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Florian Fischer

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2025 in Deutschland?

Inhaltsverzeichnis

Welches Ziel hat die Änderung der Grundsteuer?

Ziel der Grundsteuerreform ist es, Grundstücke von gleicher Größe und in gleicher Lage gleich zu besteuern – also fair zu sein. Das ist bisher nicht unbedingt der Fall: Es kann sein, dass Nachbarn mit gleich großen Häusern und Grundstücken unterschiedlich viel Grundsteuer zahlen müssen.

Zugleich ist das Bewertungsverfahren sehr kompliziert, es soll deshalb durch die Grundsteuerreform vereinfacht werden.

Die Bundesregierung formuliert das auf Ihrer Homepage wie folgt:

Oberstes Ziel der Neuregelung ist es, das Grundsteuer- und Bewertungsrecht verfassungskonform und möglichst unbürokratisch umsetzbar auszugestalten. (…)

Was ändert sich bei der Grundsteuer?

1. Neue Berechnungsmethode

Bisher wird die Grundsteuer mit drei Werten ermittelt:

  1. Dem Grundstückswert (Einheitswert), den das Finanzamt ermittelt.
  2. Der Steuermesszahl, die sich aus dem Gesetz ergibt.
  3. Dem Hebesatz, den die einzelnen Gemeinden und Kommunen festlegen.

Das Problem dabei ist, dass die Grundstückswerte Einheitswerte sind, die auf Basis der Wertverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (neue Bundesländer) und 1964 (alte Bundesländer) berechnet werden und somit vollkommen veraltet sind.

Das Bundesverfassungsgericht entschied deshalb bereits im April 2018, dass die Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert gegen das Grundgesetz verstößt.

Die daraus resultierende Grundsteuerreform sieht vor, dass sich die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr nach den Einheitswerten, sondern nach den sogenannten Grundbesitzwerten bemisst.

Der Grundbesitzwert wird im sogenannten Bundesmodell je nach Grundstücksart entweder nach dem sogenannten Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt. Bei Wohngrundstücken kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei dem in die Berechnung der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Nettokaltmiete, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes einfließen. Bei Nichtwohngrundstücken wie beispielsweise Geschäftsgrundstücken soll hingegen das Sachwertverfahren angewendet werden. Es greift für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert zurück.

Formeln zur Berechnung der Grundsteuer:
Alte Grundsteuer:
Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

Oder: Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Weil: Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Steuermesszahl

Neue Grundsteuer (ab 01.01.2025):
Grundsteuer = Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Oder: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Hebesatz

Weil: Grundsteuerwert = Grundbesitzwert x Steuermesszahl

Ab 1. Januar 2025 wird nicht nur der Einheitswert durch den Grundbesitzwert ersetzt, es werden außerdem neue Hebesätze gelten. Sie sind letztendlich ausschlaggebend dafür, ob sich die Grundsteuer für Sie als Grundstückseigentümer erhöht, gleich bleibt ober senkt.

Weitere Infos Wie genau die Grundsteuer aktuell (bis 1. Januar 2025) berechnet wird, wann sie fällig ist und was die Begriffe Einheitswert, Steuermesszahl, Grundsteuermessbetrag und Hebesatz bedeuten, können Sie in diesem Fachartikel nachlesen: Grundsteuer berechnen und Fälligkeit

2. Neue Grundsteuerart: Grundsteuer C

Neben der neuen Berechnungsmethode der Grundsteuer, bringt die Grundsteuerreform auch eine neue Grundsteuerart mit sich. Bislang wird in zwei Arten unterschieden:

  • Grundsteuer A (agrarisch) – sie bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche Vermögen
  • Grundsteuer B (baulich) – sie gilt für bebaute sowie unbebaute Grundstücke und für Gebäude

Ab 2025 gibt es für die Länder die Möglichkeit, eine dritte Grundsteuerart einzuführen:

  • Grundsteuer C – für unbebaute, baureife Grundstücke

Kommunen können damit aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen; mit dem Ziel, mehr Wohnraum zu schaffen.

Grundsteuerreform: Was bedeuten Bundesmodell und Ländermodell?

Nicht alle Länder werden dem im vorangegangenen Abschnitt erläuterten Bundesmodell folgen. Eine Öffnungsklausel lässt davon abweichende Regelungen zu. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen und Nordrhein-Westfalen werden sich bei der Berechnung der Grundsteuer an das Bundesmodell halten.

Vom Bundesmodell ab weichen hingegen Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland und Sachsen. Hamburg, Hessen und Niedersachsen zum Beispiel berücksichtigen bei der Grundstücksbewertung die Lage. In Bayern und Baden-Württemberg zählt vor allem die Grundstücksfläche und Sachsen sowie das Saarland haben das Bundesmodell als Grundlage genommen und nur etwas modifiziert.

Bundesland Modell / Verfahren Faktoren, auf die es bei der Grundsteuer ankommt
Bayern Flächenmodell
  • Grundstücksfläche,
  • Gebäudefläche,
  • Immobiliennutzung
Hamburg Wohnlagenmodell
  • Grundstücksfläche,
  • Gebäudefläche,
  • Immobiliennutzung,
  • Wohnlage
Hessen Flächen-Faktor-Verfahren
  • Grundstücksfläche,
  • Gebäudefläche,
  • Immobiliennutzung,
  • Bodenrichtwert des Grundstücks,
  • durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde
Niedersachsen Flächen-Lage-Modell
  • Grundstücksfläche,
  • Gebäudefläche,
  • Immobiliennutzung,
  • Bodenrichtwert des Grundstücks,
  • durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde
Baden-Württemberg Bodenwertmodell
  • Grundstücksfläche,
  • Bodenrichtwert
Saarland Bundesmodell modifiziert Wie beim Bundesmodell:

Wohngrundstücke:

  • Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Nettokaltmiete,
  • Art der Immobilie,
  • Alter des Gebäudes

Nichtwohngrundstücke:

  • gewöhnliche Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart,
  • Bodenrichtwert
Sachsen Bundesmodell modifiziert s. Saarland

Bayern: Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?

Ab 2025 soll in Bayern der Wert des Grundstücks nicht mehr in die Berechnung der Grundsteuer mit einfließen. Stattdessen wird ein sogenanntes Flächenmodell gelten. Hierbei wird die Grundsteuer nach der Grundstücks- und Gebäudegröße errechnet.

Berechnung der neuen Grundsteuer in Bayern – Flächenmodell:

  1. Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Grundstücks
  2. Gebäudefläche x Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Gebäudes
  3. Äquivalenzbetrag Grundstück x Steuermesszahl + Äquivalenzbetrag Gebäude x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag*
  4. Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

*Der bayerische Grundsteuermessbetrag entspricht dem Grundsteuerwert des Bundesmodells.

Die Äquivalenzzahlen sind Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG) festgelegte Berechnungswerte und betragen für die Grundstücksfläche 0,04 Euro pro Quadratmeter, die für Gebäudeflächen 0,50 Euro pro Quadratmeter. Für Wohnflächen soll es einen Abschlag von 30 Prozent geben, also nur mit einer Äquivalenzzahl von 0,35 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Darüber hinaus ist unter anderem für Denkmäler und Gebäude mit sozialem Wohnungsbau ein zusätzlicher Abschlag vorgesehen.

Hamburg, Hessen und Niedersachsen: Wie ändert sich die Grundsteuer hier?

Sowohl Hamburg, Hessen als auch Niedersachsen übernehmen ab 2025 das bayerische Flächenmodell und ergänzen es um einen Lagefaktor, der Grundstücke in besserer Lage höher besteuert. Im Detail unterscheiden sich die drei Ländermodelle ein wenig.

Berechnung der neuen Grundsteuer in Hamburg – Wohnlagenmodell:

Der Grundstückswert sowie das Alter und der Zustand des Gebäudes fließen nicht mit in die Bewertung ein. Dafür wird mit festen Äquivalenzzahlen gerechnet. Diese betragen für Grundstücke 0,04 Euro pro Quadratmeter und 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude.

Berechnung:

  1. Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Grundstücks
  2. Gebäudefläche x Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Gebäudes
  3. Äquivalenzbetrag Grundstücks x Steuermesszahl + Äquivalenzbetrag Gebäude x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
  4. Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundstück

Sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen beträgt die Grundsteuermesszahl grundsätzlich 100 Prozent. Bei Wohnflächen muss bezüglich der Steuermesszahl in gute und normale Wohnlagen unterschieden werden:

  • Steuermesszahl für gute Wohnlage: 70 Prozent
  • Steuermesszahl für normale Wohnlage: reduziert sich um weitere 25 Prozent der bereits reduzierten 70 Prozent (Lageermäßigung)

Ebenfalls um 25 Prozent reduziert sich die Grundsteuermesszahl bei sozialem Wohnungsbau und denkmalgeschützten Gebäuden. So sieht es das Hamburgische Grundsteuergesetz vor (§ 4 Abs. 3 HmbGrStG).

In einem entsprechenden Verzeichnis kann künftig nachgesehen werden, wann eine Wohnanlage gut und wann sie normal ist.

Berechnung der neuen Grundsteuer in Hessen – Flächen-Faktor-Verfahren:

Das Alter und der Zustand des Gebäudes fließen nicht mit in die Bewertung ein. Dafür sieht das Hessische Grundsteuergesetz (HGrStG) feste Berechnungsgrößen, die im Folgenden als Flächenzahlen bezeichnet sind. Diese betragen für Grundstücke 0,04 Euro pro Quadratmeter und 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude.

Berechnung:

  1. Grundstücksfläche x Flächenzahl = Flächenbetrag des Grundstücks
  2. Gebäudefläche x Flächenzahl = Flächenbetrag des Gebäudes
  3. Flächenbetrag Grundstück x Steuermesszahl + Flächenbetrag Gebäude x Steuermesszahl = Ausgangsbetrag
  4. (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3 = Faktor
  5. Ausgangsbetrag x Faktor = Steuermessbetrag
  6. Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen beträgt die Steuermesszahl grundsätzlich 100 Prozent. Für Wohnflächen liegt diese bei 70 Prozent (§ 6 Abs. 1 und 3 HGrSTG).

Berechnung der neuen Grundsteuer in Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell:

Alter oder Zustand des Gebäudes sind für die Bewertung irrelevant. Stattdessen legt das Niedersächsische Grundsteuergesetz Äquivalenzzahlen als feste Berechnungsgrößen fest (§ 4 Abs. 1 und 2 NGrStG). Die Äquivalenzzahl für ein Grundstück beträgt 0,04 Euro pro Quadratmeter, die für ein Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Berechnung:

  1. (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3 = Lage-Faktor
  2. Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Grundstücks
  3. Gebäudefläche x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Gebäudes
  4. Äquivalenzbetrag Grundstück x Steuermesszahl + Äquivalenzbetrag Gebäude x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
  5. Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Für den Grund und Boden sowie für Gebäudeflächen beträgt die Grundsteuermesszahl grundsätzlich 100 Prozent. Bei Wohnflächen hingegen nur 70 Prozent. Um weitere 25 Prozent reduziert sich die Steuermesszahl bei sozialem Wohnungsbau und denkmalgeschützten Gebäuden.

Baden-Württemberg: Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?

Baden-Württemberg hat sich für die Berechnung der Grundsteuer nach einem modifizierten Bodenwertmodell entschieden. Bei diesem Modell wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert, um die Bewertung des Grundbesitzes zu erhalten.

Der so ermittelte Bodenwert wird anschließend mit der Steuermesszahl multipliziert, die grundsätzlich 1,3 Prozent beträgt. Das Ergebnis, der Grundsteuerwert, wird schließlich mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert.

Berechnung der neuen Grundsteuer in Baden-Württemberg – Bodenwertmodell:

  1. Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert
  2. Bodenwert x Steuermesszahl = Grundsteuerwert
  3. Grundsteuerwert x Hebesatz = Grundsteuer

Auf die Bebauungsart kommt es bei dem Bodenwertmodell grundsätzlich nicht an, außer das Grundstück wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Dann erfolgt ein Abschlag auf die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent. Diese beträgt somit statt 1,3 Prozent nur 0,91 Prozent (§ 40 Abs. 2 und 3 LGStG BW).

Saarland und Sachsen: Wie ändert sich die Grundsteuer hier?

Sowohl das Saarland als auch Sachsen wenden das wertabhängige Bundesmodell an, um die Grundsteuer zu berechnen.

Berechnung der neuen Grundsteuer im Saarland und in Sachsen:

  1. Grundbesitzwert x Steuermesszahl = Grundsteuerwert
  2. Grundsteuerwert x Hebesatz = Grundsteuer

Allerdings verwenden die Länder andere Steuermesszahlen als das Bundesmodell.

Steuermesszahl für Bundesmodell Saarländisches Modell Sächsisches Modell
Unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke 0,34 % 0,64 % 0,36 %
Wohnungseigentum, Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke 0,31 % 0,34 % 0,36 %
Sonstige bebaute Grundstücke 0,34 % 0,64 % 0,72 %

Wie läuft die Grundsteuerreform ab?

Um die neuen Werte festzulegen, die künftig bei der Berechnung der Grundsteuer die Einheitswerte ersetzen sollen, müssen alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Start der Neubewertung war der 1. Januar 2022.

Im ersten Quartal 2022 erhalten dazu alle Grundstückseigentümer ein Schreiben vom Finanzamt, in dem sie dazu aufgefordert werden, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Anhand der darin gemachten Angaben ermittelt das Finanzamt den aktuellen Wert Ihres Grundstücks.

Zu zahlen wird die neue Grundsteuer dann erst ab 1. Januar 2025 sein.

Mehr zum Thema Grundsteuer finden Sie in unserem Artikel Grundsteuer berechnen und Fälligkeit und in unserem Artikel Grundsteuer berechnen und umlegen – Wissen für private Vermieter und Mieter

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