Was versteht man unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gemäß § 558 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der durchschnittlich gezahlte Mietpreis für vergleichbaren Wohnraum in der jeweiligen Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde. Sie bildet die Grundlage für Mieterhöhungen im freien Wohnungsmarkt. Ausgenommen sind öffentlich geförderte Wohnungen, bei denen die Miethöhe gesetzlich oder durch Förderzusage festgelegt ist.
„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Gemäß § 558a Abs. 2 BGB gibt es mehrere Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln:
- Mietspiegel: Der qualifizierte oder einfache Mietspiegel der Gemeinde.
- Vergleichswohnungen: Daten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
- Sachverständigengutachten: Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
- Mietdatenbanken: Datenbanken, die Mietpreise vergleichbarer Wohnungen enthalten.
In Gemeinden mit unter 50.000 Einwohnern, in denen kein Mietspiegel existiert, können alternative Methoden zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich sein.
Die Merkmale der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt mehrere Merkmale, die die Höhe des Mietpreises beeinflussen:
- Art der Wohnung: Altbau oder Neubau, Lage im Gebäude (z. B. Dachgeschoss, Vorderhaus, Hinterhaus), Ausstattung.
- Größe: Wohnfläche in Quadratmetern.
- Ausstattung und Beschaffenheit: Qualität der Ausstattung, Zustand der Wohnung.
- Lage: Stadtteil, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Infrastruktur.
- Energetischer Zustand: Energieeffizienz, Heizungsart.
Diese Faktoren werden im Mietspiegel berücksichtigt, der regelmäßig aktualisiert wird, um die aktuellen Marktverhältnisse widerzuspiegeln.
Art
Das Merkmal „Art“ beschreibt den Charakter der Wohnung. Dazu zählen beispielsweise:
- Bauweise: Altbau, Neubau, Gründerzeit, Jugendstil oder Passivhaus
- Wohnungstyp: Einzimmerappartement, große Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Wohnanlage
- Lage innerhalb des Gebäudes: Dachgeschoss, Keller, Vorder- oder Hinterhaus
Diese Faktoren geben Aufschluss darüber, wie repräsentativ oder komfortabel die Wohnung ist und wirken sich direkt auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus.
Lage
Die Lage umfasst die äußeren Rahmenbedingungen einer Wohnung:
- Wohnlage: einfach, mittel, gut oder sehr gut
- Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Schulen, Freizeitangebote
- Umgebung: Lärmbelastung, Geruchsbelastung, städtebauliche Situation
- Geschosslage und Ausrichtung: Himmelsrichtung, Etage, Aussicht
Sehr gute Wohnlagen zeichnen sich durch gute Infrastruktur, geringe Belastungen und attraktives Umfeld aus, während einfache Lagen Nachteile wie schlechte Anbindung oder Lärm aufweisen.
Beschaffenheit
Die Beschaffenheit bezieht sich auf die baulichen Gegebenheiten und die Qualität der Wohnung. Wichtige Punkte sind:
- Baujahr und bauliche Qualität des Gebäudes
- Energieeffizienz und Schallisolierung
- Zusätzliche Flächen: Balkon, Terrasse, Garage, Abstellräume
Wohnungen mit guter baulicher Substanz und zusätzlichen Annehmlichkeiten erzielen höhere Mieten.
Ausstattung
Unter Ausstattung versteht man alle Elemente, die eine Wohnung über den Rohbau hinaus aufwerten. Dazu zählen unter anderem:
- Heizungsanlage (Zentral- oder Etagenheizung)
- Sanitäre Anlagen (Badezimmer, WC)
- Fußbodenbeläge, Türen und Fenster
- Qualität der Elektroinstallation
Je hochwertiger die Ausstattung, desto höher ist in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete.
Größe
Die Größe der Wohnung wird in erster Linie über die tatsächliche Wohnfläche in Quadratmetern bestimmt. Alternativ kann auch die Anzahl der Zimmer als Vergleichsmaßstab dienen. Bei kleinen Wohnungen sind gerundete Werte zulässig, jedoch muss die Wohnfläche der Realität entsprechen
Energetischer Zustand
Der energetische Zustand beschreibt die Energieeffizienz und die Heizungsart der Wohnung. Moderne, gut gedämmte Gebäude oder Wohnungen nach aktuellen Energiestandards erzielen tendenziell höhere Vergleichsmieten. Auch die Heizungsanlage beeinflusst die Miete: Zentralheizungen, Brennwert- oder Fußbodenheizungen erhöhen den Wohnkomfort und senken den Energieverbrauch, während veraltete Systeme den Wert mindern.
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Unterschied zwischen Vergleichsmiete und Mietspiegel
Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt den durchschnittlichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen in einer Gemeinde und dient als gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen. Der Mietspiegel ist ein offizielles, regelmäßig aktualisiertes Dokument, das diese Vergleichswerte systematisch nach Wohnungsmerkmalen (Größe, Ausstattung, Lage etc.) aufbereitet.
Kurz gesagt: Die Vergleichsmiete ist der generelle Durchschnittswert, der Mietspiegel ist das offizielle Werkzeug, um diesen Wert rechtsverbindlich zu ermitteln. Aktuelle Mietspiegel finden Sie hier.
Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Mieterhöhungen
Die ortsübliche Vergleichsmiete dient als Obergrenze für Mieterhöhungen im freien Wohnungsmarkt. Vermieter dürfen die Miete nur bis zu diesem Wert erhöhen. Dabei sind folgende gesetzliche Regelungen zu beachten:
- Einjahressperrfrist: Zwischen zwei Mieterhöhungen muss ein Zeitraum von mindestens 15 Monaten liegen.
- Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Grenze auf 15 % sinken.
- Begrenzung durch Mietpreisbremse: In bestimmten Regionen darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Diese Regelungen sollen verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten übermäßig steigen und die soziale Verträglichkeit gewahrt bleibt.
Weiterlesen: Mieterhöhung ankündigen – Vorlage & Tipps für Vermieter (2025)
Fazit - ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein zentrales Instrument im deutschen Mietrecht, das Transparenz und Fairness bei Mieterhöhungen gewährleistet. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich regelmäßig über die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete informieren, um ihre Rechte und Pflichten zu kennen und entsprechend handeln zu können.
FAQ - ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Sie stellt sicher, dass Mieterhöhungen fair bleiben, schützt vor überhöhten Mieten und gibt sowohl Mietern als auch Vermietern eine verlässliche Orientierung.
Die ortsübliche Vergleichsmiete variiert stark zwischen Städten und Regionen. Besonders häufig gesucht werden Mieten in Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Münster, Erfurt oder Siegen.
Ja, viele Online-Portale und Mietpreisrechner bieten eine kostenlose Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete an. So erhalten Mieter und Vermieter schnell eine Orientierung für ihre Region.
- Immoportal stellt Mietspiegel mehrerer Städte zur Verfügung
- Wenn Sie wissen möchten wie viel Miete Sie für Ihre Wohnung verlangen können, hilft unser Mietpreisrechner.
Die Werte werden regelmäßig angepasst, meist jährlich oder alle zwei Jahre, um die aktuellen Mietpreise im jeweiligen Wohnort widerzuspiegeln.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich in der Regel auf die Kaltmiete, also ohne Nebenkosten. Die Warmmiete inkludiert zusätzlich Heizung, Wasser und andere Betriebskosten.
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