Mieter verstorben: Was ist für den Vermieter nach dem Tod zu tun?

Nein, so ist es nicht. Nach dem Tod des Mieters endet sein Mietvertrag nicht automatisch. Hat er nicht allein gewohnt, so stehen im Mietvertrag noch weitere eingetragene Mieter. Das Mietverhältnis wird mit diesen weitergeführt und der Vertrag bleibt bestehen, es sei denn, die anderen Mieter machen von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist Gebrauch.

Mieter, die mit dem Verstorbenen zuvor gemeinsam in der Wohnung gelebt haben, haben ein Recht darauf, die Wohnung zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen. Dieses Eintrittsrecht gilt in folgender Reihenfolge:

• Für den Ehegatten oder Lebenspartner, der im gleichen Haushalt lebt
• Für Kinder des toten Mieters, die im gleichen Haushalt leben
• Für weitere Familienmitglieder oder Mitbewohner, die mit dem Mieter im gleichen Haushalt gelebt haben

Die im Mietvertrag vereinbarten Zahlungen für Miete und Nebenkosten müssen aus dem Erbe gezahlt werden. Auch Mietrückstände oder Kosten für die Entrümpelung der Wohnung. Sie zählen zu den sogenannten Nachlassverbindlichkeiten. Hierfür müssen die Erben aber nicht mit ihrem Privatvermögen einstehen. Sie können ihre Haftung auf den Nachlass beschränken. 

Es ist aber ratsam, dass die Erben schnell handeln und sich um die Mietsache und alle Verbindlichkeiten kümmern. Ihnen bleiben, nachdem sie von der Erbschaft erfahren haben, sechs Wochen, um sich zu entscheiden, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen. Nach Ablauf dieser Frist ist dies nicht mehr möglich.

Die eintrittsberechtigten Personen und Erben haben einen Monat, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, Zeit dem Vermieter mitzuteilen, ob sie die Wohnung oder das Haus weiter mieten möchten oder nicht. Äußern sie sich nicht in dieser Frist dazu, treten sie automatisch in das Mietverhältnis ein. Dabei muss der Mietvertrag nicht mehr angepasst werden, er bleibt einfach bestehen.

Wenn der Vermieter die Immobilie nach dem Tod neu vermieten oder gar verkaufen will, weil sich die Wohnung oder das Haus in einer beliebten Lage befindet oder er sich eine bessere Miete oder einen hohen Verkaufswert erhofft, muss er das den Erben zeitig mitteilen und schnell von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Andernfalls kann es sein, dass die Erben des einstigen Mieters ihre Chance gekommen sehen, zu den günstigen, geerbten Mietkonditionen einzuziehen. Das Sonderkündigungsrecht gilt dabei für einen Monat, nachdem der Vermieter vom Tod des Mieters erfahren hat.

Nach dem Tod des Mieters übernehmen die Erben auch die Pflichten des Verstorbenen. Sie sind also genau wie einst der Mieter für die Entrümpelung, Wohnungsauflösung, Renovierung nach Auszug und die Zahlung von Miete und Nebenkosten verantwortlich. Wenn die Erben den Mietvertrag fristgerecht gekündigt haben, müssen sie die Wohnung bis zur Übergabe geräumt haben.

Sind keine Erben bekannt oder gibt es sie schlichtweg nicht, so wird vom Gericht ein Nachlasspfleger eingesetzt. Wenn auch dieser keinen Erben ausfindig machen kann, wird das Land, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte, zum Erben. Schlecht ist es für den Vermieter, wenn der Nachlass überschuldet ist. In diesem Fall bleibt er auf den Kosten der Haushaltsauflösung und Renovierung sowie den Forderungen der Nebenkostenabrechnung sitzen.

Zunächst einmal ist der Vermieter zur Sorgfalt verpflichtet. Gibt es keine Erben, die sich um eine Entrümpelung und Haushaltsauflösung kümmern, muss der Vermieter sich um das Mieter-Eigentum kümmern. Je nach Umfang und Wert der zurückgebliebenen Gegenstände sollte der Vermieter das Erbgut etwa zwei Monate aufbewahren. In dieser Zeit könnte es ohnehin sein, dass ein Nachlasspfleger noch auf der Suche nach einem Erben ist. Sollte dieser dann noch auftreten, übernimmt er die Pflichten zur Entrümpelung.

Wenn der Mietvertrag nicht von Eintrittsberechtigten oder Erben übernommen wird, bekommen die Erben die Mietkaution. Natürlich aber nur, sofern der Vermieter keinen Anspruch auf einen Anteil oder sogar die gesamte Kaution hat. Er kann sie beispielsweise wegen Mietrückständen oder nicht gezahlten Nebenkostenabrechnungen einfordern und behalten. Andererseits haben die Erben Anspruch auf ein eventuelles Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung. Wie schon gesagt, übernehmen letztendlich die Erben die Rechte und Pflichten des Erblassers.

Im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird der Umgang mit dem Tod des Mieters geregelt. In Paragraf 563 wird das Eintrittsrecht bei Tod des Mieters beschrieben. Es soll die Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem Haushalt gewohnt haben, davor schützen, aus der Wohnung ausziehen zu müssen. In Paragraf 564 stehen die Regelungen für die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Erben sowie alle Angaben zur außerordentlichen Kündigung. 

Wenn die Erben oder Eintrittsberechtigten nach dem Tod des Mieters nicht das Mietverhältnis übernehmen, hat der Vermieter nun eine freie Immobilie. Meistens ist es so, dass nach dem Tod des bisherigen Mieters die Miete höher angesetzt wird. Auch wer über einen Wohnungsverkauf nachdenkt, kann mit einem höheren Verkaufspreis rechnen als für eine Wohnung, die bereits vermietet ist. Sollte der verstorbene Mieter in einem Einfamilienhaus gewohnt haben, lohnt es sich in der Regel immer, diese ohne Mieter zu verkaufen. Als Vermieter sollten Sie auf jeden Fall intensiv darüber nachdenken, ob die Neuvermietung oder der Verkauf für sie rentabler wäre. Immobilienmakler helfen gerne bei der Auswertung und Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie