Wie der Grundriss den Wohnungswert beeinflusst

Ein gefangener Raum ist ein Raum, der nicht durch über den Flur direkt erreichbar ist, sondern ausschließlich durch einen anderen Raum – das Durchgangszimmer – betreten werden kann. Die Nutzung dieses Durchgangszimmers ist eingeschränkt, da es keine Privatsphäre bietet und in der Regel nicht als Schlafraum genutzt werden kann. In der Regel führen gefangene Räume zu Abschlägen in Mietspiegeln.

Übergroße Räume oder unüblich kleine Räume können in den verschiedensten Ausprägungen auftreten: 

Übergroße Wohnräume: 
Viel Platz ist wünschenswert, jedoch geht ein übergroßer Wohnraum zu lasten der verbleibenden Räume. Entsprechend der Gesamtzimmeranzahl liegt ein übergroßer Wohnraum vor, wenn der Hauptwohnbereich eine gewisse Größe überschreitet:

• Zweizimmerwohnung: Hauptwohnbereich > 50 Prozent
• Dreizimmerwohnung: Hauptwohnbereich > 35 Prozent
• Vierzimmerwohnung: Hauptwohnbereich > 30 Prozent
• Fünfzimmerwohnung: Hauptwohnbereich > 27,5 Prozent

Übergroße Bäder: 
Das Bad gewinnt immer mehr an Bedeutung, da es sich vom reinen Zweckraum zu einem Aufenthaltsraum, teilweise sogar einer Wellnessoase wandelt. Trotzdem sollte die Badezimmergröße in einem angemessenen Verhälntis zur Gesamtwohnfläche stehen. In der der Regel entspricht das 20 % der Gesamtwohnfläche ohne Außenbereich. Vor allem bei kleineren Wohnungen sollte die Fläche des Badezimmers sogar etwas niedriger bei zirka 15 % liegen. 

Unüblich große Abstellräume in der Wohnung
Rumpelkammern beziehungsweise Abstellräume werden in der Planung oft stiefmütterlich behandelt, dabei sind sie im Alltag von großem Nutzen. Denn in ihnen kann alles verstaut werden, was zwar hin und wieder benötigt wird, aber ansonsten aus dem Blickfeld verschwinden soll. Da so ein Abstellraum innerhalb der abgeschlossenen Wohnung zur Wohnfläche gehört, sollte dieser die Größe von eineinhalb bis zwei Quadratmetern nicht überschreiten. 

Unüblich kleine Abstellräume außerhalb der Wohnung
Je größer der Hausstand umso wichtiger wird ein Keller. Eine Faustformel besagt, dass pro zehn Quadratmeter Wohnfläche ein Quadratmeter Kellerraum außerhalb der Wohnung vorhanden sein sollte.
Beispiele: 

• 50 m² Wohnung > 5 m² Keller 
• 90 m² Wohnung > 9 m² Keller 

Die übliche Raumhöhe (Regelhöhe) liegt zwischen 2,30 und 2,70 Metern. Bei einer leichten Abweichung nach oben, hat das vor allem im gehobenen Segment (Villa oder klassischer Altbau) keinen Werteinfluss. Übersteigt die Raumhöhe jedoch deutlich den Regelwert, so hat das einen sehr negativen Einfluss auf den Wert; denn der Aufwand beispielsweise für Heizung ist dann überproportional hoch. Auch eine Deckenhöhen, die nach unten abweicht hat einen negativen Werteinfluss, da sich Möbel schlechter stellen lassen und die niedrige Decke eine beklemmende Wirkung auf die Bewohner hat.

Ein Flur ist immer ein Durchgangsraum und nicht für den dauerhaften Aufenthalt gedacht. Er sollte deshalb nur eine Größe einnehmen, die für seine Funktion als Staufläche für die Garderobe oder als Bewegungsfläche gerechtfertigt ist. Ein sichtbarer Indikator für schmale, lange und ungünstig geschnittene Wohnungen ist eine übergroße Verkehrsflächenzahl. Diese sollte einen Anteil von 15 Prozent bei größeren Wohnungen (ab etwa 100 Quadratmetern) und 20 Prozent bei kleineren Wohnungen (etwa 50 Quadratmeter) nicht überschreiten.

Die Entscheidung für oder gegen eine Wohnung hängt sehr häufig von der Qualität des Außenwohnbereiches in Form eines Balkons oder einer Terrasse ab. Die Qualität lässt sich wie folgt erfassen: 

Wohnungsgrundrisse können außerdem ungünstig geschnitten und damit unwirtschaftlich sein, wenn 

• die Wände von Räumen beispielsweise spitzwinklig, stumpfwinklig oder abgerundet verlaufen; also nicht im rechten Winkel zueinanderstehen
• ein oder mehrere Räume ungünstige Seitenverhältnisse haben, wie es bei schmalen „schlauchartige“ Zimmern der Fall ist
• in einem oder mehreren Räumen die Fenster und Türen ungünstig angeordnet sind, so dass sich keine Standardmöbel aufstellen lassen.