Mieterhöhung ankündigen inkl. Vorlage
Wann darf ich als Vermieter die Miete erhöhen?
Als Vermieter haben Sie grundsätzlich das Recht, die Miete zu erhöhen. Allerdings sind die Bedingungen dafür gesetzlich streng geregelt. In der Regel gibt es zwei klassische Wege für eine Mieterhöhung:
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
- Umlage von Modernisierungskosten
Ausnahmen gelten bei Staffel- oder Indexmietverträgen. In diesen Fällen ist die Mieterhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt. Weitere Erhöhungen außerhalb dieser Regelung sind nicht erlaubt.
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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Wenn Ihre bisherige Miete unter dem Durchschnitt liegt, dürfen Sie diese bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen. Grundlage hierfür sind § 558 und § 558a BGB. Wichtig: In den letzten zwölf Monaten darf keine Mieterhöhung erfolgt sein. Die Erhöhung kann frühestens 15 Monate nach der letzten erfolgen – inklusive einer dreimonatigen Ankündigungsfrist.
Mieterhöhung ankündigen und korrekt begründen
Wenn Sie eine Mieterhöhung ankündigen, müssen Sie diese schriftlich und begründet mitteilen. Gemäß § 558a BGB können Sie sich dabei auf folgende Quellen stützen:
- Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde
- Datenbank mit Vergleichsmieten
- Sachverständigengutachten
- Entgelte von drei vergleichbaren Wohnungen
Gibt es in Ihrer Stadt einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie diesen auch dann benennen, wenn Sie eine andere Begründung wählen. Seit Juli 2022 besteht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern eine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels (§ 558c BGB).
Mietspiegel als Referenz im Mieterhöhungsschreiben
Der Mietspiegel liefert Ihnen eine gute Orientierung über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Er listet übliche Mietpreise der letzten sechs Jahre – je nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr der Wohnung. Gemeinden erstellen den Mietspiegel meist gemeinsam mit Interessenverbänden von Mietern und Vermietern. Er wird alle zwei Jahre aktualisiert und spätestens nach vier Jahren komplett neu erstellt. Fehlt ein Mietspiegel, können Sie alternativ auf Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten zurückgreifen.
Vergleichswohnungen als Begründung
Drei vergleichbare Wohnungen können ebenfalls als Begründung für Ihre Mieterhöhung dienen. Die Vergleichswohnungen müssen in Ausstattung, Lage und Größe möglichst ähnlich sein. Nennen Sie diese im Schreiben mit vollständiger Adresse – inklusive Etage und Lage im Haus. So kann der Mieter die Angaben nachvollziehen und gegebenenfalls selbst prüfen. Auch die dort wohnenden Mieter dürfen befragt werden – etwa zur Miethöhe oder Ausstattung.
Gutachten durch Sachverständige
Insbesondere in kleinen Gemeinden ohne Mietspiegel oder ausreichend Vergleichswohnungen kann ein Gutachten sinnvoll sein. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger bewertet die Wohnung auf Basis von Marktdaten. Sie können das Gutachten im Mieterhöhungsschreiben als Grundlage anführen und die neue Miete entsprechend begründen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Wurden an der Wohnung oder dem Haus Modernisierungen vorgenommen, können Sie 8 % der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei müssen Instandhaltungskosten herausgerechnet werden.
Beispiel: Wird bei einer Dachdämmung auch das Dach neu gedeckt, dürfen nur die Kosten für die Dämmung umgelegt werden.
Für kleinere Modernisierungen unter 10.000 € pro Einheit gilt ein vereinfachtes Verfahren: Hier dürfen pauschal 30 % als Erhaltungskosten abgezogen werden (§ 559c BGB).
Die zulässige Mieterhöhung ist zudem begrenzt:
- max. 3 €/m², wenn die bisherige Miete über 7 €/m² lag
- max. 2 €/m², wenn sie darunter lag
Zuschüsse, Förderungen und Steuervergünstigungen müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden.
Wichtig ist, dass Sie dem Mieter eine transparente und nachvollziehbare Kostenaufstellung übermitteln. Diese sollte klar zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungskosten unterscheiden.
Sonderfälle: Staffelmiete und Indexmiete
Bei bestimmten Mietverträgen – insbesondere bei Staffel- und Indexmietverträgen – gelten besondere Regeln für Mieterhöhungen.
Beim Staffelmietvertrag ist im Mietvertrag bereits festgelegt, wann und in welcher Höhe sich die Miete erhöht. Solche Erhöhungen erfolgen automatisch und müssen nicht gesondert angekündigt werden. Wichtig ist, dass die einzelnen Erhöhungsbeträge als feste Euro-Beträge angegeben sind – prozentuale Angaben wie „jährlich zwei Prozent“ sind unzulässig. Zudem muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen.
Bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex (VPI). Ändert sich dieser Index, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Auch hier gilt: Die Anpassung muss schriftlich mit einer nachvollziehbaren Berechnung mitgeteilt werden, ist jedoch nur einmal jährlich zulässig. Weitere Mieterhöhungen – etwa auf Grundlage des Mietspiegels oder wegen Modernisierung – sind während der Laufzeit eines Indexmietvertrags ausgeschlossen. Aktuelle VPI-Werte stellt das Statistische Bundesamt bereit (www.destatis.de).
Wie schreibe ich eine Mieterhöhung?
Egal, ob Sie die Miete anpassen oder nach Modernisierung erhöhen möchten – das Mieterhöhungsschreiben muss stets in Textform (§ 126b BGB) erfolgen. Sie dürfen es auf Papier oder per E-Mail verschicken. Wichtig ist, dass die Erklärung dauerhaft lesbar ist und die Person des Absenders erkennbar ist.
Diese Punkte gehören unbedingt ins Schreiben:
- Korrekte Anrede aller Mieter
- Datum des Schreibens
- Bisherige und neue Miete
- Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gilt
- Begründung der Erhöhung
- Frist für die Zustimmung
- Hinweis, dass Schweigen als Ablehnung gilt
- ggf. Verweis auf § 555d BGB bei Modernisierungen
Mieterhöhungsschreiben: Kostenlose Vorlage
Fristen bei der Mieterhöhung
Diese Zeiträume müssen Sie als Vermieter beachten:
- Ankündigungsfrist:
Die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens (§ 558b BGB).
Beispiel: Schreiben geht am 10.06. zu → neue Miete ab 01.09. - Abstand zwischen Erhöhungen:
12 Monate müssen zwischen zwei Erhöhungen liegen.
Inklusive Frist sind Mieterhöhungen somit nur alle 15 Monate möglich. - Erste Mieterhöhung:
Auch nach Einzug gilt: frühestens nach 15 Monaten ist eine erste Mieterhöhung zulässig.
Mieterhöhung: Was tun, wenn der Mieter nicht reagiert?
Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters wirksam – außer bei Modernisierungen. Erfolgt keine Reaktion (auch keine Überweisung des neuen Betrags), können Sie Klage auf Zustimmung einreichen. Ist Ihre Mieterhöhung korrekt und nachvollziehbar, haben Sie gute Chancen auf eine positive Entscheidung vor Gericht.
Alternative: Regelmäßige Mieterhöhungen im Vertrag regeln
Wer wiederkehrende Ankündigungen vermeiden will, kann Staffelmietverträge oder Indexmietverträge nutzen:
- Staffelmiete: Erhöhungsschritte im Mietvertrag genau festgelegt (z. B. „ab 01.01.2025: 600 €“)
- Indexmiete: Miete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (kann auch sinken!)
Beide Varianten schließen zusätzliche Mieterhöhungen – etwa nach Mietspiegel oder Modernisierung – während der Laufzeit aus.
Fazit: Mieterhöhung ankündigen mit System und Fingerspitzengefühl
Eine Mieterhöhung sollte immer gut vorbereitet und rechtlich einwandfrei sein. Ob über Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Modernisierung – mit einem sorgfältig formulierten Mieterhöhungsschreiben und unter Einhaltung aller Fristen sind Sie auf der sicheren Seite. Ein offenes Gespräch mit dem Mieter vorab kann Missverständnisse vermeiden und das Mietverhältnis stärken.
FAQ - die wichtigsten Fragen
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Miete, die sich an Wohnungen mit ähnlichen Merkmalen (Größe, Ausstattung, Lage, etc.) in derselben Gegend orientiert. Bei Mieterhöhungen dient sie als Richtwert und ist im Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde oder durch Vergleichswohnungen ermittelbar.
Die Indexmiete orientiert sich an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI). Steigen die Preise für Waren und Dienstleistungen (Inflation), steigt auch die Miete entsprechend. Umgekehrt kann die Miete auch sinken, wenn der Verbraucherpreisindex sinkt (Deflation).
Vorteile der Indexmiete für Vermieter:
- Als Begründung für eine Mieterhöhung dient ein Nachweis des aktuellen Preisindex des Statistischen Bundesamtes aus.
- Der Mieter muss die Mieterhöhung nicht genehmigen, sie ist auch ohne dessen Zustimmung wirksam.
Nachteile der Indexmiete für Vermieter:
- Durch die Indexmiete können keine weiteren Mieterhöhungen angesetzt werden. Sanierungskosten können Vermieter somit nicht auf den Mieter umlegen.
- Wenn die Lebenshaltungskosten sinken muss der Vermieter die Miete nach unten setzen.
Wenn der Vermieter eine Staffelmiete festgelegt hat, erhöht sich die Kaltmiete in festen Zeitabständen um eine bestimmte Summe. Das legt das Bürgerliche Gesetzbuch im §557a fest. Der Zeitpunkt und die die Mieterhöhung müssen im Mietvertrag festgehalten sein. Dabei sind nur die genauen Euro-Beträge der Nettokaltmiete gültig. Anders als bei der Indexmiete muss der Vermieter die Erhöhungen nicht mehr ankündigen.
Vorteile der Staffelmiete Vermieter:
- Die Mieterhöhung muss nicht kommuniziert werden.
- Bessere Planungssicherheit bei den Einnahmen.
- Die Mietpreisanhebung muss nicht begründet werden.
Nachteile der Staffelmiete für Vermieter:
- Es sind keine weiteren Mietanhebungen möglich.
- Der Betrag zur Erhöhung lässt sich nach Abschluss des Vertrages nicht mehr ändern.
1. Voraussetzungen prüfen
- Begründungspflicht: Die Erhöhung muss begründet werden, z. B. durch:
- Vergleichsmiete (Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder Gutachten)
- Modernisierungsmaßnahmen
- Gestiegene Betriebskosten (bei Vorauszahlungen)
- Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20 % steigen (in angespannten Märkten teils nur 15 %).
- Wartefrist: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen.
- Schriftform: Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen (Brief, keine E-Mail).
2. Inhalt des Schreibens
Das Schreiben muss folgende Punkte enthalten:
- Absender & Empfänger (Vermieter & Mieter)
- Datum
- Adresse der Wohnung
- Aktuelle Miete
- Gewünschte neue Miete
- Begründung (z. B. Mietspiegel, Vergleichswohnungen)
- Frist zur Zustimmung (mindestens bis Ende des übernächsten Monats)
- Hinweis auf Zustimmungspflicht (§ 558 BGB)
- Bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr Wartefrist liegen.
- Außerdem darf die Miete nur alle drei Jahre um maximal 20 % (in manchen Regionen nur 15 %) steigen – das nennt man Kappungsgrenze.
- Bei Modernisierung oder Betriebskostenanpassung gelten gesonderte Regeln, hier kann theoretisch auch öfter angepasst werden, wenn Maßnahmen oder Abrechnungen dies begründen.
- Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen.
- In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Rechtsverordnung festgelegt sind, liegt die Grenze bei 15 %. In welchen Städten das der Fall ist, finden Sie hier.
- Die Kappungsgrenze gilt nicht für Mieterhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) oder bei Staffelmietverträgen.
- § 558 BGB: Regelt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
- § 559 BGB: Regelt Mieterhöhungen nach Modernisierung (8% der Modernisierungskosten jährlich).
- § 560 BGB: Regelt Anpassungen der Betriebskosten.
Diese Paragrafen sind die zentrale gesetzliche Basis für die meisten Mieterhöhungen in Deutschland.
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