Wie bestimmen Sie die optimale Höhe der Miete?

Nein - er wird nicht vom Storch gebracht. Zwar können Sie ihn theoretisch selbst frei gestalten, aber ob Sie damit erfolgreich sind und Ihre Wohnimmobilie auch einen Mieter findet, ist von einer ganzen Reihe Kriterien abhängig, die Sie beachten sollten. Auch können  bekanntlich die Mietpreise für gleichwertige Wohnobjekte von Ort zu Ort und regional sehr unterschiedlich sein – wo die Nachfrage nach Wohnraum groß und der Lebenshaltungsindex hoch sind, da sind es auch die Mieten. 
    
Kriterien, die den Mietpreis beeinflussen:

• Baujahr *
• Gebäudeart (z.B. Neubau, Altbau, Villa, Einfamilienhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus)
• Wohnfläche in qm*
• Anzahl der Zimmer (zzgl. Küche, Balkon)
• Einzel-Garage/Tiefgarage/Carport/Stellpaltz
• Ausstattung* (Standard, mittlere Ausführung, gehobene bzw. Luxus-Ausstattung)
• Energetische Ausstattung* (z.B. Nullenergiehaus)
• Besonderheiten (z.B. Aufzug, Hausmeisterservice, privater Kinderspielplatz, Balkongröße/-Ausrichtung (z.B. Süd-westen)
• Standort (ländlicher Raum, Kleinstadt, Großstadt, Metropole)
• Lage* (z.B. zentral, Zentrumsnähe, Außenbezirk, Einzugsbereich/Speckgürtel)
• Infrastrukur* (ÖPNV-Haltestellen, Geschäfte, Kita, Schulen, Arzt/Apotheke)

 * Im Mietspiegel (sofern vorhanden) berücksichtigte Kriterien zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Mietspiegel ist in Deutschland eine offiziell gültige Möglichkeit für Kommunen, um die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau zu ermitteln und zu veröffentlichen. Er dient als Orientierung  für Eigentümer von Wohneigentum zur Festlegung der Miete und als Begründung für Mieterhöhungen. Deshalb sollten Sie als Vermieter bei Ihrer Gemeinde nachfragen, ob es einen Mietspiegel gibt. Denn ein Mietspiegel ist für die Kommunen nicht gesetzlich verpflichtend. Deshalb verfügen über eine solche Übersicht zumeist nur mittlere und größere bzw. Großstädte.

Bei der Erarbeitung des Mietspiegels der Kommunen werden die mit * gekennzeichneten Kriterien im oben stehenden Absatz berücksichtigt. Zu unterscheiden sind der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. 

• Der einfache Mietspiegel bietet eine Übersicht der in einer Gemeinde üblichen Mietentgelte. Dieser wird i.d.R. von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter erstellt.  
• Der qualifizierte Mietspiegel wird mit aufwändigeren, wissenschaftlichen Methoden erstellt und muss alle 4 Jahre gänzlich neu erarbeitet werden. Folglich lässt bei weitem nicht jede Kommune, die einen Mietspiegel anbieten will, einen qualifizierten Mietspiegel erstellen.

Entscheidend bei einer Immobilie ist die zu erwirtschaftende Rendite. Diese ist aber nicht Gewinn, den Sie einfach einstecken können. Davon müssen laufende Kosten beglichen werden, auch wenn Sie auf den Mieter einen großen Teil als Nebenkosten umlegen können. Zudem müssen Rücklagen für allfällige Modernisierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen gebildet werden. 

Mietpreis zu hoch: Naheliegend wäre, die Miete zugunsten einer großzügigen Rendite möglichst hoch anzusetzen. Dann kann es aber leicht passieren, dass Sie über einen längeren Zeitraum keinen Mieter finden, womit automatisch Mietzahlungen ausfallen und die Rendite sinkt, was in der Folgezeit so leicht nicht wieder aufzuholen ist. 

Mietpreis zu niedrig: Eine zu niedrige Miete senkt gleich zu Beginn die Rendite. Die Folgen sind vierfach: 1. Finanzknappheit bei der Bildung von Investitionsrücklagen, 2. Schwierig durchzusetzende stärkere Mieterhöhungen in der Folgezeit, um auf ein besseres Renditeniveau zu kommen, 3. Erhöhte Nachfrage durch „falsche“ Mieter, die womöglich nicht ins Sozialgefüge der Hausgemeinschaft oder Sozialstruktur der Umgebung passen. 4. Niedrigerer Wiederverkaufswert durch zu geringe Rendite, insbesondere, wenn die Mietpreisbremse zu beachten ist.  

Guter Rat ist hier nicht teuer, sondern für Sie sogar kostenlos. Das raten wir Ihnen, damit Sie zum optimalen Mietpreis für Ihre Wohnimmobilie kommen:

• Nehmen Sie – sofern von Ihrer Kommune erhältlich – den Mietspiegel als Grundlage. Er ist gewiss das wichtigste, aber nicht einzige Instrument 
• Berücksichtigen Sie über die Kriterien des Mietspiegels (s.o.) hinaus, welche besondere Ausstattungsmerkmale Ihr Mietobjekt zu bieten hat oder welche eventuell sich mietmindernd auswirken könnten.
• Beobachten Sie den Markt, indem Sie laufend in den diversen Immobilienportalen nach vergleichbaren Objekten in Ihrer Region oder Stadt (bis hin zum Stadtteil ) suchen und die Preise beachten. Auch die Mietangebote in Ihrer örtlichen Tagespresse helfen da weiter.
• Studieren Sie auch die Mietgesuche, um den Bedarf der potenziellen Mieter kennen zu lernen.

Fazit: Zu starkes Gewinnstreben durch einen überhöhten Mietzins bestraft der Markt ebenso wie er einen gutmütig zu niedrig angesetzten Mietpreis nicht honoriert. Deshalb gilt: Beschreiten Sie den „goldenen Mittelweg“ und orientieren Sie sich am Mietspiegel und den gleichwertigen Angeboten auf dem Mietimmobilienmarkt, denn damit fahren Sie mittel- und langfristig am besten. Eine erste Orientierung kann Ihnen der Mietpreisrechner geben.

Was man sonst noch als Vermieter beachten sollte finden Sie im Artikel Ab heute Vermieter: Was muss ich bedenken, wenn ich meine Wohnung vermiete?