Grundsteuer berechnen und Fälligkeit

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, mit der inländische Grundstücke und Immobilien direkt besteuert werden.

Bei der Objektsteuer – auch Real- oder Sachsteuer genannt – handelt es sich um eine Steuer, die an einen bestimmten Gegenstand geknüpft ist. Die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners bleiben dabei unberücksichtigt. Im Falle der Grundsteuer bedeutet das, dass die Steuer immer an die Immobilie oder das Grundstück gebunden ist und nicht an den Eigentümer.

Zu den Grundstücken und Immobilien, auf die Grundsteuer erhoben wird, zählen

• bebaute und unbebaute Grundstücke,
• Ein- und Zweifamilienhäuser,
• Eigentumswohnungen,
• Erbbaurechte an Grundstücken und
• Land- und forstwirtschaftliche Betriebe

Die Grundsteuer wird einmal im Jahr von der Gemeinde beziehungsweise den Städten erhoben und fließt diesen in vollem Umfang zu.

Die Grundsteuer zählt zu den Nebenkosten eines Hauses, einer Wohnung oder einer anderen Immobilie.

Die Kommunen erheben die Grundsteuer, weil ihnen durch Grundstücke und Gebäude Kosten entstehen – zum Beispiel durch die umliegende Infrastruktur, die finanziert werden muss. Diese Kosten sollen mit der Grundsteuer aufgefangen und von Immobilienbesitzern mitgetragen werden.

Weitere Steuereinnahmequellen von Kommunen sind neben der Grundsteuer

• die Umsatzsteuer (Gemeindeanteil),
• die Einkommensteuer (Gemeindeanteil) und
• die Gewerbesteuer (netto).

Die Grundsteuer macht etwa zehn Prozent der kommunalen Einnahmen aus und ist somit eine wichtige Steuer für eine Stadt oder eine Gemeinde.

Die rechtliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer bildet in Deutschland das Grundsteuergesetz (GrStG). Es ermächtigt die Gemeinden Grundsteuern auf die in ihrem Gebiet liegenden bebauten, unbebauten und landwirtschaftlich genutzten Grundstücke zu erheben.

Zur Berechnung der Grundsteuer wurden bisher folgende drei Werte herangezogen: der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz. Da jedoch im Jahr 2018 das Bundesverfassungsgericht die Verwendung der veralteten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte, wurde Ende 2019 ein Gesetz zur Reform der Grundsteuer (Grundsteuerreformgesetz) auf Bundesebene verabschiedet. Die Berechnung der Grundsteuer soll demnach zwar weiterhin in drei Schritten erfolgen, jedoch mit anderen Werten. Eine Öffnungsklausel ermöglicht den Ländern, die sich hinsichtlich der Neugestaltung des Gesetzes nicht einigen konnten, ein eigenes Grundsteuergesetz einzuführen, das vom Bundesgesetz abweicht.

Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt bis Ende 2024 gültig. Erst ab 2025 kann die neue Grundsteuer erhoben werden.

Unterschieden wird in drei Grundsteuerarten:

• Grundsteuer A (agrarisch) – bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche Vermögen
• Grundsteuer B (baulich) – gilt für bebaute Grundstücke, für bebaubare Grundstücke und für Gebäude
• Grundsteuer C (unbebaute, baureife Grundstücke) – sie wird erst ab 2025 gelten, dann tritt die Grundsteuerreform in Kraft

Die Grundsteuer B gilt für bebaute Grundstücke, für Gebäude und bis 2025 auch für bebaubare Grundstücke. Die Berechnung der Grundsteuer B beruht auf drei Faktoren: dem Einheitswert, dem Hebesatz und der Grundsteuermesszahl.

• Der Einheitswert wird vom Finanzamt festgelegt. Für dessen Berechnung werden Vergleichswerte aus den Jahren 1964 (für Westdeutschland) und 1935 (für Ostdeutschland) herangezogen und mit der Jahresrohmiete multipliziert.
• Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde für immer ein Kalenderjahr festgelegt. Die Gemeinden können dadurch ihre Steuereinnahmen selbst beeinflussen, wovon vor allem finanzschwache Gemeinden profitieren.
• Die Grundsteuermesszahl ist ein Wert, der auf Bundesebene festgelegt wird und sich somit von Bundesland zu Bundesland unterscheiden kann.

Die Grundsteuer wird in folgenden zwei Schritten berechnet:

1. Einheitswert mit Steuermesszahl multiplizieren, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten (Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Steuermesszahl)
2. Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multiplizieren, um die Grundsteuer zu erhalten (Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz)

Ein Rechenbeispiel:

Für eine Eigentumswohnung mit einem Einheitswert von 165.900 Euro in Köln wird die Grundsteuer wie folgt berechnet:

Grundsteuer = 165.900 Euro (= Einheitswert) x 0,00031 (= Grundsteuermesszahl) x 5,15 (= Hebesatz, Stand 2022)

Daraus ergibt sich für die Eigentumswohnung in Köln eine Grundsteuer von 264,86 € Euro.

Wie wird der Einheitswert für die Grundsteuer berechnet?

Der Einheitswert für die Grundsteuer wird auf Basis der Wertverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (neue Bundesländer) und 1964 (alte Bundesländer) berechnet. Die Preise haben sich seit diesen Jahren stark verändert, weshalb die ermittelten Einheitswerte oft unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze liegen.

Bei der Berechnung des Einheitswertes wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden:

• Unbebautes Grundstück: Der Einheitswert wird ermittelt, indem die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1935 oder 1964 – je nach Standort – multipliziert wird (Einheitswert = Grundstücksgröße x Bodenwert).
• Bebautes Grundstück: Die Berechnung des Einheitswertes für ein bebautes Grundstück ist etwas aufwendiger. Die Finanzämter müssen dazu entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren heranziehen. Das Ertragswertverfahren wird für Ein- oder Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und gemischt genutzte Immobilien genutzt, das Sachwertverfahren für die Fälle, in denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt.

Ermittlung des Einheitswertes mithilfe des Ertragswertverfahrens:

In diesem Fall wird für die Ermittlung des Einheitswertes die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1935 oder 1964 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger, dem sogenannten Wertfaktor multipliziert (Einheitswert = Jahresrohmiete x Wertfaktor). Der Wertfaktor berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie zum Beispiel die Ausstattung und Größe des Objekts. 

Ermittlung des Einheitswertes mithilfe des Sachwertverfahrens:

Für die Ermittlung des Einheitswertes werden bei diesem Verfahren die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage addiert (Einheitswert = Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Außenanlage). Der Gebäudewert berechnet sich aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) oder zum 1. Januar 1964 (alte Bundesländer).

Sonderregelung bei der Ermittlung des Einheitswertes:

Für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die der Wert im Jahr 1935 aufgrund fehlender Unterlagen nicht ermittelt werden kann, gibt es eine Ersatzbemessungsgrundlage. Sie orientiert sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks.

Die Grundsteuermesszahl legt bei der Berechnung der Grundsteuer fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist (Grundsteuer = Grundsteuermesszahl x Einheitswert x Hebesatz). Sie wird in Promille angegeben, ein Promille ist 0,1 Prozent. Welche Grundsteuermesszahl gilt, wird in den Paragrafen 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) geregelt:

In § 14 GrStG wird die Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft bestimmt. Diese beträgt 0,55 Promille.

In § 15 GrStG sind die Steuermesszahl für Grundstücke festgelegt. Demnach beträgt die Steuermesszahl für unbebaute Grundstücke 0,34 Promille und für bebaute Grundstücke 0,31 Promille (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser sowie Wohnungen) oder 0,34 Promille.

In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen fünf und zehn Promille, je nach Alter des Gebäudes, Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde und anderen Faktoren. Im Osten von Deutschland ist die Steuermesszahl grundsätzlich höher als in Westdeutschland.

Der Hebesatz ist der Faktor, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Er wird individuell von den Gemeinden für jeweils ein Kalenderjahr festgelegt und unterscheidet sich von Kommune zu Kommune teilweise sehr stark – insbesondere zwischen ländlichen Gebieten und Großstädten. Der Hebesatz wird in Prozent ausgedrückt, zum Beispiel 450 Prozent. Der Grundsteuermessbetrag muss dementsprechend mit 4,5 multipliziert werden.

Bisher beruhte die Jahresgrundsteuer auf der Berechnung der Einheitswerte für Grundstücke und Häuser. Am 10. April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht jedoch, dass diese Vorgehensweise verfassungswidrig ist und verpflichtete den Gesetzgeber, die Grundsteuer zu reformieren. Das Ergebnis: Ab 2025 soll sich die Grundsteuer am Wert des Grundstücks und der Immobilie orientieren. Den Ländern ist jedoch selbst überlassen, ob sie diesen Weg mitgehen.

Die Grundsteuer muss immer der Grundstückseigentümer oder der Erbbauberechtigte an das jeweilige Lagefinanzamt entrichten – sprich an das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das Grundstück oder das Gebäude befindet.

Allerdings ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet: Vermieter und Verpächter dürfen die Grundsteuervorauszahlung in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter beziehungsweise Pächter abwälzen. Steigt die Grundsteuer, steigen somit auch die Miet- oder Pachtkosten.

Weitere Informationen lesen Sie unter Grundsteuer umlegen.

Ja, es gibt Ausnahmefälle, in denen keine Grundsteuer gezahlt werden muss.

Vor allem der Grundbesitz

• der öffentlichen Hand,
• der Kirchen und
• gemeinnütziger Körperschaften

ist von der Grundsteuer befreit.

Meistens wird die Grundsteuer für ein ganzes Kalenderjahr vom zuständigen Finanzamt bestimmt – entweder im Grundsteuermessbescheid, auch Grundsteuerbescheid genannt, oder durch öffentliche Bekanntmachung. Eine öffentliche Bekanntmachung ist laut § 27 Grundsteuergesetz (GrStG) dann möglich, wenn für das Kalenderjahr die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten ist.

Laut § 28 Abs.1 GrStG ist die Grundsteuer in der Regel zu je einem Viertel quartalsweise zum 15. zu zahlen:

• 15. Februar,
• 15. Mai,
• 15. August und
• 15. November

Wenn Sie die Grundsteuer in einem Betrag zahlen möchten, können Sie das beantragen. Die jährliche Zahlung erfolgt dann meistens zum 1. Juli jeden Jahres. Der Antrag muss allerdings spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt worden sein.

Die Grunderwerbssteuer fällt nur einmal beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an, die Grundsteuer hingegen ist jährlich zu zahlen. Die Grunderwerbssteuer wird außerdem vom Bundesland erhoben, wohingegen die Grundsteuer von der Gemeinde eingefordert wird.

Die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der Immobilie erzielt werden, kann die Grundsteuer somit gemeinsam mit den anderen abzugsfähigen Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Die Grundsteuer ist also steuerlich absetzbar.

Bei der Grundsteuer gilt das Stichtagsprinzip. Das bedeutet, es muss immer derjenige zahlen, der am 1. Januar des Kalenderjahres im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Wechselt im Laufe des bereits begonnen Jahres der Eigentümer, muss dieser die Grundsteuer erst ab dem 1. Januar des Folgejahres zahlen.

Verkäufer und Käufer können im Kaufvertrag jedoch eine privatwirtschaftliche Regelung treffen, um die Grundsteuer untereinander aufzuteilen.

In der Regel bleiben sowohl die Höhe der Grundsteuer als auch die Steuernummer beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks gleich. Nur wenn nach einem Immobilienverkauf zum Beispiel Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte neue Steuernummern und die jeweilige Steuerhöhe wird neu berechnet.