Schloss austauschen in der Mietwohnung: Kosten und Zuständigkeit
Welche Gründe gibt es für einen Schlossaustausch?
Es gibt viele verschiedene Gründe für den Austausch eines Türschlosses. Hier die häufigsten Gründe:
- Das Schloss ist defekt.
- Der Vermieter behält widerrechtlich einen Schlüssel.
- Der Mieter vermutet, dass ein Dritter einen Schlüssel besitzt.
- Der Mieter behält bei Auszug einen Schlüssel.
- Der Mieter hat einen Schlüssel verloren.
- Dem Mieter wurde ein Schlüssel gestohlen.
- Der Mieter hat sich ausgesperrt.
- Der Mieter wünscht sich ein Sicherheitsschloss.
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Darf der Mieter das Schloss austauschen?
Grundsätzlich darf der Mieter das Schloss seiner Wohnung austauschen. Nach § 553 BGB hat er das alleinige Recht zur Nutzung der Mietsache – und damit auch die Entscheidung, wer Zutritt erhält. Typische Gründe sind z. B. die Sorge, dass der Vormieter noch einen Schlüssel besitzt.
- Klauseln im Mietvertrag oder in der Hausordnung, die den Austausch des Schlosses verbieten, sind in der Regel unwirksam – egal ob es sich um ein Einzelschloss oder eine Schließanlage handelt.
- Der Mieter muss den Austausch selbst bezahlen und haftet für eventuelle Schäden (z. B. beim Einbau eines Sicherheitsschlosses, wenn die Tür aufgebohrt werden muss).
- Beim Auszug ist er verpflichtet, das ursprüngliche Schloss wieder einzusetzen.
Darf der Vermieter das Schloss austauschen?
Der Vermieter darf das Schloss in der Regel nicht eigenmächtig austauschen – auch nicht, wenn:
- der Mieter mit der Miete im Rückstand ist, oder
- nach einer Kündigung die Wohnung nicht verlässt.
Ein solcher Austausch wäre verbotene Eigenmacht und kann sogar strafbar sein (Hausfriedensbruch). Auch das Betreten der Mietwohnung ist für den Vermieter verboten. Der Vermieter muss die Räumung in diesen Fällen über ein gerichtliches Verfahren durchsetzen.
Ausnahme: Vermieterpfandrecht
Nur in einem eng begrenzten Ausnahmefall darf der Vermieter das Schloss eigenhändig austauschen: zur Sicherung seines Vermieterpfandrechts. Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es liegt ein gerichtlicher Vollstreckungstitel (z. B. wegen ausstehender Miete) vor.
- In der Wohnung befinden sich pfändbare Gegenstände des Mieters.
- Der Austausch ist verhältnismäßig – in der Praxis meist nur dann, wenn der Mieter nicht mehr erreichbar ist und kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung oder der Gegenstände zeigt.
- Der Vermieter hat das Recht, einer Entfernung von Gegenständen zu widersprechen.
- Die Entfernung steht unmittelbar bevor.
Welche Folgen hat es, wenn der Vermieter unberechtigt das Schloss austauscht?
Tauschen Sie als Vermieter eigenmächtig und unberechtigter Weise das Schloss zur Wohnungstür der Mietwohnung aus, müssen Sie mit zivilrechtlichen und strafrechtlichen Folgen rechnen.
Zivilrechtliche Folgen:
- Ihr Mieter kann vor Gericht verlangen, dass ihm wieder der Besitz am Mietobjekt eingeräumt wird, er also wieder dauerhaft Zugang erhält.
- Ihr Mieter kann außerdem Schadensersatz von Ihnen fordern, wenn er zum Beispiel im Hotel übernachten muss, weil er keinen Zugang zur Wohnung hat.
- Für die Zeit, in der Ihr Mieter das Mietobjekt wegen des ausgetauschten Türschlosses nicht nutzen kann, können Sie keine Miete verlangen.
- Handelt es sich beim Mietobjekt um eine Gewerbeimmobilie, haften Sie außerdem auf den entgangenen Gewinn Ihres Mieters.
- Sie können keine Nutzungsentschädigung von Ihrem Mieter verlangen, wenn Ihr Mieter den alten Schlüssel verspätet zurückgibt. Normalerweise ist das möglich.
Strafrechtliche Folgen:
- Betreten Sie unberechtigt die Wohnung, machen Sie sich wegen Hausfriedensbruch strafbar, auch wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Bei Hausfriedensbruch drohen Ihnen eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr.
Wer zahlt das neue Schloss: Mieter oder Vermieter?
Wer in einer Mietwohnung das neue Schloss bezahlen muss, hängt von den Gründen für den Schlossaustausch ab.
1. Schloss ist defekt
- Verschleiß: Vermieter zahlt (§ 535 BGB).
- Schuld des Mieters: Mieter zahlt (z. B. mutwillige Beschädigung).
- Kleinreparaturklausel: Greift, wenn vereinbart und Kosten unter der Höchstgrenze liegen.
- Bereits beschädigt bei Einzug: Mieter muss nicht zahlen.
2. Vermieter behält Schlüssel
- Vermieter muss alle Schlüssel aushändigen und darf keinen Ersatzschlüssel zurückbehalten (LG Kassel WM 1973, 103).
- Tut er es doch, darf der Mieter das Schloss austauschen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.
3. Mieter vermutet Schlüssel bei Dritten
- Reine Vermutung: Mieter zahlt.
4. Schlüssel bei Auszug fehlt
- Gibt der Mieter nicht alle Schlüssel zurück → Kosten für Schlossaustausch trägt der Mieter.
5. Schlüsselverlust
- Grundsatz: Mieter zahlt, da er die Obhutspflicht hat.
- Ausnahme: Kein Missbrauch möglich, z. B.
- Schlüssel im Gully oder See verloren
- Schlüssel im Ausland verloren, ohne Bezug zur Wohnung
- Schlüssel öffnet nur Haustür in Mehrparteienhaus
- Klauseln im Mietvertrag, die Mieter pauschal bei Schlüsselverlust haften lassen, sind unwirksam.
6. Schlüsseldiebstahl
- Mieter hat fahrlässig gehandelt (z. B. Schlüssel im Auto liegen lassen) → Mieter zahlt.
- Vermieter zahlt wenn kein schuldhafter Verstoß gegen die Obhutspflicht vorliegt:
- der Mieter wird überfallen (Amtsgericht Spandau, Urteil vom 20.12.2012, Az. 6 C 546/12)
- der Schlüssel wird aus dem Rucksack des Mieters gestohlen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26.08.1999, Az. 47 C 178/99)
- der Schlüssel wird aus dem verschließbaren Wertfach des Krankenzimmers gestohlen (Amtsgericht Ahrensburg, Urteil vom 25.06.2010, Az. 47 C 1171/09)
7. Mieter hat sich ausgesperrt
- Türöffnung beschädigt Schloss → Mieter zahlt neues Schloss.
8. Wunsch nach Sicherheitsschloss
- Kein Anspruch des Mieters.
- Zahlt der Mieter selbst, muss er beim Auszug den Rückbau übernehmen.
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Schloss austauschen: Wie viel kostet das?
Die Kosten für den Austausch eines Schlosses können stark variieren, abhängig von Schlossart, Qualität, Sicherheitsstufe und Arbeitsaufwand. Hier ist eine grobe Übersicht:
| Schlossart | Qualität | Kosten Schloss | Schlüsseldienst | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Standard-Türschloss | Einfaches Zylinderschloss | 20–50 € | 50–100 € | 70–150 € |
| Sicherheitszylinder | Mittelklasse | 50–100 € | 50–120 € | 100–220 € |
| Hochsicherheits- oder Mehrfachverriegelung | Premium | 150–300 € | 80–150 € | 230–450 € |
| Austausch in Schließanlage | Standard | 50–150 € pro Zylinder | 80–200 € | 130–350 € pro Tür |
Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Überblick
Rechte und Pflichten des Vermieters |
Rechte und Pflichten des Mieters |
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| Weiterführende Informationen: | Mieter zieht aus: Muss er renovieren oder was sieht das Mietrecht vor? |
FAQ - Schloss austauschen
Durchschnittliche Kosten:
- Einfaches Zylinderschloss: ca. 60 – 120 € (inkl. Material & Einbau)
- Sicherheitsschloss / Mehrfachverriegelung: ca. 150 – 400 €
- Komplette Schließanlage (Mehrfamilienhaus): mehrere hundert bis tausend Euro
Verbotene Eigenmacht ist ein juristischer Begriff aus dem deutschen Zivilrecht (§ 858 BGB). Er bedeutet: Jemand entzieht einem anderen ohne dessen Willen den Besitz einer Sache oder stört ihn darin.
Beispiele für verbotene Eigenmacht:
- Ein Vermieter tauscht eigenmächtig das Türschloss aus, um den Mieter auszusperren.
- Jemand entfernt unerlaubt ein geparktes Fahrrad von einem Stellplatz.
- Ein Nachbar verschafft sich Zutritt zu einem Grundstück ohne Erlaubnis.
Gibt der Mieter den Wohnungsschlüssel nach Beendigung des Mietverhältnisses trotz Aufforderung nicht zurück, verstößt er gegen seine vertraglichen Pflichten. In diesem Fall haben Sie das Recht, rechtliche Schritte einzuleiten und Ihr Mieter muss bis zur Rückgabe der Schlüssel weiterhin die Miete bezahlen.
Hier können Sie sich auf die Schlüsselübergabe vorbereiten.
der Mieter muss den Vermieter nicht zwingend vorher informieren, wenn er das Schloss austauscht – solange er das Recht zur alleinigen Nutzung der Mietsache wahrnimmt (§ 553 BGB).
Wichtig dabei:
- Kosten trägt der Mieter selbst: Er ist für die Beauftragung und die entstehenden Kosten verantwortlich.
- Schäden vermeiden: Der Mieter haftet für Schäden am Schloss oder der Tür, die beim Austausch entstehen.
- Altes Schloss aufbewahren: Bei Auszug sollte der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden (Rückbau), sofern kein Einverständnis des Vermieters vorliegt.
Ja. In gewerblichen Mietverträgen können oft andere Regelungen gelten, z. B. dass der Vermieter einen Generalschlüssel behält. Hier lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag.
Ja. Vermieter sollten nach Schlüsselverlust oder -diebstahl nicht zu lange warten. Wird der Austausch über ein Jahr hinausgezögert, kann das Sicherheitsargument entfallen (AG Waren (Müritz), Urteil vom 12.10.2017, Az. 106 C 1139/15).
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