Haus erben – was tun?
Was ist Ihr geerbtes Haus wert?
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Das ist zu klären, wenn Sie ein Haus erben
Viele wünschen sich, irgendwann einmal ein Haus zu erben, doch tritt der Fall ein, gibt es einige Dinge zu tun und zu klären. Bevor Sie blindlings das Erbe antreten, sollten Sie folgende Fragen für sich beantworten:
- Wollen Sie das Erbe überhaupt annehmen?
- Profitieren Sie vom Erbe oder erben Sie damit auch Schulden?
- Wie viel ist das Haus wert, das Sie erben?
- Mit welchen Steuern müssen Sie bei der Erbschaft rechnen?
- Sind Sie Alleinerbe oder gibt es eine Erbengemeinschaft?
- Wie lange haben Sie Zeit für die Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht?
In diesem Artikel finden Sie alle notwendigen Informationen dazu.
Haus geerbt: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Wer eine Immobilie erbt, muss schnell entscheiden: Annehmen oder ausschlagen? Nach § 1944 BGB beträgt die Frist für die Ausschlagung einer Erbschaft grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und der eigenen Erbenstellung. Wird die Frist versäumt, gilt das Erbe automatisch als angenommen.
Vor einer Entscheidung sollten Erben die Vermögenssituation des Nachlasses prüfen. Denn mit der Erbschaft gehen nicht nur Immobilien und Vermögen, sondern auch Schulden und andere Verpflichtungen auf den Erben über. Im schlimmsten Fall haftet der Erbe mit seinem Privatvermögen.
Wann kann das Ausschlagen sinnvoll sein?
Eine Ausschlagung kommt insbesondere infrage bei:
- überschuldetem Nachlass
- hohem Sanierungsbedarf der Immobilie
- unüberschaubaren finanziellen Risiken
- eigener finanzieller Überschuldung
Um den Wert und mögliche Belastungen der Immobilie einzuschätzen, sollten Erben beispielsweise einen Grundbuchauszug prüfen, Informationen zu bestehenden Krediten einholen und den Zustand des Hauses bewerten lassen.
Alternative zur Ausschlagung:
Ist die finanzielle Situation des Nachlasses innerhalb der sechs Wochen nicht abschließend zu klären, kann eine Nachlassverwaltung beantragt werden. Dadurch wird die Haftung grundsätzlich auf den Nachlass begrenzt und das Privatvermögen geschützt.
So können Sie die Erbschaft eines Hauses ausschlagen
Kommen Sie nach reiflicher Überlegung und Prüfung des Nachlasse zum Schluss, dass es besser für Sie ist, das Erbe auszuschlagen, müssen Sie sich beim Nachlassgericht am Wohnsitz des Verstorbenen vorstellen und diese Unterlagen vorlegen:
- Personalausweis (alternativ: Reisepass mit Meldebescheinigung)
- Sterbeurkunde (alternativ: Name, Geburtsname, Geburts- und Todesdatum und Adresse des letzten Aufenthaltsortes des Erblassers)
- Namen, Adressen und Geburtsdaten weiterer Verwandter und eigener Kinder
Möchten Sie nicht selbst zum Nachlassgericht gehen, können Sie einen Notar damit beauftragen, die Erklärung an das zuständige Nachlassgericht zu übermitteln. Für beides ist eine Gebühr zu zahlen – pauschal 30 Euro, wenn der Erblasser überschuldet war, ansonsten sind die Gebühren in Abhängigkeit vom Nachlasswert gestaffelt (KV21201 Nr. 7 Gerichts- und Notarkostengesetz).
Wie viel ist das geerbte Haus wert?
Ein geerbtes Haus ist nicht automatisch ein finanzieller Gewinn. Vor der Annahme des Erbes sollten Sie den Wert der Immobilie, mögliche Belastungen und den Zustand des Hauses prüfen. Denn als Erbe übernehmen Sie nicht nur Vermögen, sondern auch bestehende Schulden und Verpflichtungen.
Wichtige Fragen vor der Entscheidung:
- Wie hoch ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie?
- Welche Sanierungs- und Folgekosten sind zu erwarten?
- Gibt es eine Erbengemeinschaft und müssen Miterben ausgezahlt werden?
- Soll das Haus selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden?
Der Verkehrswert ist wichtig für:
- die Berechnung der möglichen Erbschaftsteuer
- die Entscheidung über die weitere Nutzung
- die Aufteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft
- einen möglichen Verkauf der Immobilie
Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert für steuerliche Zwecke nach einem standardisierten Verfahren. Eine individuelle Besichtigung findet dabei meist nicht statt, sodass besondere wertmindernde Faktoren möglicherweise unberücksichtigt bleiben können. Ein unabhängiges Immobiliengutachten kann deshalb sinnvoll sein, um den tatsächlichen Marktwert zu bestimmen.
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Was ist ein Erbschein?
Ein Erbschein bestätigt, wer rechtmäßiger Erbe ist, und dient als Nachweis gegenüber Banken, Behörden oder dem Grundbuchamt. Er wird beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen beantragt.
Bei einer Erbengemeinschaft kann ein gemeinschaftlicher Erbschein oder ein Teilerbschein beantragt werden, der die jeweiligen Erbanteile ausweist. Mit dem Erbschein können Erben unter anderem das Grundbuch einsehen und prüfen, ob Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten eingetragen sind.
Die Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet. Je höher der Nachlasswert, desto höher die Gebühr.
Haus erben, Grundbucheintrag ändern
Nach dem Erbfall wird der neue Eigentümer nicht automatisch im Grundbuch eingetragen. Zwar geht das Eigentum mit der Erbschaft auf die Erben über, das Grundbuch bleibt jedoch zunächst unrichtig. Deshalb müssen Erben beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf Grundbuchberichtigung (§ 82 GBO) stellen.
Für den Nachweis der Erbfolge reicht häufig ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll aus. Liegt kein entsprechender Nachweis vor, ist in der Regel ein Erbschein erforderlich.
Kosten:
Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist die Umschreibung für Erben in der Regel gebührenfrei. Bei einer späteren Antragstellung können Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz anfallen.
Der Unterschied zwischen Alleinerbe eines Hauses und Erbengemeinschaft
Bei einer Erbschaft spielt es eine große Rolle, ob Sie Alleinerbe oder gemeinsam mit anderen Personen Miterbe geworden sind. Ein Alleinerbe ist alleiniger Rechtsnachfolger des Erblassers. Wenn auch andere Personen einen Teil des Hauses oder der Wohnung geerbt haben, gehören Sie automatisch zu einer Erbengemeinschaft. Letzteres führt oft zu Komplikationen und Streitigkeiten.
Alleinerbe |
Erbengemeinschaft |
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Wer in einem Testament oder Erbvertrag vom Erblasser ausdrücklich als einziger Erbe benannt wird, ist automatisch Alleinerbe. Als Alleinerbe erhalten Sie somit den gesamten Nachlass des Verstorbenen. Neben Vermögenswerten gehen damit allerdings auch mögliche Verbindlichkeiten, wie Steuerschulden, Mietschulden oder Immobiliendarlehen, auf Sie über. Eine Sonderform ist das „befreite Alleinerbe“, das häufig im Berliner Testament zu lesen ist. Beim befreiten Alleinerbe beerben sich die Ehepartner gegenseitig und der zurückgebliebene Ehepartner übernimmt als Vorerbe die uneingeschränkte Nachlassverwaltung. Erst mit seinem Tod erhalten die verbliebenen Kinder als Nacherben das Erbe.
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Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Kein Miterbe besitzt allein einen bestimmten Nachlassgegenstand wie das Haus, sondern nur einen Anteil am gesamten Nachlass. Entscheidungen über die Immobilie müssen grundsätzlich gemeinsam getroffen werden. Ein Verkauf des geerbten Hauses ist nur mit Zustimmung aller Miterben möglich. Kommt keine Einigung zustande, kann die Erbengemeinschaft durch eine Erbauseinandersetzung beendet werden – etwa durch Auszahlung einzelner Miterben. Bleibt der Streit bestehen, kann ein Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Diese führt jedoch häufig zu einem geringeren Verkaufserlös als ein gemeinsamer Verkauf. Alternativ kann der Verkauf des eigenen Erbanteils geprüft werden. |
Haus geerbt – Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzung?
Wer ein Haus erbt, hat grundsätzlich drei Möglichkeiten: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt vom Zustand der Immobilie, dem Marktwert, den eigenen finanziellen Möglichkeiten und den persönlichen Zielen ab.
Eigennutzung:
Das geerbte Haus selbst zu bewohnen, kann besonders beim Elternhaus attraktiv sein. Vorher sollten jedoch mögliche Sanierungs- und Modernisierungskosten geprüft werden. Bei einer Erbengemeinschaft müssen zudem die Miterben ausgezahlt werden.
Vermietung:
Eine Vermietung kann regelmäßige Einnahmen bringen, erfordert aber Aufwand für Verwaltung, Instandhaltung und Mieterbetreuung. Besonders bei Einfamilienhäusern sollte geprüft werden, ob sich die Investitionen wirtschaftlich lohnen.
Verkauf:
Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn hohe Sanierungskosten anstehen, die Immobilie in einer wenig gefragten Lage liegt, Schulden bestehen oder keine Zeit für Verwaltung vorhanden ist. Bei Erbengemeinschaften kann der Verkauf zudem helfen, unterschiedliche Interessen auszugleichen.
Überblick: Vor- und Nachteile
| Vorteile | Nachteile | |
| Haus selbst nutzen |
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| Haus vermieten |
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| Wohnungseigentum begründen |
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| Haus verkaufen |
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Was ist Ihr geerbtes Haus wert?
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Erbschaftssteuer beim Erben eines Hauses
Beim Erben einer Immobilie kann Erbschaftsteuer anfallen. Entscheidend sind der Wert der Immobilie, der Verwandtschaftsgrad und die geltenden Freibeträge.
Wichtige Freibeträge:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Sonstige Erben: 20.000 Euro
Die Erbschaftsteuer wird nur auf den Wert erhoben, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt. Der Steuersatz richtet sich nach der jeweiligen Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs.
Steuerklassen:
- Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Stiefkinder, Eltern und Großeltern
- Steuerklasse II: Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern und weitere Verwandte
- Steuerklasse III: alle übrigen Erben
Beispiel:
Ein Kind erbt ein Haus im Wert von 500.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 100.000 Euro steuerpflichtig. Bei einem Steuersatz von 7 % beträgt die Erbschaftsteuer 7.000 Euro.
Gibt es Ausnahmen von der Steuerpflicht, wenn man ein Haus erbt?
- Steuerbefreiung für Ehepartner: Verwitwete Ehepartner können ein geerbtes Haus steuerfrei übernehmen, wenn sie die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre selbst bewohnen.
- Wegfall der Befreiung: Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft oder vermietet, kann die Steuerbefreiung entfallen.
- Spekulationssteuer möglich: Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn anfallen.
- Maßgeblicher Zeitpunkt: Für die Spekulationsfrist zählt nicht der Erbfall, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie erworben hat.
Kosten nach einer Hauserbschaft: Was kommt auf Erben zu?
Mit dem Erbe übernehmen Sie nicht nur die Immobilie, sondern auch die laufenden Kosten. Bis zum Verkauf oder einer anderen Nutzung müssen Sie als Eigentümer unter anderem zahlen:
- Grundsteuer
- Müll- und Abwassergebühren
- Wasser, Heizung und Strom
- Wohngebäudeversicherung
- Internet- und Telefonkosten
- laufende Darlehensraten bei bestehenden Krediten
Zusätzlich können weitere Kosten entstehen:
Erbschein:
Ein Erbschein ist nicht immer erforderlich. Liegt ein notarielles Testament, ein Erbvertrag oder eine geeignete Vollmacht vor, kann häufig darauf verzichtet werden. Die Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses.
Grundbuchumschreibung:
Die Umschreibung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei. Danach können Gebühren anfallen.
Steuern beim Verkauf:
Wird das geerbte Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, kann Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn anfallen. Maßgeblich sind dabei die Besitzzeiten des Erblassers. Bei selbst genutzten Immobilien gelten besondere Ausnahmen.
Weitere Kosten:
Auch Ausgaben für Renovierungen, Instandhaltung oder eine professionelle Haushaltsauflösung sollten bei der Planung berücksichtigt werden.
Abfindung bei Erbverzicht – Übertragung des Eigenheims
Ein Erbverzicht kann innerhalb einer Familie für klare Verhältnisse sorgen und spätere Streitigkeiten vermeiden. Besonders bei Unternehmensnachfolgen, Immobilienübertragungen oder vorweggenommenen Schenkungen wird häufig vereinbart, dass einzelne Angehörige auf ihr Erbrecht verzichten. Doch welche Folgen hat ein solcher Verzicht tatsächlich? Ist ein Erben trotz Erbverzicht möglich? Und gibt es einen einseitigen Erbverzicht?
FAQ - Haus erben
Nach einer Hauserbschaft sollten Sie zunächst prüfen, ob Sie das Erbe annehmen möchten, den Wert der Immobilie ermitteln und mögliche Schulden oder Belastungen prüfen. Anschließend müssen Grundbuch, Steuern und die weitere Nutzung des Hauses geklärt werden.
Beim Erben eines Hauses kann Erbschaftssteuer anfallen. Entscheidend sind der Wert der Immobilie, der Verwandtschaftsgrad und die persönlichen Freibeträge. Ehepartner und Kinder profitieren von höheren Freibeträgen als andere Erben.
Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Immobilienwert und der Steuerklasse ab. Nach Abzug des jeweiligen Freibetrags wird der verbleibende Betrag mit dem entsprechenden Steuersatz versteuert.
Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge. Ehepartner, Kinder und weitere Angehörige erben entsprechend ihrer gesetzlichen Erbquote. Mehrere Erben bilden automatisch eine Erbengemeinschaft.
Erben Geschwister gemeinsam ein Haus, gehört die Immobilie allen Miterben zusammen. Möchte ein Erbe das Haus allein übernehmen, müssen die anderen Geschwister in der Regel entsprechend ihres Erbanteils ausgezahlt werden.
Ja, wenn mehrere Personen gemeinsam erben und ein Erbe die Immobilie allein übernehmen möchte, müssen die Miterben grundsätzlich für ihre Anteile entschädigt werden. Grundlage ist meist der aktuelle Immobilienwert.
Ja, ein geerbtes Haus kann verkauft werden. Bei einer Erbengemeinschaft müssen jedoch alle Erben dem Verkauf zustimmen. Vor dem Verkauf sollten steuerliche Folgen und der aktuelle Marktwert geprüft werden.
Wird ein gesetzlicher Erbe enterbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Pflichtteilsanspruch bestehen. Dieser besteht in der Regel aus einem Geldanspruch und nicht aus einem Anspruch auf die Immobilie selbst.
Nicht immer. Ein Erbschein ist häufig entbehrlich, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag die Erbfolge eindeutig nachweist. Andernfalls kann ein Erbschein für die Grundbuchumschreibung erforderlich sein.
Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und der eigenen Erbenstellung. Wird diese Frist versäumt, gilt das Erbe als angenommen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
