Mieteinnahmen von Wohnung versteuern: Was muss ich als Vermieter wissen?

• Mieteinnahmen zählen zu den versteuernden Einkünften; auch die Mieteinnahmen von kurzfristigen Vermietungen bspw. über Airbnb.
• Auf Mieteinnahmen gibt es keinen gesonderten Steuersatz. 
• Wie viel Steuer auf Mieteinnahmen zu zahlen ist, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab (14 bis 42 Prozent).
• Mieteinnahmen werden in der Steuererklärung in Anlage V eingetragen.
• Liegen Ihre gesamten steuerpflichtigen Einkünfte unter dem Grundfreibetrag, sind auf die Mieteinnahmen keine Steuern zu zahlen.
• Steuerfrei bleiben die Mieteinnahmen auch, wenn sie im Gesamtjahr unter 520 Euro liegen.
• Sie können die Steuer auf Mieteinnahmen reduzieren, indem Sie Werbungskosten abziehen. Dazu zählt auch die Abschreibung für Abnutzung (AfA).
• Ab 2023 können Sie wieder von einer neuen Sonderabschreibung profitieren, wenn Sie neuen Wohnraum schaffen.

Gemäß Paragraf 21 des Einkommensteuergesetzes (§ 21 EStG) müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Sobald Sie Mieteinnahmen haben, müssen Sie diese also versteuern. Dabei gibt es allerdings Unterschiede, je nachdem, was Sie vermieten - ob Eigentumswohnung, Haus, Stellplatz, Garage oder etwas anderes.

Was Sie an Steuern für die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung an den Fiskus zahlen müssen, hängt auch von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Die zu versteuernden Mieteinnahmen müssen Sie in der Anlage V der Einkommensteuererklärung eintragen.

Bei Mieteinnahmen gibt es keinen festgelegten allgemeingültigen Steuersatz wie bei Lebensmitteln oder Luxusgütern. Stattdessen gilt der persönliche Steuersatz, den man im Rahmen der Einkommensteuer auch auf andere Einkünfte wie das Gehalt zahlt. Er bemisst sich nach der Höhe des zu versteuernden Einkommens (§ 32a EStG). Dazu zählen neben den Mieteinnahmen und dem Gehalt auch Einkünfte aus selbständiger und freiberuflicher Tätigkeit, Rentenbezüge und sonstige Bezüge sowie Kapitalerträge. Der niedrigste Einkommensteuersatz, der Eingangssteuersatz, liegt derzeit bei 14 Prozent, der Spitzensteuersatz bei 42 Prozent (Stand November 2023).

Wer vermietet, muss seine Mieteinnahmen versteuern. Anhand eines Beispiels können Sie gut erkennen, mit welchen Kosten Sie bei der Versteuerung von Mieteinnahmen in etwa rechnen müssen:

Von 8000 Euro jährlichen Mieteinnahmen müssen Sie also unter Berücksichtigung aller Werbungskosten und Abschreibungen rund 600 Euro versteuern. Falls es in einem Jahr zu höheren Reparaturkosten kommt, können Sie Ihre jährlichen Einkünfte und damit Ihre Steuerlast reduzieren, weil sich hier ein negativer Betrag bei der Mieteinnahmen-Berechnung ergibt,

Einen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Aber Sie können von einem Grundfreibetrag profitieren, der jedes Jahr aufs Neue vom Gesetzgeber festgelegt wird und sich auf alle steuerpflichtigen Einkünfte bezieht. Dazu gehören auch die Einkommen aus Mieteinnahmen. 2023 liegt der Grundfreibetrag bei 10.908 Euro. Bei Verheirateten gilt der Freibetrag in doppelter Höhe. Liegen Ihre gesamten Einkünfte einschließlich Ihrer Mieteinkünfte unterhalb dieser Grenzen, fallen keine Steuern an.

Eine Ausnahmeregelung gibt es bei einer nur kurzfristigen oder vorübergehenden Untervermietung der eigenen Wohnung: Wenn Ihre Mieteinnahmen hier im Gesamtjahr unter 520 Euro liegen, bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei. Hierbei spricht man allerdings nicht von einem Freibetrag. Übersteigen die Einnahmen insgesamt den Betrag von 520 Euro, unterliegen sie der Steuerpflicht,

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, hat auch Kosten. Diese können Sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen und somit Steuern sparen. Zu den Werbungskosten zählen zum Beispiel:

• Sanierungs- oder Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen; > Renovierungskosten absetzen)
• laufende, nicht auf den Mieter umlegbare Ausgaben, beispielsweise für die Hausverwaltung oder Grundsteuer
• Maklerkosten oder Gebühren für Inserate sowie Kosten bei Neuvermietung
• Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen
• Kontoführungsgebühren
• Fahrwege zur Immobilie
• Abnutzung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA)
• Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts

Steuern bei der Vermietung einer Wohnung sparen: Die Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, dürfen Sie den Kaufpreis für die Immobilie und etwaige Kaufnebenkosten nicht direkt als Werbungskosten abziehen. Stattdessen dürfen Sie nur die jährliche Wertminderung der Immobilie, die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA), als Werbungskosten geltend machen.

Anfang 2023 wurde die lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) für Immobilien von zwei Prozent auf drei Prozent angehoben. Zugleich wurde die Abschreibungsdauer von 50 Jahren auf 33 Jahre reduziert. Diese Regelung gilt speziell für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, können 2,5 Prozent AfA in Anspruch genommen werden. Der Abschreibungszeitraum beträgt 40 Jahre. Für alle Immobilien mit Fertigstellung nach 1924 und vor 2023 gilt weiterhin ein AfA-Satz von zwei Prozent bei 50 Jahren Abschreibungsdauer.

Grundlage für die Bemessung der AfA sind alle Kosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie haben. Zu diesen Anschaffungskosten zählen unter anderem:

• der Kaufpreis
• die Grunderwerbsteuer
• die Notarkosten (reine Notarkosten plus Grundbuchkosten)
• die Maklercourtage

Für den Grund und Boden, den Sie mit dem Kauf einer Immobilie ebenfalls erwerben, gibt es in der Regel keine AfA. Nur das Gebäude darf abgeschrieben werden. Die Anschaffungskosten müssen deshalb aufgeteilt werden - in einen Teil für das Gebäude und in einen Bodenwert. 

Am besten lassen Sie die entsprechenden Anteile bereits im notariellen Kaufvertrag ausweisen, um späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden. Wurde das versäumt, können Sie die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung nutzen, die das Bundesfinanzministerium (BMF) bereitstellt. 

Zweifelt das Finanzamt an der vertraglichen Kaufpreisaufteilung, wird es den Gebäudeteil mit Hilfe der BMF-Arbeitshilfe festlegen. Sind Sie mit dem Ergebnis nicht einverstanden, können Sie Einspruch einlegen und gegebenenfalls Klage einreichen. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs darf sich das Finanzgericht nicht auf Arbeitshilfen verlassen, sondern muss stattdessen ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einholen (BFH Urteil vom 21. Juli 2020, Az. IX R 26/19).

Kann man die Instandhaltungsrücklage für eine vermietete Wohnung bei der Steuer absetzen?

Nein, Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage können nicht abgesetzt werden. Sie gelten erst dann als Werbungskosten, wenn das Geld zum Beispiel für Erhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen verwendet wird.

Steuern sparen bei der Vermietung einer Wohnung: Beachten Sie die Grenze zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwendungen sind sofort als Werbungskosten abziehbar, Herstellungsaufwendungen berücksichtigt das Finanzamt nur bei der Abschreibung. Dabei ist zu beachten, dass als Herstellungskosten nicht nur die Kosten zählen, die für einen Neubau entstehen, sondern gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch:

“(...) Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten) (...)”

Das bedeutet: Nur, wenn Sie mit Ihren Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten ohne Umsatzsteuer unterhalb der 15-Prozent-Grenze bleiben, gelten die Aufwendungen als Erhaltungsaufwendungen und können sofort abgesetzt werden. Als Erhaltungsaufwand können Arbeiten immer dann gelten, wenn dadurch etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird. Das gilt zum Beispiel für den Austausch von Fenstern und Türen.

Steuern sparen durch Investition in vermietete Wohnung

Wer ein sehr hohes zu versteuerndes Einkommen hat, für den kann eine Investition in seine vermietete Wohnung interessant sein: Sind die Werbungskosten höher als die erzielten Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust durch die Vermietung, der die anderen steuerpflichtigen Einkünfte und damit die Steuerlast reduziert.

Bei andauernden Verlusten schaut das Finanzamt jedoch genau hin. Insbesondere bei einer verbilligten oder befristeten Vermietung und späteren Eigennutzung sowie bei einer Ferienwohnung, die selbst genutzt wird. In diesen Fällen akzeptiert das Finanzamt in den Anfangsjahren die Verluste aus der Vermietung häufig nur unter Vorbehalt (Vorläufigkeitsvermerk). Der Steuerbescheid könnte also noch nachträglich geändert werden.

Geben Sie über Jahre hinweg Verluste an, kann es sein, dass das Finanzamt von Ihnen eine Totalüberschussprognose verlangt. Sie müssen dann anhand einer Berechnung der voraussichtlichen Mieteinnahmen und Ausgaben in einem Zeitraum von 30 Jahren zeigen, dass Sie irgendwann doch einen Überschuss erwirtschaften können. Ist das nicht der Fall, stuft das Finanzamt Ihre Vermietung als Liebhaberei ohne Einkünfteerzielungsabsicht ein. Die Folge wäre, dass der steuerliche Verlust nicht anerkannt wird; eventuell sogar nachträglich.

Aufgrund des Wohnungsmangels wurde bereits im August 2019 für Vermieter neuer Mietwohnungen eine zeitlich befristete Sonderabschreibung eingeführt (§ 7b EStG). Sie sollte ein Anreiz für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen sein. Voraussetzung für die Sonderabschreibung war, dass der Wohnraum neu geschaffen und mindestens zehn Jahre lang vom Bauherrn oder Käufer vermietet wird. Diese Regelung ist Ende 2021 allerdings ausgelaufen.

Zum 1. Januar 2023 wurde die Sonderabschreibung wiederbelebt – befristet bis zum 31.12.2026. Entscheidend ist das Datum des Bauantrags. Im Vergleich zur ersten Sonderabschreibung 2019 haben sich ein paar Details verändert. Die Sonderabschreibung 2023 ist wie folgt geregelt:

• In den ersten vier Jahren können Sie höhere Werbungskosten geltend machen, was zu einem Steuervorteil führt. So dürfen Sie neben der normalen Abschreibung von jährlich drei Prozent (gültig seit 2023) der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich bis zu fünf Prozent Sonderabschreibung absetzen.
• Die Sonderabschreibung ist auf höchstens 2.500 Euro Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
• Das Abschreibungsvolumen der Immobilie bleibt auf die gesamte rund 33-jährige Nutzungsdauer betrachtet gleich. Die Sonderabschreibung bedeutet also, dass Abschreibungsbeträge vorverlagert werden. Statt 12 Prozent können in den ersten vier Jahren bis zu 32 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben werden. Den Restwert, der ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die Restnutzungsdauer verteilt wird, bilden rund 68 Prozent der Anschaffungskosten.
• Bei der normalen AfA müssen Sie monatsweise genau abschreiben, während Sie bei der Sonderabschreibung im Anschaffungsjahr den gesamten Jahres-Sonder-AfA-Betrag absetzen dürfen.
• Es kommt auf den Einzelfall an, ob die Sonderabschreibung insgesamt von Vorteil ist oder nicht. Grundsätzlich gilt: Je höher das zu versteuernde Einkommen ist, desto höher ist der Steuervorteil in den ersten vier Jahren. Da der jährliche AfA-Betrag danach niedriger ist, gibt es ab dem fünften Jahr jedoch einen Steuernachteil – außer, Sie haben dann niedrigere zu versteuernde Einkünfte, weil Sie zum Beispiel inzwischen in Rente sind.
• Sonderabschreibungen sind als Wahlrecht ausgestaltet, sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach. Sie können also auch darauf verzichten und Ihre Immobilie während der gesamten Nutzungsdauer normal abschreiben.

Wann kann ich Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen?

Um Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie gemäß § 7b EStG folgende Bedingungen erfüllen:

1. Schaffung von neuem Wohnraum: 

Eine Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird. Neuer Wohnraum kann auch durch eine Aufstockung, einen Dachgeschossausbau, einen Anbau oder den Umbau eines bisher gewerblichen Objekts entstehen. Was als Wohnung gilt, ist im Bewertungsgesetz (§ 181 Abs. 9 BewG) festgelegt.

2. Zeitliche Begrenzung:

Der neue Wohnraum muss innerhalb eines bestimmten zeitlichen Korridors geschaffen werden: Nur, wenn der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und 31. Dezember 2026 gestellt wird, sind Sonderabschreibungen möglich. Fertiggestellt werden kann das Projekt später.

3. Zehn Jahre Vermietung:

Um von der Sonderabschreibung Gebrauch machen zu dürfen, müssen Sie die neue Wohnung im Fertigstellungsjahr und in den folgenden neun Jahren vermieten. Ein Verstoß gegen die zehnjährige Nutzungsfrist kann teuer werden, da das Finanzamt nachträglich den Abzug für die Sonderabschreibung versagen und die Steuerbescheide ändern kann. Dann müssen Sie Steuern nachzahlen und es werden noch Zinsen fällig.

4. Energie-Effizienz:

Die Wohnung muss in einem Gebäude mit dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude” liegen, damit eine Sonderabschreibung möglich ist.

5. Baukostenobergrenze:

Um eine Sonderabschreibung machen zu können, dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die Anschaffungskosten für Grund und Boden bleiben außen vor. Allerdings müssen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gerichtsgebühren in die Zahl mit einbezogen werden.

Auch wenn Sie mit der Vermietung Ihrer Immobilie auf die Erwirtschaftung eines Gewinns abzielen, müssen Sie trotzdem keine Umsatzsteuer abführen. Anders ist es, wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz vermieten. Vermieten Sie einen Stellplatz oder eine Garage gemeinsam mit einem Haus oder einer Wohnung, zahlen Sie keine Umsatzsteuer. Aber bei einer separaten Vermietung der Parkmöglichkeiten unterliegen diese Erträge der Umsatzsteuerpflicht.

Wenn Sie als privater Vermieter Ihre Immobilie als Gewerberaum an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermieten, können Sie selbst entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten wollen. Der Vorteil einer Vermietung mit Umsatzsteuer ist, dass Sie bei einer Renovierung der Mieteinheit die Mehrwertsteuer der Handwerkerrechnung bei der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen können.

Wohnungen an eigene Verwandte vergünstigt zu vermieten ist nicht ungewöhnlich. Der Grund: Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, erzielt man steuerlich einen Verlust, der mit anderen positiven Einnahmen wie dem Arbeitslohn steuerwirksam verrechnet werden kann. Dabei gibt es jedoch ein wichtiges Detail zu beachten: Der volle Werbungskostenabzug ist bei einer Vermietung zu Wohnzwecken nur dann möglich, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Diese Grenze gilt seit 2021, zuvor lag sie mit 66 Prozent noch höher. Liegen die Mieteinnahmen unter den 50 Prozent, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt, da das Finanzamt die Vermietung dann nur als teilentgeltlich betrachtet.

Die Grenze von 66 Prozent hat aber weiterhin Bedeutung: Liegen die Mieteinnahmen darüber, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Vermieter Einkünfte erzielen möchte und prüft diese nicht weiter (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). In allen Fällen, in denen das Entgelt mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, müssen die Vermieter eine Totalüberschussprognose erstellen. Diese gilt als Nachweis dafür, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums, in der Regel 30 Jahre, die Mieteinnahmen höher als die Ausgaben sind. Fällt die Prognose positiv aus, darf der Vermieter seine gesamten Werbungskosten, die im Rahmen der Vermietung anfallen, absetzen.

Ortsübliche Miete: Die ortsübliche Miete muss auf Basis des Mietspiegels bestimmt werden. In der Regel werden Mieten akzeptiert, die sich im untersten Wert einer vorhandenen Mietpreisspanne orientieren. Sollte es keinen Mietspiegel geben, kann sich die Miete an den Werten dreier vergleichbarer Wohnungen orientieren. Alternativ kann der Vermieter ein Gutachten oder Auskunft aus einer Mietdatenbank einholen (BFH Urteil vom 22. Februar 2021, Az. IX R 7/20).

Mehr zum Thema Miethöhe finden Sie in unserem Artikel Wie bestimmen Sie die optimale Höhe der Miete?

Wenn Sie eine Wohnung über eine Plattform wie Airbnb vermieten, erzielen Sie damit Vermietungseinkünfte, die steuerpflichtig sind. Es gibt jedoch eine Freigrenze von 520 Euro. Das bedeutet, Sie müssen erst Steuern zahlen, wenn Ihre Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten 520 Euro im Jahr übersteigen (R 21.2 Abs. 1 Einkommensteuerrichtlinien). Die Mieteinnahmen sind in diesem Fall komplett zu versteuern, da es sich bei den 520 Euro um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag handelt. Bei der Steuererklärung werden sie in der Anlage V eingetragen. 

Da immer mehr Privatleute einen Teil ihrer Wohnung vermieten, aber bislang viele die Mieteinnahmen nicht in der Steuererklärung angegeben haben, gilt seit dem 1. Januar 2023 das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG). Das Gesetz verpflichtet Anbieter wie Airbnb dazu, den deutschen Finanzbehörden den jährlichen Gewinn (Mieteinnahmen minus Werbungskosten) mitzuteilen. Die Mitteilungspflicht gilt jedoch erst ab 2.000 Euro Gewinn im Jahr. Die Meldung erfolgt im Januar des Folgejahres, für 2023 also im Januar 2024.

Wer umsatzsteuerrechtlich nicht als Kleinunternehmer (§ 19 Umsatzsteuergesetz) zählt, muss auf die Miete auch den ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent aufschlagen. Als Kleinunternehmer gilt,

• dessen steuerpflichtiger Umsatz des vergangenen Kalenderjahres unter 22.000 Euro liegt und
• dessen steuerpflichtiger Umsatz im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro steigt.

Manchmal ist es nicht möglich, eine Wohnung lückenlos zu vermieten. Doch auch ohne Mieter laufen die Kosten weiter und es wäre hilfreich, diese weiterhin von der Steuer absetzen zu können. Doch was sagt das Finanzamt bei Leerstand? Steht die Wohnung oder das Haus länger leer, prüft es irgendwann, ob Sie überhaupt vorhaben, mit dem Objekt wieder Einkünfte zu erzielen. Nimmt Ihnen das Finanzamt diese Absicht nicht ab, müssen Sie den Beweis erbringen, dass es doch so ist. Als Belege für nachhaltige Vermietungsbemühungen sind zum Beispiel Rechnungen über Makleraufträge und Anzeigen oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern möglich.

Stellt sich heraus, dass es für den Zustand der Wohnung eine Vermietung verhindert, müssen Sie zum Beispiel durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen auf einen vermietbaren Zustand hinwirken.