Die Mietpreisbremse – bremst, aber nicht immer und überall.

Als Erstes die gute Nachricht für drei Gruppen von Immobilienbesitzern, für die die Bestimmungen der Mietpreisbremse nicht gelten. Das betrifft:

• alle Investoren und Besitzer einer Wohnimmobilie, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt oder vermietet wurde. Der Grund: Das Gesetz soll kein Hinderungsgrund für die Errichtung von neuem Wohnraum sein.
• alle Besitzer von Bestandsimmobilien, die ihr Mietobjekt umfassend modernisiert* haben. Hier entfällt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nach den Modernisierungsarbeiten. Der Grund für die Freistellung: Die Maßnahmen sollen sich wirtschaftlich rechnen, d.h. die Rendite steigern.
• Besitzer bzw. Vermieter von Bestandsimmobilien, deren Mietpreise sowieso schon oberhalb der Preisdeckelung liegen. Hier kann auch weiterhin eine frei vereinbarte Miete verlangt werden.

*Frage: Was heißt „umfassend modernisiert“? Antwort: Wenn die Kosten der Modernisierung einer Bestandswohnung wenigstens ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ausmachen.

Wie schon angesprochen, gibt das Gesetz den Bundesländern die Möglichkeit, den Wohnungsmarkt in Gebieten zu regulieren, wo die Situation des Wohnungsmarktes besonders angespannt ist. Dieses Gesetz wenden jedoch nicht alle Bundesländer an. Ausnahmen sind bislang Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland. In den Bundesländern wo die Mietendeckelung angewendet wird, gilt sie nicht flächendeckend sondern in festgelegten Gebieten, wo nach Meinung der Länder die Deckelung nötig ist. Diese Uneinheitlichkeit bedeutet, dass Sie als Vermieter einer Bestandsimmobilie sich bei Ihrer Kommune erkundigen sollten, ob Sie die Mietpreisbremse beachten müssen.

Es geht also nur um die Wiedervermietung von Bestands-Wohnimmobilien in Gebieten, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist.
    
Wenn Ihnen beispielsweise ein Wohnobjekt in Berlin, Frankfurt München oder Stuttgart (und vielen anderen Gebieten) gehört und Ihr Mieter soeben ausgezogen ist, gelten diese Bestimmungen:

• Sie dürfen vom neuen Mieter eine Miete verlangen, die maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 
• Bei Berufung auf eine Ausnahmeregel (z.B. Modernisierungsumlage) müssen Sie diese dem neuen Mieter als Begründung vor Vertragsabschluss schriftlich und unaufgefordert nennen und offenlegen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Sofern Sie das unterlassen, kann der Mieter mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“ den Mietvertrag für unzulässig erklären.
• Bei anerkanntem Verstoß gegen die Mietpreisbremse können Mieter seit der neuesten Anpassung vom April 2020 die zu viel bezahlte Miete rückwirkend zurückverlangen.
• Seit April 2020 gilt auch die Verlängerung des Berechnungszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von ursprünglich der letzten 4 Jahre auf nunmehr die letzten 6 Jahre.
• Seit April 2020 gilt die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2025.

Dafür gibt es den so genannten einfachen oder den qualifizierten Mietspiegel. Den einfachen Mietspiegel bzw. Angaben zu den ortsüblichen Durchschnittsmieten halten kleinere Gemeinden auf dem zuständigen Amt (Wohnungs- oder Sozialamt) für Sie auf Nachfrage bereit. Der qualifizierte Mietspiegel ist zumeist nur in größeren bzw. Großstädten erhältlich, da er nach wissenschaftlichen Methoden anhand zahlreicher Bewertungskriterien und Parameter erstellt wird. 

In jedem Fall erhalten Sie eine Orientierung, die ausschlaggebend für die Miet-Berechnung Ihres Wohnobjektes ist und damit für den maximalen Aufschlag von 10%.

Im Unterschied zur Mietpreisbremse (für Wiedervermietungen) gilt die Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverhältnissen als Deckelung von Mieterhöhungen. Demnach dürfen im Zeitraum von 3 Jahren die Mieten um maximal 20% angehoben werden. Zudem haben die Bundesländer die Möglichkeit in Gebieten mit Wohnungsknappheit die Kappungsgrenze bei 15% im Zeitraum von 5 Jahren anzusetzen.

In der Regel werden möblierte Wohnungen auf Zeit vermietet. Das heißt, dass die Vermietungsintervalle kürzer als üblich sind. Davon unberührt bleibt, dass Sie sich an die Regelungen der Mietpreisbremse halten müssen, die jedoch nicht für die in der Wohnung stehenden Möbel gelten. Wie viel Sie für die Möblierung verlangen, bleibt Ihnen überlassen, da gesetzlich nicht geregelt. Normalerweise wird ein Aufschlag von um die 3% des Zeitwertes der Möbel auf die Monatsmiete verlangt.

Das kommt darauf an, ob der Mieter dies anzeigt, in dem er Ihnen einen Brief schreibt wie oben erwähnt: „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse.“ Dann kann er die zu viel bezahlte Miete rückwirkend zurück verlangen und zwar für bis zu zweieinhalb Jahre.

Vermieter, die ein bewohntes Mietobjekt modernisieren mit dem Ziel, die langjährigen Mieter durch überhöhte Mietpreissteigerungen „heraus zu modernisieren“ werden mit einer Ordnungswidrigkeitsstrafe belegt. 

Und Vermieter, die es mit dem Mietpreis allzu toll treiben, müssen mit einer Geldstrafe wegen Mietwuchers oder mit einer Gefängnisstrafe von bis zu zehn Jahren rechnen.