Haus vermieten: Was gilt es zu beachten?

Die Entscheidung, ob ein Haus vermietet oder verkauft werden soll, ist nie leicht und bedarf gründlicher Überlegung. Ein Hausverkauf fällt den Verkäufern besonders schwer, wenn sie eine emotionale Bindung zu dem Objekt haben. Sie haben beispielsweise besonders lange darin gewohnt oder sind sogar darin aufgewachsen. Besteht eine große emotionale Bindung, kann das Haus alternativ auch vermietet werden. Viele tun dies allerdings nicht, da es sich aus wirtschaftlichen Gründen nicht lohnt. So ist der Quadratmeterpreis eines Hauses zum Beispiel deutlich geringer als der einer Wohnung. Zudem muss der Eigentümer die anfallenden Instandhaltungskosten selbst tragen und kann sich diese nicht mit einem eigenen anderen Eigentümer teilen.

Wird das Haus vermietet und es soll zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden, ist zu beachten, dass der Preis deutlich geringer sein wird, als wenn das Objekt direkt verkauft wird. Grund hierfür ist, dass schon Mieter darin wohnen. Mögliche Käufer wollen das Haus meist jedoch selbst nutzen, weshalb sie die Mieter herausbekommen müssen. Das sinkt den Preis.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entscheidung ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten nicht leichtsinnig getroffen werden sollte.

Eine Möglichkeit ein Haus zu vermieten ist die Vermietung auf Zeit. Hier wird ein befristeter Mietvertrag aufgesetzt, der verschiedenen Regelungen beinhalten muss. Es muss beispielsweise der Grund für die Befristung angegeben werden. Hier zählen laut Paragraf 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§575 BGB) folgende Gründe:

• Eigennutzung
• Modernisierung und Baumaßnahmen
• Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen

Der Grund der Eigennutzung besagt, dass der Vermieter das Haus nach einer bestimmten Frist selbst nutzen möchte. Der Mieter hat hier vier Monate vor dem Ablauf des Mietvertrags das Auskunftsrecht darüber, ob der Grund noch besteht.

Unter Modernisierung und Baumaßnahmen wird eine grundlegende Veränderung der Bausubstanz verstanden. Dies trifft beispielsweise auf Komplettsanierungen zu. Die jeweilige Modernisierung und Baumaßnahme muss so groß sein, dass das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden kann.

Bei der befristeten Vermietung ist zu beachten, dass diese nur einmal bei einem Mieter möglich gemacht werden kann. Ist die Zeit abgelaufen, kommt es zu einer Auflösung des Mietvertrags oder dieser muss zu einem unbefristeten Mietvertrag geändert werden.

Ist die Entscheidung zu einer Hausvermietung gefallen, besteht die Frage, ob das Haus möbliert oder unmöbliert zu vermietet werden soll. Eine möblierte Vermietung hat eine höhere Miete zur Folge. Allerdings weisen die Möbel im Anschluss meist Gebrauchsspuren auf.

Grundsätzlich ist es praktisch ein Haus möbliert zu vermieten, wenn die Möbel selbst nicht genutzt werden. Der Zustand der Einrichtung ist vor der Vermietung festzuhalten und vom Mieter gegenzeichnen zu lassen. So lassen sich nach Abschluss des Mietverhältnisses die Gebrauchsspuren und mögliche Zahlungen besser bestimmen. Gibt es im Haus besonders wertvolle Möbelstücke, die nicht von anderen Personen genutzt werden sollen, ist es ratsam diese aus dem Haus zu schaffen und an einem sicheren Ort unterzubringen.

Werden die Möbelstücke jedoch selbst gebraucht und das Haus ist unmöbliert, ist es auch so zu vermieten. Ein Kauf von Möbelstücken extra für die Vermietung lohnt sich meist nicht. Die Ausnahme sind Ferienhäuser. Hier achten die Mieter auf eine schöne Inneneinrichtung und es kann auch eine höhere Miete erzielt werden.

Ein Mietvertrag sollte sorgfältig ausgearbeitet sein, damit es später nicht zu Problemen kommen kann. Folgende Punkte sollten in jedem Fall darin geklärt werden:

• Wohnfläche:
  Die Wohnfläche des Objektes ist korrekt anzugeben. Hierfür sollte eine Wohnflächenberechnung durchgeführt werden.
• Betriebs- und Nebenkosten:
  Wird ein Haus vermietet, sollten die Betriebs- und Nebenkosten bestenfalls vom Mieter übernommen werden. Hierzu zählen Strom, Gas und Wasser.
• Gartenpflege:
  Für viele ist es klar, dass derjenige, der in einem Haus wohnt, sich auch um den Garten kümmert. Dennoch gilt es auch die genauen Aufgaben, die vom Mieter zur Gartenpflege übernommen werden müssen, im Mietvertrag festzuhalten.
• Kehr- und Räumungspflicht:
  Ein Eigentümer trägt die Verantwortung für die Verkehrssicherheit der Wege des Grundstücks. Damit diese gegeben ist, muss geklärt werden, wer die Wege kehrt und im Winter räumt. Bestenfalls liegt die Kehr- und Räumungspflicht beim Mieter.
• Mietpreis:
  Im Mietvertrag muss zudem der Mietbetrag vereinbart werden. Bei Häusern ist es unüblich die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen, besonders weil für Einfamilienhäuser meist keine Vergleichsmieten vorliegen. Alternativ wird die Miete anhand von drei Vergleichshäusern oder einem Gutachten bestimmt.
• Pflichten des Mieters:
  Zusätzlich ist im Mietvertrag zu klären, welche Pflichten der Mieter hat. Dies bezieht sich meist darauf, welche Reparaturen er übernehmen muss.

Viele hapern mit der Frage, ob sie einen Makler hinzuziehen sollen oder nicht. Wird ein Makler engagiert, birgt dies folgende Vorteile:

• Der Makler hat Erfahrung und kennt sich aus. So weiß er ganz genau, was zu tun ist.
• Es kann viel Zeit gespart werden, da der Makler verschiedenste Aufgaben übernimmt. So erstellt er beispielsweise das Exposé und wickelt die Vermietung professionell ab.
• Makler beraten auch was die Entscheidung zum Verkauf oder zur Vermietung angeht. So fällt die Entscheidung möglicherweise einfacher.

Grundsätzlich kann durch den Einsatz eines Maklers viele Fehler und Probleme vermieden werden.

Bei der Suche eines passenden Mieters für das Haus sind einige Dinge zu beachten:

• Der Mieter sollte nicht die Absicht haben ein Haus zu kaufen. Personen, die ein Haus mieten, obwohl sie eins kaufen möchten, tun dies beispielsweise aufgrund eines abgelehnten Kredits. Bei diesen Mietern besteht das Risiko, dass sie aus dem Haus nicht mehr herauswollen.
• Mietzahlungen sollten nicht von einem Einkommen abhängen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn nur einer der Mieter berufstätig ist. Entfällt dieses Einkommen oder die Mieter trennen sich, kann es zu Mietausfällen kommen.
• Bestenfalls finden sich Mieter, die das Leben im Haus kennen und sich auch entsprechend verhalten und sich um das Haus und den Garten kümmern.

Es gibt viele Gründe, weshalb der Mieter aus dem eigenen Haus wieder raus soll. Bei einem befristeten Vertrag kann dies problemlos geschehen, wenn der Grund der Kündigung auch der Grund der Befristung ist. Ein unbefristeter Vertrag lässt sich jedoch nicht so schnell kündigen. Eine Kündigung kann hier beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf erfolgen. Hier muss der Vertrag im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung gekündigt werden. Bricht der Mieter den Vertrag, kann der Mieter abgemahnt und anschließend auch gekündigt werden.