Schenkung einer Immobilie: Alles Wissenswerte auf einen Blick

Paragraph 516 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§516 BGB) besagt:

“Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt.”

Demnach handelt es sich um eine Schenkung, wenn eine Person einer anderen ohne jegliche Gegenleistung ein Vermögensgegenstand übergibt. Das Eigentumsrecht geht hierbei auf den Beschenkten über.

Es können verschiedene Vermögensgegenstände verschenkt werden: Bücher, Geld, Autos und Immobilien. Die Schenkung einer Immobilie basiert häufig auf einem bestimmten Grund, wie beispielsweise um die Erbschaftssteuer zu senken, die Immobilie an eine bestimmte Person zu übertragen oder sicherzustellen, dass die Immobilie in der Familie bleibt.

Bei einer Schenkung von Immobilien wird häufig auch von der vorweggenommenen Erbfolge gesprochen, da der Beschenkte die Immobilie im Todesfall des Schenkenden sowieso bekommen hätte. Mit der Schenkung können jedoch im Gegensatz zur normalen Erbfolge steuerliche Vorteile erreicht werden.

Schenkungen können sehr unterschiedlich ablaufen. So gibt es Schenkungen, die sofort erfolgen, Schenkungen, die zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen und Schenkungen, die erst beim Eintritt eines bestimmten Ereignisses, beispielsweise dem Tod einer bestimmten Person, erfolgen. Nachfolgend sind diese Schenkungen kurz erläuterte:

• Bei einer Handschenkung handelt es sich um die sofortige Schenkung eines Vermögensgegenstands, beispielsweise eine Geldschenkung von einer Mutter an ihre Tochter. Hierfür wird meist kein Vertrag benötigt.
• Ein Schenkungsversprechen ist, wie der Name schon sagt, ein Versprechen für eine Schenkung zu einem Zeitpunkt in der Zukunft. Grundsätzlich ist ein Schenkungsversprechen notariell zu beurkunden.
• Eine Schenkung kann auch an die Bedingung geknüpft sein, dass der Beschenkte den Schenkenden überlebt. Hierbei handelt es sich um eine Schenkung auf Todesfall.

Schenkungen können auch an bestimmte Bedingungen geknüpft sein oder einen bestimmten Zweck verfolgen:

• Bei der reinen Schenkung handelt es sich um eine Schenkung, bei der keine Gegenleistung gefordert wird.
• Es gibt jedoch auch Schenkungen, die eine Gegenleistung erfordern. Hierbei handelt es sich um Schenkungen unter Auflage. Bei dieser Auflage kann es sich beispielsweise um eine Leistungsauflage, also einer Geld- oder Sachleistung, handeln. Auch Nutzungs- oder Duldungsauflagen werden oft genutzt, um die Nutzung des Beschenkten einzuschränken, beispielsweise mithilfe eines Nießbrauchrechts. Die Schenkung unter Auflage wird vom Schenker häufig gewählt, um sicherzustellen, dass der Beschenkte ihn bei Bedarf pflegen wird.
• Eine Zweckschenkung geschieht aus reinem Zweck heraus. Lebt beispielsweise ein Ehepaar zusammen in einer Wohnung, die nur einem Teil des Ehepaars gehört, wird dem anderen Teil ein Wohnrecht eingeräumt.
• Wird nicht der vollständige Vermögensgegenstand, aber mindestens die Hälfte des Vermögensgegenstands unentgeltlich verschenkt, handelt es sich um eine gemischte Schenkung.

Die Kosten für eine Schenkung können je nach Schenkungsart sehr unterschiedlich ausfallen:

• Handschenkung: Da hierbei nicht zwingend ein Vertrag benötigt wird, fallen auch keine Kosten an.
• Schenkungsversprechen: Das Versprechen für die Schenkung muss in einem Vertrag festgehalten werden. Dies erfolgt mithilfe eines Notars. Hierfür fallen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) Kosten an. Wird eine Immobilie verschenkt, können zusätzlich Grundbuchkosten anfallen. Je nach Verwandtschaftsgrad des Beschenkten und des Schenkenden müssen ebenfalls Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Eine Schenkung kann jedoch auch ohne Kosten erfolgen. Hierbei sind die verschiedenen Steuerfreibeträge von Verwandten zu berücksichtigen:

Grundsätzlich gilt bei einer Schenkung, dass der Schenkende die Schenkung zehn Jahre überlebt, damit sie wirksam wird und als steuerfrei zählt. Verstirbt der Schenkende vor Ablauf der zehn Jahre, muss der Beschenkte auf das geschenkte Eigentum Steuern zahlen.

Je nach Schenkungsart kann die Schenkung unterschiedlich ablaufen. Bei einer Handschenkung bekommt der Beschenkte beispielsweise den Vermögensgegenstand direkt „auf die Hand“. Für andere Schenkungsarten wird ein Vertrag benötigt. Hierfür wird meist in einem ersten Schritt ein Übertragungsvertrag aufgesetzt und vom Notar beurkundet. Im Vertrag sollte genau beschrieben werden, welche Wohnrechte, Rückforderungsrechte und andere Vereinbarungen bestehen. Darunter fallen zum Beispiel das Verbot eines Weiterverkaufs, das Übernehmen eines Familienbetriebs, Vereinbarungen zum Auszahlen der Geschwister oder die Verpflichtung zur Zahlung einer Rente an den Schenker.

Sobald der Vertrag aufgesetzt wurde, hat jede Partei diesen zu unterschreiben. Die Unterzeichnung stellt dabei die Zustimmung des Vertrags dar und erfolgt bei einem Notar.

Die Schenkung wird mit der Auflassung abgeschlossen. Hierbei handelt es sich um die Umschreibung des Eigentümers einer Immobilie im Grundbuch.

Die Schenkung kommt für viele aufgrund ihrer vielen Vorteile in Frage. Bevor ein Vermögensgegenstand, zum Beispiel eine Immobilie, verschenkt wird, sind jedoch auch die Risiken zu beachten:

• Wert der Immobilie:
  Viele wählen eine Schenkung aufgrund ihrer steuerlichen Vorteile. Um sicherzustellen, dass keine Schenkungssteuern anfallen, ist der Wert der Immobilie zu ermitteln.
• Pflichtteilsergänzungsansprüche:
  Wird eine Immobilie an ein Kind oder Enkelkind verschenkt, kann dies Auswirkungen auf die Pflichtteilsergänzungsansprüche aller Kinder haben. Um unerwünschte Folgen zu vermeiden, ist dies zu beachten.
• Zeitpunkt:
  Wird eine Immobilie zu spät verschenkt, können trotz Schenkung Erbschaftssteuern anfallen. Um diese zu sparen, muss die Schenkung mindestens zehn Jahre vor dem Tod des Schenkenden erfolgen. Ansonsten kann es dazu kommen, dass der vererbbare Freibetrag doch überschritten wird. Aus diesem Grund gilt: Schenkung so früh wie möglich.
• Tod des Beschenkten:
  Bei einer Schenkung kann es auch dazu kommen, dass der Beschenkte noch vor dem Schenker stirbt. Hierbei geht der verschenkte Vermögensgegenstand nicht automatisch auf den Schenkenden über. Grundsätzlich erhält ihn der gesetzliche oder der im Testament genannte Erbe. Ist dies unerwünscht, sollte eine entsprechende Rückfallklausel vom Schenkenden im Schenkungsvertrag festgehalten werden.

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass der Schenker aus verschiedenen Gründen die Schenkung rückgängig machen will. Hierfür sind Rückforderungsrechte im Vertrag festzuhalten. Gründe für solche Rechte können sein:

• Es kommt zur Insolvenz einer der beiden Parteien.
• Der Schenker verarmt.
• Der Beschenkte dem Schenker groben Undank entgegenbringt.
• Der Beschenkte trennt sich oder lässt sich scheiden.