Mieter zieht aus: Muss er renovieren oder was sieht das Mietrecht vor?

Streichen oder nicht streichen? Das ist beim Auszug eines Mieters oft die Gretchenfrage. 

Grundsätzlich sieht das Mietrecht vor, dass ein Mieter bei Auszug nicht renovieren muss. Das gilt aber nur für den Fall, dass Vermieter und Mieter dazu im Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen haben. Wurde vertraglich hingegen das Streichen als verpflichtend bei Auszug festgehalten, so muss der Mieter Wände, Decken, Fenster und Türen von innen sowie auch vorhandene Heizkörper streichen.

Meistens werden außerdem sogenannte Schönheitsreparaturen zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die während der Mietzeit entstanden sind, im Vertrag auf den Mieter übertragen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören alle Arbeiten, die mit Tapete und Farbe ausgeführt werden können.

Wie gesagt, haben Sie keine Renovierung im Mietvertrag nach Auszug vereinbart, muss der Mieter auch nicht streichen. Allerdings muss er die Wohnung nach Auszug in einer neutralen Farbe zurückgeben. Bunte Decken und Wände darf er nicht hinterlassen. Tut er es doch und überstreicht die grelle Farbe nicht, können Sie als Vermieter Schadensersatz verlangen.

Zudem muss der Mieter die Wohnung leer und sauber übergeben. Leer heißt auch “besenrein”. Ein kurzes Fegen mit dem Besen reicht jedoch nicht aus. Die Wohnung muss so sauber sein, dass der Nachmieter sofort einziehen kann, ohne putzen zu müssen. 

Und der Mieter darf keine Gegenstände bei seinem Auszug zurücklassen. So sieht es das Mietrecht vor. Somit muss sein gesamtes Eigentum aus der Wohnung entfernt werden, also nicht nur Möbel, Kleider und Küchenrat, sondern auch für Einbauten. Wurde zwischen Vermieter und Mieter nicht im Vertrag vereinbart, dass sie übernommen werden, müssen Einbauküche, Einbauschränke, Hochbetten oder vom Mieter nachträglich eingebaute Wände entfernt werden.

Lässt ein Mieter Gegenstände zurück, haben Sie die Möglichkeit, eine Entrümpelungsfirma auf Kosten des Mieters zu beauftragen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn es wirklich viele Gegenstände sind.

Hier noch einmal eine kurze Übersicht, welche Dinge Sie als Vermieter von Ihrem ausziehenden Mieter verlangen dürfen:

• einen gefegten Boden oder gesaugten Teppich
• das Entfernen von Verschmutzungen an Böden, Wänden und Decken 
• das Wischen von Heizkörpern, Türen und Fenstern sowie der Küchen- und Badeinrichtungen 
• das vollständige Räumen der Wohnung

Putzt der Mieter nichts oder weist die Reinigung erhebliche Mängel auf, so können Sie auf Kosten des Mieters eine Reinigungsfirma beauftragen.

Auszug aus der Wohnung: Die Rechte des Mieters

Als Vermieter ist es auch gut zu wissen, was die Rechte des Mieters bei Wohnungsauszug sind, um unnötige Konflikte zu vermeiden:

• Ihr Mieter muss nur bei Abnutzungen über das normale Maß hinaus oder von ihm verursachten Schäden renovieren.
• Übliche Abnutzung, wie beispielsweise durch das normale Gehen auf dem Fußboden, muss der Mieter nicht beseitigen.

Hat Ihr Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, muss er keine Schönheitsreparaturen leisten. Er muss jedoch nachweisen können, dass die Wohnung unrenoviert war, als er eingezogen ist. Am besten mit einem beim Einzug erstellen Übergabeprotokoll.

Je nachdem, was im Mietvertrag vereinbart wurde, müssen Mieter vor Ihrem Auszug Schönheitsreparaturen durchführen. Dazu zählen einfache Renovierungsarbeiten, die sich in der Regel mit Pinsel und Spachtel bewältigen lassen. Durch die Schönheitsreparaturen sollen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren entfernt werden, die im Laufe der Jahre in der Mietwohnung entstanden sind. Die Wohnung soll so “einen frischen Anstrich” bekommen, damit der nächste Mieter sie einwandfrei übernehmen kann.

Zu Schönheitsreparaturen zählen:

• das Streichen oder Tapezieren der Wände
• das Streichen oder Tapezieren der Decken 
• das Streichen der Türen im Innenbereich
• das Streichen der Fenster im Innenbereich
• das Streichen oder Lackieren der Heizkörper
• das Entfernen von Dübeln
• das Verspachteln von übermäßig vielen Bohrlöchern 

Nicht als Schönheitsreparaturen gilt:

• das Streichen der Türen im Außenbereich
• das Streichen der Fenster im Außenbereich
• die Reparatur der Heizkörper
• das Abschleifen der Dielen oder des Parketts
• das Austauschen der Sanitäreinrichtungen
• die Erneuerung der Elektroinstallation 
• die Renovierung des Kellers 

Wenn ein Mieter trotz gültiger Renovierungsklausel im Mietvertrag einfach auszieht, ohne zu renovieren, kann ihn das teuer zu stehen kommen. Denn in diesem Fall hat der Vermieter das Recht, sich die anfallenden Kosten für die Renovierung, die der Mieter nicht selbst vorgenommen hat, vom Mieter zurückzuholen. Das geschieht in den meisten Fällen durch das Einbehalten der Kaution. Mit der Kaution hat sich der Vermieter abgesichert für den Fall, dass ein Mieter ihm nach Ende des Mietverhältnisses Geld schuldig bleibt.

Nicht nur bei Auszug kann ein Vermieter verlangen, dass der Mieter in der Wohnung renoviert. Oft werden im Mietvertrag regelmäßige Schönheitsreparaturen vereinbart, wonach einzelne Räume nach einem Turnus von drei, fünf und/oder sieben Jahren renoviert werden müssen. In neueren Mietverträgen gibt es auch Fristen von fünf, acht und zehn Jahren - je nachdem, um welchen Raum es sich handelt.

In der Regel werden folgende Räume nach dieser Zeit renoviert:

• Küche, Bad, Dusche: zwischen drei und fünf Jahren
• Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: zwischen fünf bis acht Jahren
• übrige Nebenräume: zwischen sieben und zehn Jahren

Allerdings sind Renovierungsklauseln, die eine Frist enthalten, nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) nur dann rechtsgültig, wenn die Fristen dem Mieter flexibel vorgegeben werden, also als möglicher Zeitraum.

Ein Vorabnahmetermin mit dem Mieter ist sinnvoll, um 

• zu besprechen, welche Einbauten er entfernen muss und was er in der Wohnung lassen kann. 
• zu prüfen, ob es Schäden gibt, für die der Mieter oder eine Haftpflichtversicherung aufkommen muss.
• zu prüfen, was Sie als Vermieter reparieren oder austauschen müssen, bevor Sie die Wohnung neu vermieten.

Erstellen Sie ein Vorabnahmeprotokoll, um schriftlich festzuhalten, was Ihr Mieter bis zum Übergabetermin noch erledigen soll. Am besten wäre es, wenn der Mieter das Vorabnahmeprotokoll unterschreibt, er ist aber nicht dazu verpflichtet.

Bei der Wohnungsübergabe gehen Sie mit dem Mieter von Raum zu Raum und prüfen den Zustand der Wohnung. Stellen Sie Schäden fest, besprechen Sie gemeinsam mit dem Mieter, wie damit umzugehen ist und halten das Besprochene in einem Wohnungsübergabeprotokoll fest. 

Wichtige Tipps für Vermieter zur Wohnungsübergabe bei Auszug

• Nehmen Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug mit zur Wohnungsübergabe bei  Auszug.
• Besichtigen Sie bei Tageslicht. Sollte das nicht möglich sein, nehmen Sie eine starke Taschenlampe oder einen Baustrahler mit.
• Denken Sie daran, dass der Mieter nicht für normale Abnutzungen der Wohnung aufkommen muss.
• Lesen Sie alle Zählerstände ab und notieren Sie diese.
• Lassen Sie sich alle Schlüssel zurückgeben und prüfen Sie, ob einer der Schlüssel ein nachgemachtes Exemplar ist. Ist das der Fall, haben Sie das Recht, vom Mieter zu erfahren, was mit dem originalen Schlüssel passiert ist.

Das Mietrecht verpflichtet Sie nicht, ein Übergabeprotokoll beim Auszug Ihres Mieters zu führen. Trotzdem ist es für beide Seiten ratsam, ein Protokoll bei der Wohnungsübergabe anzufertigen. So können Sie den Zustand der Räume dokumentieren, um mögliche spätere Streitigkeiten zu verhindern. Sie beide - also Mieter und Vermieter - sollten das Protokoll vor der Schlüsselübergabe unterzeichnen und jeweils ein Exemplar für die Unterlagen bekommen. Erst, wenn beide Parteien unterschrieben haben, bekommt es rechtliche Bedeutung.

Muster Wohnungsübergabeprotokoll zum kostenlosen Download

Was tun, wenn der Mieter zu wenige Schlüssel zurückgibt?

Bei der Schlüsselübergabe sollten Sie im Übergabeprotokoll vom Einzug nachsehen, wie viele Schlüssel welcher Art Sie dem Mieter überlassen haben und prüfen, ob er Ihnen alle zurückgibt. Hat er einen verloren, muss er in bestimmten Fällen für den Schaden aufkommen. Wenn aus Sicherheitsgründen eine komplette Schließanlage ausgetauscht werden muss, kann das mehrere tausend Euro kosten.

Zusätzliche Schlüssel, die der Mieter nachmachen lassen hat, darf er nicht behalten. Es gibt zwei Möglichkeiten:

• Sie kaufen ihm die zusätzlichen Schlüssel ab.
• Er vernichtet die Schlüssel nachweislich.

Ist die Wohnungsübergabe gelaufen und haben Sie alle Schlüssel zurückbekommen, ist die Wohnung offiziell übergeben. Trotzdem können noch Forderungen an Ihren Mieter bestehen, zum Beispiel

• für eine Betriebskostennachzahlung, die Sie noch erwarten.
• für Schadensersatz, wenn Ihr Mieter die Mietsache nicht vertragsgerecht zurückgegeben hat.

Sie müssen dem Mieter deshalb nicht umgehend die gesamte Mietkaution zurückzahlen, sondern dürfen diese im Regelfall drei bis sechs Monate zurückhalten.

Bevor Sie die Mietkaution zurückzahlen, sollten Sie folgende Punkte überprüfen:

• Sind noch Nebenkosten offen?
• Gibt es Mietrückstände?
• Hat der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht?
• Wurden Renovierungsarbeiten vertragsgerecht ausgeführt?

Ist alles in Ordnung, zahlen Sie dem Mieter die Mietkaution inklusive der Zinsen zurück. Sind noch Forderungen offen, ziehen Sie diese von der Kaution ab.