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Florian J. Fischer

Mieter zieht aus: Muss er renovieren oder was sieht das Mietrecht vor?

Inhaltsverzeichnis

Mietrecht: Was muss ein Mieter bei Auszug leisten?

Streichen oder nicht streichen? Das ist beim Auszug eines Mieters oft die Gretchenfrage. 

Grundsätzlich sieht das Mietrecht vor, dass ein Mieter bei Auszug nicht renovieren muss. Das gilt aber nur für den Fall, wenn Vermieter und Mieter dazu im Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen haben. Wurde vertraglich hingegen das Streichen als verpflichtend bei Auszug festgehalten, so muss der Mieter Wände, Decken, Fenster und Türen von innen sowie auch vorhandene Heizkörper streichen.

Meistens werden außerdem sogenannte Schönheitsreparaturen zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die während der Mietzeit entstanden sind, im Vertrag auf den Mieter übertragen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören alle Arbeiten, die mit Tapete und Farbe ausgeführt werden können.

Achtung: Vermieter sollten bei der Erstellung des Mietvertrags darauf achten, eine Klausel zu Renovierungsarbeiten nach Auszug rechtswirksam zu formulieren. Ist die Klausel unklar oder fehlerhaft formuliert, ist die gesamte Regelung unwirksam. In diesem Fall muss der Mieter vor der Wohnungsübergabe keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen und darf die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand zurückgeben. 

Ihr Mieter zieht aus: Was müssen Sie als Vermieter nicht hinnehmen?

Wie gesagt, haben Sie keine Renovierung im Mietvertrag nach Auszug vereinbart, muss der Mieter auch nicht streichen. Allerdings muss er die Wohnung nach Auszug in einer neutralen Farbe zurückgeben. Bunte Decken und Wände darf er nicht hinterlassen. Tut er es doch und überstreicht die grelle Farbe nicht, können Sie als Vermieter Schadensersatz verlangen.

Zudem muss der Mieter die Wohnung leer und sauber übergeben. Leer heißt auch “besenrein”. Allerdings reicht hier ein kurzes Fegen mit dem Besen nicht aus. Die Regelung lautet hier, dass die Wohnung so sauber sein soll, dass der Nachmieter sofort einziehen kann, ohne putzen zu müssen. 

Und der Mieter darf keine Gegenstände bei seinem Auszug zurücklassen. So sieht es das Mietrecht vor. Somit muss sein gesamtes Eigentum aus der Wohnung entfernt werden, also nicht nur Möbel, Kleider und Küchenrat, sondern auch für Einbauten. Wurde zwischen Vermieter und Mieter nicht im Vertrag vereinbart, dass sie übernommen werden, müssen Einbauküche, Einbauschränke, Hochbetten oder vom Mieter nachträglich eingebaute Wände entfernt werden.

Lässt ein Mieter außerdem Gegenstände zurück, haben Sie die Möglichkeit, eine Entrümpelungsfirma auf Kosten des Mieters zu beauftragen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn es wirklich viele Gegenstände sind.

Achtung: Zieht Ihr Mieter ohne Kündigung einfach aus, läuft der Mietvertrag weiter. Zahlt der Mieter die Miete allerdings nicht, dürfen Sie Ihren Mieter fristlos kündigen. 

Hier noch einmal eine kurze Übersicht, welche Dinge Sie als Vermieter von Ihrem ausziehenden Mieter verlangen dürfen:

  • einen gefegten Boden oder gesaugten Teppich
  • das Entfernen von Verschmutzungen an Böden, Wänden und Decken 
  • das Wischen von Heizkörpern, Türen und Fenstern sowie der Küchen- und Badeinrichtungen 

Putzt der Mieter nichts oder weist die Reinigung erhebliche Mängel auf, so können Sie auf Kosten des Mieters eine Reinigungsfirma beauftragen.

Tipp: Das Mietrecht verpflichtet Sie nicht, ein Übergabeprotokoll beim Auszug Ihres Mieters zu machen. Trotzdem ist es für beide Seiten ratsam, so ein Protokoll bei Wohnungsübergabe anzufertigen. So können Sie den Zustand der Räume dokumentieren, um mögliche spätere Streitigkeiten zu verhindern. Sie beide - also Mieter und Vermieter - sollten das Protokoll vor der Schlüsselübergabe unterzeichnen und jeweils ein Exemplar für die Unterlagen bekommen.

Auszug des Mieters: Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Je nachdem, was im Mietvertrag vereinbart wurde, müssen Mieter Schönheitsreparaturen vor Ihrem Auszug durchführen. Dieses sind einfache Renovierungsarbeiten, die sich in der Regel mit Pinsel und Spachtel bewältigen lassen. Durch diese Schönheitsreparaturen sollen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, die im Laufe der Jahre in der Mietwohnung entstanden sind, entfernt werden. Die Wohnung soll so “einen frischen Anstrich” bekommen, damit der nächste Mieter sie einwandfrei übernehmen kann.

Zu Schönheitsreparaturen zählen:

  • das Streichen oder Tapezieren der Wände
  • das Streichen oder Tapezieren der Decken 
  • das Streichen der Türen im Innenbereich
  • das Streichen der Fenster im Innenbereich
  • das Streichen oder Lackieren der Heizkörper
  • das Entfernen von Dübeln
  • das Verspachteln von übermäßig vielen Bohrlöchern 

Zu den Schönheitsreparaturen gehören nicht:

  • das Streichen der Türen im Außenbereich
  • das Streichen der Fenster im Außenbereich
  • die Reparatur der Heizkörper
  • das Abschleifen der Dielen oder des Parketts
  • das Austauschen der Sanitäreinrichtungen
  • Die Erneuerung der Elektroinstallation 
  • Die Renovierung des Kellers 

Renovierungspflicht missachtet: Mit welchen Folgen muss der Mieter rechnen?

Wenn ein Mieter trotz gültiger Renovierungsklausel im Mietvertrag einfach auszieht, ohne zu renovieren, kann ihn das teuer zu stehen kommen. Denn in diesem Fall hat der Vermieter das Recht, sich die anfallenden Kosten für die Renovierung, die der Mieter nicht selbst vorgenommen hat, vom Mieter zurückzuholen. Das geschieht in den meisten Fällen durch das Einbehalten der Kaution. Mit der Kaution hat sich der Vermieter abgesichert für den Fall, dass ein Mieter ihm nach Ende des Mietverhältnisses Geld schuldig bleibt. 

Müssen Mieter auch während der Mietzeit renovieren?

Nicht nur bei Auszug kann ein Vermieter verlangen, dass der Mieter in der Wohnung renoviert. Oft werden im Mietvertrag regelmäßige Schönheitsreparaturen vereinbart, wonach einzelne Räume nach einem Turnus von 3, 5 und/oder 7 Jahren renoviert werden müssen. In neueren Mietverträgen gibt es auch Fristen von 5, 8 und 10 Jahren - je nachdem, um welchen Raum es sich handelt.

In der Regel werden folgende Räume nach dieser Zeit renoviert:

  • Küche, Bad, Dusche: zwischen drei und fünf Jahren
  • Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: zwischen fünf bis acht Jahren
  • übrige Nebenräume: zwischen sieben und zehn Jahren

Allerdings sind Renovierungsklauseln, die eine Frist enthalten, nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) nur dann rechtsgültig, wenn die Fristen dem Mieter flexibel vorgegeben werden, also als möglicher Zeitraum.

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