Die Grundlagen der Immobilienbewertung – was Sie wissen sollten

1. Erwerb und Verkauf: Um eine marktkonforme Kaufpreisforderung oder ein angemessenes Kaufpreisangebot veranschlagen zu können, geben Käufer und/oder Verkäufer ein Gutachten in Auftrag, das Aufschluss über den Marktwert des Grundstücks gibt.
    
2. Ehescheidungen: Kommt es zu einer Ehescheidung, wird eine Aufteilung vorhandener gemeinschaftlicher Grundstücke oder aber eines entsprechenden Zugewinnausgleichs notwendig.
    
3. Erbauseinandersetzungen: Um im Erbfall eine Teilung der Erbmasse vornehmen zu können, muss zu diesem Zweck der Wert einer Immobilie ermittelt werden.
    
4. Vormundschaftsangelegenheiten: Ein Betreuer, der in einer Vormundschaftsangelegenheit bestellt ist, muss beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie sein Vorgehen gegenüber dem Vormundschaftsgericht darlegen. Um seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise nachzuweisen, gibt der Betreuer ein Wertgutachten in Auftrag.
    
5. Zwangsversteigerungen: Der ermittelte Grundstückswert dient einem Bieter in einer Zwangsversteigerung als Anhaltspunkt für die Abgabe eines Mindestgebots.
    
6. Steuerliche Zwecke: Eine Aufstellung der Anschaffungskosten in Boden- und Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der Teilwerte wird erforderlich, soll der Gebäudeanteil am Kaufpreis steuerlich geltend gemacht werden. Betriebsvermögen in Privatvermögen zu überführen, erfordert die Ermittlung der Werte bzw. Wertanteile der betrieblichen Immobilien. Die Obergrenze der zu entrichtenden Erbschafts- und Schenkungssteuer orientiert sich am jeweiligen Marktwert der Immobilie.
    
7. Rechte und Belastungen: In seltenen Fällen kann die Absicht zur Begründung von Rechten an Grundstücken der Anlass für die Bewertung eines Grundstücks sein. Beispielsweise sind im Wegerecht Wertminderungen oder -erhöhungen zu ermitteln, die durch die Begünstigung oder Belastung des einzelnen Grundstückes entstehen. Ein weiterer Fall ergibt sich aus dem Wohnungsrecht, dem eine Kapitalwertermittlung zugrunde liegen muss.
    
8. Städtebauliche Sanierung und Entwicklung, Bodenordnung: Werden Grundstücke in eine städtebauliche Maßnahme eingebracht, ist gesetzlich exakt bestimmt, welcher Werterhöhungs-Ausgleich an die Allgemeinheit zu leisten ist. Um die Differenz aus „Wert mit“ und „Wert ohne städtebauliche Maßnahme“, zu ermitteln, muss die Wertsteigerung ermittelt werden. 
    
9. Enteignungen: Werden, beispielsweise im Zuge einer Enteignung, Grundstücke oder Grundstücksteile in Anspruch genommen, so bemisst sich die angemessene Entschädigung, neben anderen Faktoren, nicht zuletzt am Wert des zu enteignenden Grundstücks (Grundstückteils).
    
10. Versicherungen: Um eine Immobilie gegen Elementarrisiken zu versichern, muss eine Versicherungswertermittlung zugrunde liegen.
     
11. Finanzierungen: Zur Finanzierung von Baumaßnahmen (Neubau oder Ausbau) oder aber des Erwerbs eines bebauten oder unbebauten Grundstücks durch einen Realkredit ist das Kreditinstitut zur Ermittlung des Beleihungswerts und Marktwerts verpflichtet.

So unterschiedlich die Gründe für eine Wertermittlung einer Immobilie und der Verwendungszweck eines Wertgutachtens sein können, so zahlreich sind auch die entsprechenden Wertbegriffe.
Die am häufigsten verwendeten Begriffe in einem Wertgutachten:

• gemeiner Wert, Einheitswert, Teilwert, Grundbesitzwert, Bedarfswert als Wertbegriffe aus dem Steuerrecht;
• Markt- bzw. Verkehrswert als Wertbegriff im Städtebau (z. B. für Entschädigungen) und als Grundlage für private Vermögensdispositionen;
• Beleihungswert als Wertbegriff in der Kreditwirtschaft und Versicherungswert als Wertbegriff bei der (Sach-)Versicherung.

Die hier genannten Wertbegriffe und die Verfahren zu ihrer Ermittlung unterliegen weitgehend gesetzlichen Normen. Diesbezüglich vorgeschriebene Verfahren zur Wertermittlung führen grundsätzlich zu vollkommen differenten Ergebnissen. Das setzt voraus, dass sich der Ermittler vor jeder Wertermittlung darüber klar ist, welchem Zweck die Ermittlung dient. Davon hängt denn auch ab, welcher der hier genannten  Werte zu ermitteln ist.

Grundsätzlich finden für jede Immobilienbewertung die drei Verfahren der Marktwertermittlung Anwendung. Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist folgendermaßen vorzugehen:  

„Zur Wertermittlung sind das

• Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16),
• das Ertragswertverfahren (§§ 17–20),
• das Sachwertverfahren (§§ 21–23) 

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.“

Die einzelnen Verfahren sind auch unabhängig voneinander anwendbar und liefern unter Umständen jedes für sich marktkonforme Ergebnisse.

Dennoch finden üblicherweise, wird die Bewertung sachgemäß ausgeführt, für bestimmte Grundstücksarten bestimmte Verfahren vorrangig Anwendung. Der ausschlaggebende Punkt ist, dass unter den für die Kaufpreisbildung auf dem Grundstücksmarkt relevanten Betrachtungsweisen die drei hier genannten Verfahren für bestimmte Objekte vorrangig sind. 

Der Wert von Wohneigentum und Bodenwerten werden üblicherweise mit dem Vergleichswertverfahren, der Wert von Renditeimmobilien (z. B. Mehrfamilienhaus- grundstücke) vorrangig mit dem Ertragswertverfahren und der Wert üblicherweise eigengenutzter Immobilien (z.B. Einfamilienhausgrundstücke) üblicherweise mit dem Sachwertverfahren ermittelt.

Ergänzend zu den hier ausgeführten Marktgepflogenheiten erfolgt die Auswahl des Verfahrens auch abhängig der Daten, die zur Bewertung herangezogen werden können. 

Die aus den unterschiedlichen Anlässen erforderlichen Wertermittlungen werden meist von hauptberuflichen Sachverständigen, hauptsächlich institutionszugehörigen angestellten Sachverständigen (beispielsweise bei Kreditinstituten angestellte Beleihungswertermittler, Sachverständigen (Beamte oder Angestellte) der Finanzverwaltung durchgeführt. In vielen Fällen werden damit aber auch freiberufliche Sachverständige (z.B. geprüfte, zertifizierte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständigen) beauftragt.

Neben den hauptberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung gibt es weitere Berufsgruppen, deren Hauptgeschäft im Immobilienbereich liegt: 

• Umlegungsstellen (oftmals bei den Kataster- und Vermessungsämtern),
• Liegenschaftsverwaltungen bei Privatinstitutionen und Behörden,
• Architekten, Bauingenieure und Vermessungsingenieure,
• Finanzbeamte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer,
• Bankangestellte im Realkreditbereich und Finanzierungsberater,
• Immobilienmakler und Hausverwalter.

In diesen Bereichen sind Wertermittlungskenntnisse erforderlich oder wenigstens hilfreich.

Die Grundlagen der Immobilienwertermittlung werden im Baugesetzbuch (BauGB), der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie durch die Wertermittlungsrichtlinien geschaffen.

Das Städtebaurecht verankert die Grundlagen zur Marktwertermittlung. Eine bundeseinheitliche Regelung hinsichtlich der Grundlagen der Wertermittlung zu finden, lag nahe, da beim Vollzug des im Baugesetzbuch (BauGB) geregelten Städtebaus vielfach marktgerechte Grundstückswerte benötigt werden. Dies greift beispielsweise bei der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Ausgleichsbeträgen. 

Einschlägige Regelungen hierzu wurden vom Gesetzgeber in den §§ 192–199 BauGB vorgenommen. Diese Paragraphen sollen unter anderem gewährleisten, dass Wertermittlungen in Deutschland 

• einheitlich,
• marktkonform und
• rechtssicher

durchgeführt werden. Die Marktwertdefinition, die im § 194 BauGB geregelt ist, bildet als zentrale Vorschrift die Grundlage für die Bemessung sämtlicher Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen wie auch für Ausgleichsbeträge nach dem BauGB.

Mit der geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) hat die Bundesregierung in § 199 Abs. 1 BauGB eine einheitlich verbindliche Grundlage für die Wertermittlung erlassen. Wie Marktwertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind, wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) explizit definiert.

Begriffliche Definitionen, die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die klassischen drei deutschen Wertermittlungsverfahren sowie ihr Anwendungsbereich, werden in der ImmoWertV geregelt. Bei Marktwertermittlungen sollten die Vorschriften der ImmoWertV zwingend beachtet werden; die Rechtsprechung betrachtet sie als „allgemein anerkannte Grundsätze“.

Zur Ermittlung von Grundstücken wurden seitens der Bundesregierung Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte von Grundstücken erlassen. Diese Richtlinien dienen als Maßgabe für: 

• die Ermittlung der Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertrichtlinie), 
• des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie) 
• des Sachwerts (Sachwertrichtlinie), 
• und des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie). 

Für private Sachverständige und Gutachterausschüsse sind diese Richtlinien generell nicht bindend, sofern die landesrechtlichen Vorschriften keine anderweitigen Regelungen vorsehen. 

Anmerkung: Obgleich diese Wertermittlungsrichtlinien über die letzten Jahre peu à peu optimiert wurden, liefern sie unglücklicherweise immer noch bewertungstheoretisch überholte und teils unnötige Angaben. Eine Wertermittlung kann jedoch nicht nach Schemata vorgenommen werden. Daher ist bei der Beachtung der Wertermittlungsrichtlinien generell Vorsicht geboten.

Um eine Einzelbewertung vornehmen zu können, benötigt der Sachverständige unterschiedliche, für die Bewertung wesentliche Daten. Diese Daten können beispielsweise über ein Marktdatenportal für jede beliebige Adresse innerhalb der Bundesrepublik angekauft werden.