Mieter verstorben: Was ist für den Vermieter nach dem Tod zu tun?

• Der Mietvertrag bleibt auch bei Tod des Mieters weiter bestehen und wird von den hinterbliebenen Bewohnern oder den Erben übernommen.
• Die Konditionen des Mietvertrags bleiben gleich.
• Hinterbliebene haben einen Monat nach dem Tod des Mieters Zeit, die Wohnung mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.
• Gibt es keine Erben oder schlagen diese das Erbe aus, sollte der Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen.
• Das Nachlassgericht kümmert sich dann um die weiteren Angelegenheiten, Kosten fallen dafür keine für den Vermieter an.
• Mieter haben in der Regel auch nach dem Tod des Mieters weiterhin Anspruch auf Mietzahlungen – zumindest für drei Monate.
• Der Vermieter darf die Wohnung nur betreten, wenn Gefahr in Verzug und ein unverzüglicher Zutritt unverzüglich notwendig ist.
• Wird der Mietvertrag nicht von Eintrittsberechtigten oder Erben übernommen, bekommen die Erben die Mietkaution, sofern der Vermieter keinen Anspruch auf einen Anteil oder sogar die gesamte Kaution hat
• Sobald das Mietverhältnis beendet ist, kann der Vermieter mit der Suche nach einem neuen Mieter beginnen.

Im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird der Umgang mit dem Tod des Mieters geregelt. In Paragraf 563 wird das Eintrittsrecht bei Tod des Mieters beschrieben. Es soll die Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem Haushalt gewohnt haben, davor schützen, aus der Wohnung ausziehen zu müssen. In Paragraf 564 stehen die Regelungen für die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Erben sowie alle Angaben zur außerordentlichen Kündigung.

Nein, so ist es nicht. Nach dem Tod des Mieters endet sein Mietvertrag nicht automatisch. Hat er nicht allein gewohnt, so stehen im Mietvertrag noch weitere eingetragene Mieter, mit denen das Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen weitergeführt wird. Der Mietvertrag läuft also weiter, sofern die eintrittsberechtigten Personen nicht von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist Gebrauch machen.

Das Eintrittsrecht gilt in folgender Reihenfolge:

• Für den Ehegatten oder Lebenspartner, der im gleichen Haushalt lebt
• Für Kinder des toten Mieters, die im gleichen Haushalt leben
• Für weitere Familienmitglieder oder Mitbewohner, die mit dem Mieter im gleichen Haushalt gelebt haben

Möchte keine der hinterbliebenen eintrittsberechtigten Personen in der Wohnung wohnen bleiben, müssen sie das dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters mitteilen. Dann werden die Erben die neuen Mietvertragspartner.

War der Mieter alleinstehend, geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten direkt an die Erbberechtigten über. Die im Mietvertrag vereinbarten Zahlungen für Miete und Nebenkosten müssen aus dem Erbe getätigt werden. Auch Mietrückstände oder Kosten für die Entrümpelung der Wohnung. Sie zählen zu den sogenannten Nachlassverbindlichkeiten. Hierfür müssen die Erben aber nicht mit ihrem Privatvermögen einstehen. Sie können ihre Haftung auf den Nachlass beschränken. 

Die Erben können sich auch gegen die Fortführung des Mietverhältnisses zu den festgelegten Konditionen entscheiden und den Mietvertrag per Sonderkündigungsrecht kündigen. In diesem Fall müssen sie schnell handeln, ihnen bleiben sechs Wochen, nachdem sie von der Erbschaft erfahren haben, um sich zu entscheiden, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen. Nach Ablauf dieser Frist ist dies nicht mehr möglich.

Gibt es keine Erben, fällt das Erbe und somit auch der Mietvertrag dem Staat zu.

Hat der Mieter keine Erben festgelegt oder wird das Erbe ausgeschlagen und melden sich keine anderen Hinterbliebenen, wird das Mietverhältnis dem Staat übertragen. Der Vermieter muss sich in diesem Fall mit dem Mietvertrag an das Nachlassgericht wenden, das zuerst versuchen wird, doch noch Hinterbliebene zu finden.

Werden keine Erben gefunden, muss der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beantragen (§ 1961 BGB). Gegenüber dem eingesetzten Nachlasspfleger kann er schließlich die ordentliche Kündigung aussprechen und somit die Wohnung zeitnah wieder vermieten. Der Nachlasspfleger übernimmt auch das Begleichen offener Geldforderungen aus dem Vermögen des Mieters, das Räumen der Wohnung und andere anfallende Aufgaben.

Die Nachlasspflegschaft kostet den Vermieter nichts. Die Kosten werden entweder aus dem Vermögen des verstorbenen Mieter beglichen oder der Staat übernimmt sie.

Die eintrittsberechtigten Personen und Erben haben einen Monat, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, Zeit dem Vermieter mitzuteilen, ob sie die Wohnung oder das Haus weiter mieten möchten oder nicht. Äußern sie sich nicht innerhalb eines Monats dazu, treten sie automatisch in das Mietverhältnis ein. Dabei muss der Mietvertrag nicht mehr angepasst werden, er bleibt einfach bestehen. Entscheiden sie sich für die Kündigung, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Die Kündigung des Mietvertrags muss schriftlich unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht erfolgen. Außerdem müssen im Erbfall alle Erben das Kündigungsschreiben unterzeichnen.

Genau wie der Mieter hat auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Bei eintrittsberechtigten Personen müssen für eine außerordentliche Kündigung allerdings schwerwiegende Gründe vorliegen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn objektiv feststeht, dass der neue Mieter die Miete nicht zahlen kann. Der Vermieter darf dann innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Eintritt der Person außerordentlich kündigen. Ansonsten hat der Vermieter kaum Möglichkeiten, den eintrittsberechtigten Personen zu kündigen.

Gegenüber Erben hat der Vermieter ohne Anführung besonderer Gründe ein Sonderkündigungsrecht. Das Sonderkündigungsrecht gilt für einen Monat, nachdem der Vermieter vom Tod des Mieters erfahren hat. Möchte der Vermieter die Immobilie nach dem Tod neu vermieten oder gar verkaufen, weil sich die Wohnung oder das Haus in einer beliebten Lage befindet oder er sich eine bessere Miete oder einen hohen Verkaufswert erhofft, muss er das den Erben also zeitig mitteilen und schnell von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Andernfalls kann es sein, dass die Erben des einstigen Mieters ihre Chance nutzen, zu den günstigen, geerbten Mietkonditionen einzuziehen.

Gibt es keine Erben, darf der Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers beim Amtsgericht beantragen (§§ 1960, 1961 BGB). Als Gläubiger kann er dann einen kostenfreien Antrag auf Nachlasspflegschaft zur Kündigung der Mietwohnung nach dem Tod des Mieters stellen.

In der Regel sind dem Vermieter drei Monate lang weiter Miete und andere offene Posten zu zahlen. Treten Erbberechtigte von ihrer Erbschaft zurück oder gibt es schlichtweg keine Erben, können Vermieter einen Nachlasspfleger beim Nachlassgericht beantragen, damit dieser die Nachlasspflegschaft übernimmt (§§ 1960, 1961 BGB). Der Nachlasspfleger verwaltet dann die Hinterlassenschaft und kümmert sich um die Mietangelegenheit des verstorbenen Mieters. Dadurch haben Vermieter gute Chancen, die Mietschulden ausgeglichen zu bekommen.

Was passiert mit offenen Zahlungen?

Hinterlässt der Mieter offene Zahlungen, wenn er stirbt, werden diese Teil der Erbverpflichtungen entweder durch den Nachlass des Mieter beglichen oder von den Erben übernommen. Gibt es keine Erben oder schlagen die Erben das gesamte Erbe aus und übersteigen die Kosten die Summe des Nachlasses, wird in der Regel ein Insolvenzverfahren für das Erbe durchgeführt. Meistens bleibt der Vermieter in solchen Fällen auf den Kosten sitzen – auch ein Nachlasspfleger kann daran nichts ändern.

Nach dem Tod des Mieters übernehmen die Erben auch die Pflichten des Verstorbenen. Sie sind also genau wie einst der Mieter für die Entrümpelung, Wohnungsauflösung, Renovierung nach Auszug und die Zahlung von Miete und Nebenkosten verantwortlich. Wenn die Erben den Mietvertrag fristgerecht gekündigt haben, müssen sie die Wohnung bis zur Übergabe geräumt haben.

Erben, die ihr Erbe ausschlagen, werden ab dem Moment der Ausschlagung behandelt, als wären sie nie Erbe gewesen. Das bedeutet, sie haben hinsichtlich der Erbschaft keine Rechte mehr, dürfen nicht mehr die Wohnung des Verstorbenen betreten, sie räumen oder persönliche Gegenstände daraus entwenden.

Schlagen alle Erben die Erbschaft aus, ist der Staat für die Räumung der Mietwohnung verantwortlich.

Betritt ein Erbe, der die Erbschaft ausgeschlagen hat, trotzdem die Wohnung, lässt sie räumen oder nimmt persönliche Gegenstände mit, kann es sein, 

• dass er Schadensersatz zahlen muss
• eine Strafanzeige wegen Unterschlagung oder Hausfriedensbruch bekommt.

Keine Erben: Wer räumt die Wohnung?

Sind keine Erben bekannt, wird vom Gericht ein Nachlasspfleger eingesetzt. Wenn auch dieser keinen Erben ausfindig machen kann, wird das Land, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte, zum Erben. Schlecht ist es für den Vermieter, wenn der Nachlass überschuldet ist. In diesem Fall bleibt er auf den Kosten der Haushaltsauflösung und Renovierung sowie den Forderungen der Nebenkostenabrechnung sitzen.

Zunächst einmal ist der Vermieter zur Sorgfalt verpflichtet. Gibt es keine Erben, die sich um eine Entrümpelung und Haushaltsauflösung kümmern, muss der Vermieter sich um das Mieter-Eigentum kümmern. Je nach Umfang und Wert der zurückgebliebenen Gegenstände sollte der Vermieter das Erbgut etwa zwei Monate aufbewahren. In dieser Zeit könnte es ohnehin sein, dass ein Nachlasspfleger noch auf der Suche nach einem Erben ist. Sollte dieser dann noch auftreten, übernimmt er die Pflichten zur Entrümpelung.

Es kommt darauf an: Hat der Verstorbene alleine in der Wohnung gelebt, dürfen die Erben diese jederzeit betreten, ohne vorher die Zustimmung des Vermieters einholen zu müssen. Haben die Erben keinen Schlüssel, können sie entweder den Vermieter um den Ersatzschlüssel bitten oder einen Schlüsseldienst beauftragen.

Lebte der verstorbene Mieter nicht alleine in der Wohnung, sind die Erben auf die Zustimmung der Personen, die ebenfalls in der Wohnung leben, angewiesen. Ohne Zustimmung dürfen sich die Erben keinen Zutritt verschaffen. Sie können jedoch eine einstweilige Verfügung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Die Angehörigen oder Mitbewohner, die in der Wohnung leben, sind dann gezwungen, den Erben Zutritt zu gewähren.

Alle anderen Personen, die keine Erben sind und nicht mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt haben, dürfen die Wohnung nicht ohne Zustimmung der Erben betreten. Das gilt auch für den Vermieter. Er darf die Wohnung nur betreten, wenn Gefahr in Verzug und ein unverzüglicher Zutritt unverzüglich notwendig ist. Das kann zum Beispiel sein, wenn ein Fenster offen steht, das wegen des Wetters und zum Schutz vor Einbruch geschlossen werden sollte. Oder wenn sich noch ein Haustier in der Wohnung befindet, das versorgt werden muss. Allerdings sollte der Vermieter zuerst versuchen, den zu diesem Zeitpunkt Berechtigten zu erreichen, bevor er eigenmächtig die Wohnung betritt.

Wenn der Mietvertrag nicht von Eintrittsberechtigten oder Erben übernommen wird, bekommen die Erben die Mietkaution. Natürlich aber nur, sofern der Vermieter keinen Anspruch auf einen Anteil oder sogar die gesamte Kaution hat. Er kann sie beispielsweise wegen Mietrückständen oder nicht gezahlten Nebenkostenabrechnungen einfordern und behalten. Andererseits haben die Erben Anspruch auf ein eventuelles Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung. Wie schon gesagt, übernehmen letztendlich die Erben die Rechte und Pflichten des Erblassers.

Wenn die Erben oder Eintrittsberechtigten nach dem Tod des Mieters nicht das Mietverhältnis übernehmen, hat der Vermieter nun eine freie Immobilie. Meistens ist es so, dass nach dem Tod des bisherigen Mieters die Miete höher angesetzt wird. Auch wer über einen Wohnungsverkauf nachdenkt, kann mit einem höheren Verkaufspreis rechnen als für eine Wohnung, die bereits vermietet ist. Sollte der verstorbene Mieter in einem Einfamilienhaus gewohnt haben, lohnt es sich in der Regel immer, diese ohne Mieter zu verkaufen. Als Vermieter sollten Sie auf jeden Fall intensiv darüber nachdenken, ob die Neuvermietung oder der Verkauf für sie rentabler wäre. Immobilienmakler helfen gerne bei der Auswertung und Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie.

Stirbt der Vermieter, endet auch in diesem Fall der Mietvertrag nicht, sondern wird mit den Erben des Vermieters fortgesetzt (§§ 1922, 1967 BGB). Die Erben können vom Mieter nicht verlangen, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Er hat das Recht, seinen Mietvertrag zu den bekannten Bedingungen weiterzuführen.