerpflichtigen Anteil des Immobilienwerts.
Ja, für gewerblich genutzte Grundstücke wird die Grundsteuer ebenfalls anhand von Grundsteuerwert, Messzahl und Hebesatz berechnet – oft mit abweichenden Faktoren.
Beispiel:
Ein Gewerbegrundstück hat einen Grundsteuerwert von 200.000 €.
- Steuermesszahl: 0,34 ‰
- Hebesatz der Gemeinde: 450 %
Rechnung:
200.000 × 0,00034 × 4,5 = 306 € Grundsteuer pro Jahr
Ein Grundsteuer-Online-Rechner ist ein digitales Tool, das auf Basis weniger Angaben die jährliche Grundsteuer automatisch berechnet.
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