Wertgutachten: Wann brauche ich eins und was kostet es?

Ein Wertgutachten ist im Gegensatz zu einer schnellen und relativ unpräzisen Immobilienbewertung eine umfangreiche Analyse, um den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert einer Immobilie festzustellen. Das Wertgutachten wird dabei durch einen Sachverständigen durchgeführt, der alle individuellen Eigenschaften einer Immobilie überprüft und bewertet. 

Zu den gängigen Faktoren zählen dabei die Lage des Objekts, seine Größe und Ausstattung. Auch Faktoren, ob es sich um ein Reihenmittelhaus oder ein freistehendes Haus handelt und ob es saniert wurde und wann, spielen hier mit hinein. 

Die Anforderungen an die Form sind bei einem Wertgutachten hoch, weshalb die Erstellung auch aufwendiger ist und oftmals zwei bis vier Wochen dauert. Zudem ist sie nicht kostenfrei, da bei einem Wertgutachten ein Sachverständiger die Bewertung vornimmt, bei einer kostenlosen Immobilienbewertung ist es ein Computer, der bestimmte Fakten auswertet. Dennoch kann durch die Einschätzung eines Immobiliensachverständigen ein sehr realistischer Angebotspreis für den Verkauf eines Hauses ermittelt werden.

Wer einen groben Preis für seine Immobilie wissen will, wird sich vermutlich zunächst eine kostenlose Immobilienbewertung im Internet suchen. Diese sind allerdings nur bedingt hilfreich, denn hier werden ausschließlich Faktoren von einem Computerprogramm ausgewertet. Dieses bewertet allerdings die Lage und Umgebung der Immobilie nicht und kann oft nicht sehr genau differenzieren. Hier macht es vielleicht keinen Unterschied, ob es sich um ein freistehendes, renoviertes Haus von 160 Quadratmetern Grundfläche oder ein gleich großes Reihenhaus, das nur hier und da erneuert wurde, handelt. 

Wer wirklich wissen will, was seine Immobilie wert ist, sollte sich deshalb bessere Informationen zu Marktberichten oder Preisspiegeln suchen. Und wer es ganz genau wissen will, kann ein Wertgutachten in Auftrag geben. Dabei gibt es verschiedene Gründe für die Bewertung einer Immobilie, allen voran aber natürlich der Immobilienverkauf oder Immobilienkauf. 

Aber auch Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung sind Anlässe, ein Wertgutachten anfertigen zu lassen. Dabei gibt es ohnehin verschiedene Arten von Wertgutachten. Man unterscheidet zum Beispiel zwischen einem Kurzgutachten und einem umfassenden Verkehrswertgutachten oder Vollgutachten. 

Die dritte Option, um einen Marktwert zu ermitteln, ist, einen Makler zu befragen. Denn er kann meistens am besten einen realistisch erzielbaren Marktwert einschätzen - mehr noch als ein Gutachter. Der Makler will ermitteln, was ein Kaufinteressent zu zahlen bereit wäre. Er kennt seine Käuferklientel und auch sein Verkaufsgebiet. Für seine Analyse nutzt er das Vergleichswertverfahren und seine Erfahrungen aus den vergangenen Verkäufen. Der Sachwert der Immobilie spielt eher eine untergeordnete Rolle.

Bei einem Wertgutachten beurteilt ein Sachverständiger zunächst den Zustand, die Lage und die Größe der Immobilie, außerdem sämtliche Nutzungsrechte, Belastungen und Eigentumsrechte. Damit ermittelt der Gutachter den sogenannten Verkehrswert, der schriftlich festgehalten und begründet wird. 

Der Verkehrswert wird dabei im Rahmen der sogenannten ImmoWertV, der Immobilienwertermittlungsverordnung, auf Basis objektiver Kriterien ermittelt. Je nach Immobilie werden hierbei das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und/oder das Ertragswertverfahren herangezogen.

Meistens hat das Verkehrswertgutachten einen Umfang von rund 20 bis 30 Seiten, worin neben den Berechnungen auch umfangreiche textliche Begründungen des Gutachters zum Wertansatz notiert sind. 

Ein Kurzgutachten ist dagegen mehr eine Stellungnahme zum Verkehrswert beziehungsweise eine kurze Einschätzung eines Sachverständigen, die rund zwei bis drei Seiten, manchmal bis zu zehn Seiten umfasst. Das Kurzgutachten ist preislich günstiger, kann aber vor Gericht nicht verwendet werden. Trotzdem kann es als Grundlage für die Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises gut genutzt werden.

Um ein Verkehrswertgutachten erstellen zu können, greifen Sachverständige auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Welches sie anwenden, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Manchmal werden die Verfahren auch miteinander kombiniert, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Diese drei Verfahren sind die gängigsten:

1. Vergleichswertverfahren 

Bei diesem Verfahren bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Insbesondere, wenn es ausreichend viele Daten zu einer Immobilie gibt, ist dieses Verfahren vielversprechend. Meistens wird es bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken verwendet.

2. Ertragswertverfahren 

Mithilfe des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts wird bei diesem Verfahren der Verkehrswert ermittelt. Der Gebäudeertragswert ergibt sich dabei aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. 

3. Sachwertverfahren 

Beim Sachwertverfahren sind Boden- und Gebäudesachwert die entscheidenden Faktoren. Der örtliche Bodenrichtwert ist die Grundlage für den Bodenwert, für den Gebäudesachwert spielen die Herstellungskosten für das Gebäude eine entscheidende Rolle, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt werden muss. Vor allem Banken nutzen das Sachwertverfahren gerne.

Pauschal gibt es keinen festen Preis für ein Wertgutachten. Eigentümer und Immobiliengutachter können diesen frei verhandeln. Dabei sollte man schauen, wie aufwändig die Arbeit des Gutachters ist. Wie groß ist das Objekt und in welcher Lage steht es, welches Baujahr hat es und was wurde an Renovierungen vorgenommen… 

Je nachdem kann ein Verkehrsgutachten zwischen 500 Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes betragen. 1,5 Prozent hieße bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro, dass das Wertgutachten bereits bei 4.500 Euro läge. Damit die Preise für ein Wertgutachten aber nicht ganz durch die Decke schießen, hat die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) einen Rahmen festgesetzt.

Hier kommt es aber auch vor allem darauf an, wofür Sie ein Wertgutachten benötigen. Brauchen Sie eines, was auch rechtlich standhält, so benötigen Sie ein umfängliches Gutachten, das auch Art und Lage der Immobilie berücksichtigt. Ein Kurzgutachten kostet hingegen nur rund 500 Euro, dieses kann aber nicht vor Gericht verwendet werden. Sie müssen also entscheiden, ob Sie selbst eine Einschätzung brauchen oder ob das Wertgutachten noch für offiziellere Dinge genutzt wird.