Schloss austauschen in der Mietwohnung

• Als Vermieter dürfen Sie das Schloss an der Tür der Mietwohnung in der Regel nicht austauschen.
• Ihr Mieter hingegen darf jederzeit ohne zu fragen das Schloss wechseln, muss das alte aber aufheben, um es bei Auszug auf Ihren Wunsch wieder einbauen zu können.
• Wer die Kosten für den Austausch eines Schlosses zahlen muss, hängt von den Gründen für den Schlosstausch ab.
• Defekte Türschlösser müssen Sie als Vermieter austauschen und zahlen, sofern der Mieter nicht Schuld an dem Defekt ist und sofern keine Kleinreparaturklausel wirkt.
• Verliert Ihr Mieter den Schlüssel und besteht dadurch Einbruchgefahr, muss er den Schlossaustausch in der Regel selbst zahlen. 
• Wird er ihm gestohlen, kann es sein, dass er nicht dafür aufkommen muss.
• Behalten Sie widerrechtlich einen Schlüssel, darf Ihr Mieter auf Ihre Kosten das Schloss austauschen lassen.
• Gibt Ihr Mieter bei Auszug nicht alle Schlüssel zurück, können Sie ihm den Schlosswechsel in Rechnung stellen.

Es gibt viele verschiedene Gründe für den Austausch eines Türschlosses. Hier die häufigsten Gründe:

• Das Schloss ist defekt.
• Der Vermieter behält widerrechtlich einen Schlüssel.
• Der Mieter vermutet, dass ein Dritter einen Schlüssel besitzt.
• Der Mieter behält bei Auszug einen Schlüssel.
• Der Mieter hat einen Schlüssel verloren.
• Dem Mieter wurde ein Schlüssel gestohlen.
• Der Mieter hat sich ausgesperrt.
• Der Mieter wünscht sich ein Sicherheitsschloss.

Grundsätzlich darf der Mieter das Schloss der Mietsache austauschen, denn gemäß Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 553 BGB) hat er das alleinige Recht zur Nutzung der Mietsache – zum Beispiel der Wohnung. Grund für einen Austausch kann zum Beispiel die Befürchtung sein, dass der Vormieter noch einen Schlüssel hat. Klauseln im Mietvertrag oder in der Hausordnung, die dem Mieter das Auswechseln des Türschlosses verbieten, sind in der Regel unwirksam – egal, ob das Schloss ein Einzelschloss oder Teil einer Schließanlage ist. Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, den Vermieter nach Erlaubnis zu fragen, muss aber sämtliche Kosten für den eigenhändigen Austausch des Schlosses selbst tragen und ist außerdem für eventuell entstehende Schäden verantwortlich. Vor allem beim Austausch von Sicherheitsschlössern, wofür die Tür aufgebohrt werden muss, kann es leicht passieren, dass ein Schaden entsteht.

Als Vermieter dürfen Sie das Schloss in der Regel nicht einfach austauschen – auch dann nicht, wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand ist (Amtsgericht München, 461 C 9942/17) oder nach rechtmäßiger Kündigung in der Wohnung bleibt. Wer das Schloss austauscht, um dem bereits gekündigten Mieter den Zutritt zur Wohnung zu verwehren und somit seine Mietwohnung zurückzuerobern, begeht eine verbotene Eigenmacht. Als Vermieter können Sie in der Regel nur mit Hilfe eines Gerichtsverfahrens Ihren Besitz an der Mietwohnung zurückerlangen.

Es gibt jedoch einen Ausnahmefall, in dem Sie als Vermieter dazu berechtigt sind, das Schloss der Wohnungstür eigenmächtig auszutauschen, und zwar dann, wenn Sie so Ihr Vermieterpfandrecht sichern. Allerdings müssen dafür ganz bestimmte Voraussetzungen gegeben sein:

• Sie müssen vor Gericht einen Vollstreckungstitel auf Zahlung (z. B. der Miete oder der Nebenkosten) gegenüber dem Mieter erwirkt haben.
• Es müssen sich pfändbare Gegenstände in der Mietwohnung befinden.
• Der Austausch des Wohnungstürschlosses muss verhältnismäßig sein. Das ist in der Regel nur der Fall, wenn der Mieter nicht mehr erreichbar ist und kein Interesse an der Nutzung der Wohnung oder der darin befindlichen Gegenstände mehr hat (LG Berlin, Urteil v. 01.11.2012, 93 O 127/11).
• Sie als Vermieter müssen das Recht haben, der Entfernung eines Gegenstandes aus der Mietwohnung durch den Mieter zu widersprechen.
• Die Entfernung der Sache muss unmittelbar bevorstehen.

Tauschen Sie als Vermieter eigenmächtig und unberechtigter Weise das Schloss zur Wohnungstür der Mietwohnung aus, müssen Sie mit zivilrechtlichen und strafrechtlichen Folgen rechnen.

Zivilrechtliche Folgen:

• Ihr Mieter kann vor Gericht verlangen, dass ihm wieder der Besitz am Mietobjekt eingeräumt wird, er also wieder dauerhaft Zugang erhält.
• Ihr Mieter kann außerdem Schadensersatz von Ihnen fordern, wenn er zum Beispiel im Hotel übernachten muss, weil er keinen Zugang zur Wohnung hat.
• Für die Zeit, in der Ihr Mieter das Mietobjekt wegen des ausgetauschten Türschlosses nicht nutzen kann, können Sie keine Miete verlangen. 
• Handelt es sich beim Mietobjekt um eine Gewerbeimmobilie, haften Sie außerdem auf den entgangenen Gewinn Ihres Mieters.
• Sie können keine Nutzungsentschädigung von Ihrem Mieter verlangen, wenn Ihr Mieter den alten Schlüssel verspätet zurückgibt. Normalerweise ist das möglich.

Strafrechtliche Folgen:

• Betreten Sie unberechtigt die Wohnung, machen Sie sich wegen Hausfriedensbruch strafbar, auch wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Bei Hausfriedensbruch drohen Ihnen eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr.

Wer in einer Mietwohnung den Austausch und das neue Schloss bezahlen muss, ob Sie oder Ihr Mieter, hängt von den Gründen für den Schlossaustausch ab.

Das Schloss ist defekt

Ist das Schloss wegen Verschleiß defekt, muss der Vermieter es durch ein neues ersetzen und die Kosten dafür tragen, denn der Mieter muss die Mietsache jederzeit nutzen können (§ 535 BGB), dazu zählt auch ein funktionierendes Schloss. Nur, wenn der Mieter nachweislich am Defekt des Türschlosses Schuld ist, muss er die Kosten für die Notöffnung und den Austausch des Schlosses übernehmen.

Der Vermieter behält einen Schlüssel

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, bei der Wohnungsübergabe beziehungsweise Schlüsselübergabe alle Wohn- und Haustürschlüssel an Ihren Mieter zu übergeben. Sie dürfen auch keinen Notfallschlüssel behalten (LG Kassel WM 1973, 103) oder nachträglich einen Ersatzschlüssel für sich anfertigen lassen. Behalten Sie widerrechtlich doch einen Schlüssel, darf Ihr Mieter das Schloss austauschen und Ihnen die Rechnung dafür schicken.

Mieter vermutet, dass ein Dritter einen Schlüssel besitzt

Hat Ihr Mieter lediglich die Vermutung, dass jemand Drittes einen Schlüssel zur Mietwohnung besitzt, muss er die Kosten tragen, wenn er deshalb das Schloss wechseln möchte.

Der Mieter behält bei Auszug einen Schlüssel

Gibt Ihnen Ihr Mieter bei Auszug nicht alle Schlüssel zurück, können Sie das Schloss auf seine Kosten austauschen lassen – unabhängig davon, warum der Schlüssel fehlt.

Der Mieter hat den Schlüssel verloren

Da der Mieter die Obhutspflicht hat, muss er den Schlüssel vor Verlust schützen. Verliert er ihn dennoch, muss er den Austausch des Schlosses zahlen – außer er kann nachweisen, dass der verlorene Schlüssel nicht missbraucht werden kann, um in die Wohnung einzubrechen. Der Beweis kann gelingen, wenn

• der Schlüssel unwiederbringlich ist, zum Beispiel in einen Gully gefallen und davongeschwommen oder in einem Gewässer versunken ist.
• der Schlüssel im Ausland verloren ging und keine Verbindung zum Mietobjekt hergestellt werden kann; zum Beispiel durch Ausweispapiere oder Ähnliches.
• der Schlüssel nur Zugang zum Hausflur eines Wohngebäudes mit mehreren Parteien und viel Personenverkehr ermöglicht.

Dem Mieter wurde der Schlüssel gestohlen

Wurde dem Mieter der Schlüssel gestohlen, sind zwei Fragen zu klären:

• Hat der Mieter seine Obhutspflicht vernachlässigt und den Diebstahl fahrlässig erleichtert?
• Besteht die Gefahr, dass der Schlüssel missbraucht wird und stellt der Schlüsseldiebstahl somit ein Sicherheitsrisiko dar?

Ist das der Fall, muss Ihr Mieter den Austausch des Schlosses zahlen. Kann dem Mieter jedoch kein Vorwurf hinsichtlich des Schlüsseldiebstahls gemacht werden, müssen Sie als Vermieter die Kosten für den Ersatz des Schlüssels und den Schlossaustausch tragen.

Von einer Obhutspflichtverletzung ist beispielsweise auszugehen, wenn der Mieter den Schlüssel auf einem öffentlich zugänglichen Tisch liegen lässt oder, wenn er ihn in seinem Wagen zurücklässt und dieser gestohlen wird (Kammergericht Berlin, Urteil vom 11.02.2008, Az. 8 U 151/07).

Kein schuldhafter Verstoß gegen die Obhutspflicht liegt vor, wenn

• der Mieter überfallen und ihm dabei der Schlüssel gestohlen wird (Amtsgericht Spandau, Urteil vom 20.12.2012, Az. 6 C 546/12)
• der Schlüssel aus dem Rucksack des Mieters gestohlen wird (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26.08.1999, Az. 47 C 178/99)
• der Schlüssel aus dem verschließbaren Wertfach des Krankenzimmers des Mieters während eines Krankenhausaufenthalts gestohlen wird (Amtsgericht Ahrensburg, Urteil vom 25.06.2010, Az. 47 C 1171/09)

Mieter hat sich ausgesperrt

Hat sich Ihr Mieter ausgesperrt, sodass ein Schlüsseldienst die Tür öffnen muss, muss Ihr Mieter die Kosten für ein neues Schloss zahlen, sollte das alte beim Öffnen beschädigt werden.

Der Mieter wünscht sich ein Sicherheitsschloss

Sicherheitsschlösser werden zwar empfohlen, trotzdem hat Ihr Mieter kein Recht auf ein Sicherheitsschloss. Er muss deshalb selbst die Kosten dafür tragen – außer, Sie als Vermieter finden, dass ein Sicherheitsschloss eine gute Investition ist und übernehmen die Kosten.

Rechte und Pflichten des Vermieters

• Sie müssen Ihrem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung aushändigen, dürfen keinen behalten. Ansonsten kann der Mieter auf Ihre Kosten das Schloss austauschen lassen.
• Klauseln im Mietvertrag, die dem Mieter den Einbau eines anderen Schlosses grundsätzlich verbieten, sind in der Regel unwirksam.
• Als Vermieter dürfen Sie nicht selbst das Türschloss austauschen, auch dann nicht, wenn Sie dem Mieter rechtmäßig fristlos gekündigt haben. Ihr Mieter kann ansonsten eine einstweilige Verfügung erwirken.
• Sie dürfen Ihrem Mieter nicht verbieten, das Schloss auszutauschen. Sie können jedoch verlangen, dass er die Wohnung beim Auszug in den ursprünglichen Zustand versetzt, sodass er das alte Schloss wieder einsetzen muss.
• Fällt bei der Wohnungsrückgabe auf, dass ein Schlüssel fehlt, können Sie als Vermieter, wenn notwendig, das Schloss auf Kosten des Mieters wechseln lassen.

Rechte und Pflichten des Mieters

• Der Mieter darf das Schloss in der Mietwohnung austauschen, ohne Sie als Vermieter um Erlaubnis bitten zu müssen. Diese Regelung gilt sowohl für Einzelschlösser als auch für Schließanlagen.
• Tauscht der Mieter ein Schloss aus, muss er damit rechnen, vor dem Auszug einen Rückbau vornehmen zu müssen. Er sollte deshalb das alte Schloss inklusive der Schlüssel sorgfältig aufbewahren.
• Geht Ihrem Mieter ein Schlüssel kaputt, verloren oder wird ihm ein Schlüssel gestohlen, hat er die Pflicht, den Vermieter umgehend zu informieren. Macht er das nicht, haftet er für eventuelle Schäden.