Wohnung streichen beim Auszug: Was sieht das Mietrecht vor? (Inkl. Wohnungsübergabeprotokoll)
Wohnung streichen: Was muss ein Mieter bei Auszug leisten?
Streichen oder nicht streichen? Das ist beim Auszug eines Mieters oft die Gretchenfrage. Grundsätzlich gilt keine Renovierungspflicht beim Auszug, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine wirksame Vereinbarung.
- Vertragliche Pflicht zum Streichen: Wände, Decken, Fenster und Türen innen, Heizkörper.
- Schönheitsreparaturen: Meist auf Mieter übertragen, beseitigen Gebrauchsspuren, alles mit Tapete und Farbe machbar.
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Renovierung bei Auszug: Was Vermieter nicht hinnehmen müssen
Auch ohne Renovierungsklausel gibt es Standards, die Sie beim Auszug des Mieters einfordern können:
- Neutrale Farbwahl: Bunte Wände/Decken sind nicht akzeptabel.
- "Besenreine" Übergabe: Wohnung muss leer und sauber sein, sodass ein Nachmieter sofort einziehen kann.
- Vollständige Räumung: Alle Gegenstände des Mieters müssen entfernt werden.
- Zurückgelassene Gegenstände: Bei größeren Mengen können Sie eine Entrümpelungsfirma auf Kosten des Mieters beauftragen.
- Putzt der Mieter nicht oder nur mangelhaft, können Sie auf seine Kosten eine Reinigungsfirma beauftragen.
Auszug aus der Wohnung: Die Rechte des Mieters
Als Vermieter ist es auch gut zu wissen, was die Rechte des Mieters bei Wohnungsauszug sind, um unnötige Konflikte zu vermeiden:
- Ihr Mieter muss nur bei Abnutzungen über das normale Maß hinaus oder von ihm verursachten Schäden renovieren.
- Übliche Abnutzung (z.B. durch das normale Gehen auf dem Fußboden) muss der Mieter nicht beseitigen.
- Hat Ihr Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, muss er keine Schönheitsreparaturen leisten. Er muss dies jedoch nachweisen (z.B. durch Übergabeprotokoll vom Einzug).
Was bedeutet "besenrein"?
Die Wohnung muss beim Auszug besenrein übergeben werden.
Das bedeutet:
- Böden und Teppiche müssen gefegt oder gesaugt sein.
- Sichtbare Verschmutzungen an Wänden, Decken und Böden sind zu entfernen.
- Auch Heizkörper, Türen, Fenster sowie Küchen- und Badeinrichtungen sollten gründlich gereinigt sein, damit die Wohnung in einem allgemein sauberen Zustand übergeben werden kann.
Auszug des Mieters: Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?
| Zu Schönheitsreparaturen zählen: | Nicht zu Schönheitsreparaturen zählt: |
|---|---|
| Streichen/Tapezieren von Wänden & Decken | Streichen von Türen/Fenstern außen |
| Streichen von Türen & Fenstern innen | Reparatur der Heizkörper |
| Streichen/Lackieren von Heizkörpern | Abschleifen von Dielen/Parkett |
| Entfernen von Dübeln | Austausch von Sanitäreinrichtungen |
| Verspachteln von übermäßig vielen Bohrlöchern | Erneuerung der Elektroinstallation |
| Renovierung des Kellers |
Renovierungspflicht missachtet: Mit welchen Folgen muss der Mieter rechnen?
Zieht der Mieter trotz gültiger Klausel ohne Renovierung aus, kann es teuer werden.
- Sie haben das Recht, die Kosten für die Renovierung und Reinigung vom Mieter zurückzufordern.
- Meist erfolgt dies durch das Einbehalten der Kaution.
Müssen Mieter auch während der Mietzeit renovieren?
Nicht nur bei Auszug kann ein Vermieter verlangen, dass der Mieter in der Wohnung renoviert. Oft werden im Mietvertrag regelmäßige Schönheitsreparaturen vereinbart.
| Räumlichkeiten | Renovierungszyklus (Beispiele) |
|---|---|
| Küche, Bad, Dusche | 3-5 Jahre |
| Wohn-/Schlafräume, Flur, Diele | 5-8 Jahre |
| Übrige Nebenräume | 7-10 Jahre |
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Warum ist ein Vorabnahmetermin bei Auszug des Mieters sinnvoll?
Ein Vorabnahmetermin mit dem Mieter ist aus mehreren Gründen sinnvoll:
- Klären von Einbauten: Was muss entfernt werden, was kann bleiben?
- Schadensprüfung: Gibt es Schäden, für die der Mieter aufkommen muss?
- Eigener Reparaturbedarf: Was müssen Sie vor der Neuvermietung reparieren?
- Vorabnahmeprotokoll: Halten Sie schriftlich fest, was der Mieter noch erledigen soll (Mieterunterschrift ratsam, aber nicht Pflicht).
Wohnungsübergabe Auszug: So läuft's reibungslos ab
Gehen Sie jeden Raum durch, prüfen Sie den Zustand und halten Sie alles in einem Wohnungsübergabeprotokoll fest.
- Einzugsprotokoll mitnehmen.
- Besichtigung bei Tageslicht (ggf. Taschenlampe/Baustrahler).
- Normale Abnutzung akzeptieren.
- Alle Zählerstände ablesen und notieren.
- Schlüsselübergabe.
- Übergabeprotokoll anfertigen und unterschreiben lassen. Beide Parteien erhalten ein Exemplar.
Muster Wohnungsübergabeprotokoll zum kostenlosen Download
Was tun, wenn der Mieter zu wenige Schlüssel zurückgibt?
Bei der Schlüsselübergabe sollten Sie im Übergabeprotokoll vom Einzug nachsehen, wie viele Schlüssel welcher Art Sie dem Mieter überlassen haben und prüfen, ob er Ihnen alle zurückgibt. Hat er einen verloren, muss er in bestimmten Fällen für den Schaden aufkommen. Wenn aus Sicherheitsgründen eine komplette Schließanlage ausgetauscht werden muss, kann das mehrere tausend Euro kosten.
Zusätzliche Schlüssel, die der Mieter nachmachen lassen hat, darf er nicht behalten.
Es gibt zwei Möglichkeiten:
- Sie kaufen ihm die zusätzlichen Schlüssel ab.
- Er vernichtet die Schlüssel nachweislich.
Muss die Mietkaution direkt nach Wohnungsübergabe und Auszug zurückgezahlt werden?
Ist die Wohnungsübergabe gelaufen und haben Sie alle Schlüssel zurückbekommen, ist die Wohnung offiziell übergeben. Trotzdem können noch Forderungen an Ihren Mieter bestehen:
- Für eine Betriebskostennachzahlung, die Sie noch erwarten.
- Für Schadensersatz, wenn Ihr Mieter die Mietsache nicht vertragsgerecht zurückgegeben hat.
Sie müssen dem Mieter deshalb nicht umgehend die gesamte Mietkaution zurückzahlen, sondern dürfen diese im Regelfall drei bis sechs Monate zurückhalten.
Bevor Sie die Mietkaution zurückzahlen, sollten Sie folgende Punkte überprüfen:
- Sind noch Nebenkosten offen?
- Gibt es Mietrückstände?
- Hat der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht?
- Wurden Renovierungsarbeiten vertragsgerecht ausgeführt?
Ist alles in Ordnung, zahlen Sie dem Mieter die Mietkaution inklusive der Zinsen zurück. Sind noch Forderungen offen, ziehen Sie diese von der Kaution ab.
Fazit - Mietwohnung renovieren
- Renovierung oder Streichen bei Auszug? Nur mit wirksamer Klausel
- Wichtige Pflichten: besenrein übergeben, persönliche Gegenstände und Einbauten entfernen
- Nutzen Sie Vorabnahmetermine und Protokolle, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden
- Behalten Sie Kaution nur, wenn Ansprüche nachgewiesen werden können, und handeln Sie rechtssicher
FAQ - Wohnung streichen bei Auszug
Nach deutschem Mietrecht muss der Mieter nur dann streichen, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Pauschale Klauseln („immer frisch gestrichen übergeben“) sind oft unwirksam.
Dazu gehören Malerarbeiten wie Wände streichen, Tapezieren oder Lackieren von Heizkörpern und Türen. Grundsanierungen (z. B. Bodenbelag erneuern) fallen nicht darunter.
Bei normaler Abnutzung (z. B. vergilbte Wände, kleine Bohrlöcher) besteht keine Pflicht, wenn der Mietvertrag keine gültige Klausel enthält. Übermäßige Schäden muss der Mieter aber ersetzen.
- Mit gültiger Renovierungsklausel: Mieter trägt die Kosten.
- Ohne oder mit unwirksamer Klausel: Vermieter trägt die Kosten.
Der Mieter darf streichen, muss aber neutral (hell) bleiben. Kräftige Farben können Rückbaupflicht nach sich ziehen.
Stellt der Vermieter fest, dass eine gültige Klausel vorliegt und nicht gestrichen wurde, kann er Schadenersatz oder Kostenersatz verlangen.
Nein, in der Regel nicht. Wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt, ist eine Pflicht zum Streichen bei Auszug meist unwirksam.
Nein. Es kommt auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Früher übliche starre Fristen (z. B. „alle 3 Jahre Küche streichen“) sind oft unwirksam.
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