Mieteinnahmen versteuern: Was Vermieter wissen müssen

Zu versteuern sind Mieteinnahmen, sie Sie erhalten, wenn Sie:

• ein Haus vermieten
• eine Wohnung vermieten
• Wohnraum in Ihrer eigenen Wohnung untervermieten
• eine Garage oder einen Stellplatz vermieten
• eine Ferienwohnung vermieten
• ein unbebautes Grundstück verpachten (Erbbaurecht)

Wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich zu den steuerpflichtigen Einkünften. Das betrifft beispielsweise die Vermietung von Wohnungen, Häusern, Garagen, Stellplätzen oder Grundstücken.

Für die Besteuerung gilt grundsätzlich das Zuflussprinzip: Mieteinnahmen werden in dem Kalenderjahr berücksichtigt, in dem sie Ihnen tatsächlich zufließen. Für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel eingehen, gelten besondere Regelungen.

Eine besondere Vereinfachungsregel gilt bei der vorübergehenden Vermietung von Teilen einer selbst genutzten Immobilie. Übersteigen die Einnahmen daraus 520 Euro im Kalenderjahr nicht, kann unter bestimmten Voraussetzungen von einer Besteuerung abgesehen werden. Das gilt entsprechend auch für die vorübergehende Untervermietung eines Teils einer selbst genutzten Mietwohnung.

Wie hoch die tatsächliche Steuerbelastung ausfällt, hängt unter anderem von Ihren gesamten Einkünften und den Werbungskosten ab, die mit der Vermietung zusammenhängen.

Mieteinnahmen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für die Einkommensteuer wird nicht einfach die gesamte eingenommene Miete angesetzt. Stattdessen werden von den Einnahmen die steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten abgezogen. Dazu können beispielsweise laufende Kosten, Schuldzinsen oder die Abschreibung der Immobilie gehören. Der verbleibende Betrag wird als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften berücksichtigt.

Wie gebe ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden grundsätzlich in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben. Für jedes vermietete Objekt sind die entsprechenden Einnahmen und Werbungskosten zu erfassen.

Bei mehreren vermieteten Objekten müssen die Angaben entsprechend den jeweiligen steuerlichen Vorgaben getrennt erfasst werden. Bei einem Mehrfamilienhaus können die Angaben grundsätzlich für das gesamte Objekt zusammengefasst werden, während beispielsweise bei mehreren Eigentumswohnungen die jeweiligen Objekte einzeln zu berücksichtigen sind.

Für Mieteinnahmen gibt es keinen einheitlichen Steuersatz. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden zusammen mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften berücksichtigt. Wie hoch die tatsächliche Steuer ausfällt, hängt daher unter anderem von Ihrem zu versteuernden Einkommen und dem geltenden Einkommensteuertarif ab.

Für den Veranlagungszeitraum 2026 gelten folgende Eckwerte:

Wie sich Werbungskosten auf die steuerpflichtigen Einkünfte auswirken, zeigt folgendes vereinfachtes Beispiel:

Von den jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 8.000 Euro bleiben in diesem Beispiel nach Abzug der berücksichtigungsfähigen Werbungskosten 600 Euro Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung übrig. Dieser Betrag fließt in die Berechnung des zu versteuernden Einkommens ein.

Entstehen in einem Jahr höhere abzugsfähige Kosten, können die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auch negativ ausfallen. Ein solcher Verlust kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden.

Mieteinnahmen versteuern: Was bleibt von 1.000 Euro Miete?

Bei 1.000 € monatlicher Kaltmiete ergeben sich zunächst 12.000 € Mieteinnahmen im Jahr. Angenommen, es fallen 4.000 € steuerlich berücksichtigungsfähige Werbungskosten an, bleiben 8.000 € Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Diese 8.000 € werden nicht mit einem pauschalen „Mietsteuer-Satz“ besteuert, sondern fließen in das zu versteuernde Einkommen ein. Wie viel Einkommensteuer darauf entfällt, hängt unter anderem von den übrigen Einkünften und dem persönlichen Steuertarif ab. Für 2026 liegt der Grundfreibetrag bei 12.348 €; darüber steigt der Einkommensteuertarif progressiv an.

Einen speziellen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Allerdings gilt der allgemeine Grundfreibetrag für das gesamte zu versteuernde Einkommen. Für 2026 beträgt er 12.348 Euro für Alleinstehende und 24.696 Euro bei Zusammenveranlagung. Liegt das zu versteuernde Einkommen insgesamt darunter, fällt keine Einkommensteuer an.

Bei bestimmten Formen der vorübergehenden Vermietung oder Untervermietung gibt es außerdem eine Vereinfachungsregel: Einnahmen von bis zu 520 Euro im Kalenderjahr können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich unberücksichtigt bleiben. Das ist jedoch keine allgemeine Freigrenze für Mieteinnahmen.

Sonderfall Ferienwohnung

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen müssen Sie aufpassen. Sobald sie im Wesentlichen einem Hotelbetrieb entspricht, weil Sie zum Beispiel ein Frühstück und einen Zimmerservice anbieten, müssen Sie die Einnahmen gewerblich versteuern, wenn diese den jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro übersteigen. Ob die Vermietung Ihrer Ferienwohnung einem Gewerbe gleichkommt, fragen Sie am besten Ihren Steuerberater.

Als Vermieter können Sie zahlreiche Werbungskosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass die Ausgaben mit der Vermietung zusammenhängen. Dazu gehören beispielsweise:

• Renovierungs- und Erhaltungsaufwendungen (Renovierungskosten absetzen)
• nicht auf den Mieter umlegbare laufende Kosten, beispielsweise für Hausverwaltung oder Grundsteuer
• Makler- und Inseratskosten bei der Vermietung
• bestimmte Rechts- und Beratungskosten
• Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie
• Schuldzinsen für die Finanzierung des Mietobjekts
• Abschreibungen (AfA) auf den Gebäudeanteil

Welche Kosten tatsächlich abziehbar sind, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Werbungskosten sind grundsätzlich in dem Jahr zu berücksichtigen, in dem sie bezahlt wurden. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel gelten besondere Regeln.

Steuern sparen mit der Abschreibung (AfA)

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie können Sie den Kaufpreis nicht vollständig sofort als Werbungskosten abziehen. Stattdessen wird der Gebäudeanteil über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Der Anteil für Grund und Boden ist grundsätzlich nicht abschreibungsfähig.

Für Wohngebäude gelten aktuell grundsätzlich folgende lineare AfA-Sätze:

Die AfA wird grundsätzlich zeitanteilig ab dem Monat der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung berücksichtigt. Bei Gebäuden, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, entspricht die gesetzliche Nutzungsdauer grundsätzlich 33 Jahren. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann unter bestimmten Voraussetzungen zugrunde gelegt werden.

Zu den Anschaffungskosten können neben dem Kaufpreis beispielsweise Grunderwerbsteuer, bestimmte Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerkosten gehören. Der Gesamtkaufpreis muss für die AfA auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden. Das BMF stellt hierfür eine aktuelle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung.

Kann ich die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzen?

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sind Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage nicht bereits bei der Einzahlung als Werbungskosten abziehbar. Steuerlich berücksichtigt werden die entsprechenden Kosten grundsätzlich erst, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Nicht jede Renovierung kann sofort steuerlich abgesetzt werden. Erhaltungsaufwendungen können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dagegen müssen Anschaffungs-, Herstellungs- und bestimmte anschaffungsnahe Herstellungskosten über die AfA berücksichtigt werden.

Besonders wichtig ist die 15-%-Grenze: Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen deren Kosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, können diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA.

Größerer Erhaltungsaufwand bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden kann unter bestimmten Voraussetzungen außerdem auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Was passiert bei Verlusten aus der Vermietung?

Sind die abzugsfähigen Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, können negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Diese können unter den gesetzlichen Voraussetzungen mit anderen Einkünften steuerlich berücksichtigt werden.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Bei besonderen Vermietungsformen, beispielsweise bestimmten Ferienwohnungen, verbilligter Vermietung oder anderen besonderen Gestaltungen, kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht genauer prüfen.

Ist eine Totalüberschussprognose erforderlich, wird grundsätzlich ein Zeitraum von 30 Jahren betrachtet. Dabei werden die voraussichtlichen Einnahmen und Werbungskosten gegenübergestellt.

Wer neuen Wohnraum schafft und anschließend vermietet, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Sonderabschreibung nach § 7b EStG profitieren. Neben der normalen Gebäude-AfA können dabei in den ersten vier Jahren bis zu 5 Prozent der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr zusätzlich abgeschrieben werden.

Für neu geschaffene Wohnungen gelten dabei unter anderem folgende Voraussetzungen:

• Neuer Wohnraum: Die Wohnung muss durch Baumaßnahmen neu geschaffen werden. Dazu können beispielsweise Neubauten, Dachgeschossausbauten oder Aufstockungen gehören.
• Bauantrag oder Bauanzeige: Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt beziehungsweise die Bauanzeige in diesem Zeitraum vorgenommen worden sein.
• Nachhaltigkeitsstandard: Das Gebäude muss die Voraussetzungen eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH40 NH) erfüllen. Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Vermietung: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Eine vorübergehende Beherbergung, beispielsweise als Ferienwohnung, erfüllt diese Voraussetzung nicht.
• Baukosten: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Für die Berechnung der Sonderabschreibung werden höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche als Bemessungsgrundlage berücksichtigt.

Wie hoch ist die Sonderabschreibung?

Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 Prozent pro Jahr und kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den drei folgenden Jahren genutzt werden. Sie kommt zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA zum Einsatz.

Bei einer maximalen Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter können damit über vier Jahre insgesamt bis zu 20 Prozent dieser Bemessungsgrundlage als Sonderabschreibung berücksichtigt werden.

Bei der langfristigen Vermietung von Wohnungen und den meisten Grundstücken fällt grundsätzlich keine Umsatzsteuer an. Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter privat oder gewerblich handelt.

Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten:

Eine Wohnung an Eltern, Kinder oder andere Angehörige zu vermieten, ist steuerlich grundsätzlich möglich. Auch bei einem vergünstigten Mietpreis können die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sein. Entscheidend ist vor allem, wie hoch die vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete ist.

Welche Mietgrenzen gelten bei der Vermietung an Angehörige?

Die 50-%-Grenze gilt seit 2021. Die 66-%-Grenze ist weiterhin relevant, weil ab dieser Höhe die Vermietung bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung steuerlich als entgeltlich gilt.

Was ist die ortsübliche Marktmiete?

Für die Berechnung ist die ortsübliche Marktmiete für eine Wohnung vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung maßgeblich. Sie umfasst neben der ortsüblichen Kaltmiete grundsätzlich auch die umlagefähigen Betriebskosten.

Grundsätzlich ist dafür der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Gibt es keinen geeigneten Mietspiegel, können beispielsweise die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten als Grundlage dienen.

Was sollten Vermieter bei der Vermietung an Angehörige beachten?

Damit das Mietverhältnis auch steuerlich anerkannt wird, sollte es klar vereinbart und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Empfehlenswert sind insbesondere:

• schriftlicher Mietvertrag mit marktüblichen Regelungen
• regelmäßige Zahlung der Miete
• Überweisung vom Konto des Mieters auf das Konto des Vermieters
• klare Vereinbarung und Abrechnung der Nebenkosten
• tatsächliche Durchführung der vereinbarten Vertragsbedingungen

Ob an einen Angehörigen oder einen fremden Dritten vermietet wird, ändert an den steuerlichen Grundsätzen zur verbilligten Vermietung grundsätzlich nichts.

Ja. Auch die Einnahmen aus der Vermietung einer möblierten Wohnung gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und müssen versteuert werden. Dabei wird nicht die gesamte Miete pauschal besteuert: Von den Einnahmen können grundsätzlich die damit zusammenhängenden Werbungskosten abgezogen werden. Dazu können auch Aufwendungen für die Möblierung gehören.

Für einzelne selbstständig nutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter gilt die 800-Euro-Grenze: Liegen die Anschaffungskosten eines Gegenstands ohne Umsatzsteuer bei höchstens 800 Euro, kann er unter den gesetzlichen Voraussetzungen im Jahr der Anschaffung vollständig als Werbungskosten berücksichtigt werden. Bei teureren Gegenständen erfolgt grundsätzlich eine Abschreibung über die Nutzungsdauer.

Wer eine Wohnung oder Teile davon über Plattformen wie Airbnb vermietet, muss die daraus erzielten Einnahmen grundsätzlich steuerlich berücksichtigen. Entscheidend ist dabei nicht, über welche Plattform die Vermietung erfolgt, sondern die steuerliche Einordnung der Vermietung.

Eine häufig genannte 520-Euro-Grenze ist keine allgemeine Steuerfreigrenze für Airbnb-Einnahmen. Sie betrifft eine besondere Vereinfachungsregel: Werden Teile einer selbst genutzten Wohnung oder eines selbst genutzten Hauses nur vorübergehend vermietet und übersteigen die Einnahmen daraus 520 Euro im Jahr nicht, kann aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung abgesehen werden. Die Regel gilt unter entsprechenden Voraussetzungen auch für die vorübergehende Untervermietung eines Teils einer selbst genutzten Mietwohnung.

Eine leer stehende Wohnung kann weiterhin steuerlich berücksichtigt werden, wenn die Absicht zur Erzielung von Einkünften besteht. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Bei einer leer stehenden Wohnung sollten Vermieter deshalb nachweisen können, dass sie sich ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemühen. Als Nachweise kommen beispielsweise Inserate, Makleraufträge oder dokumentierte Besichtigungen und Gespräche mit Mietinteressenten infrage. Werbungskosten können grundsätzlich auch bereits vor dem ersten Mietvertrag entstehen, wenn die Vermietungsabsicht objektiv erkennbar ist.

Ist die Wohnung dagegen aufgrund ihres Zustands nicht vermietbar, kann es erforderlich sein, zunächst durch Renovierungen oder andere Maßnahmen einen vermietbaren Zustand herzustellen. Bei Ferienwohnungen gelten für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht besondere Grundsätze.