Das sollten Sie als Vermieter wissen, bevor Sie einen Mietvertrag abschließen.

Zwar sind die Bestimmungen über die Rechte- und Pflichtenverteilung bei Vermietern und Mietern äußerst umfangreich. Aber es gibt immer Wahlmöglichkeiten. Erst nach der Wahl einer Option ergeben sich verbindliche Regelungen, die einzuhalten sind. Klassische Beispiele sind die folgenden Fragen, die hier beantwortet werden:

• Vertragsdauer: befristeter oder unbefristeter Mietvertrag? 
• Kautions- und Mietzahlung: Wann gibt es Gründe für die fristlose Kündigung?
• Bei Ehepaaren: nur eine Unterschrift oder von beiden Ehepartnern?
• Anzahl der Mieter: nur ein Hauptmieter oder mehrere gleichberechtigte Mieter?
• Miete und Nutzung: Wo ist der Unterschied?

Es gibt ihn noch, den befristeten Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt - und zwar seit der letzten Mietrechtsreform nicht mehr begrenzt auf maximal fünf Jahre. Sie können die Befristung frei wählen, dafür ist er an Bedingungen gebunden. Um einen befristeten Mietvertrag abschließen zu können, muss eine der folgenden Voraussetzungen gegeben sein, die nach Ablauf der Frist eintreffen bzw. wahrgenommen werden müssen:

• Eigenbedarf in Form von Nutzung einer im Haushalt des Vermieters lebenden Person oder eines Familienangehörigen
• Nutzung als Werkswohnung für einen Unternehmensmitarbeiter
• Abriss oder umfangreiche bauliche Veränderungen (z.B. für Umbau, Anbau oder Generalsanierung) 

Der zutreffende Grund muss zum einen dem Mieter schriftlich bei Vertragsübergabe mittgeteilt werden, entweder als Anhang des Zeitmietvertrags oder als direkter Eintrag. Zum anderen muss der Grund ausführlich benannt werden. Der einfache Hinweis „wegen Eigenbedarf“ oder „wegen Sanierung“ genügt nicht. 

Sofern Sie schon bei Vertragsabschluss wissen, dass in absehbarer Zeit der Fall des Eigenbedarfs eintreten wird (weil z.B. der Sohn heiratet und eine Familie gründen will), ist ein Zeitmietvertrag sinnvoller als ein normaler Mietvertrag mit dem ordentlichen Kündigungsgrund des Eigenbedarfs. Denn beim befristeten Vertrag greift der mögliche Widerspruchsgrund der sozialen Härte nicht. 

Ändert sich der Grund während der Vertragslaufzeit, beispielsweise, dass kein Eigenbedarf mehr besteht, stattdessen saniert werden soll, wird damit die Eigenschaft des Zeitmietvertrags aufgehoben. Dann gibt es nur die ordentliche Kündigung, indem Sie einen dafür zulässigen Grund nennen. 

Wenn der genannte Befristungsgrund ganz entfällt, müssen Sie den Mieter spätestens drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses informieren. Der Mieter kann dann entscheiden, ob er trotzdem auszieht oder der befristete in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt werden soll.

Will der Mieter über die Frist hinaus in dem Mietobjekt wohnen bleiben, muss er selbst aktiv werden, indem er frühestens vier Monate vor Vertragsablauf Auskunft verlangt, ob dies möglich ist. Wenn sich z.B. der genannte Grund verzögert, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags verlangen.

Im Mietvertrag wird zum einen die Höhe der monatlichen Miete festgelegt, diese ist jeweils im Voraus fällig, spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats. Auch die Kaution ist im Mietvertrag festgelegt sowie die Zahlungsmodalitäten. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei Monatsraten zu begleichen. Als Klausel können Sie im Mietvertrag festlegen, dass die erste Mietzahlung und die erste Kautionsrate bezahlt sein muss, bevor eine Schlüsselübergabe stattfindet.

Sowohl bei den Kautionsraten als auch bei den monatlichen Mietzahlungen gilt, dass Sie dem Mieter fristlos kündigen können, sobald der Zahlungsrückstand mindestens zwei Monatsmieten beträgt. Hierbei sollten Sie dem säumigen Mieter zunächst eine Abmahnung mit der Androhung der fristlosen Kündigung zukommen lassen – am besten mit einem Zeugen persönlich übergeben oder in den Briefkasten stecken.

Wenn ein Ehepaar in Ihr Mietobjekt einziehen wird, ist es ratsam, beide Partner den Mietvertrag unterschreiben zu lassen. Denn im Fall einer Trennung und eine Person die gemeinsame Wohnung verlässt, ist der ausgezogene Mieter nach wie vor Ihnen gegenüber voll verpflichtet. Das erhöht die Sicherheit, insbesondere, wenn Sie den Eindruck haben, dass ein Ehepartner die Miete nicht allein bezahlen kann. 

Verlässt nun ein Ehegatte die gemeinsame Mietwohnung, müssen beide Mieter kündigen, damit das Mietverhältnis geändert werden kann. Das heißt, dass auch eine schriftliche Vertragsänderung (Ausscheidungsvertrag) über das Ausscheiden eines Mieters nur mit Zustimmung der beiden Ehegatten und Ihnen vereinbart werden kann. 

Der gemeinsamen Kündigung durch die Eheleute mit dem Ziel einer Vertragsänderung, damit ein Ehegatte in der Wohnung bleibt, müssen Sie nicht zustimmen. Stattdessen möchten Sie lieber die Wohnung neu vermieten. Um diesem Risiko zu entgehen, können die Eheleute bei Gericht einen Antrag auf Wohnungszuweisung stellen, dass ein Ehegatte in der Wohnung bleiben darf. Dagegen können Sie sich als Vermieter nicht wehren und müssen mit dem verbleibenden Ehegatten einen entsprechenden Mietvertrag abschließen. Das Gericht wird jedoch darauf achten, dass der verbleibende Mieter auch in der Lage ist, die Miete weiterhin allein zu bezahlen.

Eine Besonderheit: Wenn sich nach einer Scheidung die (ehemaligen) Eheleute einig sind, kann der verbliebene Ehegatte den Mietvertrag allein übernehmen. Dazu reicht eine gemeinsam von beiden Ehegatten unterschriebene Erklärung an Sie, den Vermieter. Dagegen haben Sie kein Einspruchsrecht.

Wohngemeinschaften von Studenten sind der klassische Fall für die Fragestellung, ob nur eine Person als Hauptmieter den Mietvertrag unterschreibt oder alle Bewohner. Beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile.

Wenn mehrere Mieter unterschreiben, wird die Verantwortlichkeit gleichberechtigt auf alle Unterschreibenden verteilt. Das heißt, bei z.B. der Mietzahlung oder Renovierungsleistungen haben Sie immer mehrere Ansprechpartner, gegen die Sie ihre Ansprüche geltend machen können. Andererseits bedeutet es auch mehr Aufwand, weil bei allen Mitteilungen und beabsichtigten Maßnahmen immer alle Mieter informiert werden müssen. Bei allen Vereinbarungen, z.B. Mieterhöhungen oder Kündigungen, müssen alle zustimmen. Das ist in der Regel enorm nervig. 

Wenn Sie dagegen nur einen Hauptmieter als Vertragspartner haben, entfällt zwar der höhere Nerven- und Zeitaufwand, dafür gibt es nur einen, dem gegenüber Sie Ansprüche geltend machen können. Wenn der Hauptmieter die Miete nicht mehr bezahlen kann, gibt es keinen anderen, den Sie in die Pflicht nehmen können. Auch wenn Sie wegen Mietrückständen fristlos kündigen, entgehen Ihnen zumeist die Einnahmen aus den rückständigen Mietzahlungen. 

Dazu ein Tipp: Lassen Sie bei mehrköpfigen Wohngemeinschaften immer zwei Personen als Hauptmieter den Mietvertrag unterschreiben. Das erhöht den Aufwand nur wenig und verdoppelt die Sicherheit bei Ansprüchen. Diese Regelung ist auch bei Ehepaaren empfohlen (s. weiter unten).

Beim Aufsetzen des Mietvertrags ist es wichtig, detailliert aufzuzählen, was alles zur Mietsache zählt. Das ist nicht nur die Wohnung z.B. mit drei Wohnräumen, Küche, Bad, getrenntem WC und Balkon. Dazu gehören u.U. auch ein Gartenanteil, ein Carport und ein Kellerabteil. In einem Übergabeprotokoll sollten Sie zudem den Zustand und die Ausstattung der Räume stichwortartig beschreiben. Das Übergabeprotokoll heften Sie als Bestandteil an den Mietvertrag an.

Häufig ist die Ausstattung der Küche als sogenannte Einbauküche fest installierter Bestandteil. Dieser wird meist auch mitvermietet - mit der Folge, dass bei Ausfall oder schwerer Beschädigung die Kosten für Ersatz und Reparatur von Ihnen beglichen werden müssen (sofern nicht vom Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht. Aber das ist meist schwer nachzuweisen.)

Bei einem Gartenanteil kommt die Vermietung in Betracht, wenn Sie vom Mieter erwarten, dass er sich aktiv um die Pflege, und die Gestaltung kümmert. Die einfache Nutzung sieht das nicht vor. Es liegt dann im eigenen Interesse des Mieters, ob er z.B. den Rasen schneidet.

Sowohl die Einbauküche als auch die Gerätschaften im Hobbykeller und im Gartenhäuschen müssen Sie nicht mitvermieten, sondern können sie dem Mieter in Form einer angemessenen Abstandszahlung überlassen. Bei einer Vermietung gilt auch hier: Sie kommen bei Schäden oder Verlust der Geräte für die Kosten auf. Wollen Sie die Geräte weder vermieten noch nutzen lassen, sollten Sie diese entfernen bzw. für den Gebrauch unzugänglich aufbewahren.