Stärken und Schwächen der Mieterselbstauskunft

...aber größtmögliche, wenn es darum geht, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten und den richtigen Mieter dafür auszusuchen. 

Unter Mietbewerbern, also Personen, die sich um eine Mietwohnung bewerben, mangelt es in aller Regel nicht. Aber oft sind es nur wenige, die den Vorstellungen des Vermieters entsprechen. Es gilt also, die Menge an Bewerbern so lange zu „sieben“, bis der einzig richtige, sozusagen der „ideale Mieter“ übrig bleibt - so weit die Wunschvorstellung des Vermieters. Da es diesen Mieter nur allzu selten gibt, stellt sich die Frage: Wie komme ich der Wunschvorstellung eines idealen Mieters am nächsten?

Vermieter haben keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Selbstauskunft des Mieters. Das heißt, dass kein potenzieller Mieter verpflichtet ist, Fragen des Vermieters zu beantworten – theoretisch. Dem Vermieter ist es jedoch erlaubt, Fragen zur Person und Situation des Bewerbers zu stellen, sofern sie das künftige Mietverhältnis betreffen. Daher ist die Selbstauskunft in der Praxis üblich und Voraussetzung für eine Berücksichtigung als Mietkandidat einer Wohnung. Der Interessent wird also tunlichst dem Wunsch des Vermieters entsprechen und Auskunft über seine wirtschaftlichen, familiären und persönlichen Verhältnisse geben. 

Allerdings gibt es gesetzlich geregelte Grenzen, die das Fragerecht des Vermieters einschränken: Es sind nur Fragen zulässig, die für das Mietverhältnis von unmittelbarer Bedeutung sind. Was heißt das konkret?

Beispiele für zulässige Fragen an den Mieter nach: 

• Name, Anschrift, Geburtsdatum des Mieters 
• Arbeitsverhältnis und Arbeitgeber
• Einkommensverhältnisse – Nettoeinkommen (Einkommensbescheinigung)
• Personenanzahl und -alter der potenziellen Haushaltsmitglieder
• Bisheriges Mietverhältnis (Dauer, evtl. Mietzahlungsbestätigung)
• Haustiere, soweit sie untersagt werden dürfen (z.B. exotische, giftige, nomalerweise gefährliche Tiere)
• Vorliegen einer Einkommenspfändung

Beispiele für unzulässige Fragen nach:

• Familienstand
• Familienplanung (z.B. Schwangerschaft, Kinderwunsch)
• Mitgliedschaft in einer Partei, Gewerkschaft oder Mieterverein
• Abschluss einer Rechtsschutzversicherung.
• Vorheriger Vermieter
• Nationalität, Ethnie und sexuelle Orientierung 
• Raucher oder Nichtraucher 
• Religions- oder Glaubensgemeinschaft (Ausnahme: Vermieter repräsentiert selbst eine Religionsgemeinschaft – Kirche als Vermieter).
• Hobbies und Musikinstrumente
• Krankheiten, Behinderungen.
• Vorstrafen 
• Einnahmen und Verbindlichkeiten im Detail

Ohne dass der Vermieter danach fragt, hat der Mietinteressent eine so genannte ungefragte Aufklärungspflicht. Diese kommt zum Tragen, wenn z.B.

• der voraussichtliche Mietbetrag bei 75% und mehr des Nettoeinkommens liegt
• ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters besteht
• Die Mietkosten z.B. vom Sozialamt oder dem Job-Center bezahlt werden

Es kommt darauf an, bei welcher Frage einer Selbstauskunft der Mieter die Unwahrheit sagt:    

• Wenn sich bei zulässigen Fragen zu einem späteren Zeitpunkt herausstellt, dass die Mieterangabe unzutreffend ist, hat der Vermieter u.U. die Möglichkeit, den Mietvertrag anzufechten oder – bei Fällen, die für den Vertragsabschluss von entscheidender Bedeutung sind – fristlos zu kündigen. Hier ist dem Vermieter eine juristische Beratung zu empfehlen
• Das Gleiche gilt, wenn der Mieter nicht, nur unvollständig oder mit Falschangabe(n) seiner ‘ungefragten Aufklärungspflicht‘ nachkommt. Auch hier gilt: zuvor rechtlichen Rat einholen
• Antwortet der Mietinteressent auf unzulässige Fragen des Vermieters, darf er ungestraft lügen, dass sich die Balken biegen. Das wird der clevere Mietaspirant auch tun und zwar in der Hoffnung, dadurch weiterhin im Bewerberrennen zu bleiben. Deshalb ist dem Vermieter anzuraten, mit Fragen der Selbstauskunft den Mietbewerbern nicht allzu nahe zu treten, 1. weil es nichts bringt und 2. den Mietinteressenten zu respektieren.

Der Vermieter ist auch berechtigt (jedoch ohne gesetzlichen Anspruch) vom Mieter eine SCHUFA-Auskunft zu verlangen, um die Bonität zu prüfen. Der potenzielle Mieter kann bei der SCHUFA zwei Varianten anfordern: 

• SCHUFA-Eigenauskunft mit allen von der SCHUFA gespeicherten Daten der betreffenden Person (kostenpflichtig)
• SCHUFA-Verbraucherauskunft, die nur diejenigen Daten ausweist, die zur Bonitätsprüfung erforderlich sind

In aller Regel wird der Mietsuchende dem Vermieter die SCHUFA-Verbraucherauskunft vorlegen, da die Eigenauskunft kostenpflichtig ist. Wenn der Vermieter jedoch besonderen Wert auf die SCHUFA-Eigenauskunft legt kann er sie (kostenpflichtig) selbst anfordern, sofern er die ausdrückliche Einverständniserklärung des Mietinteressenten vorlegen kann.

Allgemein anerkannte Praxis im Mietwesen bzw. Vermietungswesen ist die Stellung einer Mietkaution durch den potenziellen Mieter. Damit sichert sich der Vermieter beispielsweise für den Fall ab, dass

• Reparaturkosten für Schäden in der Wohnung anfallen, die durch den Mieter verursacht wurden
• der Mieter Nebenkosten schuldig bleibt
• die Miete nicht mehr bezahlt werden kann

Die Mietkaution darf die Summe von drei Kaltmieten nicht übersteigen, das ist gesetzlich festgeschrieben; nach unten ist die Höhe der Mietkaution jedoch offen. Der Mieter hat die Möglichkeit, den Gesamtbetrag in drei gleichen Teilsummen zu bezahlen und zwar in den ersten drei Monaten nach Inkrafttreten des Mietvertrags. 

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution zugriffsicher auf einem Sperrkonto einer Bank zu deponieren. Es ist ihm nicht erlaubt, mit dem Betrag zu wirtschaften. Mit Auslaufen bzw. Kündigung des Mietvertrags muss der Vermieter den Gesamtbetrag inklusive allfälliger Zinsen an den Mieter zurückzahlen, sofern keine Forderungen im Sinne der o.g. Fälle bestehen.

Ein Interessent, der dringend eine Wohnung sucht, wird dem Vermieter alles erzählen, wovon er glaubt, dass es der Vermieter hören möchte – oder lesen, z.B. die Mieterselbstauskunft mit unwahren Antworten auf unzulässige Fragen. Und wenn er bei der SCHUFA gut angeschrieben ist, hat der Vermieter den Eindruck, den „idealen Mieter“ gefunden zu haben. Allerdings, der Eindruck kann leicht täuschen. Dagegen hilft aber ein wenig Menschenkenntnis und ein unverfängliches Frage-Antwort-Interview bei einem persönlichen Termin. Damit erhält man nicht nur zusätzliche Informationen, die in der Selbstauskunft vielleicht nicht stehen. Vor allem vermittelt ein solches persönliches Gespräch ein (Bauch-)Gefühl, das für die endgültige Entscheidungsfindung unersetzlich ist.