WG-Mietvertrag: Muster, Varianten & Tipps für Mieter und Vermieter

Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Formen, wie ein WG-Mietvertrag gestaltet sein kann:

• Variante 1: Es gibt einen Hauptmieter, der den Mietvertrag mit dem Vermieter unterzeichnet, die anderen Bewohner sind Untermieter.
• Variante 2: Alle Mieter sind Hauptmieter, alle unterzeichnen einen gemeinsamen Mietvertrag mit dem Vermieter.
• Variante 3: Es gibt nur eigenständige Mieter, jeder Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter.

Welche Variante die richtige ist, hängt von der geplanten Nutzung der WG und den gewünschten Verantwortlichkeiten ab.

1. Variante: WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter

Bei dieser Variante schließt der Vermieter den WG-Mietvertrag mit nur einem Hauptmieter ab. Dieser kann anschließend einzelne Zimmer oder Teile der Wohnung an weitere Bewohner untervermieten. Mit den Mitbewohnern schließt der Hauptmieter jeweils eigene Untermietverträge.

Der Hauptmieter hat damit gegenüber dem Vermieter die Stellung eines Mieters und ist gleichzeitig Vermieter gegenüber seinen Untermietern. Er ist der zentrale Ansprechpartner für beide Seiten und trägt deshalb einen großen Teil der Verantwortung.

Gegenüber dem Vermieter haftet grundsätzlich nur der Hauptmieter aus dem Hauptmietvertrag. Der Vermieter kann seine vertraglichen Ansprüche daher grundsätzlich nicht unmittelbar gegen die Untermieter geltend machen.

Vorteile und Nachteile für Hauptmieter

Vorteile und Nachteile für Untermieter

Vorteile und Nachteile für Vermieter

Für wen eignet sich ein WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter?

Ein WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter und Untermietern kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die WG nur vorübergehend geplant ist oder der Hauptmieter langfristig die Wohnung selbst nutzen möchte.

Für Hauptmieter kann das Modell beispielsweise interessant sein, wenn sie nach dem Studium oder einer beruflichen Veränderung selbst in der Wohnung bleiben möchten und nur vorübergehend ein Zimmer untervermieten.

Für Untermieter eignet sich diese Variante häufig bei einem zeitlich begrenzten Aufenthalt, beispielsweise während eines Praxissemesters, Studiums oder beruflichen Projekts.

Für Vermieter kann das Modell ebenfalls sinnvoll sein, wenn die Wohnung ursprünglich an einen einzelnen Mieter vermietet wurde und dieser später einen Teil der Wohnung untervermieten möchte. Ist dagegen bereits bei Abschluss des Mietvertrags geplant, dass mehrere Personen dauerhaft als WG zusammenleben, sollten Vermieter prüfen, ob ein gemeinsamer Mietvertrag mit allen Bewohnern als Hauptmieter besser zur geplanten Wohnsituation passt.

2. Variante: WG-Mietvertrag mit allen Mietern als Hauptmieter

Bei dieser WG-Mietvertrags-Variante müssen alle Mieter als Hauptmieter den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnen. Somit übernehmen alle Mieter die vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter und man spricht von einer gesamtschuldnerischen Haftung. Um den Mietvertrag zu kündigen, muss die Kündigung von allen gemeinsam ausgesprochen werden, es genügt nicht, wenn ein WG-Bewohner kündigt. Will ein Mieter ausziehen, müssen alle Mieter gemeinsam den Vermieter bitten, diesen aus dem Vertrag zu lassen. Möchte der Vermieter kündigen, muss er die Kündigung genauso wie alle anderen Schreiben an alle Vertragspartner, sprich alle Hauptmieter adressieren.

Gesamtschuldnerische Haftung

Bei der gesamtschuldnerischen Haftung kann der Vermieter etwaige Forderungen von allen Mietern fordern, unabhängig vom Verschulden. Zahlt zum Beispiel ein WG-Bewohner seine Miete nicht, kann der Vermieter von einem anderen Mieter die Mietschulden in voller Höhe einklagen – in der Regel von dem, bei dem die beste Bonität anzunehmen ist. Es ist jedoch nicht möglich, die Schulden doppelt einzuklagen.

Vor und Nachteile für Mieter

Vor- und Nachteile für Vermieter

Für wen ist dieser WG-Mietvertrag mit allen Mietern als Hauptmieter zu empfehlen?

Diese Variante eines WG-Mietvertrags ist vor allem für Vermieter zu empfehlen, da die gesamtschuldnerische Haftung große Sicherheit bietet. Etwaige Forderungen können bei jedem Mieter eingetrieben werden. Bei Mietrückständen kann sich der Vermieter zum Beispiel den WG-Bewohner aussuchen, bei dem er die beste Bonität vermutet, auch wenn dieser den Rückstand nicht verschuldet hat.

Für die einzelnen Mieter ist ein WG-Mietvertrag, der von allen Mietern unterzeichnet wird, aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung eher risikoreich. Planen die Mieter langfristig gemeinsam zu wohnen, kann diese Vertragsvariante trotzdem Sinn machen: Der Kündigungsschutz ist besser als bei einer Untermiete und jeder Mieter kann sich selbst direkt an den Vermieter wenden, wenn er Fragen hat oder es Probleme gibt.

3. Variante: WG mit Einzelmietverträgen

Bei dieser WG-Mietvertrags-Variante schließt der Vermieter mit jedem einzelnen Bewohner einen separaten Einzelmietvertrag über ein einzelnes WG-Zimmer plus Recht auf Mitbenutzung von Flur, Küche, Bad und Gemeinschaftsräumen. Die Mieter haften in diesem Fall nicht gesamtschuldnerisch.

Vor- und Nachteile für Mieter

Vor- und Nachteile für Vermieter

Für wen ist dieser WG-Mietvertrag zu empfehlen?

Einzelmietverträge für jeden einzelnen Bewohner einer WG sind vor allem für Mieter interessant, die möglichst unabhängig bleiben wollen und keine freundschaftliche WG, sondern eine Zweckgemeinschaft suchen. Das ist zum Beispiel häufig bei Berufspendlern der Fall, die das WG-Zimmer nur während der Woche bewohnen und am Wochenende nach Hause fahren. 

Für Vermieter hat diese WG-Lösung in der Regel zu wenig Vorteile, um den zusätzlichen Aufwand bei der Verwaltung und Kommunikation auszugleichen.

Ob ein oder mehrere WG-Bewohner Hauptmieter werden, hängt vor allem von Haftung, Kündigung und Mieterwechsel ab. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:

Ein WG-Mietvertrag sollte genauso wie ein normaler Mietvertrag unter anderem folgende Punkte enthalten:

• Mietparteien: Mieter (alle Hauptmieter) und Vermieter mit Namen und vollständiger Adresse
• Mietobjekt: vollständige Adresse und Größe (Mieter sollten die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche überprüfen, vgl.korrekte Wohnflächenberechnung)
• Mietdauer: Beginn und Ende der Mietzeit
• Miethöhe: Kaltmiete plus Vorauszahlung beziehungsweise Pauschale für die Betriebskosten
• Auflistung der Betriebskosten: vgl. § 2 Nr. 1 - 16 Betriebskostenverordnung 
• Kaution: Vermieter verlangen in der Regel eine Kaution in Höhe von maximal drei Kaltmieten als Sicherheit. Mieter können die Kaution in bis zu drei Raten zahlen oder als Bankbürgschaft hinterlegen. Vermieter müssen die Kaution auf einem eigenen Konto anlegen und dem Mieter innerhalb von drei bis sechs Monaten nach dem Auszug verzinst zurückgeben.
• Haftung: Wann und wie haftet der Vermieter? Wann und wie haftet der Mieter?
• Kündigung: Wer darf wann und wie kündigen?

Darüber hinaus sind in einem Mietvertrag für eine Wohngemeinschaft weitere Punkte festzuhalten. Welche genau, hängt von der Art des WG-Mietvertrags ab. Im Folgenden können Sie die entsprechenden Muster kostenlos herunterladen.

Wer für Schäden innerhalb einer WG haftet, hängt von der Art des WG-Mietvertrags ab: Haben die WG-Bewohner einen gemeinsamen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen, haften sie als Gesamtschuldner für Schäden an der Mietsache. 

Wurde der Mietvertrag mit nur einem Hauptmieter geschlossen, haftet dieser grundsätzlich gegenüber dem Vermieter – auch dann, wenn ein Untermieter den Schaden verursacht hat.

Im Falle von Einzelmietverträgen haften die Mieter nur für ihren Einzelmietvertrag und damit üblicherweise nur über das angemietete einzelne WG-Zimmer und die Mitbenutzung des Bades, der Küche und eventuell weiterer Räume.

Wie bei einem regulären Mietvertrag, gelten auch bei einem WG-Mietvertrag folgende Regeln bezüglich einer Kündigung:

• Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate, wenn nichts anderes vereinbart ist.
• Die Kündigungsfrist für Mieter hängt von der Dauer des Aufenthalts ab und liegt zwischen drei und neun Monaten.
• Vermieter können nur mit einem triftigen Grund kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf.
• Die Kündigung, sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter, muss spätestens am dritten Werktag eines neuen Monats übermittelt werden.
• Die Kündigung muss in Form eines schriftlichen und unterzeichneten Dokuments erfolgen.
• Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, darf keine der beiden Parteien den Vertrag ohne außergewöhnlichen Grund vor dem Enddatum kündigen.
• Werden die Rechte des Mieters oder des Vermieters erheblich verletzt, kann die betroffene Partei den WG-Mietvertrag fristlos kündigen.

Darüber hinaus gibt es je nach Variante des WG-Mietvertrags weitere Regelungen.

Kündigung unbefristeter WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter

• Hat der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung eines Untermieters, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, muss er bei einem unmöblierten Zimmer die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten.
• Hat der Hauptmieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung, beträgt die Kündigungsfrist für ein unmöbliertes untervermietetes Zimmer mindestens sechs Monate.
• Ist das untervermietete Zimmer möbliert, gilt der gesetzliche Kündigungsschutz für Wohnraummietverhältnisse nicht. Der Hauptmieter kann seinem Untermieter sehr kurzfristig kündigen: Spätestens am 15. eines Monats zum Ende des Monats.
• Wird der Hauptmieter gekündigt oder kündigt er selbst, müssen in der Regel auch die Untermieter ausziehen. 
• Vermieter dürfen Untermieter nicht kündigen. Sind sie unzufrieden, müssen sie sich an den Hauptmieter wenden.

Kündigung unbefristeter WG-Mietvertrag mit allen Bewohnern als Hauptmieter

• Es kann nur der ganze Mietvertrag gekündigt werden, sowohl von Seiten der Hauptmieter als auch von Seiten des Vermieters. 
• Möchte ein WG-Mitglied ausziehen, müssen alle Mitbewohner gemeinsam kündigen. Die verbleibenden Bewohner können mit dem Vermieter dann einen neuen Mietvertrag abschließen. Der Vermieter ist jedoch nicht dazu verpflichtet.
• Einzelne Mietverhältnisse können nicht gekündigt werden, außer der Mietvertrag enthält eine Klausel, die das erlaubt.

Kündigung unbefristeter einzelner WG-Mietverträge

• Besitzen alle WG-Bewohner eigenständige Mietverträge, kann der Vermieter dem betroffenen Mieter kündigen, ohne dass sich dabei die übrigen Mietverhältnisse ändern.
• Kündigen darf der Vermieter nur aus gesetzlich anerkannten Gründen (Eigenbedarf, Vertragsverletzung, wirtschaftliche Verwertung).

Der Vermieter kann eine WG auflösen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht in folgenden drei Fällen:

• Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.
• Der Vermieter hat Eigenbedarf. Er benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes.
• Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes hindern und ein Festhalten am Mietvertrag zu erheblichen Nachteilen für den Vermieter führen.

Bei einem WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter genügt es, dem Hauptmieter zu kündigen, um die WG aufzulösen. Sind alle Bewohner Hauptmieter, muss der Vermieter seine Kündigung an alle richten. Handelt es sich um Einzelverträge, muss der Vermieter jedem WG-Bewohner einzeln kündigen.

Wie Sie als einzelner Mieter aus einem WG-Mietvertrag herauskommen, hängt von der Vertragsgestaltung ab:

• WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter: Sind Sie der Hauptmieter, müssen Sie zunächst fristgerecht die Untermietverträge und danach den Hauptmietvertrag kündigen. Wurde im Hauptmietvertrag festgelegt, dass einer der anderen Untermieter Hauptmieter wird, wenn Sie ausziehen, müssen Sie den Untermietern nicht kündigen. Sind Sie einer der Untermieter, müssen Sie nur den Untermietvertrag kündigen, um aus der WG zu kommen.
• WG-Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern: Haben alle Mieter den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle Ihre Mitbewohner die Kündigung des WG-Mietvertrags unterschreiben, wenn Sie ausziehen möchten – es sei denn, der Mietvertrag enthält eine Klausel, die die Situation anders regelt.
• WG-Mietvertrag als Einzelmietvertrag: Haben Sie mit dem Vermieter einen Einzelmietvertrag abgeschlossen, müssen Sie nur Ihren eigenen WG-Mietvertrag kündigen, um aus der WG zu kommen.

Vor allem in Studenten-WGs wechseln die Mitbewohner häufiger. Wird ein WG-Mietvertrag mit einem oder mehreren Hauptmietern vereinbart, ist es wichtig, ein paar Dinge zusätzlich klar zu regeln – am besten schriftlich:

1. Nebenkosten: Oftmals sind die Zimmer ungleich groß. Legen Sie klar fest, wie die Nebenkosten aufgeteilt werden. Vereinbaren Sie außerdem, wie Nebenkosten abgerechnet werden, wenn jemand während des Abrechnungszeitraums auszieht.
2. Schönheitsreparaturen: Legen Sie fest, wer Schönheitsreparaturen übernimmt und für die Kosten aufkommt.
3. Kaution: Regeln Sie, wie die Kaution gehandhabt wird.
4. Kosten für Fernsehen, Internet, Telefon: Legen Sie fest, wie die Kosten dafür aufgeteilt werden.
5. Haushaltskonto: Klären Sie, wie gemeinsam angeschaffte Lebensmittel und Haushaltsartikel geteilt werden. Eine Möglichkeit ist, ein gemeinsames Haushaltskonto einzurichten, auf das jedes WG-Mitglied am Monatsanfang einen bestimmten Betrag einzahlt. Alternativ gibt es inzwischen viele Apps, mit denen Kosten und Aufgaben aufgeteilt werden können.

Je genauer Verantwortlichkeiten und Pflichten im Mietvertrag beziehungsweise einem zusätzlichen Schriftstück geregelt werden, desto reibungsloser kann das WG-Leben ablaufen.