Schenkung einer Immobilie: Alles Wissenswerte auf einen Blick

Eine Schenkung ist im § 516 BGB gesetzlich definiert. Vereinfacht bedeutet das: Eine Schenkung liegt vor, wenn eine Person einer anderen freiwillig und ohne Gegenleistung einen Vermögensvorteil überträgt. Das Eigentum geht dabei vollständig auf den Beschenkten über.

Grundsätzlich können nahezu alle Vermögenswerte verschenkt werden, zum Beispiel:

• Geld
• Immobilien
• Fahrzeuge
• Wertgegenstände (z. B. Schmuck, Kunst oder Bücher)

Schenkungen können je nach Zeitpunkt, rechtlicher Ausgestaltung und Zweck unterschiedlich erfolgen. Grundsätzlich wird zwischen sofort wirksamen, zukünftigen und bedingten Schenkungen unterschieden.

Ein Schenkungsversprechen muss in einem Vertrag festgehalten werden. Dies erfolgt mithilfe eines Notars. Hierfür fallen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) Kosten an. Außerdem fallen zusätzlich Grundbuchkosten an. Je nach Verwandtschaftsgrad des Beschenkten und des Schenkenden müssen ebenfalls Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

• Notarkosten: ca. 0,5 % – 1,5 % des Immobilienwerts
• Grundbuchkosten: ca. 0,2 % – 0,5 %

• Zusammen meist rund 1 % – 2 % des Immobilienwerts

Steuerfreibeträge bei Schenkungen

Der Ablauf einer Immobilien­schenkung richtet sich nach der gewählten Schenkungsform. Während eine Handschenkung unmittelbar durch Übergabe erfolgt, ist bei Immobilien zwingend ein notariell beurkundeter Vertrag erforderlich.

Zu Beginn wird in der Regel ein Schenkungs- bzw. Übertragungsvertrag erstellt und anschließend von einem Notar beurkundet. In diesem Vertrag werden alle wesentlichen Regelungen festgehalten, insbesondere mögliche:

• Wohnrechte oder Nießbrauchrechte
• Rückforderungsrechte des Schenkers
• Veräußerungsverbote oder Einschränkungen
• Ausgleichszahlungen an andere Familienmitglieder
• Versorgungsleistungen (z. B. Rentenzahlungen oder Pflegeverpflichtungen)

Nach der Beurkundung unterschreiben beide Parteien den Vertrag beim Notar, wodurch die rechtliche Einigung über die Schenkung verbindlich wird.

Der Abschluss der Schenkung erfolgt durch die Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Erst mit der Umschreibung im Grundbuch geht das Eigentum an der Immobilie rechtlich auf den Beschenkten über.

Die Schenkung kommt für viele aufgrund ihrer vielen Vorteile in Frage. Bevor ein Vermögensgegenstand, zum Beispiel eine Immobilie, verschenkt wird, sind jedoch auch die Risiken zu beachten:

• Wert der Immobilie: Viele wählen eine Schenkung aufgrund ihrer steuerlichen Vorteile. Um sicherzustellen, dass keine Schenkungssteuern anfallen, ist der Wert der Immobilie zu ermitteln.

   

• Pflichtteilsergänzungsansprüche: Wird eine Immobilie an ein Kind oder Enkelkind verschenkt, kann dies Auswirkungen auf die Pflichtteilsergänzungsansprüche aller Kinder haben. Um unerwünschte Folgen zu vermeiden, ist dies zu beachten.

   

• Zeitpunkt: Wird eine Immobilie zu spät verschenkt, können trotz Schenkung Erbschaftssteuern anfallen. Um diese zu sparen, muss die Schenkung mindestens zehn Jahre vor dem Tod des Schenkenden erfolgen. Ansonsten kann es dazu kommen, dass der vererbbare Freibetrag doch überschritten wird. Aus diesem Grund gilt: Schenkung so früh wie möglich.

   

• Tod des Beschenkten: Bei einer Schenkung kann es auch dazu kommen, dass der Beschenkte noch vor dem Schenker stirbt. Hierbei geht der verschenkte Vermögensgegenstand nicht automatisch auf den Schenkenden über. Grundsätzlich erhält ihn der gesetzliche oder der im Testament genannte Erbe. Ist dies unerwünscht, sollte eine entsprechende Rückfallklausel vom Schenkenden im Schenkungsvertrag festgehalten werden.

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass der Schenker aus verschiedenen Gründen die Schenkung rückgängig machen will. Hierfür sind Rückforderungsrechte im Vertrag festzuhalten. Gründe für solche Rechte können sein:

• Es kommt zur Insolvenz einer der beiden Parteien.
• Der Schenker verarmt.
• Der Beschenkte dem Schenker groben Undank entgegenbringt.
• Der Beschenkte trennt sich oder lässt sich scheiden.

• Die Schenkung einer Immobilie zwischen Ehegatten ist eine häufig genutzte Form der Vermögensübertragung zu Lebzeiten. Sie ermöglicht es, Immobilienvermögen innerhalb der Ehe frühzeitig und rechtssicher zu übertragen, beispielsweise zur Vermögensstrukturierung oder steuerlichen Optimierung.

• Rechtlich handelt es sich um eine unentgeltliche Übertragung, die zwingend notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden muss. Häufig werden dabei zusätzliche Regelungen vereinbart, etwa ein Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsrechte, um den Schenker abzusichern.

• Steuerlich profitieren Ehegatten von einem sehr hohen Freibetrag von 500.000 Euro, der alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Dadurch lassen sich größere Vermögenswerte oft steuerfrei übertragen.

Schenkung einer Immobilie an ein Kind

• Die Schenkung einer Immobilie an Kinder ist eine der häufigsten Formen der vorweggenommenen Erbfolge. Ziel ist meist, Vermögen frühzeitig zu übertragen und die spätere Erbschaft steuerlich zu optimieren oder zu vereinfachen.

• Auch hier ist ein notarieller Schenkungsvertrag sowie die Eintragung ins Grundbuch zwingend erforderlich. Oft werden im Vertrag Schutzmechanismen wie Nießbrauchrechte oder Wohnrechte der Eltern vereinbart, damit diese weiterhin in der Immobilie wohnen oder sie nutzen können.

• Kinder haben einen steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil, der alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Dadurch lassen sich Immobilien häufig ganz oder teilweise steuerfrei übertragen, sofern die Planung rechtzeitig erfolgt.