Zeitwert berechnen: Wie viel wert ist meine Immobilie?

• Der Zeitwert ist der aktuelle Wert eines Vermögensgegenstands zu einem bestimmten Zeitpunkt.
• Der Zeitwert einer Immobilie wird meist gleichgesetzt mit dem Verkehrswert und dem Marktwert. Die Begriffe werden auch in diesem Beitrag synonym verwendet.
• Im Laufe der Zeit verändert sich der Zeitwert aufgrund von Abnutzung, Inflation und weiteren Einflüssen.
• Der Zeitwert ist sowohl für Immobilienverkäufer als auch Immobilienkäufer interessant. 
• Im Falle einer Scheidung, Erbschaft oder Schenkung ist der Zeitwert ebenfalls relevant.
• Bei der Berechnung des Zeitwerts sind viele Faktoren zu berücksichtigen, vor allem das Alter.
• Um den Zeitwert zu berechnen, kommen abhängig von der Art und Nutzung der Immobilie entweder das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.
• Da die Berechnung des Zeitwerts sehr komplex ist, ist es ratsam einen Experten damit zu beauftragen; zum Beispiel einen Immobilienmakler.
• Eine erste Orientierung liefert der Zeitwert-Rechner – kostenlos und unverbindlich.

Der Zeitwert definiert den Wert einer Sache zu einem bestimmten Zeitpunkt – dem Stichtag der Berechnung. Der Begriff stammt aus dem angelsächsischen Rechnungswesen (Fair Value). Bei der Berechnung spielen viele Faktoren eine Rolle, vor allem das Alter.

Der Zeitwert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist der Wert, den diese Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt hat. Dabei berücksichtigt der Wert verschiedene Faktoren der Immobilie, der Umgebung und der wirtschaftlichen Lage. Der Zeitwert kann sich somit im Laufe der Zeit verändern: Die Immobilie wird älter und vielleicht baulich verändert, Angebot und Nachfrage ändern sich, die Inflation steigt oder sinkt und die Lage durchläuft eine Entwicklung. So kann es zum Beispiel sein, dass ein Ort ursprünglich nur mit dem Auto erreichbar war, inzwischen aber einen Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel hat. Oder es ist eine Lärmquelle weggefallen, da zum Beispiel ein nahe gelegener Flughafen stillgelegt wurde. Beide Änderungen würden sich positiv auf den Zeitwert auswirken.

Während der Zeitwert den Wert einer Immobilie an einem bestimmten Stichtag angibt, stellt der Verkehrswert den zum Zeitpunkt der Ermittlung erzielbaren Preis dar. Der Marktwert laut Baugesetzbuch nur eine andere Bezeichnung für den Verkehrswert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB)

Trotz des feinen Unterschiedes zwischen Zeitwert und Verkehrswert beziehungsweise Marktwert werden im heutigen Sprachgebrauch alle drei Begriffe synonym verwendet. Deshalb ist auch in diesem Artikel mit dem Zeitwert immer der Verkehrswert (Marktwert) gemeint.

Was ist der Restwert bei einer Immobilie?

Die Restwertberechnung wird häufig von Finanzämtern angewendet, wenn eine Bewertung eines Gebäudes erforderlich ist, wie zum Beispiel für Steuerabschreibungen. Dann gilt der Restwert als Bemessungsgrundlage. Ermittelt wird er durch Abzug des Grundstückswerts vom Kaufpreis. Das Finanzamt berücksichtigt also nur den Gebäudewert ohne Außenanlagen und Grundstück. 

Den Zeitwert einer Immobilie braucht man in verschiedenen Situationen:

• Immobilienverkauf: Sie möchten einen realistischen Verkaufspreis festlegen, um Ihre Immobilie zu verkaufen.
• Immobilienkauf: Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen und wissen, ob der Kaufpreis angemessen ist.
• Scheidung: Sie lassen sich scheiden und möchten den Zeitwert für die Aufteilung des Vermögens wissen.
• Erbschaft: Sie haben ein Haus erben und den Zeitwert für die Erbauseinandersetzung benötigen.

Schenkung: Sie möchten die Immobilie durch Schenkung weitergeben.

Den aktuellen Zeitwert eines Hauses oder einer Wohnung brauchen vor allem folgende Personengruppen:

• Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten und vorher den Wert der Immobilie auf dem Markt prüfen wollen, um einen realistischen Preis festlegen zu können.
• Immobilienkäufer, die vor dem Kauf prüfen möchten, ob der Angebotspreis angemessen ist.
• Eigentümer, die ihre Immobilie verschenken möchten und mit dem Zeitwert die Höhe der Steuerlast für den Beschenkten herausfinden möchten.
• Eigentümer, die sich scheiden lassen und deshalb ihr Eigentum aufteilen müssen.

Der Zeitwert beziehungsweise Verkehrswert kann in Deutschland gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch drei verschiedene Wertermittlungsverfahren ermittelt werden:

• durch das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren oder
• das Sachwertverfahren.

Welches Verfahren angewendet wird, hängt vor allem von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Hier ein Überblick, wann welches Wertermittlungsverfahren zum Einsatz kommt:

Berechnung des Zeitwerts mittels Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser verwendet. Zur Wertermittlung werden vergleichbare Immobilien herangezogen. Es sollte mehr als zehn vergleichbare Objekte geben, um einen verlässlichen Wert zu erhalten.

Beispielrechnung: Zeitwert berechnen mittels Vergleichswertverfahren

• Zu bewertende Immobilie: 130 m² große Eigentumswohnung
• Vergleichsobjekte: 100 m² große Wohnungen in ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung, verkauft für 250.000 €
• Quadratmeterpreis = 250.000 € : 100 m² = 2.500 €/m²
• Zeitwert der Eigentumswohnung = 2.500 €/m² x 130 m² = 325.000 €

Bei dem Ergebnis handelt es sich um den Zeitwert bei einem durchschnittlichen Zustand. Ist die Immobilie in überdurchschnittlichem Zustand, zum Beispiel weil sie umfangreich modernisiert wurde, kann ein Zuschlag hinzugerechnet werden – im Falle einer umfangreichen Modernisierung von bis zu 15 Prozent:

• Zeitwert der modernisierten Eigentumswohnung = 325.000 € + 15 % = 373.750 €

Befindet sich die Immobilie in einem unterdurchschnittlichen Zustand, müssen entsprechende Abschläge berechnet werden.

Weitere individuelle Eigenschaften der Immobilie können weitere Zu- und Abschläge bedeuten.

Berechnung des Zeitwerts mittels Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien als Kapitalanlagen wie vermieteten Mehrfamilienhäusern zur Wertermittlung verwendet. Der Zeitwert wird dabei auf Basis des Jaresrohertrags und des Bodenwerts ermittelt. 

Folgende Begriffe sind für das Ertragswertverfahren relevant:

Beispielrechnung: Zeitwert berechnen mittels Ertragswertverfahren

• Grundstücksfläche: 1.700 m²
• Bodenrichtwert: 280 € / m²
• Grundstücksnebenkosten: 7.000 €
• marktübliche Miete pro m²: 15 €
• Wohnfläche: 250 m²
• nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten pro Jahr: 3.000 €
• Liegenschaftszins: 5 %
• Restnutzungsdauer: 65 Jahre
• wertbeeinflussender Faktor: Baumängel in Höhe von 10.000 €
• Vervielfältiger: 8,025

• Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m² + Grundstücksnebenkosten
• Bodenwert = 1.700 m² x 280 € / m² + 7.000 € = 483.000 €
• Rohertrag = Wohnfläche x Miete pro m² x 12
• Rohertrag = 250 m² x 15 €/m² x 12 = 45.000 €
• Reinertrag = Rohertrag - nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten pro Jahr
• Reinertrag = 45.000 € - 3.000 € = 42.000 €
• Grundstücksreinertrag = Bodenwert x Liegenschaftszins
• Grundstücksreinertrag = 483.000 € x 5% = 24.150 €
• Gebäudeertragswert = Reinertrag x Vervielfältiger
• Gebäudeertragswert = 42.000 € x 8,025 = 337.050 €
• Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
• Vorläufiger Ertragswert = 483.000 € + 337.050 € = 820.050 €
• Endgültiger Ertragswert = Vorläufiger Ertragswert +/- wertbeeinflussende Faktoren
• Endgültiger Ertragswert = 820.050 € - 10.000 € = 810.050 €

Der nach dem Ertragswertverfahren berechnete Zeitwert beträgt in diesem Beispiel 810.050 Euro.

Das Sachwertverfahren zur Berechnung des Zeitwerts

Das Sachwertverfahren wird vor allem zur Wertermittlung von Immobilien genutzt, die keine Erträge erwirtschaften oder für die es nicht genügend Vergleichsimmobilien gibt. Das ist vor allem bei gewerblichen Bauten wie Fabrikhallen, aber auch luxuriösen Einfamilienhäusern der Fall. Der Wert wird dann auf Grundlage des Bodenwerts, unter Berücksichtigung des Bodenrichtwerts, und der Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung berechnet.

Beispielrechnung: Zeitwert berechnen mittels Sachwertverfahren

• Grundstücksfläche: 2.000 m²
• Bodenrichtwert: 300 € / m²
• Grundstücksnebenkosten: 7.000 €
• Gebäudevolumen (umbauter Raum): 650 m³
• angemessene Baukosten pro m³: 350 €
• Baunebenkosten: 40.000 €
• Kosten Außenanlagen, Stellplätze, etc. (pauschal): 35.000 €
• Baujahr (Alter) des Gebäudes: 25 Jahre
• Absetzung für Abnutzung (Alterswertminderung): linear 1,25 % jährlich
• Wohnfläche: 250 m²
• Marktanpassungsfaktor: 0,9

• Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m² + Grundstücksnebenkosten
• Bodenwert = 2.000 m² x 300 € / m² + 7.000 € = 607.000 €
• Vorläufiger Bauwert I = Gebäudevolumen x angemessene Baukosten pro m² + Baunebenkosten + Kosten Außenanlagen
• Vorläufiger Bauwert I = 650 m³ x 350 €/m³ + 40.000 € + 35.000 € = 302.500 €
• Alterswertminderung in % = Absetzung für Abnutzung x Alter des Gebäudes
• Alterswertminderung in % = 1,25  x 25 = 31,25 %
• Abzuziehende Alterswertminderung = Alterswertminderung in % x vorläufiger Bauwert I
• Abzuziehende Alterswertminderung = 31,25 % x 302.500 € = 94.531,25 €
• Vorläufiger Bauwert II = vorläufiger Bauwert I - abzuziehende Alterswertminderung
• Vorläufiger Bauwert II = 302.500 € - 94.531,25 € = 207.968,75 €
• Bauwert = Vorläufiger Bauwert II x Marktanpassungsfaktor
• Bauwert = 207.968,75 € x 0,9 = 187.171,88 €
• Sachwert = Bodenwert + Bauwert
• Sachwert = 607.000 € + 187.171,88 € = 794.171,88 €

Der nach dem Sachwertverfahren berechnete Zeitwert beträgt in diesem Beispiel 794.171,88 Euro.

In die Berechnung des Zeitwerts im Sinne des Verkehrswerts einer Immobilie fließen viele Faktoren mit ein. Hier die wichtigsten:

Es gibt viele verschiedene Faktoren, die den Wert eines Hauses mindern können. Hier ein paar Beispiele:

• Ungünstige Lage: Eine schlechte Verkehrsanbindung und Infrastruktur, Lärm, Abgase und weitere ungünstige Lagefaktoren können den Wert einer Immobilie mindern.
• Mängel am Gebäude: Potenzielle Käufer überschlagen die Kosten für notwendige Reparaturen und Sanierungen und ziehen diese vom Kaufpreis ab.
• Schlechte energetische Ausstattung: Keine oder unzureichende Wärmedämmung, undichte Fenster, veraltete Heizungsanlage bedeuten entweder mehr Energiekosten oder Kosten für eine energetische Sanierung, die auf den Käufer zukommen. Beides drückt den Wert der Immobilie.
• Belastungen der Immobilie: Immobilienkredit oder lebenslanges Wohnrecht der derzeitigen Bewohner: Belastungen egal welcher Art wirken sich wertmindernd aus. Käufer sind meistens nur dazu bereit, diese Belastungen zu übernehmen, wenn der Kaufpreis gesenkt wird. 
• Vermietung: Ist das Haus vermietet, kann das den Wert drücken, wenn der zukünftige Eigentümer die Immobilie selbst nutzen möchte. Denn wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist aufwändig und nicht immer möglich. Sind jedoch Kapitalanleger am Kauf interessiert, kann ein langjähriger Mieter den Wert sogar steigern.
• Ausstehende Erschließungsmaßnahmen: Ist ein Grundstück noch nicht erschlossen, bedeutet das für den Käufer, dass er noch Erschließungsmaßnahmen durchführen lassen und bezahlen muss. Das drückt den Wert.

Bei normaler Instandhaltung gilt folgender Richtwert für den Wertverlust: Ein Prozent Abschlag vom Immobilienwert pro Nutzungsjahr. Je älter ein Haus ist, desto höher ist der individuelle Abschlag bei der Wertermittlung der Immobilie.

Genauso wie jede andere Sache, verlieren auch Immobilien mit der Zeit an Wert. Sie unterliegen einer Alterswertminderung aufgrund von Abnutzung durch Bewohnung, Verschleiß von Bauteilen wie Wasserrohren und Elektrik sowie verschiedenen Alterungsprozessen. 

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht vor, dass ein Gebäude im Schnitt 70 bis 80 Jahre genutzt wird. Um die Alterswertminderung einer Immobilie zu berechnen, müssen Sie zunächst das Alter der Immobilie durch die Gesamtnutzungsdauer teilen und anschließend mit 100 multiplizieren: 

• Alterswertminderung in % = Alter der Immobilie : Gesamtnutzungsdauer x 100 %

Rechenbeispiel Alterswertminderung:

• Daten: Gebäude ist 32 Jahre alt, Gesamtnutzungsdauer liegt bei 80 Jahren
• Rechnung: Alterswertminderung = 32/80 x 100 % = 40 %

Für Eigentümer einer Immobilie ist es in erster Linie wichtig, Wertverlust durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen vorzubeugen. Es gibt aber auch Möglichkeiten, den Zeitwert (im Sinne des Verkehrswerts) zu steigern:

• Energetisch sanieren
• Sanitäranlagen modernisieren
• Bodenbeläge erneuern
• Dachboden ausbauen
• Haustechnik austauschen
• Garage errichten

Um den Zeitwert Ihrer Immobilie berechnen zu können, benötigen Sie je nachdem, ob es sich um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Mietimmobilie handelt, verschiedene Dokumente. Der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wann Sie welche Unterlagen brauchen:

Hinweis: In der Tabelle sind die wichtigsten Dokumente aufgelistet. Es kann sein, dass im individuellen Fall weitere Unterlagen benötigt werden.

Den Zeitwert einer Immobilie berechnen in der Regel Makler, Gutachter oder Sachverständige – je nachdem, für was der Zeitwert benötigt wird. Wird ein Verkehrswertgutachten benötigt, das vor Gericht Bestand hat, muss ein anerkannter Gutachter den Zeitwert berechnen und das Gutachten erstellen. Gerichtlich anerkannte Verkehrswertgutachten werden bei rechtlichen Auseinandersetzungen wie bei einer Scheidung oder Erbschaft gebraucht. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder benötigen Sie eine Baufinanzierung, genügt in der Regel ein Kurzgutachten. Um eine erste Orientierung zu bekommen, wie viel Ihre Immobilie ungefähr wert ist, können Sie den kostenlosen Online-Immobilienwert-Rechner nutzen.

Im Erbfall ermittelt das Finanzamt den Wert der Immobilie. Der Wert dient der Steuerbehörde als Grundlage, um die Erbschaftsteuer zu berechnen. Da das Finanzamt hierbei auf standardisierte Verfahren zurückgreift und den Verkehrswert ohne Vor-Ort-Besichtigung ermittelt, kann es sein, dass der Wert und damit auch die zu zahlenden Steuern zu hoch ausfallen. Aus diesem Grund sollten Erben den vom Finanzamt ermittelten Wert durch einen geprüften Sachverständigen prüfen lassen. Ermittelt dieser einen niedrigeren Wert, ist es möglich, gegen den Erbschaftsteuerbescheid Einspruch zu erheben, um weniger Erbschaftssteuer zahlen zu müssen.

Der Zeitwert einer Immobilie wird gleichgesetzt mit dem Verkehrswert beziehungsweise Marktwert und hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Vor allem die Marktsituation, die Lage, der Zustand und das Alter der Immobilie bestimmen den Zeitwert. Der Zeitwert kann anhand drei verschiedener Verfahren berechnet werden: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Welches Verfahren am besten geeignet ist, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Das Vergleichswertverfahren wird für leicht vergleichbare Objekte wie unbebaute Grundstücke verwendet. Das Ertragswertverfahren bietet sich bei Mehrfamilienhäusern, einzelnen Wohnungen oder Gewerbeimmobilien an, wenn Kapitalanleger die Hauptzielgruppe sind. Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien verwendet, für die es keine vergleichbaren Objekte gibt.

Da die Berechnung des Zeitwertes teilweise sehr komplex und aufwändig ist, sollten Sie einen erfahrenen Experten damit beauftragen – zum Beispiel einen regionalen Immobilienmakler.