Wohnung möbliert vermieten – ein umfassender Ratgeber für Vermieter

Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn sie dem Mieter mit wesentlichen Einrichtungsgegenständen zur Nutzung überlassen wird. Dazu können beispielsweise Bett, Schrank, Tisch, Stühle, Sofa und Beleuchtung gehören. Je nach Wohnungsart können auch eine ausgestattete Küche, Waschmaschine oder weitere Haushaltsgegenstände Teil der Ausstattung sein.

Entscheidend ist, welche Ausstattung tatsächlich mitvermietet wird. Vermieter sollten deshalb im Mietvertrag oder in einer Inventarliste genau festhalten, welche Möbel und Gegenstände zur Wohnung gehören.

Bei der Vermietung lässt sich grundsätzlich zwischen vollmöbliert, teilmöbliert und ausgestattet unterscheiden:

Die zulässige Miete hängt unter anderem von der Lage, Größe, Ausstattung, Wohnqualität und dem örtlichen Mietniveau ab. Bei einer möblierten Wohnung kommt außerdem der Wert der mitvermieteten Einrichtung hinzu.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für bestimmte Wohnungen und Situationen gelten jedoch Ausnahmen, beispielsweise bei Neubauten oder nach umfassender Modernisierung.

Wichtig: Die Möblierung bedeutet nicht automatisch, dass eine beliebig hohe Miete verlangt werden kann.

Vor der Vermietung sollten Vermieter deshalb prüfen:

• Gibt es am Standort einen angespannten Wohnungsmarkt?
• Gilt dort die Mietpreisbremse?
• Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
• Welche Vormiete wurde zuletzt verlangt?
• Welche Möbel und Ausstattungsgegenstände werden mitvermietet?
• Ist ein zusätzlicher Möblierungszuschlag gerechtfertigt?

Eine rechtlich verbindliche Regelung dazu, wie der Möblierungszuschlag bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechnet wird, gibt es nicht, zwei Methoden bieten jedoch Orientierungshilfe: das Berliner Modell und das Hamburger Modell.

Möbelzuschlag nach dem Berliner Modell

Beim Berliner Modell können Sie von Ihrem Vermieter entsprechend dem Möbelzeitwert einen Möbelzuschlag von zwei Prozent verlangen. Die Abschreibung der Möbel erfolgt über zehn Jahre und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent.

Die Rechenformel für den monatlichen Möbelzuschlag nach dem Berliner Modell lautet somit:

Monatlicher Möbelzuschlag = Möbelneuwert/10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 0,02

Beispiel-Rechnung:

Anschaffungspreis der Möbel: 7.000 Euro

1. Jahr: Monatlicher Möbelzuschlag = 7.000 Euro/10 x 10 x 0,02 = 140 Euro

1. Jahr: Jährlicher Möbelzuschlag = 12 x 140 Euro = 1.680 Euro

2. Jahr: Monatlicher Möbelzuschlag = 7.000 Euro/10 x 9 x 0,02 = 126 Euro

2. Jahr: Jährlicher Möbelzuschlag = 12 x 126 Euro = 1.512 Euro

Möbelzuschlag nach dem Hamburger Modell

Beim Hamburger Modell wird der Möbelzuschlag über die Abschreibung der Möbelstücke – unter Berücksichtigung deren Wertverlusts – und anhand der Verzinsung der Anschaffungskosten berechnet. Die Abschreibung der Möbel darf allerdings nur über maximal sieben Jahre erfolgen und der maximale Abschreibungswert liegt bei 15 Prozent. Der Wertverlust der Möbel wird ab dem zweiten Abschreibungsjahr mit jährlich zehn Prozent berechnet.

Die Rechenformel für den monatlichen Möbelzuschlag nach dem Hamburger Modell lautet somit:

Jährlicher Möbelzuschlag = Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung)

Beispiel-Rechnung:

Anschaffungspreis der Möbel: 7.000 Euro

Wertverlust pro Jahr: 10 Prozent

Kapitalverzinsung: z. B. 13 Prozent

Abschreibung: 15 Prozent (maximal möglich)

1. Jahr: Jährlicher Möbelzuschlag = 7.000 Euro x (0,13 + 0,15) = 1.960 Euro

1. Jahr: Monatlicher Möbelzuschlag = 1.890 Euro / 12 = 163,33 Euro

2. Jahr: Wert der Möbel: 7.000 Euro x 0,9 = 6.300 (da 10 Prozent Wertverlust pro Jahr)

2. Jahr: Jährlicher Möbelzuschlag = 6.300 x (0,13 + 0,15) = 1.764 Euro

2. Jahr: Monatlicher Möbelzuschlag = 1.764 Euro / 12 = 147 Euro

Fazit: Für Sie als Vermieter ist das Hamburger Modell die günstigere Variante, da der Möblierungszuschlag höher ausfällt als beim Berliner Modell.

Neue Regeln zum Möblierungszuschlag 2026 geplant

Für das Mietrecht liegt seit 2026 ein Gesetzesentwurf vor, der unter anderem eine gesetzliche Regelung zum Möblierungszuschlag vorsieht. Nach dem Entwurf soll der Zuschlag anhand des Zeitwerts der überlassenen Möbel berechnet und gesondert ausgewiesen werden. Vorgesehen ist unter anderem ein Ansatz von bis zu 1 Prozent des Zeitwerts pro Monat.

Stand 2026: Diese Regelung ist noch nicht geltendes Recht. Vermieter sollten deshalb zwischen der derzeit geltenden Rechtslage und möglichen zukünftigen Änderungen unterscheiden.

Für eine möblierte Wohnung benötigen Sie keinen besonderen Mietvertrag. Grundsätzlich gelten die Regelungen eines normalen Wohnraummietvertrags. Im Vertrag sollte jedoch eindeutig festgehalten werden, dass die Wohnung möbliert vermietet wird und welche Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden.

Diese Angaben sollte der Mietvertrag enthalten:

• Möblierung: Halten Sie fest, dass die Wohnung möbliert vermietet wird.
• Inventarliste: Listen Sie alle mitvermieteten Möbel und Geräte möglichst detailliert auf. Bei hochwertigen Gegenständen sind zusätzlich Hersteller, Modell und Fotos sinnvoll.
• Zustand der Einrichtung: Dokumentieren Sie den Zustand der Möbel und Geräte bei der Übergabe. Ein unterschriebenes Übergabeprotokoll kann später als Nachweis dienen.
• Pflege und Nutzung: Bei besonders empfindlichen oder pflegeintensiven Gegenständen können konkrete Vorgaben zur Nutzung und Pflege vereinbart werden.
• Miete und Möblierungszuschlag: Vereinbaren Sie die Miethöhe und weisen Sie einen etwaigen Möblierungszuschlag nachvollziehbar aus.

Eine detaillierte Inventarliste in Verbindung mit Fotos und einem Übergabeprotokoll erleichtert es, bei Mietende zwischen normalen Gebrauchsspuren und möglichen Beschädigungen zu unterscheiden.

Befristeter Mietvertrag für eine möblierte Wohnung

Eine möblierte Wohnung kann nicht allein deshalb befristet vermietet werden, weil sie möbliert ist. Bei einem normalen Wohnraummietverhältnis muss einer der gesetzlichen Befristungsgründe nach § 575 BGB vorliegen. Dazu gehören beispielsweise:

• der Vermieter möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst oder durch Familien- bzw. Haushaltsangehörige nutzen,
• die Wohnung soll anschließend beseitigt, wesentlich verändert oder instand gesetzt werden und die Arbeiten würden durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert,
• die Wohnung soll anschließend an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person vermietet werden.

Der Befristungsgrund muss dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund oder wird er nicht ordnungsgemäß angegeben, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet.

Ausnahme: Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Anders kann es bei Wohnraum sein, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Hier gelten bestimmte Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts nicht. Entscheidend ist dabei nicht allein die kurze Vertragsdauer oder die Möblierung, sondern der tatsächliche Zweck der vorübergehenden Nutzung.

Auch überwiegend möblierter Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, fällt unter eine besondere gesetzliche Ausnahme, sofern er dem Mieter nicht zum dauerhaften Gebrauch mit seiner Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen wird. In diesem Fall gelten unter anderem die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe, Mieterhöhung und zum Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht.

Auch bei möbliertem Wohnraum können Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart werden. Welche Variante sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Mietdauer und der Art der Kosten ab.

• Betriebskostenvorauszahlung: Der Mieter zahlt monatlich einen angemessenen Vorauszahlungsbetrag. Darüber muss grundsätzlich jährlich abgerechnet werden.
• Betriebskostenpauschale: Ein fester Betrag wird vereinbart. Eine spätere Nachforderung wegen höherer tatsächlicher Kosten ist grundsätzlich nicht möglich.

Bei einer längerfristigen Vermietung kann eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung sinnvoll sein. Bei einer zeitlich begrenzten Vermietung kann dagegen eine Pauschale den Verwaltungsaufwand reduzieren. Die konkrete Vereinbarung sollte jedoch zur Art und Höhe der tatsächlich anfallenden Betriebskosten passen.

Wenn Sie eine Wohnung möbliert vermieten, können die Anschaffungskosten für Möbel und Haushaltsgeräte grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Die Art der steuerlichen Berücksichtigung hängt unter anderem von den Anschaffungskosten und der Nutzungsdauer des jeweiligen Gegenstands ab.

• Anschaffungskosten bis 800 Euro netto: Selbstständig nutzbare und bewegliche Wirtschaftsgüter können grundsätzlich als geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben werden.
• Anschaffungskosten über 800 Euro netto: Die Kosten werden grundsätzlich über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des jeweiligen Gegenstands verteilt. Die AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums dienen dabei als Orientierung. Für Waschmaschinen und Kühlschränke sieht die AfA-Tabelle beispielsweise eine Nutzungsdauer von jeweils 10 Jahren vor.
• Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen: Kosten für die Reparatur und Instandhaltung der mitvermieteten Einrichtung können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, sofern sie mit der Vermietung zusammenhängen und nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören.

Erfahren Sie hier mehr zum Thema Wohnung vermieten Steuer.

Ob sich eine möblierte Vermietung lohnt, hängt daher nicht nur von der möglichen Miete, sondern auch von Nachfrage, Standort, Ausstattung, Verwaltungsaufwand und laufenden Kosten ab.