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Strategien, wenn Unmut und Streit die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter nahelegen.

Inhaltsverzeichnis

Kündigung Mietvertrag - Vielfach gilt die Einzelfallentscheidung.

Zunächst einmal unterscheidet das Mietrecht nach ordentlicher Kündigung und fristloser (außerordentlicher) Kündigung des Mietvertrags. Zudem gibt  das Mietrecht einen Rahmen vor, in welchen Fällen eine Kündigung erfolgversprechend sein kann. Es gibt dem Mieter jedoch weiten Raum, sich gegen eine ordentliche oder fristlose Kündigung mit Rechtsmitteln zu wehren. 

Durch diesen Mieterschutz gab es im Lauf der Zeit zu den unterschiedlichsten Mietstreitigkeiten Einzelurteile. Diese dienen dann oft in nachfolgenden Verfahren als Orientierung und Richtschnur. Folglich ist es für Sie als Vermieter immer ratsam, sich noch vor einer Kündigung eines Mieters von einem kundigen Rechtsanwalt beraten zu lassen. Dieser sollte die Einzelfälle kennen, mit denen Ihr Problem vergleichbar ist, und wie darüber entschieden wurde. Daraus lassen sich dann die Erfolgsaussichten in Ihrem speziellen Fall ableiten.

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Kündigung Mietvertrag - Die drei häufigsten Gründe für eine ordentliche Mietvertragskündigung

Nur der Vollständigkeit halber sei hier eine Selbstverständlichkeit erwähnt: Jede Mietvertragskündigung muss schriftlich erfolgen mit Angabe des Kündigungsgrundes und des Räumungsdatums. Bei ordentlichen Kündigungen ist die gesetzlich vorgeschriebene Mindest-Räumfrist einzuhalten, da sich diese nach der Mietdauer richtet. bei einer Mietdauer von 

  • mindestens 6 Jahren: 3 Monate
  • 5 bis 8 Jahren: 6 Monate
  • mehr als 8 Jahren: 9 Monate
  • bei Mietverträgen vor 2001 abgeschlossen: 12 Monate

Eine ordentliche Mietvertragskündigung kann nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters erfolgen. Gründe dafür liegen vor, wenn

  • der Vermieter die Wohnung/Räumlichkeiten für sich,  Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt (Eigenbedarf)
  • dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verwehrt würde, z.B. Abriss und Neubau, Grund-/Kernsanierung (es gilt nicht die Aussicht auf eine höhere Miete bei einer nachfolgenden Vermietung oder der Verkauf der Wohnung unter Beibehaltung des ursprünglichen Wohnungszustands)
  • der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten erheblich und schuldhaft verletzt hat 

Zu jedem der Gründe kann der Mieter Rechtsmittel einlegen, z.B. wenn er einen sozialen Härtefall geltend machen kann, was dann gerichtlich in einem Einzelfall-Verfahren entschieden wird.

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Kündigung Mietvertrag - Die vielen Gründe für eine fristlose Mietvertragskündigung

Das Mietrecht schreibt vor, dass ein "wichtiger Grund" vorliegen muss, damit eine fristlose Mietvertragskündigung rechtskonform ist. Was das praktisch heißt, ist im Gesetzestext folgendermaßen formuliert: "Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“ 

Nahezu unzählige Gründe, die vom Vermieter als "wichtig" erachtet wurden, sind im Einzelfall vor Gericht entschieden worden. Hier nur einige Beispiele, die auch gerichtlich anerkannt wurden

  • Gefährdung der Mietsache, z.B. Verschulden von  dauerhaften Schäden durch den Mieter
  • Unbefugte Gebrauchsüberlassung an andere, z.B. nicht vereinbarte Untervermietung
  • Anhaltende Störung des Hausfriedens, z.B. übermäßige Lärm- oder Geruchsbelästigung, Belästigung und/oder Tätlichkeiten gegen Mit-Hausbewohner
  • unerlaubtes Halten von gefährlichen und/oder geruchsbelästigenden Tieren in der Wohnung
  • Zahlungsverzug (z.B. an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug) bzw. Mietrückstand (z.B. über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten)
  • Eklatante Verletzung der Vereinbarungen im Mietvertrag (Vertragsverletzung), z.B. bauliche Veränderung, Gefährdung der Bausubstanz durch nicht erfolgte Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht
  • Nicht genehmigte Elektroinstallationen
  • Üble Nachrede bzw. Verleumdung durch den Mieter

Kündigung Mietvertrag - Gleich die "Kündigungskeule" auspacken führt selten zum Erfolg

Grundsätzlich ist bei einer Mietvertragskündigung immer angeraten, zunächst den persönlichen Kontakt aufzunehmen. Dabei muss nicht einmal ein Streit vorausgegangen sein. Allein die Tatsache, dass Sie beispielsweis wegen Eigenbedarfs die Wohnung kündigen wollen, ist für den Mieter in aller Regel ein Schock. Denn damit ist eine grundsätzliche Veränderung seiner Lebensumstände verbunden. Deshalb ist es immer sinnvoll, den Mieter in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch frühzeitig darauf vorzubereiten, dass eine Kündigung beabsichtigt ist. Hierbei sollten Sie Verständnis für die Reaktion des Mieters zeigen evtl. in Form einer Terminverschiebung. Um jedoch keinen Zweifel an Ihrer Kündigungsabsicht zu lassen, sollte nach wenigen Tagen die schriftliche Kündigung erfolgen.

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Kündigung Mietvertrag - Frühzeitig reagieren, um Schlimmeres zu vermeiden

Ein "beliebtes" Thema, an dem sich die Gemüter der Hausgemeinschaft entzünden, ist die Hausordnung. Zeigt sich, dass Ihr Mieter keinen Wert auf den im Mietvertrag vereinbarten Reinigungsdienst (z.B. Treppen putzen) legt und wiederholt nicht ausführt, sollte Sie, sobald Sie davon Kenntnis erhalten, ihm rasch klar machen, dass er seiner Pflicht nachzukommen hat. Das hat einen nicht zu unterschätzenden, psychologischen Effekt: Sie signalisieren Ihrem Mieter und der Hausgemeinschaft, dass Sie sich um die vorgebrachten Anliegen kümmern. So beugen Sie Mobbing und einer Verhärtung der Fronten vor.

Vor allem bei Streitigkeiten oder Unmut zwischen Ihrem Mieter und den übrigen Hausbewohnern, die sich bei Ihnen beschweren, ist stets der persönliche Kontakt anzuraten. So lernen Sie die Argumente Ihres Mieters und nicht nur die der Mitbewohner kennen. Und in eskalierten Situationen ist oft Ihr persönlicher Einsatz in Form von "Krisengesprächen" die beste Methode, wieder Frieden in einer Hausgemeinschaft zu stiften und den auffällig gewordenen Mieter wieder "in die Spur" zu bringen. 

Kündigung Mietvertrag - Nach dem "Zuckerbrot" die "Peitsche"?

Sollte Ihnen eine nachhaltige Befriedung der Situation nicht gelingen, weil ihr Mieter weiterhin Ärger macht, ist eine abgestufte Reaktionsstrategie in mehreren Schritten angebracht, die auch im Fall der Fälle vor Gericht für Sie positiv vermerkt wird:

  1. schriftliche Ermahnung 
  2. schriftliche Abmahnung mit Androhung der Kündigung
  3. alternativ zur Kündigungsandrohung: Androhung einer Unterlassungsklage * 
  4. schriftliche, fristlose Kündigung bzw. ordentliche Kündigung   

* Unabhängig von Ihren Maßnahmen sind auch die übrigen Hausbewohner berechtigt, gegen Ihren Mieter eine Unterlassungsklage anzustrengen.
    
In diesem Zusammenhang ist "Selbstjustiz" nicht angebracht. Wenn z.B. ein Mieter sich standhaft weigert, die Treppe zu putzen, können Sie nicht einfach einen Putzdienst engagieren, der die Arbeit Ihres Mieters erledigt und ihm dann die Rechnung präsentieren. Hier bleibt Ihnen nur, sozusagen als "ultima Ratio", auf Einhaltung der Putzpflicht zu klagen. 
    
Bei Ihren Überlegungen, wie Sie sich gegenüber einem renitenten Mieter verhalten, sollten Sie auch bedenken, dass die Hausnachbarn u.U. auf Mietminderung klagen könnten, wenn es sich um schwerwiegende und anhaltende Verstöße handelt.

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