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Florian Fischer

Mieterhöhung: Was im Brief an Ihren Mieter stehen muss

Inhaltsverzeichnis

Wann darf ich als Vermieter die Miete erhöhen?

Sie wollen Ihre Miete erhöhen? Natürlich haben Sie als Vermieter das Recht dazu – besonders leicht wird es Vermietern in Deutschland allerdings dabei nicht gemacht. Kein Wunder also, dass es Vermietern bei Wörtern wie „Mietpreisbremse“ kalt den Rücken herunterläuft.

Im Prinzip hat ein Vermieter tatsächlich nur wenige Möglichkeiten, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Möglichkeit Nummer eins ist, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Oder – Variante zwei – der Vermieter legt nach einer Modernisierung im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung die Kosten hierfür anteilig über eine höhere Miete auf den Mieter um.

Anders ist es bei Index- und Staffelmietvereinbarungen, die als Sonderfall betrachtet werden. Bei diesen Varianten müssen nämlich schon im Mietvertrag künftige Mieterhöhungen formuliert werden. In jedem Fall ist es wichtig, klare Regeln festzulegen und darauf zu achten, dass eine Mieterhöhung in einem Brief richtig formuliert wird.

Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Wenn Sie als Vermieter bislang eine vergleichsweise günstige Miete verlangt haben und nun erhöhen wollen, können Sie diese an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Kaltmiete in den vergangenen zwölf Monaten nicht verändert hat. Da bei einer Mieterhöhung eine Frist von drei Monaten eingehalten werden muss, ist eine Erhöhung also frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung erlaubt.

Wenn es sich um einen Staffel- oder Indexmietvertrag handelt, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete allerdings gar nicht möglich, weil bei solchen Mietverträgen die künftigen Erhöhungsschritte bereits vertraglich festgezurrt wurden. Diese Regelung bezieht sich auf die Zeit, für die die Staffelung oder die Indexanpassung vereinbart wurde.

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, können Sie über einen Mietspiegel in Erfahrung bringen. Dabei berücksichtigt ein Mietspiegel die üblichen Entgelte, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart worden sind. In ihm können Sie nachsehen, wie hoch die für die jeweiligen Gemeinde oder Kommune üblichen Preise für Wohnungen sind, die aufgrund ihrer Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit vergleicht werden.

Der Mietspiegel wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt. Alle zwei Jahre wird er an die Marktentwicklung angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erstellt. Gibt es keinen Mietspiegel, müssen Sie als Vermieter die Vergleichsmiete zum Beispiel durch ein Sachverständigen-Gutachten oder mithilfe von Vergleichswohnungen ermitteln.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Welche Kosten darf ich umlegen?

Wenn Sie im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme das Mietshaus aufgewertet haben, dürfen Sie bis zu acht Prozent der entstandenen Kosten anteilig auf die Jahresmiete Ihrer Mieter umlegen. Allerdings müssen Sie von den Kosten der Modernisierung jene abziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursachen. Wenn Sie also beispielsweise im Zuge eines Einbaus einer Dachdämmung das Dach neu decken müssen, so können Sie nur die Kosten für die energieeinsparende Dämmung anteilig auf die Mieter umlegen. Es muss also zwischen Modernisierungen und Reparaturen beziehungsweise Instandhaltungen unterschieden werden. Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen fallen in der Regel in den Bereich Modernisierungen, die Reparatur eines defekten Fensters ist nur eine Reparaturmaßnahme.

Es gibt allerdings eine Ausnahme: Übersteigen die Kosten pro Wohneinheit nicht 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent der Kosten abziehen. Die Miete darf außerdem wegen der Modernisierung nicht unbegrenzt steigen, sondern höchstens um drei Euro pro Quadratmeter, wenn die Ausgangsmiete mehr als sieben Euro pro Quadratmeter betrug, bei weniger um zwei Euro pro Quadratmeter.

Aber auch staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen müssen vom Ausgangsbetrag abgezogen werden.

Mieterhöhung richtig formulieren: Auf welche Details muss ich achten?

Egal, ob Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder als Modernisierungsmieterhöhung anheben wollen – Sie müssen die Mieterhöhung auf jeden Fall in Textform festhalten. Das bedeutet, dass Sie die Mieterhöhung schriftlich als „Person des Erklärenden“ festhalten müssen.

Da eine Mieterhöhung allerdings eine Vertragsveränderung darstellt, ist diese nur mit Zustimmung beider Seiten möglich. Das heißt, Ihr Vermieter muss der Erhöhung zustimmen. Tut er dies nicht, bedeutet das nicht, dass er Ihr Begehren dadurch vereitelt. Denn wenn die neue Miete innerhalb des ortsüblichen Niveaus liegt, muss er zustimmen, ansonsten können Sie rechtlich gegen ihn vorgehen.

Mieterhöhung: Das gehört ins Schreiben

Damit ein Mieterhöhungs-Schreiben Hand und Fuß hat, sollte es diese Vorgaben enthalten:

  • Die korrekte Anrede aller betroffenen Mieter
  • Das Datum
  • Die Angabe, ab wann die neue Miete gilt
  • Den neuen Mietbetrag beziehungsweise die Differenz zur alten Miete
  • Eine Begründung der Mieterhöhung
  • Eine Frist, zu welchem Zeitpunkt die Miete erhöht wird. Vermieter können die Miete erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöhen
  • Beim Anpassen an die ortsübliche Vergleichsmiete müssen Sie um die Zustimmung des Mieters bitten – dafür können Sie gleich eine Zustimmungserklärung dem Schreiben beilegen. Der Vermieter sollte den Mieter dabei gleich darüber aufklären, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird
  • Bei Modernisierungsmaßnahmen muss der Verweis auf §555d BGB beigefügt werden, der regelt, wann Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen

Mieterhöhung korrekt begründen

Wenn Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen möchten, müssen Sie dem Mieter dieses in einer schriftlichen Ankündigung präzise darlegen. Dafür können Sie folgende Quellen zur Begründung nutzen:

  1. Den Mietspiegel: Wenn Sie auf den Mietspiegel verweisen, muss der Mietpreis innerhalb der vorgegebenen Preisspanne liegen
  2. Die Auskünfte aus einer Mietdatenbank
  3. Ein Sachverständigen-Gutachten, das Sie vorab beauftragen müssen
  4. Sie benennen drei Vergleichswohnungen

Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie diesen dem Mieter in jedem Fall mitteilen, auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen.

Bei einer Modernisierungsmaßnahme müssen Sie dem Mieter dagegen einen genauen Überblick über die geplanten Arbeiten verschaffen. Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen sollte der Mieter kennen, genauso sollte er über den Beginn und die voraussichtliche Dauer informiert werden.

Als Vermieter müssen Sie die Gesamtkosten der Modernisierung beziffern und die Kosten aufschlüsseln, sowie einen Verteilerschlüssel festlegen, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden. Der Betrag der Mieterhöhung muss aus diesen Kosten nachvollziehbar werden.

Sollte Ihr Mieter nicht auf das Schreiben reagieren, so können Sie rechtliche Schritte einleiten. Haben Sie Ihre Mieterhöhung korrekt beantragt, werden Sie vor Gericht Recht bekommen. Bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bedarf es im Übrigen auch keiner Zustimmung durch den Mieter.

So könnte ein Mieterhöhungs-Schreiben aussehen

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