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Florian J. Fischer

Was ist der Mietzins?

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Mietzins?

Der Mietzins ist in Deutschland ein veralteter Rechtsbegriff, dennoch wird er im Alltag weiterhin verwendet. Da es keine allgemein gültige Definition für den Begriff gibt, wird er unterschiedlich eingesetzt: Manchmal steht er für die Brutto-, also die Warmmiete, meist ist damit aber die Netto-, also die Kaltmiete gemeint.

Fragen Sie am besten immer nach, was Ihr Gegenüber unter Mietzins versteht, wenn er oder sie diesen Begriff verwendet und machen Sie selbst klar, was Sie darunter verstehen, wenn Sie von Mietzins sprechen.

Mietzins CH/AT Im Gegensatz zu Deutschland verwenden die Schweiz und Österreich im Mietrecht weiterhin den Begriff Mietzins. Er bezeichnet dort das Entgelt für den Gebrauch der Sache – in Deutschland die Bruttomiete.

Was ist die Kaltmiete?

Die Kaltmiete bezeichnet die reine Miete für die Nutzung der Räumlichkeiten ohne Betriebskosten. Alternative Begriffe für die Kaltmiete sind

  • Grundmiete
  • Nettomiete oder
  • Nettokaltmiete.

Was sind Betriebskosten und was Nebenkosten?

Der Begriff Betriebskosten ist ein juristischer Begriff und wird im allgemeinen Sprachgebrauch oft durch Nebenkosten ersetzt. Eine Definition sowie Vereinbarungsregelung der Betriebskosten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch Paragraf 556 festgehalten.

BGB § 556, Abs. 1

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort (…)

Eine abschließende Aufzählung der umwälzbaren Betriebskosten enthält Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV).

Zu den umwälzbaren Betriebskosten zählen unter anderem:

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
  • die Kosten der Wasserversorgung,
  • die Kosten der Entwässerung,
  • die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
  • die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
  • die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung sowie
  • die Kosten der Gartenpflege.

Was ist die Warmmiete?

Die Warmmiete wird auch Bruttomiete genannt. Sie setzt sich zusammen aus der Kaltmiete (Nettomiete) und den umwälzbaren Betriebskosten – inkludiert also die Betriebskosten.

Achtung!
  • Die Warmmiete ist nur zulässig für zeitlich befristete Mietverhältnisse (z.B. in der Ferienwohnung) oder bei Untervermietung.
  • Die Bruttomiete darf nicht mit der Bruttokaltmiete verwechselt werden. Denn im Gegensatz zur Bruttomiete enthält die Bruttokaltmiete keine Heizungs- und Warmwasserkosten.

Wie wird die Kaltmiete berechnet?

Eigentlich kann in Deutschland jeder Vermieter die Nettomiete frei berechnen. Einen Orientierungswert bietet die ortsübliche Vergleichsmiete. Weitere Faktoren bilden individuelle Daten, wie beispielsweise das Baujahr eines Gebäudes und dessen Zustand. Die Kaltmiete kann deshalb auch über oder unter dem ortsüblichen Marktspiegel liegen.

Es gibt inzwischen jedoch einige Regionen, in denen die freie Festlegung des Mietpreises beschränkt ist – entweder durch eine sogenannte Mietpreisbremse oder Wohnraumförderung.

Zur Mietpreisbremse

Seit 2015 gilt in Gebieten oder Städten mit angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse. Das bedeutet, wenn Vermieter ihre Wohnung erneut vermieten, dürfen sie nur eine Miete vereinbaren, die maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind möglich:

  • Die frühere Miete lag bereits über der Obergrenze.
  • Die Wohnung wurde modernisiert. Die Modernisierung muss aber im Zuge des Mieterwechsels erfolgt sein. Wenn sie bereits durchgeführt wurde, während der alte Mieter noch in der Wohnung gewohnt hatte und bei diesem eine Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht wurde, ist keine Ausnahme von der Mietpreisbremse möglich.
  • Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt oder vermietet wurden
  • Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 umfassend modernisiert wurden und beinahe einem Neubau gleichkommen

Zur Wohnraumförderung

Mit der Wohnraumförderung wird das Ziel verfolgt, Haushalte, die sich keinen angemessenen Wohnraum leisten können, zu versorgen. Die Förderung kann sowohl bei der Vermietung beziehungsweise Miete einer Wohnung zum Tragen kommen als auch beim Hauskauf oder Hausbau.

Den gesetzlichen Hintergrund dazu bildet Paragraf eins, Absatz zwei des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG § 1, Abs. 2):

Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung sind Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Unter diesen Voraussetzungen unterstützt

1. die Förderung von Mietwohnraum insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen sowie Familien und andere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere Menschen, behinderte Menschen, Wohnungslose und sonstige hilfebedürftige Personen,

2. die Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums insbesondere Familien und andere Haushalte mit Kindern sowie behinderte Menschen, die unter Berücksichtigung ihres Einkommens und der Eigenheimzulage die Belastungen des Baus oder Erwerbs von Wohnraum ohne soziale Wohnraumförderung nicht tragen können.

Die Entscheidung, ob Wohnung auf dem freien Markt oder als Sozialwohnung vermietet wird, trifft die Stadt oder Gemeinde. Vermieter, die eine staatliche Förderung in Anspruch genommen haben, müssen sich danach richten. Nur wenn ein Investor ein Wohngebäude ausschließlich aus eigenen Mitteln errichtet hat, kann er den Mietpreis frei bestimmen – es sei denn, es gilt eine Mietpreisbremse.

Wie kann die Kaltmiete erhöht werden?

Die Kaltmiete ist grundsätzlich in der Höhe zu zahlen, die im Mietvertrag festgelegt wurde. Nur in Ausnahmefällen ist eine Korrektur nach oben, sprich eine Mieterhöhung, möglich:

  • für eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
  • wegen einer Modernisierung (§ 559 BGB)
Hinweis Während die Nettokaltmiete nicht ohne Weiteres erhöht werden kann, ist die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung regelmäßig zulässig, sofern sie sich im angemessenen Bereich bewegt.

Wie kann die Kaltmiete gemindert werden?

Eine Minderung der Kaltmiete ist nur möglich, wenn die Mietsache einen Mangel hat oder eine der im Mietvertrag zugesicherten Eigenschaften fehlt.

Voraussetzungen für eine Mietminderung sind nach § 536 BGB unter anderem,

  • dass der Mangel erheblich und die Tauglichkeit aufgehoben ist,
  • dass der Mieter den Mangel nicht schuldhaft verursacht hat (§ 536a BGB),
  • dass der Mieter bei Vertragsabschluss keine Kenntnis von dem Mangel hatte – ausgenommen, er hatte aufgrund grober Fahrlässigkeit keine Kenntnis (§ 536b BGB)

Wann muss die Miete gezahlt werden und was passiert bei Mietschulden?

Laut § 556b, Abs. 1 ist die Miete zu Beginn, spätestens aber bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Eine Monatsmiete muss also spätestens am dritten Tag nach Monatsbeginn auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein.

Sollte der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug geraten, muss der Mieter eine Mahnung an ihn richten. Nach der zweiten Mahnung ohne Rückmeldung beziehungsweise Begleichung der Mietschulden, darf der Vermieter die Wohnung kündigen – auch bei gefördertem Wohnraum.

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