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Florian J. Fischer

Einheitswertbescheid: Was der Einheitswert mit der Grundsteuer zu tun hat

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks dient Finanzämtern als Bemessungsgrundlage, um die Grundsteuer und Gewerbesteuer berechnen zu können.  Das bedeutet, dass der Einheitswert neben der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz die Höhe Ihrer Grundsteuer beeinflusst. Daher sollten Sie als Immobilien- und Grundstücksbesitzer diese Grundlage kennen.

Um die Grundsteuer ermitteln zu können, wird dabei folgende Formel angewendet:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer

Daraus ergibt sich, dass die Grundsteuer umso höher ausfällt, je höher der Einheitswert ist. Nicht zu verwechseln ist der Einheitswert mit dem Verkehrswert oder Marktwert. Diese beiden letzteren Werte spiegeln viel aktuellere Daten und Erhebungen wider, sind also viel dynamischer. Trotzdem sollten Sie den Einheitswert kennen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, denn der Käufer wird die Höhe der Grundsteuer sicher wissen wollen.

In den letzten Jahren gab es allerdings viel Kritik am Einheitswert, da die Finanzämter längst veraltete Daten für die Berechnung der Grundsteuer verwendeten. 2019 beschloss daraufhin der Bundesrat, dass es eine werteabhängige Neuberechnung der Grundsteuer geben müsse. Heute fließen in die Wertbestimmung der Wohnimmobilie Grundstücksfläche, Immobilienart, Alter des Gebäudes auch der Bodenrichtwert und die statistische Nettokaltmiete mit ein.

Mehr zur Berechnung der Grundsteuer finden Sie unter Grundsteuer berechnen und Fälligkeit

Wie wird der Einheitswert eines Grundstücks ermittelt?

Wie schon im vorigen Kapitel gesagt, fließen in die Berechnung des Einheitswertes neben der Lage der Immobilie auch Faktoren wie die Bauweise und Ausstattung der Immobilie mit ein. Da die Finanzämter hierbei allerdings jahrelang mit veralteten Daten arbeiteten, verfügte das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018, dass die bisherige Ermittlung des Einheitswertes verfassungswidrig sei und ordnete an, dass das Bundesfinanzamt eine neue Regelung finden müsse.

Heute müssen die künftigen Einheitswerte, die für die neue Grundsteuer ab 2025 gelten, von den Mitarbeitern des Bundesfinanzministeriums und den Behörden der Bundesländer durch Ertragswertverfahren festgestellt werden.

Für die Ermittlung neuer Einheitswerte sollen dabei künftig nur noch fünf Parameter – und nicht wie bisher 20 – eine Rolle spielen:

  • der jeweilige Bodenrichtwert – hierfür werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse als Grundlage hinzugezogen
  • die statistisch berechnete Höhe der Nettokaltmiete
  • die Grundstücksfläche
  • die Art der Immobilie
  • das Alter der Immobilie

Diese Faktoren können zum Teil über das Bodenrichtwertsystem „Boris“ der Bundesländer bestimmt werden. Die Immobilienwerte müssen alle sieben Jahre neu von den Behörden erhoben werden, damit sie den Marktentwicklungen auch gerecht werden.

Bei unbebauten Grundstücken wird lediglich der Bodenwert für das gesamte Grundstück ermittelt, bei bebauten Grundstücken erfolgt die Berechnung auf zweierlei Arten, entweder durch das Ertragswertverfahren – dieses wird bei Mietwohngrundstücken, Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet – oder durch das Sachwertverfahren. Hierbei werden Immobilien bewertet, für die keine Daten zur Jahresrohmiete vorliegen, beispielsweise Luxus-Einfamilienhäuser. Das Finanzamt rechnet die Werte für Boden, Bebauung und Außenanlagen einfach zusammen. Für die Ermittlung des Gebäudewerts multipliziert der Fiskus dann den umbauten Raum (in Kubikmetern gemessen) mit den der Bauweise entsprechenden durchschnittlichen Herstellungskosten.

Wenn das Finanzamt nicht auf Unterlagen zum Grundstück zurückgreifen kann, berechnet es eine „Ersatzbemessungsgrundlage“, die sich nach der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche richtet. Betriebsgrundstücke bilden einen Sonderfall: Werden sie zu mehr als 50 Prozent betrieblich genutzt, gelten sie in vollem Umfang als Betriebsgrundstück. Werden sie hingegen zu mehr als 50 Prozent privat genutzt, so zählt das Grundstück in vollem Umfang als Grundvermögen.

Gut zu wissen! Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt immer zum 1. Januar des Folgejahres nach einer Wertänderung oder dem Entstehen einer neuen wirtschaftlichen Einheit.

 

Was steht im Einheitswertbescheid?

Das Finanzamt nimmt eine Einheitswertfeststellung vor, wenn sich die Verhältnisse Art und Zurechnung des Bewertungsgegenstandes betreffend geändert haben. Dabei dient die Einheitswertfeststellung der Bemessung der Grundsteuer.

Im Einheitswertbescheid wird die Art der wirtschaftlichen Einheit, die zu einem Gewerbebetrieb gehören, sowie die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten die Höhe ihrer Anteile notiert.

Wurde der Einheitswert amtlich festgestellt, erhält der Eigentümer den Einheitswertbescheid in schriftlicher Form. Im Einheitswertbescheid kann der Eigentümer dann nachlesen, wie Steuern wie die Grundsteuer oder die Grunderwerbsteuer zustande kommen.

Warum gab es Kritik am Einheitswert?

Laut Paragraf 21 Bewertungsgesetz soll der Einheitswert für alle wirtschaftlichen Einheiten alle sechs Jahre angepasst werden. Die erste Hauptfeststellung erfolgte damals zum 1. Januar 1935, die nächste erst zum 1. Januar 1964, letztere auch nur in Westdeutschland. Wegen des hohen Aufwands und auch infolge der Kriegswirren fanden ab diesem Jahr aber keine weiteren Hauptfeststellungen mehr statt. So kam es, dass der Einheitswert über die Jahre veraltete und nicht mehr die aktuellen Marktverhältnisse widerspiegelte.

In den vielen Jahren sind die Preise im Schnitt deutlich gestiegen und viele Regionen haben zudem an Attraktivität gewonnen oder verloren. Ein Einfamilienhaus, das 1964 noch in einer unbeliebten Gegend mit schlechter Verkehrsanbindung stand, kann heute sehr gefragt sein, weil die Gegend aufgewertet und besser ans Verkehrsnetz angeschlossen wurde. Dieses ist aus dem damals ermittelten Einheitswert aber nicht ablesbar. Das soll nun anders geregelt werden, urteilte das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018.

Kritik gab es aber auch für die Tatsache, dass für neu geschaffene Wohneinheiten und solche, die erstmals besteuert werden, eine so genannte Nachfeststellung vorgenommen wird. Das Finanzamt legt also den Einheitswert neu fest. Hierbei kann es allerdings passieren, dass die Grundsteuer für einen Neubau und ein Haus aus dem Bestand mit ähnlicher Wohnfläche und Grundstücksgröße unterschiedlich ausfällt. Die unterschiedlichen Einheitswerte führen also dazu, dass Immobilieneigentümer ungleich behandelt werden.

Ebenfalls schwierig wird es, wenn Eigentümer ihre Immobilien verändern. Das kann sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken. Da sich durch die Veränderungen auch der Einheitswert ändert, wird dieser dann neu festgesetzt.

Mehr zum Thema Grundsteuer und Fälligkeit finden Sie im Artikel Grundsteuer berechnen und Fälligkeit

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