Mieterhöhung ankündigen: So schreiben Sie ein rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben (inkl. Vorlage)

Als Vermieter haben Sie grundsätzlich das Recht, die Miete zu erhöhen. Allerdings sind die Bedingungen dafür gesetzlich streng geregelt. In der Regel gibt es zwei klassische Wege für eine Mieterhöhung:

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
2. Umlage von Modernisierungskosten

Ausnahmen gelten bei Staffel- oder Indexmietverträgen. In diesen Fällen ist die Mieterhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt. Weitere Erhöhungen außerhalb dieser Regelung sind nicht erlaubt.

Wenn Ihre bisherige Miete unter dem Durchschnitt liegt, dürfen Sie diese bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen. Grundlage hierfür sind § 558 und § 558a BGB. Wichtig: In den letzten zwölf Monaten darf keine Mieterhöhung erfolgt sein. Die Erhöhung kann frühestens 15 Monate nach der letzten erfolgen – inklusive einer dreimonatigen Ankündigungsfrist.

Wenn Sie eine Mieterhöhung ankündigen, müssen Sie diese schriftlich und begründet mitteilen. Gemäß § 558a BGB können Sie sich dabei auf folgende Quellen stützen:

• Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde
• Datenbank mit Vergleichsmieten
• Sachverständigengutachten
• Entgelte von drei vergleichbaren Wohnungen

Gibt es in Ihrer Stadt einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie diesen auch dann benennen, wenn Sie eine andere Begründung wählen. Seit Juli 2022 besteht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern eine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels (§ 558c BGB).

Vergleichswohnungen als Begründung

Drei vergleichbare Wohnungen können ebenfalls als Begründung für Ihre Mieterhöhung dienen. Die Vergleichswohnungen müssen in Ausstattung, Lage und Größe möglichst ähnlich sein. Nennen Sie diese im Schreiben mit vollständiger Adresse – inklusive Etage und Lage im Haus. So kann der Mieter die Angaben nachvollziehen und gegebenenfalls selbst prüfen. Auch die dort wohnenden Mieter dürfen befragt werden – etwa zur Miethöhe oder Ausstattung.

Gutachten durch Sachverständige

Insbesondere in kleinen Gemeinden ohne Mietspiegel oder ausreichend Vergleichswohnungen kann ein Gutachten sinnvoll sein. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger bewertet die Wohnung auf Basis von Marktdaten. Sie können das Gutachten im Mieterhöhungsschreiben als Grundlage anführen und die neue Miete entsprechend begründen.

Sonderfälle: Staffelmiete und Indexmiete

Bei bestimmten Mietverträgen – insbesondere bei Staffel- und Indexmietverträgen – gelten besondere Regeln für Mieterhöhungen.

Beim Staffelmietvertrag ist im Mietvertrag bereits festgelegt, wann und in welcher Höhe sich die Miete erhöht. Solche Erhöhungen erfolgen automatisch und müssen nicht gesondert angekündigt werden. Wichtig ist, dass die einzelnen Erhöhungsbeträge als feste Euro-Beträge angegeben sind – prozentuale Angaben wie „jährlich zwei Prozent“ sind unzulässig. Zudem muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen.

Bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex (VPI). Ändert sich dieser Index, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Auch hier gilt: Die Anpassung muss schriftlich mit einer nachvollziehbaren Berechnung mitgeteilt werden, ist jedoch nur einmal jährlich zulässig. Weitere Mieterhöhungen – etwa auf Grundlage des Mietspiegels oder wegen Modernisierung – sind während der Laufzeit eines Indexmietvertrags ausgeschlossen. Aktuelle VPI-Werte stellt das Statistische Bundesamt bereit (www.destatis.de).

Egal, ob Sie die Miete anpassen oder nach Modernisierung erhöhen möchten – das Mieterhöhungsschreiben muss stets in Textform (§ 126b BGB) erfolgen. Sie dürfen es auf Papier oder per E-Mail verschicken. Wichtig ist, dass die Erklärung dauerhaft lesbar ist und die Person des Absenders erkennbar ist.

Diese Punkte gehören unbedingt ins Schreiben:

• Korrekte Anrede aller Mieter
• Datum des Schreibens
• Bisherige und neue Miete
• Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gilt
• Begründung der Erhöhung
• Frist für die Zustimmung
• Hinweis, dass Schweigen als Ablehnung gilt
• ggf. Verweis auf § 555d BGB bei Modernisierungen

Diese Zeiträume müssen Sie als Vermieter beachten:

1. Ankündigungsfrist:
   Die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens (§ 558b BGB).
   Beispiel: Schreiben geht am 10.06. zu → neue Miete ab 01.09.
2. Abstand zwischen Erhöhungen:
   12 Monate müssen zwischen zwei Erhöhungen liegen.
   Inklusive Frist sind Mieterhöhungen somit nur alle 15 Monate möglich.
3. Erste Mieterhöhung:
   Auch nach Einzug gilt: frühestens nach 15 Monaten ist eine erste Mieterhöhung zulässig.

Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters wirksam – außer bei Modernisierungen. Erfolgt keine Reaktion (auch keine Überweisung des neuen Betrags), können Sie Klage auf Zustimmung einreichen. Ist Ihre Mieterhöhung korrekt und nachvollziehbar, haben Sie gute Chancen auf eine positive Entscheidung vor Gericht.

Wer wiederkehrende Ankündigungen vermeiden will, kann Staffelmietverträge oder Indexmietverträge nutzen:

• Staffelmiete: Erhöhungsschritte im Mietvertrag genau festgelegt (z. B. „ab 01.01.2025: 600 €“)
• Indexmiete: Miete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (kann auch sinken!)

Beide Varianten schließen zusätzliche Mieterhöhungen – etwa nach Mietspiegel oder Modernisierung – während der Laufzeit aus.

Eine Mieterhöhung sollte immer gut vorbereitet und rechtlich einwandfrei sein. Ob über Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Modernisierung – mit einem sorgfältig formulierten Mieterhöhungsschreiben und unter Einhaltung aller Fristen sind Sie auf der sicheren Seite. Ein offenes Gespräch mit dem Mieter vorab kann Missverständnisse vermeiden und das Mietverhältnis stärken.