Mietrückstand & Mahnung: Was tun bei nicht gezahlter Miete oder Mieterhöhung?
Miete einmal nicht gezahlt – bin ich jetzt schon im Mietrückstand?
Miete zahlt man einmal im Monat, in der Regel am dritten Werktag des Monats. So ist es in den meisten Mietverträgen geregelt. Der dritte Werktag des Monats ist dabei der sogenannte „Fälligkeitstermin“ – bis dahin muss der Mieter bezahlt haben. Das heißt aber nicht, dass diese Einnahme am selben Tag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Hauptsache, die Überweisung erfolgt fristgerecht und regelmäßig. Bleibt das Geld aus, sollten Sie als Vermieter über weitere Schritte nachdenken. Ist es bisher noch nie passiert, dass die Miete nicht bezahlt wird, sollten Sie erst mal mit Ihrem Mieter Kontakt aufnehmen und fragen, was los ist. Rechtliche Schritte können deshalb noch nicht eingeleitet werden.
Wird zwei Monate in Folge die Miete nicht bezahlt, liegt hier ein eindeutiger Mietrückstand vor und Vermieter haben das Recht, eine Mahnung und anschließend eine fristlose Kündigung mit anschließender Räumungsklage zu schreiben.
Was gilt als Mietrückstand?
Ein Mietrückstand liegt vor, wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zahlt. Dazu gehören:
- Kaltmiete
- Nebenkostenvorauszahlungen
- vereinbarte Betriebskosten
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Mietrückstand: Welche Rechte hat der Vermieter?
Der Mieter zahlt seine Miete nicht. Reicht das als Grund für eine fristlose Kündigung? Die Antwort ist ja. Laut Paragraf 543, Absatz 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ aussprechen und dazu gehört unter anderem auch der Mietrückstand. Und dieser liegt vor, wenn der Mieter...
- zwei Monate nacheinander seine Miete nicht zum Fälligkeitstermin bezahlt hat
- zwei Monate nacheinander lediglich einen Teil der Miete gezahlt hat
- über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldig bleibt, der zwei Monatsmieten entspricht
Zudem ist eine fristgerechte Kündigung gerechtfertigt, wenn Sie sich als Vermieter auf Paragraf 573 BGB und damit auf eine erhebliche Verletzung von Vertragspflichten berufen. In diesem Fall muss aber die Kündigungsfrist eingehalten werden.
Fristlose oder fristgerechte Kündigung?
Der Mietrückstand ist aus rechtlicher Sicht ein ordentlicher Grund, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Diesen Grund müssen Sie im Kündigungsschreiben auf jeden Fall nennen. Damit Ihre fristlose Kündigung aber auch wirklich rechtswirksam ist, sollten Sie präzise Angaben hierzu machen und die Mietrückstände genau auflisten.
Sprechen Sie die fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen aus und der Mieter zahlt zwei Monate nach Erhalt der Kündigung dann aber doch noch die Mietrückstände, ist sie wirkungslos. Möchten Sie das Mietverhältnis dennoch beenden, müssen Sie in diesem Fall eine fristgerechte Kündigung zusätzlich aussprechen. Jetzt hat Ihr Mieter – je nachdem, welche Kündigungsfrist Sie vereinbart haben – drei bis neun Monaten Zeit auszuziehen. Wenn Sie allerdings gleich mit der fristlosen auch die fristgerechte Kündigung aussprechen, beginnt die vereinbarte Frist zwei Monate früher und das Mietverhältnis wäre entsprechend früher beendet. Somit wären Sie den Mieter früher los, auch wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist.
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Muss ich den Mieter bei Mietrückstand zuerst abmahnen?
Aus juristischer Sicht braucht es keine Abmahnung des Mieters, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Grund dafür ist, dass die Miete eine regelmäßige Zahlung ist und der Mieter damit automatisch in Verzug gerät, wenn er die Mietzahlung nicht fristgerecht vornimmt.
Achtung: Wenn der Mieter zwar bezahlt, aber stets verspätet, so liegt hier eine schwerwiegende Vertragsverletzung vor. Wenn Sie Ihrem Mieter nun fristlos kündigen wollen, müssen Sie zuerst eine Mahnung schicken. Dies gilt auch für andere Vertragsverletzungen, zum Beispiel wenn Ihr Mieter die Wohnung vernachlässigt oder sich die Nachbarn über Lärmbelästigung beschweren.
Doch auch wenn eine Mahnung nicht zwingend erforderlich ist, wenn Sie eine fristlose Kündigung aussprechen wollen, ist dies doch empfehlenswert. Nehmen Sie Kontakt mit Ihrem Mieter auf, vielleicht lassen sich so Zahlungsschwierigkeiten besprechen und Sie können gemeinsam einen Ausweg suchen. So lässt sich eine fristlose Kündigung vielleicht vermeiden.
Warum ist eine Mahnung sinnvoll?
Auch wenn sie nicht immer gesetzlich vorgeschrieben ist, bietet eine Mahnung mehrere Vorteile:
- Dokumentation des Zahlungsverzugs
- Möglichkeit zur außergerichtlichen Klärung
- Nachweis für spätere rechtliche Schritte
- Vermeidung unnötiger Streitigkeiten
Inhalt einer Mahnung bei Mietrückstand
Eine Mahnung sollte folgende Punkte enthalten:
- Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
- Adresse der Mietwohnung
- genaue Höhe des Mietrückstands
- betroffene Monate
- Zahlungsfrist
- Hinweis auf mögliche Kündigung bei Nichtzahlung
Mahnung Mietrückstand: Muster PDF
Mietrückstand: Was können Mieter tun, um eine Kündigung zu vermeiden?
Geraten Mieter in Zahlungsprobleme, sollten sie möglichst früh handeln. Häufig lassen sich Konflikte und eine Kündigung vermeiden, wenn rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter gesucht wird.
Wichtige Maßnahmen bei Mietrückstand:
- Vermieter frühzeitig über die Situation informieren
- gemeinsame Lösungen besprechen, z. B. Ratenzahlungen
- Unterstützung durch Jobcenter oder Sozialamt prüfen
- Antrag auf Übernahme von Mietschulden stellen
- offene Beträge möglichst schnell begleichen
Wird der vollständige Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt, kann die fristlose Kündigung unwirksam werden.
Wichtig zu beachten:
- Diese Möglichkeit besteht nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
- Eigenmächtige Mietkürzungen können selbst zu Mietrückständen und damit zu einer Kündigung führen.
- Bei Mängeln oder Streitigkeiten sollten sich Mieter an Mietervereine oder Verbraucherzentralen wenden.
Welche Fristen gelten bei Mietrückstand?
Wichtige Fristen im Überblick:
| Situation | Frist |
|---|---|
| Mietzahlung | Bis zum 3. Werktag des Monats |
| Zahlungsfrist nach Mahnung | meist 7–14 Tage |
| Fristlose Kündigung | ab erheblichem Rückstand möglich |
| Schonfristzahlung | innerhalb von 2 Monaten nach Räumungsklage |
Mieter zahlt die Mieterhöhung nicht
Zahlt ein Mieter die erhöhte Miete nicht, bedeutet das nicht automatisch, dass sofort gekündigt werden kann. Zunächst kommt es darauf an, ob die Mieterhöhung rechtlich wirksam ist und der Mieter der Erhöhung zugestimmt hat oder diese berechtigt durchgesetzt wurde.
Was sollten Vermieter tun?
- prüfen, ob die Mieterhöhung formal korrekt ist
- offene Beträge dokumentieren
- den Mieter schriftlich auf den Rückstand hinweisen
- eine Zahlungsfrist setzen
Bleibt die Zahlung dauerhaft aus, kann sich ein Mietrückstand aufbauen. Erreicht dieser die gesetzlich relevanten Grenzen, kann unter Umständen auch eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich sein
FAQ – Mietrückstand & Mahnung
Ein Mietrückstand entsteht, wenn der Mieter die Miete ganz oder teilweise nicht oder nicht rechtzeitig zahlt. Bereits ein teilweiser Zahlungsverzug kann relevant sein.
Ein Mieter befindet sich im Mietzahlung Verzug, wenn die Miete nicht spätestens bis zum dritten Werktag des Monats gezahlt wurde.
Eine Mahnung Mietrückstand sollte möglichst früh erfolgen, sobald die Zahlung ausbleibt. Sie dient der Dokumentation und setzt eine Zahlungsfrist.
Eine konkrete gesetzliche Frist gibt es nicht. Üblich ist eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Zugang der Mahnung.
Bei „Miete nicht bezahlt“ sollten Vermieter:
- den Rückstand dokumentieren
- eine schriftliche Mahnung senden
- eine Frist zur Zahlung setzen
- bei Bedarf rechtliche Schritte prüfen
Ja, bei erheblichen oder wiederholten Zahlungsrückständen kann nach mehreren Mahnungen eine fristlose oder ordentliche Kündigung möglich sein.
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