Verkehrswertgutachten: Kosten, weitere wichtige Infos & Tipps

Ein Wertgutachten ist eine kostenpflichtige Immobilienbewertung, bei der ein Sachverständiger oder Gutachter eine umfangreiche Analyse durchführt, um den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie festzustellen. Berücksichtigt werden alle wertbeeinflussenden Faktoren, wie die Lage des Objekts, seine Größe und Ausstattung. Auch ob es sich um ein Reihenmittelhaus oder ein freistehendes Haus handelt, ob es saniert wurde und wenn ja, wann, spielen in die Wertermittlung der Immobilie hinein. 

Die Anforderungen an die Form sind bei einem Wertgutachten für eine Immobilie höher als bei einer kostenlosen Immobilienbewertung. Die Erstellung ist somit aufwendiger und dauert länger: zwischen ein bis vier Wochen. 

Das Gute: Ein kostenpflichtiges Wertgutachten ist nur in bestimmten Fällen notwendig. In den meisten Fällen, wie dem Immobilienverkauf, genügt eine kostenlose Online-Immobilienbewertung, bei der der Verkehrswert Ihrer Immobilie professionell und fundiert eingeschätzt wird.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Wertgutachten: das Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) und das Kurzgutachten. Der wesentliche Unterschied liegt in der Ausführlichkeit der Wertermittlung, der gerichtlichen Verwendbarkeit des Gutachtens und dem Preis.

Verkehrswertgutachten

Das Verkehrswertgutachten wird auch als Vollgutachten oder Marktwertgutachten bezeichnet. Es kann von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen erstellt werden und enthält nachvollziehbare Ausführungen und Erklärungen zur Wertermittlung. Ein Verkehrswertgutachten ist in der Regel ungefähr 20 bis 30 Seiten lang und die Erstellung dauert etwa zwei bis vier Wochen, bei komplizierterer Sachlage auch länger. 

Ein Verkehrswertgutachten wird vor allem dann benötigt, wenn das Wertgutachten für das Haus oder die Wohnung bei öffentlichen Behörden eingereicht werden soll und vor Gericht Bestand haben muss. Das ist zum Beispiel der Fall bei nicht einvernehmlich ablaufenden Scheidungs- oder Erbschaftsangelegenheiten.

Kurzgutachen

Ein Kurzgutachten ist mit 10 bis 15 Seiten deutlich weniger umfassend als ein klassisches Verkehrswertgutachten. Es ist eher als fundierte Wertschätzung eines Sachverständigen zu betrachten und kann als Grundlage für die Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises genutzt werden. Vor Gericht ist das Dokument nicht gültig.

Überblick: Unterschiede zwischen Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten

In der Regel brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten, wenn Sie mit einer gerichtlichen Vermögensauseinandersetzung rechnen, genauer gesagt einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert einer Immobilie. Das kann zum Beispiel bei einer Erbschaft oder Scheidung der Fall sein, wenn sich die betreffenden Parteien nicht einvernehmlich auf einen Vermögensausgleich einigen können. Auch bei Zwangsversteigerungen ist ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Darüber hinaus ist ein Verkehrswertgutachen zu empfehlen bei:

• einer Schenkung
• der Ermittlung von Betriebsvermögen
• der Dokumentation des Verkehrswertes gegenüber dem Finanzamt, da die steuerlich Wertermittlung von Immobilien durch den Fiskus zu hoch ausfallen kann

Ein Verkehrswertgutachten von einer Immobilie ist auch vor Gericht als Beweismittel zugelassen.

Nicht notwendig ist ein Verkehrswertgutachten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Sollte es noch andere Eigentümer geben und sind sich alle über den Verkauf einig, reicht eine kostenlose Bewertung der Immobilie, bei der der Verkehrswert professionell eingeschätzt wird, ebenfalls aus. 

Hier ein Überblick, wann ein Verkehrswertgutachten für ein Haus oder eine Wohnung notwendig ist und wann eine kostenlose Wertermittlung ausreicht:

Bei einem Wertgutachten für eine Immobilie beurteilt ein Sachverständiger zunächst den Zustand, die Lage und die Größe der Immobilie, außerdem sämtliche Nutzungsrechte, Belastungen und Eigentumsrechte. Damit ermittelt der Gutachter den sogenannten Verkehrswert, der schriftlich festgehalten und begründet wird. 

Der Marktwert beziehungsweise Verkehrswert wird im Rahmen der sogenannten ImmoWertV, der Immobilienwertermittlungsverordnung, auf Basis objektiver Kriterien ermittelt. Je nach Immobilie werden dazu das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und/oder das Ertragswertverfahren herangezogen.

Ein Verkehrswertgutachten hat meistens einen Umfang von rund 20 bis 30 Seiten, worin neben den Berechnungen auch umfangreiche textliche Begründungen des Gutachters zum Wertansatz notiert sind. 

Ein Kurzgutachten ist dagegen eher eine Stellungnahme zum Verkehrswert beziehungsweise eine kurze Einschätzung eines Sachverständigen, die rund 10 bis 15 Seiten umfasst. Das Kurzgutachten ist preislich günstiger, kann aber vor Gericht nicht verwendet werden. Trotzdem kann es als Grundlage für die Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises gut genutzt werden.

Was bewertet ein Immobiliengutachter?

Um ein Wertgutachten erstellen zu können, berücksichtigt ein Immobiliengutachter folgende Punkte:

• Baujahr
• Lage
• Ausstattung
• Zustand
• Energetische Beschaffenheit
• Erschließungsgrad
• Außenanlage
• Nutzung der Immobilie
• Rechtliche Rahmenbedingungen

Je nachdem, ob ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) oder ein Kurzgutachten erstellt werden soll, werden die einzelnen Punkte mehr oder weniger ausführlich ausgeführt.

Um ein Verkehrswertgutachten erstellen zu können, greifen Sachverständige auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Diese drei Wertermittlungsverfahren sind die gängigsten:

1. Vergleichswertverfahren 

Bei diesem Verfahren bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Insbesondere, wenn es ausreichend viele Daten zu einer Immobilie gibt, ist dieses Verfahren vielversprechend. Meistens wird es bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder bei der Grundstücksbewertung verwendet.

2. Ertragswertverfahren 

Mithilfe des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts wird bei diesem Verfahren der Verkehrswert ermittelt. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. 

3. Sachwertverfahren 

Beim Sachwertverfahren sind Boden- und Gebäudesachwert die entscheidenden Faktoren. Der örtliche Bodenrichtwert ist die Grundlage für den Bodenwert, für den Gebäudesachwert spielen die Herstellungskosten für das Gebäude eine entscheidende Rolle, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt werden muss. Vor allem Banken nutzen das Sachwertverfahren gerne.

Welches Verfahren Sachverständige anwenden, um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, hängt unter anderem ab von: 

• dem Zweck, wofür das Gutachten benötigt wird, 
• der Zielsetzung und
• der Art der Nutzung. Bei einer selbstgenutzten Immobilie zum Beispiel scheidet das Ertragswertverfahren in der Regel aus. Bei einem Grundstück wiederum macht das Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts keinen Sinn.

Häufig werden die Verfahren auch miteinander kombiniert, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Um ein Verkehrswertgutachten für ein Haus oder eine Wohnungerstellen lassen zu können, müssen Sie möglichst umfangreiche Unterlagen über den Zustand der Immobilie bereitstellen. Dazu zählen zum Beispiel die Baugenehmigung, ein detaillierter Lageplan und Nutzungsplan, der Grundbuchauszug mit Informationen zu eingetragenen Lasten und alle Rechnungen über Modernisierungen. 

Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten Dokumente für ein Verkehrswertgutachten und woher Sie diese bekommen:

Pauschal gibt es keinen festen Preis für ein Wertgutachten. Eigentümer und Immobiliengutachter können diesen frei verhandeln. Die Kosten hängen in der Regel von der Art des Gutachtens ab und davon, wie aufwändig es ist. Ein 20- bis 30-seitiges Verkehrswertgutachten, das gerichtsfest ist und dem eine umfangreiche Dokumentation der Immobilie angehängt ist, kostet in der Regel zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Bei einem sehr großen oder stark sanierungsbedürftigen Haus, wenn die Erstellung des Verkehrswertgutachtens besonders aufwändig ist, können die Kosten sogar bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes betragen. Bei einem Immobilienwert von 350.000 Euro wären das 5.250 Euro.

Ein Kurzgutachten, das nur wenige Seiten umfasst, kostet hingegen nur rund 500 Euro. Allerdings bietet ein solches Gutachten nur einen Orientierungswert dazu, welchen Preis das Haus oder die Wohnung am Markt erzielen kann. Für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist das ausreichend, vor Gericht hat ein solches Kurzgutachten keinen Bestand. Sie müssen also entscheiden, ob Sie selbst eine Einschätzung brauchen oder ob das Wertgutachten für das Haus oder die Wohnung noch für offizielle Dinge genutzt wird.

Bis 2009 haben Sachverständige die Kosten für ein Gutachten nach Paragraf 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet. Dann wurde die Vorschrift abgeschafft, weshalb Immobiliengutachter ihr Honorar nun frei verhandeln können. Ihnen steht außerdem offen, ob sie ein Pauschalhonorar festlegen, nach Stundensätzen abrechnen oder eine Provision vereinbaren.

Eigentümer einer Immobilie haben vor allem zwei Möglichkeiten, Kosten bei einem Verkehrswertgutachten zu sparen. Zum einen, indem Sie ein Honorar vereinbaren, das sich am Verkehrswert der Immobilie bemisst. So können die Kosten nicht ins Unermessliche steigen, wenn sich das Verkehrswertgutachten zeitintensiver gestaltet, als zu Beginn angenommen. 

Zum anderen können Eigentümer die Kosten bei einem Verkehrswertgutachten im Griff behalten, wenn sie dem Gutachter möglichst alle benötigten Unterlagen bei Auftragsvergabe zur Verfügung stellen. Denn dadurch nehmen sie ihm viel Arbeit ab. Zu den notwendigen Unterlagen zählen unter anderem Grundrisse, Baupläne, auszüge aus dem Grundbuch, die Flurkarte, die Rechnungen für erfolgte Modernisierungen und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, die Nebenkostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können Sie nur in bestimmten Fällen von der Steuer absetzen:

1. Sie sind Vermieter und das Gutachten dient dazu, die Ertragsaussichten der Vermietung festzustellen.
2. Sie haben geerbt und die genaue Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie soll als Grundlage für eine Nachlassregelung dienen, wie zum Beispiel die Verteilung des geerbten Vermögens.

Der Immobilienverkauf ist steuerpflichtig, Sie müssen zum Beispiel Spekulationssteuer zahlen. In diesem Fall können Sie die Kosten für das Verkehrswertgutachten steuerlich absetzen.

Ein Verkehrswertgutachten, das auch vor Gericht Bestand haben muss, kann nur von einem staatlich geprüften und vereidigten Gutachter erstellt werden. Ein Kurzgutachten oder eine andere Form der Immobilienbewertung können hingegen sowohl freie Gutachter und Sachverständige als auch Immobilienmakler erstellt werden. Wollen Sie den Wert Ihrer Immobilie für den Verkauf wissen, genügt sogar eine kostenlose, fundierte Immobilienbewertung.