Vermietung: Wichtige Fragen kurz erklärt

Die Entscheidung, ob eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll, ist sehr individuell und stark von den persönlichen Umständen abhängig. Die Gegebenheiten sind zu untersuchen und die Einnahmen oder auch die Verluste individuell zu bewerten. Dies kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, wie nachfolgende Beispiele zeigen:

• Eine Person erbt eine Immobilie, durch die regelmäßige und zuverlässige Einnahmen entstehen. Viele sehen dies als gut an, da ein stetiges Zusatzeinkommen gesichert ist. Es kann jedoch möglich sein, dass ein Verkauf der Immobilie rentabler ist, da durch die dabei entstehenden Einnahmen weitere Wohnungen realisiert werden könnten. Hierdurch würden sich die Einnahmen steigern. In diesem Fall kann der Verkauf der Immobilie rentabler sein als deren Vermietung.
• Eine Person besitzt eine Immobilie, die sie vermietet. Sämtliche Betriebs- und Reparaturkosten muss die Person als Rolle des Vermieters selbst übernehmen. Dies weckt den Eindruck, dass hierbei zusätzliche Kosten auf die Person zu kommen. Jedoch können diese Kosten auch als Zusatzkosten geltend gemacht werden, wodurch die Person steuerliche Vorteile erhält. In diesem Fall ist für den Vermieter die Vermietung der Immobilie lohnenswerter als deren Verkauf.

Es ist erkennbar, dass die Entscheidung zum Verkauf oder zur Vermietung einer Wohnung individuell gefällt werden muss. Zudem sind sämtliche Details in der Entscheidungsfindung zu beachten.

Wohnungen eignen sich meist gut für Vermietungen. Hierbei muss nur eine einzelne Wohnung verwaltet werden. Zudem kann es durch Eigentümergemeinschaften zu einer Teilung der Instandhaltungskosten zwischen den unterschiedlichen Eigentümern kommen.

Häuser eignen sich nicht so oft für Vermietungen, wie Wohnungen. Der Grund dafür liegt darin, dass dabei mehr Risiken bestehen und nur wenig Gewinne zu erzielen sind. Dennoch kommt für viele der Verkauf eines Hauses aufgrund einer emotionalen Bindung nicht infrage.

Gewerbeimmobilien verhalten sich anders als Wohnimmobilien. So lassen sich diese besser verkaufen, wenn sie bereits vermietet sind.

Ist die Entscheidung für eine Vermietung gefallen, muss die Miete kalkuliert und passende Mieter gefunden werden.

Mieteinnahmen müssen in der Regel versteuert werden. Wie dabei vorgegangen wird, ist individuell zu klären. Grundsätzlich sind die Mieteinnahmen in der Anlage V der Steuererklärung aufzuführen. Für jede Immobilie ist eine eigene Anlage V auszuformulieren. Besitzt eine Person mehrere Immobilien muss sie demnach für jede Immobilie eine eigene Anlage V in der Steuererklärung aufführen. Besitzt eine Person mehrere Wohnungen in einer Immobilie können diese in einer Anlage zusammengefasst werden.

Mehr zum Thema Mieteinnahmen versteuern können Sie in unserem Artikel Mieteinnahmen versteuern: Was muss ich als Vermieter wissen? nachlesen.

Seit 2002 besteht im Zuge der Energieeinsparverordnung die Pflicht einen Energieausweis zu erstellen. Zudem muss bei einem Verkauf, einer Vermietung oder einer Verpachtung einer Immobilie der Energieausweis unaufgeforderte vorgelegt werden. Dies bedeutet, dass dieser beim Besichtigungstermin dem möglichen Mieter zu präsentieren ist. Der Energieausweis einer Wohnung kann in der Regel bei der Hausverwaltung erhalten werden. Energieausweise gibt es nur für ganze Immobilien, nicht für einzelne Wohnungen.

Je nach Gebäude wird entweder ein Verbrauchsausweis oder ein Bedarfsausweis benötigt:

• Der Verbrauchsausweis beinhaltet den tatsächlichen Heizenergieverbrauch des Gebäudes der letzten drei Jahre.
• Der Bedarfsausweis beinhaltet im Gegensatz dazu den theoretischen Heizenergieverbrauch des Gebäudes. Die Berechnung dieses Ausweises ist deutlich aufwendiger und teurer als die Berechnung des Heizenergieverbrauchs für den Verbrauchsausweis.

Die Beauftragung eines Maklers ist nach wie vor stark umstritten. Es ist zu bedenken, dass ein Makler meist viele Fehler vermeiden und so auch Zeit sparen kann. Er kennt sich gut aus und kann Privatpersonen in vielen unterschiedlichen Themenfeldern beraten. Zudem stellt er Exposés her, plant und führt Besichtigungen durch und kann den Mietvertrag aufsetzen. Auch wenn für seine Dienste eine Maklerprovision gezahlt werden muss, zahlt sich diese meist aus.

Bei Vermietungen entsteht häufig die Frage, wer für die Maklerkosten aufkommen muss. Grundsätzlich gilt hier das Bestellerprinzip: Derjenige, der ihn beauftragt, muss auch zahlen. Generell basiert die Provision auf Verhandlungsbasis, es ist jedoch ein Maximum von 2,38 Netto-Monats-Kaltmieten einzuhalten. Bei zu günstigen Preisen eines Maklers ist Vorsicht zu gewähren, da dieser meist weniger Zeit in wichtige Aufgaben, wie die Prüfung der Mietinteressenten, investiert.

Die Mietersuche ist meist sehr aufwendig und schwierig. Sie sollte gut überlegt sein, da der Mieter durch den Mietvertrag häufig lange in der Wohnung lebt und so eine gewisse Sympathie zwischen Mieter und Vermieter bestehen sein sollte. Bei der Auswahl eines Mieters helfen Makler gerne. Diese achten besonders auf folgende Punkte:

• Schufa-Auskunft: Sie gibt Auskunft über die Bonität eines Mieters.
• Mieterselbstauskunft: Dieses Dokument gibt Aufschlüsse über persönlichen, finanziellen und viele weitere Informationen des Mieters.
• Mietschludenfreiheitsbescheinigung: Sie ist beim vorherigen Vermieter erhältlich und gibt Auskunft über die Mietzahlungen des Mieters. So lässt sich zum Beispiel überprüfen, ob dieser regelmäßig gezahlt hat.
• Einkommen des Mieters: Ist das Einkommen von einer oder von mehreren Personen abhängig? Ist es lediglich von einer Person abhängig, besteht ein höheres Risiko aufgrund von Trennung oder Arbeitslosigkeit.

Beim Aufsetzen eines Mietvertrags ist besonders auf die Quelle zu achten, aus der dieser kommt. Makler kennen sich hier sehr gut aus und übernehmen gerne die Erstellung des Mietvertrags. Grundsätzlich sind Mietverträge des Mieterschutzvereins oder von Vermietervereinen meist sehr vermieterfreundlich. Dennoch sind sie sorgfältig zu prüfen, da sie häufig eine lange Laufzeit besitzen und grundlegenden Regelungen beinhalten, die es einzuhalten gilt.

Mehr zum Thema Mietvertrag finden Sie unter Mietvertrag - Wissenswertes für den Vermieter.

Die Beendigung eines Mietverhältnisses ist meist nicht sehr leicht, besonders da in Deutschland die Mieter sehr geschützt sind. Grundsätzlich kann einem Mieter aufgrund folgender Fälle gekündigt werden:

• Eigenbedarfskündigung: Die Wohnung wird von einem selber, oder einem Familienangehörigen bezogen.
• Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach und zahlt seine Miete nicht oder verletzt die Obhutspflicht, kann ihm gekündigt werden.
• Vermietung an Dritte ohne Einwilligung des Vermieters.

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ist mit Vorsicht vorzugehen. In einem ersten Schritt sollte der Mieter abgemahnt werden. So lässt sich die Kündigung des Mieters im Anschluss besser durchsetzen.