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Florian Fischer

Was muss der Vermieter bei der Wohnungsrücknahme beachten?

Inhaltsverzeichnis

Die Abnahme des Mietobjekts als zentraler Bestandteil der Wohnungsrücknahme

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nach § 546 BGB verpflichtet ist, das Mietobjekt mit allen angemieteten Nebenräumen zum Ende der Vertragszeit zu räumen und dem Vermieter alle dazugehörigen – auch nachgefertigten – Schlüssel auszuhändigen. Erfolgt die Räumung verspätet, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB).

Zentraler Bestandteil der Wohnungsrücknahme bzw. der Rücknahme der gemieteten Wohnimmobilie ist die Abnahme des Objekts. Hierbei wird festgestellt, ob die Mietsache in den ursprünglichen Zustand versetzt wurde. Damit ist der Zustand gemeint, der zu Beginn des Mietverhältnisses vorlag und im Mietvertrag vereinbart wurde. Zu berücksichtigen sind zudem eventuelle Veränderungen (z.B. Um- oder Einbauten) an dem Mietobjekt, die mit ausdrücklicher, schriftlicher Erlaubnis des Vermieters vorgenommen wurden.

Diese 9 Fragen sollten bei der Wohnungsabnahme beantwortet werden

Je nach Alter und Allgemeinzustand der abzunehmenden Wohnung oder des Hauses kann die Abnahme zeitaufwändig und mitunter kompliziert sein. Dies liegt daran, dass nicht nur die gesamte Immobilie besichtigt werden muss, sondern auch festzuhalten ist, ob und welche Maßnahmen für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vom Mieter noch übernommen werden müssen. Dass dies oft zu Meinungsverschiedenheiten führt, die nicht selten vor Gericht entschieden werden, liegt in der Vielzahl an Regelungen, die mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietimmobilie verbunden sind.

Die folgende Liste an Fragen, was bei der Wohnungsabnahme zu beachten ist, sollte dem  Vermieter als erste Übersicht dienen, die im weiteren Verlauf ausführlich behandelt werden:

  • Wie sollte der Termin für die Abnahme der Wohnung gelegt werden?
  • Welche Bedeutung und Aufgabe hat das Abnahmeprotokoll?
  • Ist die Wohnung sauber – in besenreinem Zustand?
  • Sind alle Räume – Wohn- und Nebenräume – leergeräumt?
  • Sind die im Mietvertrag vereinbarten (und rechtswirksamen) Schönheitsreparaturen durchgeführt?
  • Sind Rückbaumaßnahmen von Ein- und Umbauten erfolgt?
  • Sind vom Mieter verschuldete und zu verantwortende Beschädigungen vorhanden?
  • Wurden die Zählerstände abgelesen?
  • Sind alle Schlüssel vorhanden und zurückgegeben?
Hinweis Der Vermieter darf wegen fehlender Schönheitsreparaturen die Rücknahme der Mietimmobilie nicht verweigern. Er kann jedoch eine angemessene Frist (i.d.R. 14 Tage)  für die Ausführung setzen. Nach Ablauf der Frist ist er berechtigt, die Arbeiten auf Kosten des Mieters durch eine Ersatzfirma durchführen lassen.

Wie sollte der Termin für die Abnahme der Wohnung gelegt werden?

Für Mieter und Vermieter gleichermaßen ist die Einigung auf einen möglichst frühen Abnahmetermin sinnvoll, da sich in vielen Fällen während der Abnahmebesichtigung herausstellt, dass nicht alle Forderungen nach Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache erfüllt sind.

Einerseits soll der Mieter genügend Zeit bis zum Ende des Mietverhältnisses haben, um die betreffenden Arbeiten und Maßnahmen auszuführen, die im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden. Andererseits liegt es im Interesse des Vermieters, möglichst rasch einem Nachmieter das Objekt anbieten zu können.

Somit ist ein Abnahmetermin etwa 14 Tage vor Ende des Mietverhältnisses empfehlenswert, sodass am letzten Tag der Mietvertragsdauer die Schlüsselübergabe stattfinden kann.      

Welche Bedeutung und Aufgabe hat das Abnahmeprotokoll?

Eine Dokumentation über den Gesamtzustand sowie allfällige Mängel –  das so genannte Abnahmeprotokoll – ist gesetzlich nicht verpflichtend aber in beiderseitigem Interesse, wenn es um die Zuweisung der Mängel in die  Verantwortlichkeit des Mieters oder Vermieters geht. Für das Protokoll sollten zudem die Mängel möglichst eindeutig im Bild festgehalten werden. Bei einer eventuellen gerichtlichen Auseinandersetzung erleichtert dies die Beurteilung und Beweisführung.

Die Vorgehensweise bei der Erstellung des Abnahmeprotokolls sollte sich an den einzelnen Räumen orientieren, wobei die Zustände der Fenster, Türen, Wände und Decken eines jeden Raumes im Einzelnen festgehalten werden sollten.

Meinungsverschiedenheiten darüber, ob es sich bei einem Mangel um eine vertragsgemäße Abnutzung oder eine Beschädigung durch vertragswidrigen und damit wertmindernde Nutzung handelt, sollten ebenfalls in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden mit dem Hinweis, dass der Sachverhalt durch einen Sachverständigen zu klären ist.

Mit der Unterschrift von Vermieter und Mieter anerkennen beide Parteien das Abnahmeprotokoll als verbindlich an. Weder der Vermieter noch der Mieter können nachträglich Einwände vorbringen. Jedoch ist mit der Unterschrift des Mieters nicht gleichzeitig die Anerkenntnis verbunden, dass er alle festgestellten Mängel auch beheben muss. Im Protokoll sollte daher auch als ausdrückliche Vereinbarung mit gegenseitiger Unterschrift festgehalten werden, wer den jeweiligen Mangel zu beheben hat.

Verweigert der Mieter wegen Uneinigkeit die Unterschrift, sollte auch dies im Abnahmeprotokoll vermerkt werden. Das kann zur Folge haben, dass der Vermieter ohne weitere Einhaltung von Fristen unverzüglich Fachfirmen engagieren kann, die die Schäden beseitigen (§ 281 Abs. 2 BGB). Es bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Mieter die Kosten dafür zu tragen hat. Dies hätte dann ein Gericht zu entscheiden. 

Ist die Wohnung in besenreinem Zustand?

Von dem Zeitpunkt, da ein Mieter die Wohnung verlässt bis zum Einzug des Nachmieters werden in der Regel Maßnahmen unternommen, die die Wohnung im Sinne des Nachmieters "aufmöbeln" sollen. Das heißt, dass beispielsweise Bodenbeläge oder Sanitäreinrichtungen erneuert sowie Maler- und Gipserarbeiten vorgenommen werden. Das verursacht Schmutz und Staub, der ohnehin wieder beseitigt werden muss.

Daher reicht es laut BGH-Urteil vom 28.06.2006 (VIII ZR 124/05) aus, wenn der Mieter vor der Wohnungsübergabe die leergeräumte Wohnung mit dem Besen durchfegt und grobe Verschmutzungen beseitigt, z.B. Kleberreste von Wandhaken auf Wandfliesen, Speise- und Kochrückstände am Küchenherd, Schmutz in der Badewanne).

Sind alle Räume – Wohn- und Nebenräume – leergeräumt?

Die Wohnungsübergabe durch den Mieter ist erst dann möglich, wenn alle persönlichen (Einrichtungs-)Gegenstände sowie etwaiger Müll aus Wohnräumen, Keller, Speicher, Garage etc. entfernt sind. Ausgenommen sind Gegenstände, die schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren und im Mietvertrag erwähnt sind, beispielsweise bei einer (teil-)möblierten Wohnung.

Befinden sich noch Gegenstände in den Räumen, ist festzuhalten, wann und wie (z.B. durch Sperrmüllentsorgung) diese entfernt werden. Dementsprechend verzögert sich der Übergabetermin der Wohnung, da der Mieter die Gegenstände nachträglich entfernt und dazu die betreffenden Schlüssel zu den Räumen (z.B. Garage, Keller) benötigt. Somit verzögert sich die Wohnungsübergabe, die erst mit der Schlüsselübergabe abgeschlossen wird.

Sind die im Mietvertrag vereinbarten (und rechtswirksamen) Schönheitsreparaturen durchgeführt?

Schönheitsreparaturen werden oft synonym als Renovierungsarbeiten bezeichnet. Die Verpflichtung, diese bei Bedarf auszuführen, überträgt in den meisten Fällen der Vermieter auf den Mieter, muss jedoch im Mietvertrag vereinbart sein.

Als Schönheitsreparaturen werden rein dekorative Arbeiten bezeichnet, die innerhalb einer vermieteten Wohnung ausgeführt werden, um die Optik der Räume zu verbessern und oberflächliche Schäden zu beheben. Zu Schönheitsreparaturen zählen folgende Arbeiten:

  • Streichen/Kalken von Zimmerwänden und -decken
  • Tapezieren
  • Schließen von Bohrlöchern
  • Streichen von Rohrleitungen und evtl. Heizkörpern 
  • Streichen von Türen und Fenstern im Innenbereich

Zahlreiche Arbeiten zählen dagegen nicht zu den Schönheitsreparaturen wie z.B.: Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Reparaturen an Elektrik und Leitungen, Außenanstriche bei Fenstern und Türen, Streichen von Sockel- oder Fußleisten, Glasarbeiten.

Die Berechtigung und Terminierung von Schönheitsreparaturen, die der Mieter beim Einzug, während der Dauer des Mietverhältnisses und zum Ende der Vertragslaufzeit auszuführen hat, bilden ein weites Feld im Bereich der Rechtsprechung. Sofern sie rechtswirksam sind, kann der Vermieter in diesem Rahmen die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangen.

Sind Rückbaumaßnahmen von Ein- und Umbauten erfolgt?

Will ein Mieter während der Mietzeit Ein- oder Umbauten in der Mietwohnung vornehmen, muss er diese vom Vermieter genehmigen lassen. Wird die Erlaubnis erteilt, dann in der Regel unter der Auflage des Rückbaus zum Ende der Mietzeit. Dies bedeutet, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand in vollem Umfang wiederherstellen muss.

Hat er beispielsweise eine Zwischenwand eingezogen, muss er sie restlos entfernen, sodass auch optisch der ursprünglichen Zustand  erreicht ist.

In solchen Fällen ist eine Vergleichsmöglichkeit hilfreich in Form von Fotoaufnahmen, die den Zustand vor dem Umbau dokumentieren. Auf diese Fotos sollte der Vermieter bei der Erteilung der Umbauerlaubnis bestehen.

Sollte der Umbau sich als Wert steigernd erweisen, kann der Rückbau auch unterbleiben. Es wäre dann seitens des Vermieters eine Aufwandsentschädigung an den Mieter gerechtfertigt.

Sind vom Mieter verschuldete und zu verantwortende Beschädigungen vorhanden?

In der Regel gilt, dass Mieter die Haftung für selbst verursachte Schäden zu übernehmen haben, auch wenn sie über eine normale Abnutzung hinausgehen. Das Gleiche gilt, wenn die Schäden mutwillig herbeigeführt wurden. 

Demgegenüber hat der Vermieter die Verantwortung zu übernehmen, wenn es sich um Mängel und Schäden handelt, die nicht vom Mieter verursacht wurden und die z.B. als Folge der Vernachlässigung der Vermieter-Pflichten zu betrachten sind.

Auch hier helfen Fotos als Vergleichsmittel, die zu Beginn der Mietzeit bei Übergabe an den Mieter zum Zustand der Wohnung gemacht wurden sowie eindeutige (rechtskonforme) Klauseln im Mietvertrag.

Wurden die Zählerstände abgelesen?

Der Vermieter ist verpflichtet, bei einem Mieterwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums eine Zwischenablesung der Verbrauchsmesseinrichtungen für Warmwasser und Heizung  vorzunehmen (§ 9b Abs. 1 HeizKV). Die Zwischenabrechnung muss jedoch nicht unmittelbar nach der Zählerablesung erfolgen. Diese kann auf denselben Zeitraum gelegt werden wie bei den übrigen Mietparteien.

Die dabei entstehenden Kosten (Nutzerwechselgebühren) sind keine Betriebskosten sondern Verwaltungskosten, die üblicherweise der Vermieter zu tragen hat. Diese Kosten können jedoch an den Mieter weiterberechnet werden, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel besteht.

Sind alle Schlüssel vorhanden und zurückgegeben?

Der Termin für die Wohnungsrücknahme und die Schlüsselübergabe sollte möglichst zum Ende des Mietverhältnisses (letzter Tag) angesetzt werden. Fällt der letzte Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, kann der Termin der Wohnungsübergabe auch auf den folgenden Werktag gelegt werden.

Die Wohnungsrücknahme ist abgeschlossen, wenn der Vermieter vom Mieter termingerecht alle Schlüssel des Mietobjekts zurückerhalten hat. Sollte sich jedoch die Rücknahme über den vereinbarten Termin hinaus verzögern, beispielsweise weil der Mieter nicht alle im Übergabeprotokoll vereinbarten Arbeiten ausgeführt hat, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen, die sich an der vereinbarten oder an einer vergleichbaren, ortsüblichen Miete orientiert.

Die Schlüsselübergabe braucht jedoch nicht persönlich zu erfolgen. Die Schlüssel können auch zugesendet oder in den Briefkasten an der Adresse des Vermieters eingeworfen werden.

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