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Florian Fischer

Mieter zahlt nicht: Ab wann spricht man von Mietrückstand und was ist zu tun?

Inhaltsverzeichnis

Miete einmal nicht gezahlt – bin ich jetzt schon im Mietrückstand?

Miete zahlt man einmal im Monat, in der Regel am dritten Werktag des Monats. So ist es in den meisten Mietverträgen geregelt. Der dritte Werktag des Monats ist dabei der sogenannte „Fälligkeitstermin“ – bis dahin muss der Mieter bezahlt haben. Bleibt das Geld aus, sollten Sie als Vermieter über weitere Schritte nachdenken. Ist es bisher noch nie passiert, dass die Miete nicht bezahlt wird, sollten Sie erst mal mit Ihrem Mieter Kontakt aufnehmen und fragen, was los ist. Rechtliche Schritte können deshalb noch nicht eingeleitet werden.

Wird zwei Monate in Folge die Miete nicht bezahlt, liegt hier ein eindeutiger Mietrückstand vor und Sie haben das Recht, eine Mahnung und anschließend eine fristlose Kündigung mit anschließender Räumungsklage zu schreiben.

Achtung: Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) reicht es aus, wenn der Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats überweist. Das Geld muss also nicht am dritten Werktag auf Ihrem Konto sein, es muss nur fristgerecht bis zum dritten Werktag eines Monats überwiesen worden sein. Der Samstag wird dabei nicht als Werktag gezählt.

Mietrückstand: Welche Rechte hat der Vermieter?

Der Mieter zahlt seine Miete nicht. Reicht das als Grund für eine fristlose Kündigung? Die Antwort ist ja. Laut Paragraf 543, Absatz 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ aussprechen und dazu gehört unter anderem auch der Mietrückstand. Und dieser liegt vor, wenn der Mieter...

  • zwei Monate nacheinander seine Miete nicht zum Fälligkeitstermin bezahlt hat
  • zwei Monate nacheinander lediglich einen Teil der Miete gezahlt hat
  • über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldig bleibt, der zwei Monatsmieten entspricht

Zudem ist eine fristgerechte Kündigung gerechtfertigt, wenn Sie sich als Vermieter auf Paragraf 573 BGB und damit auf eine erhebliche Verletzung von Vertragspflichten berufen. In diesem Fall muss aber die Kündigungsfrist eingehalten werden.

Achtung: Zahlt Ihr Mieter den Mietrückstand dann doch noch, ist die fristlose Kündigung damit unwirksam. Dafür muss der Mieter allerdings spätestens innerhalb von zwei Monaten, nachdem er die Räumungsklage erhalten hat, den Mietrückstand überweisen oder alternativ dafür sorgen, dass das Sozialamt die Miete übernimmt. Dieser Nachweis muss der Mieter ebenfalls innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage erbringen.

Doch trotz einer Nachzahlung des Mietrückstands ist es Ihnen natürlich trotzdem erlaubt, eine fristgerechte Kündigung auszusprechen. Wenn Sie sich ohnehin von Ihrem Mieter trennen wollen, sollten Sie fristgerecht kündigen, um das Mietverhältnis ohne unnötige Verzögerungen zu beenden.

Fristlose oder fristgerechte Kündigung?

Der Mietrückstand ist aus rechtlicher Sicht ein ordentlicher Grund, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Diesen Grund müssen Sie im Kündigungsschreiben auf jeden Fall nennen. Damit Ihre fristlose Kündigung aber auch wirklich rechtswirksam ist, sollten Sie präzise Angaben hierzu machen und die Mietrückstände genau auflisten.

Sprechen Sie die fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen aus und der Mieter zahlt zwei Monate nach Erhalt der Kündigung dann aber doch noch die Mietrückstände, ist sie wirkungslos. Möchten Sie das Mietverhältnis dennoch beenden, müssen Sie in diesem Fall eine fristgerechte Kündigung zusätzlich aussprechen. Jetzt hat Ihr Mieter – je nachdem, welche Kündigungsfrist Sie vereinbart haben – drei bis neun Monaten Zeit auszuziehen. Wenn Sie allerdings gleich mit der fristlosen auch die fristgerechte Kündigung aussprechen, beginnt die vereinbarte Frist zwei Monate früher und das Mietverhältnis wäre entsprechend früher beendet. Somit wären Sie den Mieter früher los, auch wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist.

Muss ich den Mieter bei Mietrückstand zuerst abmahnen?

Aus juristischer Sicht braucht es keine Abmahnung des Mieters, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Grund dafür ist, dass die Miete eine regelmäßige Zahlung ist und der Mieter damit automatisch in Verzug gerät, wenn er die Mietzahlung nicht fristgerecht vornimmt.

Achtung: Wenn der Mieter zwar bezahlt, aber stets verspätet, so liegt hier eine schwerwiegende Vertragsverletzung vor. Wenn Sie Ihrem Mieter nun fristlos kündigen wollen, müssen Sie zuerst eine Mahnung schicken. Dies gilt auch für andere Vertragsverletzungen, zum Beispiel wenn Ihr Mieter die Wohnung vernachlässigt oder sich die Nachbarn über Lärmbelästigung beschweren.

Doch auch wenn eine Mahnung nicht zwingend erforderlich ist, wenn Sie eine fristlose Kündigung aussprechen wollen, ist dies doch empfehlenswert. Nehmen Sie Kontakt mit Ihrem Mieter auf, vielleicht lassen sich so Zahlungsschwierigkeiten besprechen und Sie können gemeinsam einen Ausweg suchen. So lässt sich eine fristlose Kündigung vielleicht vermeiden.

Gut zu wissen:  Eine fristlose Kündigung lässt sich zwar vergleichsweise einfach aussprechen – trotzdem kann der Mieter damit nicht sofort auf die Straße gesetzt werden. Dafür wäre eine Räumungsklage durch das Gericht notwendig. Und dann hat der Mieter nochmal zwei Monate Zeit, den Mietrückstand zu begleichen.

Mietrückstand: Was kann ich als Mieter tun, damit mir nicht gekündigt wird?

Arbeitslosigkeit, Geld verloren, krankheitsbedingte Arbeitsausfälle – es gibt verschiedene Gründe, warum Mieter in Mietrückstand geraten können. Wenn sich dieser Fall abzeichnet, sollten Sie als Mieter gleich den Kontakt zu Ihrem Vermieter suchen, um ihm Ihre geänderten Lebensumstände zu erklären und gemeinsam zu besprechen, wie weiter vorgegangen werden kann. Dies beugt Konflikten vor und vielleicht finden Sie gemeinsam schneller eine Lösung, wie Sie den Mietrückstand wieder ausgleichen können – zum Beispiel in Form von Ratenzahlungen. Diesen muss Ihr Vermieter allerdings zustimmen.

Sind Sie auf staatliche Unterstützung angewiesen oder verdienen Sie nur sehr wenig, sollten Sie Kontakt mit dem Sozialamt oder dem Jobcenter aufnehmen. Die Behörden übernehmen für gewöhnlich die Zahlung der Mietrückstände, wenn ein entsprechender Antrag auf Mietschulden-Übernahme gestellt wird. Häufig lässt sich die Summe für den Mietrückstand aber auch anderweitig beschaffen, zum Beispiel über die Familie. Zahlen Sie den Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach dem Kündigungsschreiben zurück, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Achtung: Haben Sie während der vergangenen zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung erhalten und den Mietrückstand beglichen, kann die nächste fristlose Kündigung nicht erneut über die Nachzahlung der Miete rückgängig gemacht werden. Diese Möglichkeit ist nur einmal innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren möglich.

Zudem sollten Sie wissen, dass Sie als Mieter nicht eigenmächtig Mietkürzungen vornehmen dürfen, zum Beispiel aufgrund von Sanierungsarbeiten im Haus. Im schlimmsten Fall könnte dieses eigenmächtige Vorgehen dazu führen, dass ein Mietrückstand entsteht, der zu einer fristlosen Kündigung berechtigen könnte.

Bei Problemen in der Mietimmobilie wenden Sie sich besser an Verbraucherzentralen oder Mietervereine. Die können Sie beraten, inwiefern eine Mietkürzung rechtens ist oder nicht. Ist sie gerechtfertigt, wäre eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand somit unwirksam.

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