Sachwertverfahren berechnen: Immobilienwert in 4 Schritten

Das Sachwertverfahren ist eines der normierten Verfahren zur Immobilienbewertung und in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt (§§ 21 bis 23 ImmoWertV). Mit dem Verfahren wird der Wert einer Immobilie ausgehend vom sogenannten Wiederbeschaffungswert eingeschätzt. Der Wiederbeschaffungswert berücksichtigt sowohl die Herstellungskosten der baulichen und sonstigen Anlagen als auch den Wert des Grundstücks. Die Herstellungskosten beziehen sich auf die Kosten, die für Immobilien in ähnlicher Bauweise und mit vergleichbarer Ausstattung üblich sind – nicht auf die tatsächlichen Herstellungskosten. Von den sogenannten Regelherstellungskosten wird eine Alterswertminderung abgezogen, die den Wertverlust der Immobilie wegen Abnutzung beschreibt. Eventuell erfolgt dann noch eine Marktanpassung und eine Anpassung wegen objektspezifischer Eigenschaften, um den endgültigen Sachwert der Immobilie festzulegen.

Das Sachwertverfahren beruht auf einer sachlichen Bewertung, die sich vorwiegend auf die Bausubstanz bezieht und eignet sich deshalb gut dafür, die Qualität eines Objektes zu beurteilen.

Das Sachwertverfahren wird für die Wertermittlung einer Immobilie angewendet, …

1. wenn es für das Vergleichswertverfahren Vergleichswerte fehlen, weil es keinen Mietspiegel und keine Werte vergleichbarer Objekte gibt.
2. wenn für das Ertragswertverfahren nicht genügend Informationen vorliegen beziehungsweise es sich bei der Immobilie gar nicht um ein Renditeobjekt handelt, bei dem der Ertrag für die Wertschätzung am Markt eine Rolle spielt.

Das Sachwertverfahren wird somit vor allem bei folgenden Objekten angewendet:

• alleinstehende Objekte im ländlichen Gebiet
• einzigartige Einfamilienhäuser für den privaten Gebrauch (Hausbewertung)
• Infrastrukturgebäude (z.B. Bahnhöfe)
• kommunale Gebäude, die keine Rendite anstreben (z.B. Kindergärten, Schulen, etc.)
• denkmalgeschützte Immobilien

Das Sachwertverfahren kann auch zusätzlich zum Vergleichs- und Ertragswertverfahren angewendet werden, um deren Ergebnisse zu bestätigen.

Den Sachwert beeinflussen hauptsächlich drei Faktoren:

• die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, wie beispielsweise das Haus oder die Wohnung
• die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, zum Beispiel Garagen und Wege
• der Bodenrichtwert, sprich der Grundstückswert oder der Wert des Grundstücksanteils 

Die Herstellungskosten hängen gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ab 

• von der Art, wie das Haus ausgebaut wurde (ob unterkellert oder nicht, ob Dachgeschoss ausgebaut oder nicht) und 
• von der Qualität der verschiedenen Bauteile (Außenwände, Dach, Türen, Fenster, Fußböden, Treppen, Heizung, Sanitäranlagen).

Der Bodenrichtwert wird vom örtlichen Gutachterausschuss anhand der Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt.

Das Sachwertverfahren wird auf Grundlage der Wiederbeschaffungskosten ermittelt. Diese ergeben sich aus den Herstellungskosten und dem Bodenwert.

4. Schritt Sachwertverfahren: Tatsächlichen Sachwert berechnen

Um den tatsächlichen Sachwert zu erhalten, wird der vorläufige Sachwert durch Marktanpassungsfaktoren angepasst und anschließend werden objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt:

Formel:

• Marktangepasster vorläufger Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktoren
• Anschließend müssen noch die objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.

Marktanpassungsfaktoren: Passen den Sachwert an die lokale Marktsituation an.

• 1: Sachwert steigt bei hoher Nachfrage (z. B. in Großstädten)
• <1: Sachwert sinkt bei geringer Nachfrage (z. B. in ländlichen Regionen)

• Objektspezifische Grundstücksmerkmale: Einflussfaktoren, die zusätzlich berücksichtigt werden, z. B.
  • Besondere Ertragsverhältnisse
  • Baumängel und Bauschäden
  • Wirtschaftliche Überalterung
  • Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

Es soll der Sachwert eines freistehenden, zweistöckigen Einfamilienhauses mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und 900 Quadratmetern Grundstücksfläche berechnet werden. Das Haus besitzt ein ausgebautes Dachgeschoss und ist auf der Standardstufe vier einzuordnen. Der Bodenrichtwert liegt bei 35 Euro pro Quadratmeter, während die Regelherstellungskosten nach der ImmoWertV 1.005 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Gesamtnutzungsdauer beträgt 80, die Restnutzungsdauer 60 Jahre. Der Marktanpassungsfaktor beträgt 0,89.

Ein deutlicher Vorteil des Sachwertverfahrens ist die sachliche Bewertung der Qualität. Dem Zustand des Objekts wird bei diesem Verfahren eine große Rolle zugesprochen. Beim Vergleichs- oder dem Ertragswertverfahren kann der Fall eintreten, dass einem schlecht erhaltenen Objekt ein sehr hoher Wert zugesprochen wird, da es sich in einer guten Gegend mit hoher Nachfrage befindet. Dieser Fall kann beim Sachwertverfahren nicht eintreten.

Ein weiterer positiver Aspekt des Sachwertverfahrens ist, dass auch der Wert von Objekten ermittelt werden kann, die keine Erträge erwirtschaften wie Schulen, Sporthallen oder Betriebsstätten. Zu beachten ist dabei, dass das Sachwertverfahren nicht angewendet werden kann, wenn das Objekt keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr bietet, das heißt, wenn die Restnutzungsdauer verstrichen ist.

Ein Nachteil des Verfahrens besteht darin, dass es komplexer als das Vergleichs- oder Ertragswertverfahren ist und viele Parameter bei der Ermittlung beachtet werden müssen. Die Marktanpassung ist zudem oft ungenau, was einen großen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben kann. 

Ein weiterer negativer Aspekt ist, dass bei sehr neuen Gebäuden keine Regelherstellungskosten vorhanden sind. Daraufhin müssen diese geschätzt werden, was zu weiteren großen Abweichungen führen kann.

Das Sachwertverfahren ist nicht ganz einfach anzuwenden, es gilt als das komplizierteste Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Vor allem, wenn es darum geht, Marktanpassungen vorzunehmen, kommt man als Laie an seine Grenzen. Da selbst kleinste Abweichungen und Fehler bei der Berechnung zu starken Abweichungen vom tatsächlichen Sachwert führen können, ist es sinnvoll, einen erfahrenen Experten mit der Wertermittlung zu beauftragen. Er weiß auch, ob noch ein weiteres Verfahren kombiniert werden muss, um ein valides Ergebnis zu erhalten.