Mieter verstorben – was tun?

Nein. Stirbt ein Mieter, endet sein Mietvertrag nicht automatisch. Ob und wie das Mietverhältnis weitergeführt wird, hängt davon ab, ob andere Personen im Haushalt leben oder ein Erbe vorhanden ist.

Wer tritt in den Mietvertrag ein?

Lebte der verstorbene Mieter nicht allein, sieht das Gesetz ein Eintrittsrecht vor. In folgender Reihenfolge können Personen in das Mietverhältnis eintreten:

1. Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner, der mit im Haushalt lebte
2. Kinder, die ebenfalls in der Wohnung wohnten
3. Andere Familienangehörige oder Mitbewohner aus dem gemeinsamen Haushalt

Diese Personen können das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen übernehmen. Wollen sie das nicht, müssen sie dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Todesfall schriftlich mitteilen, dass sie nicht eintreten möchten.

Was passiert, wenn niemand eintritt?

In diesem Fall wird der Mietvertrag Teil des Erbes. Die Erben treten als neue Vertragspartner in das Mietverhältnis ein – mit allen Rechten und Pflichten. Dazu gehören:

• Zahlung laufender Miete und Nebenkosten
• Begleichung eventueller Mietrückstände
• Kosten für Wohnungsauflösung oder Entrümpelung

Diese Verpflichtungen gelten jedoch nur im Rahmen des Nachlasses – das bedeutet: Erben haften nicht mit ihrem Privatvermögen, wenn sie die Haftung entsprechend beschränken oder das Erbe ausschlagen.

Gibt es keine eintrittsberechtigten Mitbewohner oder Erben, geht der gesamte Nachlass – und damit auch der Mietvertrag – auf den Staat über (sogenannte Fiskalerbschaft).

Sonderfall: Genossenschaftswohnung

Bei Genossenschaftswohnungen müssen eintrittsberechtigte Personen zunächst Mitglied in der Genossenschaft werden, um den Mietvertrag fortführen zu können (LG Berlin, 17.07.1992 – 64 S 99/92).

Sonderfall: Untermietverhältnisse

Im Falle eines Untermietvertrags endet dieser in der Regel automatisch mit dem Tod des Hauptmieters, sofern keine anderweitige vertragliche Vereinbarung besteht. Der Untermieter hat kein gesetzliches Eintrittsrecht in den Mietvertrag mit dem Vermieter. Die Räumungspflichten und sonstigen Pflichten richten sich meist nach den Vereinbarungen im Untermietvertrag. Hier sollte der Untermieter zeitnah mit dem Vermieter oder den Erben kommunizieren, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Hat der Mieter keine Erben festgelegt oder wird das Erbe ausgeschlagen und melden sich keine anderen Hinterbliebenen, wird das Mietverhältnis dem Staat übertragen. Der Vermieter muss sich in diesem Fall mit dem Mietvertrag an das Nachlassgericht wenden, das zuerst versuchen wird, doch noch Hinterbliebene zu finden.

Werden keine Erben gefunden, muss der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beantragen (§ 1961 BGB). Gegenüber dem eingesetzten Nachlasspfleger kann er schließlich die ordentliche Kündigung aussprechen und somit die Wohnung zeitnah wieder vermieten. Der Nachlasspfleger übernimmt auch das Begleichen offener Geldforderungen aus dem Vermögen des Mieters, das Räumen der Wohnung und andere anfallende Aufgaben.

Die Nachlasspflegschaft kostet den Vermieter nichts. Die Kosten werden entweder aus dem Vermögen des verstorbenen Mieter beglichen oder der Staat übernimmt sie.

Kommt es zum Tod eines Mieters, gelten besondere Fristen und Regeln für die Fortsetzung oder Beendigung des Mietvertrags – diese Übersicht zeigt die wichtigsten Punkte.

Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Auch der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, das jedoch je nach Situation unterschiedlich greift.

1. Kündigung gegenüber eintrittsberechtigten Personen

Treten nach dem Tod des Mieters Angehörige oder Mitbewohner gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis ein, kann der Vermieter nur aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Ein solcher Grund liegt z. B. vor, wenn klar ist, dass die eingetretene Person nicht in der Lage ist, die Miete dauerhaft zu zahlen.

Die Frist für die Sonderkündigung beträgt einen Monat ab Kenntnis des Eintritts. Ohne triftigen Grund hat der Vermieter jedoch keine Möglichkeit, den Mietvertrag mit den eingetretenen Personen zu kündigen.

2. Kündigung gegenüber Erben

Anders verhält es sich, wenn keine eintrittsberechtigte Person vorhanden ist. Dann wird das Mietverhältnis mit den Erben des Mieters fortgeführt – und der Vermieter hat das Recht, ohne Angabe besonderer Gründe außerordentlich zu kündigen.

Diese Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Vermieter vom Tod des Mieters erfahren hat (§ 564 BGB).

Möchte der Vermieter z. B. neu vermieten oder die Immobilie verkaufen, sollte er sein Kündigungsrecht also zügig wahrnehmen – sonst besteht das Risiko, dass die Erben zu den bisherigen, möglicherweise günstigen Mietkonditionen in die Wohnung einziehen.

3. Keine Erben vorhanden: Nachlasspflegschaft

Gibt es keine bekannten Erben, kann der Vermieter beim Amtsgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers (§§ 1960, 1961 BGB) beantragen. Dieser übernimmt die Verwaltung des Nachlasses – einschließlich der Kündigung des Mietverhältnisses. Die Beantragung ist für Vermieter als Gläubiger in der Regel kostenfrei.

Sonderfall: Geschäftsraummiete

Für gewerbliche Mietverhältnisse (z. B. Büros, Läden oder Lagerhallen) gelten die Schutzvorschriften der §§ 563–563b BGB nicht. In diesem Fall können sowohl Vermieter als auch Erben den Mietvertrag gemäß § 580 BGB mit gesetzlicher Frist kündigen – es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes vereinbart.

In der Regel sind dem Vermieter drei Monate lang weiter Miete und andere offene Posten zu zahlen. Treten Erbberechtigte von ihrer Erbschaft zurück oder gibt es schlichtweg keine Erben, können Vermieter einen Nachlasspfleger beim Nachlassgericht beantragen, damit dieser die Nachlasspflegschaft übernimmt (§§ 1960, 1961 BGB). Der Nachlasspfleger verwaltet dann die Hinterlassenschaft und kümmert sich um die Mietangelegenheit des verstorbenen Mieters. Dadurch haben Vermieter gute Chancen, die Mietschulden ausgeglichen zu bekommen.

Was passiert mit offenen Zahlungen?

Hinterlässt der Mieter offene Zahlungen, wenn er stirbt, werden diese Teil der Erbverpflichtungen entweder durch den Nachlass des Mieter beglichen oder von den Erben übernommen. Gibt es keine Erben oder schlagen die Erben das gesamte Erbe aus und übersteigen die Kosten die Summe des Nachlasses, wird in der Regel ein Insolvenzverfahren für das Erbe durchgeführt. Meistens bleibt der Vermieter in solchen Fällen auf den Kosten sitzen – auch ein Nachlasspfleger kann daran nichts ändern.

Nach dem Tod eines Mieters gehen sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf die Erben über. Dazu gehört auch die Räumung der Wohnung sowie die Begleichung offener Mietzahlungen und Nebenkosten. Haben die Erben den Mietvertrag fristgerecht gekündigt, sind sie verpflichtet, die Wohnung bis zum vereinbarten Übergabetermin vollständig geräumt und in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben.

Was passiert bei besonderen Umständen – z. B. Leichengeruch oder Schädlingsbefall?

Wird der Tod des Mieters erst spät entdeckt, können durch Verwesung Gerüche oder Ungezieferbefall entstehen. Die Erben haften in diesem Fall nicht für entstandene Schäden, da der Tod keine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellt.

Erbe ausgeschlagen – wer ist dann zuständig?

Sobald ein Erbe die Erbschaft wirksam ausschlägt, gilt er rechtlich nicht mehr als Erbe. Er verliert damit:

• jegliches Zugangsrecht zur Wohnung,
• die Befugnis zur Räumung,
• das Recht, Gegenstände zu entnehmen.

Wird die Wohnung trotz ausgeschlagener Erbschaft betreten oder geräumt, drohen:

• Schadensersatzforderungen,
• Strafanzeigen wegen Unterschlagung oder Hausfriedensbruch.

Keine Erben vorhanden – was passiert jetzt?

Wenn alle potenziellen Erben die Erbschaft ausschlagen, bestellt das zuständige Amtsgericht einen Nachlasspfleger. Dieser verwaltet den Nachlass, kündigt ggf. das Mietverhältnis und veranlasst die Räumung.

Kann auch der Nachlasspfleger keine Erben ermitteln, wird das Bundesland Erbe – allerdings nur mit dem Nachlassvermögen, nicht mit eigenem Vermögen. Ist der Nachlass überschuldet, bleibt der Vermieter oft auf den Kosten für Haushaltsauflösung, Renovierung und Nebenkosten sitzen.

Tipp: Renovierungskosten absetzen.

Entstehen dem Vermieter durch die Wohnungsauflösung oder Renovierung nachweisbare Kosten, können diese unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Ein Steuerberater kann hierzu individuell beraten.

Zunächst einmal ist der Vermieter zur Sorgfalt verpflichtet. Gibt es keine Erben, die sich um eine Entrümpelung und Haushaltsauflösung kümmern, muss der Vermieter sich um das Mieter-Eigentum kümmern. Je nach Umfang und Wert der zurückgebliebenen Gegenstände sollte der Vermieter das Erbgut etwa zwei Monate aufbewahren. In dieser Zeit könnte es ohnehin sein, dass ein Nachlasspfleger noch auf der Suche nach einem Erben ist. Sollte dieser dann noch auftreten, übernimmt er die Pflichten zur Entrümpelung.

Wenn der Mietvertrag nicht von Eintrittsberechtigten oder Erben übernommen wird, bekommen die Erben die Mietkaution. Natürlich aber nur, sofern der Vermieter keinen Anspruch auf einen Anteil oder sogar die gesamte Kaution hat. Er kann sie beispielsweise wegen Mietrückständen oder nicht gezahlten Nebenkostenabrechnungen einfordern und behalten. Andererseits haben die Erben Anspruch auf ein eventuelles Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung. Wie schon gesagt, übernehmen letztendlich die Erben die Rechte und Pflichten des Erblassers.

• Rechtslage prüfen: Klären Sie, welche Sonderkündigungsrechte gelten und ob Eintrittsberechtigte oder Erben automatisch ins Mietverhältnis eintreten.
• Fristen im Blick behalten: Innerhalb eines Monats müssen Erben entscheiden, ob sie das Mietverhältnis fortsetzen oder kündigen; danach gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist.
• Kontakt zu Erben herstellen: Kommunizieren Sie respektvoll und transparent über die nächsten Schritte und fordern Sie erforderliche Nachweise (z. B. Sterbeurkunde) an.
• Wohnung und Schlüssel regeln: Vereinbaren Sie einen Termin zur Wohnungsabnahme und sichern Sie eine vollständige Schlüsselrückgabe.
• Offene Zahlungen klären: Prüfen Sie Mietrückstände, Betriebskosten und Kaution; stimmen Sie mit den Erben eine Abrechnung ab.
• Wohnung räumen und übergeben: Suchen Sie gemeinsam nach einer einvernehmlichen Lösung zur Räumung, bevor Neuvermietung oder Renovierung geplant werden.
• Dokumentation führen: Halten Sie alle Vereinbarungen und Übergaben schriftlich fest, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Stirbt der Vermieter, endet auch in diesem Fall der Mietvertrag nicht, sondern wird mit den Erben des Vermieters fortgesetzt (§§ 1922, 1967 BGB). Die Erben können vom Mieter nicht verlangen, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Er hat das Recht, seinen Mietvertrag zu den bekannten Bedingungen weiterzuführen.

Verstirbt ein Mieter und wird das Mietverhältnis nicht von Erben oder Eintrittsberechtigten übernommen, steht die Immobilie dem Vermieter wieder zur Verfügung – eine Situation, die Chancen, aber auch Überlegungen mit sich bringt.

1. Neuvermietung: Höhere Mieteinnahmen möglich

In vielen Fällen bietet eine Neuvermietung nach dem Tod des Mieters die Möglichkeit, die Miete neu festzusetzen – und damit an den aktuellen Mietspiegel oder die Marktlage anzupassen. Gerade in gefragten Wohnlagen oder bei modernisierten Immobilien lässt sich dadurch eine deutlich höhere Rendite erzielen als beim bisherigen Mietverhältnis.

2. Verkauf: Höherer Preis für leerstehende Immobilien

Auch ein Verkauf der Immobilie kann nach dem Tod des Mieters sinnvoll sein – insbesondere dann, wenn es sich um ein Einfamilienhaus oder eine besonders begehrte Lage handelt. Denn:

• Leerstehende Immobilien lassen sich meist besser verkaufen als vermietete.
• Käufer zahlen oft mehr, wenn sie die Immobilie selbst nutzen oder flexibel entwickeln können.
• Eine vermietete Immobilie kann den Verkaufspreis deutlich drücken, da Käufer an bestehende Mietverhältnisse gebunden wären.

3. Was ist wirtschaftlich sinnvoller: Verkauf oder Vermietung?

Ob Verkauf oder Neuvermietung langfristig lukrativer ist, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Zustand und Lage der Immobilie
• Entwicklung des regionalen Immobilienmarkts
• Eigene Steuer- und Vermögenssituation
• Mietpreisentwicklung und Nachfrage vor Ort
• Persönliche Pläne: Liquidität, Altersvorsorge, Aufwand

Ein erfahrener Immobilienmakler oder Gutachter kann Sie bei der Entscheidung unterstützen, indem er eine fundierte Marktwertanalyse erstellt und das Ertragspotenzial beider Optionen bewertet.

Der Tod eines Mieters bringt für Vermieter viele rechtliche und praktische Fragen mit sich – vom Fortbestehen des Mietvertrags über das Sonderkündigungsrecht bis hin zur Wohnungsräumung. Wichtig ist: Der Mietvertrag endet nicht automatisch, es gelten gesetzliche Eintrittsrechte und Fristen, die beachtet werden müssen. Gibt es keine Erben oder schlagen diese das Erbe aus, wird der Staat zum Erben – mit entsprechenden Folgen für die Abwicklung. Um rechtssicher zu handeln und wirtschaftlich kluge Entscheidungen zu treffen, sollten Vermieter sich frühzeitig informieren und im Zweifel rechtliche oder fachliche Beratung hinzuziehen.