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Mietwohnung mit Küche: Was Vermieter wissen sollten

Inhaltsverzeichnis

Küche vermieten: Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Wohnung mit Küche zu vermieten ist nicht verpflichtend, aber möglich.
  • Die Entscheidung, ob mit oder ohne Küche zu vermieten, muss individuell abgewogen werden. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.
  • Mieter, die eine langfristige Bleibe suchen, sind eher an einer Wohnung ohne Küche interessiert, da sie diese dann nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten können.
  • In kleinen Wohnungen und Wohnungen mit häufigem Mieterwechsel ist es sinnvoller, eine Einbauküche bereitzustellen und zu vermieten, statt den Mieter eine einbauen zu lassen.
  • Möchten Sie eine Einbauküche vermieten, achten Sie auf eine zeitlose neutrale Gestaltung, die möglichst vielen gefällt. Die Elektrogeräte sollten solide sein, müssen aber nicht die teuersten sein.
  • Alternativ zur Vermietung können Sie die Einbauküche verleihen oder an den Mieter verkaufen.
  • Ebenso kann der Mieter seine eigene Küche mitbringen, muss Ihre jedoch einlagern oder nach Absprache entsorgen.
  • Vermieten Sie eine Küche, müssen Sie diese in einem funktionsfähigen Zustand halten und die Instandhaltung zahlen.
  • Kleinere Reparaturen bis zu einem gewissen Betrag muss Ihr Mieter übernehmen, wenn Sie eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag festgehalten haben.
  • Die Küche können Sie über zehn Jahre linear steuerlich abschreiben.

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Wohnung mit Einbauküche vermieten: Die rechtliche Situation

Eine Wohnung in Deutschland kann mit oder ohne Einbauküche vermietet werden. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau einer Küche in eine Mietwohnung. Allerdings müssen entsprechende Anschlüsse für eine Küche vorhanden sein: Strom, Wasser und eventuell Gas (je nach Gebäude). Ist keine Küche vorhanden, muss sich der Mieter selbst eine Küche für die Wohnung kaufen, besitzt diese dann auch und muss sie bei Auszug wieder mitnehmen – außer, Sie als Vermieter oder der Nachmieter möchten die Küche abkaufen.

Ausnahme Berlin:

In Berlin gilt eine andere Regelung bezüglich Küchen in Wohnungen: Das Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz gibt vor, dass es in Mietwohnungen mindestens eine Kochgelegenheit und einen Ausguss geben muss (§ 4 Abs. 2 Punkt 1 WoAufGBln). Als Kochgelegenheit genügen ein Campingkocher oder zwei Herdplatten. Anspruch auf eine voll ausgestattete Küche haben Mieter auch hier nicht.

Was ist sinnvoller: Wohnung mit oder ohne Küche vermieten?

Ob es besser ist, eine Wohnung mit oder ohne Küche zu vermieten, kommt auf die jeweilige Situation an. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile:

Wohnung ohne Küche vermieten: Vorteile und Nachteile

Vorteile

Nachteile

  • Sie haben keine Anschaffungskosten.
  • Sie müssen sich nicht um den Einbau kümmern.
  • Sie müssen keine Reparaturkosten übernehmen.
  • Das Inserat spricht vor allem langfristige Mieter an, da sie häufig selbst eine Einbauküche kaufen möchten, um diese nach ihrem eigenen Geschmack gestalten zu können und auf lange Sicht Geld sparen. Eine selbst gekaufte Küche ist oft günstiger als eine gemietete.
  • Es suchen mehr Mieter eine Wohnung mit Küche als ohne Küche.
  • Gibt es einen häufigen Mieterwechsel, muss entsprechend oft eine Küche auf- und abgebaut werden, was Spuren in der Wohnung hinterlassen kann.

Wann ist eine Vermietung ohne Küche sinnvoll?

Wünschen Sie ein langfristiges Mietverhältnis, ist es in der Regel sinnvoller, die Wohnung ohne Küche zu vermieten. Langfristige Mieter möchten die Küche in der Regel nach ihren eigenen Vorstellungen planen und sind dafür bereit, die Anschaffungskosten für die Küche zu zahlen. Im Laufe einer langen Mietzeit kann der Kauf sogar günstiger werden, als das Mieten einer Küche. 

Gut zu wissen:

Vor allem bei Häusern, in denen Mieter oft länger wohnen bleiben als in Wohnungen, kann es sinnvoll sein, die Immobilie ohne Küche zu vermieten.

 

Wohnung mit Küche vermieten: Vorteile und Nachteile

Vorteile

Nachteile

  • Es suchen mehr Mieter eine Wohnung mit Küche als ohne, um Aufwand und Kosten zu sparen.
  • Eine Küche bringt einen Wettbewerbsvorteil, weil viele Wohnungen ohne Einbauküche angeboten werden.
  • Eine Wohnung mit Küche kann schneller vermietet werden.
  • Der Wert der Wohnung steigt in der Regel, wenn es eine Küche gibt und Sie können eine höhere Miete veranschlagen.
  • Werden langlebige Materialien und Elektrogeräte verbaut, kann sogar Gewinn mit der Küche erzielt werden
  • eine Küche kann steuerlich abgesetzt werden
  • lässt der Vermieter eine Küche einbauen, wird die Bausubstanz geschont, weil nicht mit jedem Mieterwechsel eine Küche ab- und aufgebaut wird
  • für die Anschaffung der Küche fallen Kosten an
  • der höhere Mietpreis schreckt manche Mieter ab (Wohnungen mit Einbauküche sind bis zu 50 bis 100 Euro teurer als ohne)
  • Mieter, die an einem langen Mietverhältnis interessiert sind, sehen von einer Wohnung mit einer Einbauküche, die nicht ihrem Geschmack entspricht und für eine höhere Miete sorgt eher ab. Einbauküche fördert kurz- bis mittelfristige, keine langfristigen Mietverhältnisse.
  • Sie als Vermieter müssen dafür sorgen, dass die Küche funktionsfähig und in einwandfreiem hygienischen Zustand ist.
  • Sie müssen die Instandhaltungskosten zahlen und Reparaturen organisieren, was Zeit kostet.

Wann ist eine Vermietung mit Küche sinnvoll?

Die Vermietung einer Wohnung mit Küche macht bei kleinen Wohnungen wie einem 1-Zimmer-Apartment Sinn und wenn eine hohe Mieterfluktuation zu erwarten ist. Zum Beispiel weil vor allem Studierende und Pendler die Wohnung mieten.

Tipp:

Um möglichst viele Mieter anzusprechen, können Sie im Inserat schreiben, dass die Wohnung mit oder ohne Küche vermietet werden kann. So sprechen Sie sowohl Mieter an, die eine Wohnung mit Küche suchen, als auch Mieter, die eine Küche besitzen und mitbringen möchten oder sich selbst eine neue Küche nach ihrem Geschmack kaufen wollen. Machen Sie im Inserat ausdrücklich klar, wie sich die jeweilige Variante auf den Mietpreis auswirkt.

Wohnung mit Küche vermieten: Wie viel mehr Miete ist möglich?

Wer seine Wohnung mit Einbauküche vermieten möchte hat zwei Möglichkeiten, diese bei der Miete zu berücksichtigen:

  1. Die Küche wird im Mietvertrag nicht separat ausgewiesen: Der Vermieter kann sich bezüglich der Miete mit Küche am geltenden Mietspiegel orientieren. Dort werden entweder konkrete Beträge pro Quadratmeter ausgewiesen (0,7 - 1,0 Euro), die auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden können oder die Küche ermöglicht die Einordnung in eine höhere Kategorie im Mietspiegel. Als werterhöhendes Merkmal gilt eine Küche zum Beispiel im Berliner Mietspiegel. Hier können Vermieter die Wohnung innerhalb der vorgegebenen Spanne um 20 Prozent höher einordnen.
  2. Die Küche wird im Mietvertrag separat ausgewiesen: Der Vermieter kann den monatlichen Zuschlag zur Miete für die Küche berechnen, indem er den Kaufpreis der Küche durch die geschätzte Nutzungsdauer teilt, die Kapitalzinsen dazu rechnet und am Ende den Betrag durch Zwölf teilt. 

 

Mietzuschlag Einbauküche berechnen: Formel und Rechenbeispiel

Formel monatlicher Mietzuschlag Einbauküche:

  • Monatlicher Zuschlag = (Kaufpreis : Nutzungsdauer + Kapitalzinsen) : 12

Beispielrechnung:

  • Anschaffungskosten Küche: 7.000 Euro
  • Nutzungsdauer: 10 Jahre
  • Kapitalzinsen pro Jahr: 5 Prozent (= 350 Euro)
  • Monatlicher Zuschlag = (7.000 : 10 + 350 ) : 12 = 87,50

 

Nutzungsdauer Küche

Ab wann eine Küche als abgenutzt gilt, ist nicht eindeutig definiert. Die Spanne bei gerichtlichen Entscheidungen reicht von 10 bis 25 Jahre. Die Abnutzung hängt immer von der Qualität der Küche und davon ab, von wem und wie oft sie genutzt wird. Eine Küche in einem Single-Haushalt hält in der Regel länger als eine Küche, die von einer Familie mit Kindern genutzt wird. Um zu entscheiden, ob sich die Vermietung mit Einbauküche lohnt, sollten Sie diese Faktoren berücksichtigen und alles genau durchrechnen.

Wichtig!

Nach Ablauf der Nutzungsdauer dürfen die Kosten der Küche nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden. Das Gleiche gilt für Reparaturen. Diese müssen dann Sie als Vermieter übernehmen. Außerdem dürfen Sie nach Ablauf der Nutzungsdauer keinen Schadensersatz mehr für Beschädigungen an der Küche verlangen, die der Mieter verursacht hat.

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Was zählt alles zu einer Einbauküche in der Mietwohnung?

Eine genaue gesetzliche Vorgabe, was alles zu einer Einbauküche in einer Mietwohnung zählt, gibt es nicht.

In der Regel umfasst die Standardausstattung:

  • Spüle
  • Kochplatten
  • Backofen
  • Kühlschrank
  • Küchenschränke

Eine Geschirrspülmaschine zählt laut einem Urteil des Landesgerichts München nicht zur Standardausstattung einer Küche (LG München I, Urteil v. 18.12.2002, 15 S 4308/02, NZM 2003, S. 152).

Wichtig!

Die Küche muss in einem funktionsfähigen Zustand und sauber sein, ansonsten kann der Mieter eine Mietminderung verlangen – vorausgesetzt er hat die Einbauküche pfleglich behandelt.

Tipp:

Bei der Auswahl der Küche sollten Sie sich als Vermieter nicht vom eigenen Geschmack oder aktuellen Trends leiten lassen, sondern eine neutrale Gestaltung wählen, die möglichst vielen Menschen gefällt. Ihre Mieter haben so die Möglichkeit, mit Accessoires, Wandfarbe etc. ihren eigenen Stil einzubringen. Bei den Geräte ist es sinnvoll, auf soliden Standard zurückzugreifen, es müssen keine teuren Markenprodukte oder die neueste Technik sein. Ein Induktionsherd kann zum Beispiel hinderlich sein, wenn der Mieter sich neue Töpfe dafür kaufen muss.

Kann man die Küche für die Mietwohnung absetzen?

Lange Zeit war es möglich die Küche über die Werbungskosten abzuschreiben, sodass der Betrag noch im Jahr des Kaufs der Küche oder zusätzlicher Küchengeräte geltend gemacht werden konnte. Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 3. August 2016 wird die Küche jedoch als einheitliches Wirtschaftsgut bewertet. Das bedeutet, Einbauschränke, Herd, Spüle und Kühlschrank gelten als Einheit, die fest mit der Wohnung verbunden ist. Die Konsequenz daraus: Die Küche darf nur noch komplett über zehn Jahre linear abgeschrieben werden. Diese Regel gilt auch für erneuerte Küchengeräte und Küchenelemente.

Tipps:

  • Einzelne Elemente wie Elektrogeräte, die maximal 410 Euro kosten, gelten als geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG). Diese können Sie weiterhin direkt als Werbungskosten abschreiben.
  • Um keinen Fehler bei der Abschreibung der Küche zu machen, fragen Sie zur Sicherheit einen Steuerberater, wie Sie in Ihrem Fall am besten vorgehen.

Wohnung mit Küche vermieten: Wer haftet?

Für eine Mitvermietung der Küche muss es eine separate Klausel im Mietvertrag geben. Daraus ergeben sich bestimmte Pflichten für Sie als Mieter: Sie müssen für die Instandhaltung und Instandsetzung sorgen und sich um Ersatz kümmern, wenn die Küche nicht mehr in einem akzeptablen Zustand ist oder ein Elektrogerät ausfällt. Das gilt auch, wenn es dazu keine Regelung im Mietvertrag gibt. Kümmern Sie sich nicht darum, kann der Mieter bei Mängeln, die die Nutzbarkeit der Küche einschränken, die Miete mindern – vorausgesetzt, er hat diese pfleglich behandelt.

Um als Vermieter nicht alle Reparaturkosten alleine tragen zu müssen, sollten Sie eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag aufnehmen. Diese Klausel verpflichtet Mieter, die Reparaturkosten von Bagatellschäden an Gegenständen, die zur Wohnung gehören und die der Mieter unmittelbar berührt und häufig benutzt, selbst zu übernehmen. Die Kosten müssen gedeckelt sein auf einen bestimmten Betrag pro Reparatur und Jahr. Die zulässigen Beträge sind nicht eindeutig festgelegt. Der Höchstbetrag für einzelne Reparaturen reicht von 75 über 100 oder 120 bis 150 Euro. Der jährliche Höchstbetrag von sechs über acht bis zehn Prozent der Jahresmiete.

Wichtig! Mieter dürfen nicht für die normale Abnutzung im Zuge des Gebrauchs verantwortlich gemacht werden.
Gut zu wissen: Ihr Mieter ist verpflichtet, mit Ihrem Eigentum pfleglich umzugehen. Hat er einen Schaden nachweislich selbst verursacht, muss er auch dafür aufkommen. Dies gilt aber nur in Fällen größerer Schäden, nicht für Gebrauchsspuren wie kleinere Kratzer oder Absplitterungen.

 

Haftung Küche: Sonderfall Gewerbemietvertrag

Während private Mieter in der Regel nur im Rahmen der Kleinreparaturregel für Schäden an der Küche belangt werden können, müssen gewerbliche Mieter grundsätzlich alle Reparaturkosten übernehmen. Das gilt auf gewerblichen Flächen und bei Wohnungen, die Unternehmen für Mitarbeiter anmieten.

Wie viel Wert verliert eine Küche pro Jahr?

Im ersten Jahr verliert eine neue vermietete Einbauküche 24 Prozent an Wert, in den Folgejahren vier Prozent. 

Wertminderung vermietete Küche: Rechenbeispiel

  • Anschaffungswert: 5.000 Euro
  • Wert nach 1. Jahr: 3.800 Euro (1.200 Euro Wertminderung)
  • Wert nach 2. Jahr: 3.648 Euro (152 Euro Wertminderung)
  • Wert nach 3. Jahr: 3.502 Euro (146 Euro Wertminderung)

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Einbauküche bereitstellen: Alternative Möglichkeiten zur Vermietung

Um dem Mieter eine Einbauküche bereitzustellen, müssen Sie die Küche nicht unbedingt vermieten. Es gibt noch andere Möglichkeiten:

  1. Küche an den Mieter verleihen
  2. Küche an den Mieter verkaufen
  3. Mieter eigene Küche einbauen lassen

1. Küche an den Mieter verleihen

Überlassen Sie dem Mieter die Küche zum Gebrauch, sind Sie nicht zur Reparatur verpflichtet. Allerdings dürfen Sie dann keine Miete für die Küche verlangen. Diese Lösung ist sinnvoll, wenn die Küche bereits alt und reparaturbedürftig ist. Im Mietvertrag muss klar geregelt sein, dass Sie dem Mieter die Küche nur zur Nutzung überlassen und eine Gewährleistung ausschließen.

2. Küche an den Mieter verkaufen

Verkaufen Sie dem Mieter die Küche, müssen Sie im Falle einer gebrauchten Küche alle Mängel benennen und im Kaufvertrag aufführen. Versäumen Sie die Benennung und Aufführung von Mängeln, kann der Mieter Gewährleistungsrechte geltend machen und den Kauf wegen arglistiger Täuschung anfechten. Die Gewährleistungsdauer wegen eventueller unbekannter Mängel sollten Sie bei einer gebrauchten Küche auf ein Jahr begrenzen. Wichtig beim Verkauf einer Küche ist es, einen realistischen Preis zu fordern, damit der Kaufvertrag nicht wegen Wuchers als unwirksam erklärt werden kann. Außerdem sollten Sie eine Ratenzahlung anbieten, damit Ihr Mieter Kaution und Bezahlung der Küche besser bewältigen kann.

3. Mieter eigene Küche einbauen lassen

Möchte Ihr Mieter trotz vorhandener Küche eine eigene Küche einbauen, darf er das nur, wenn Sie zustimmen. Die bereits eingebaute Küche muss er auf eigene Kosten ausbauen und an einem Ort lagern, der sauber, trocken und für Dritte unzugänglich ist. Außerdem muss der Mieter bei Auszug wieder für den Einbau Ihrer Küche sorgen – ohne dass dadurch die Neuvermietung durch zeitliche Verzögerungen behindert wird. Die Miete müssen Sie nicht reduzieren, wenn Ihr Mieter eine eigene Küche einbauen möchte und Ihre dafür entfernt. Ebenso wenig müssen Sie ihm seine Küche nach Auszug abkaufen. Vielleicht ist es aber eine gute Gelegenheit, für wenig Geld an eine neuere Küche als die Ihre zu kommen. Berücksichtigen Sie bei dieser Überlegung den Wertverfall von Küchen.

Hinweis:

Ist Ihre Küche schon älter, kann Ihr Mieter mit Ihnen auch über eine mögliche Entsorgung anstelle der Einlagerung sprechen. Entsorgt er die Küche ohne Absprache, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Allerdings orientiert sich die Höhe des Schadensersatzes am Zeitwert der Küche. Ist diese schon sehr alt, kann es sein, dass kein Zeitwert mehr vorhanden ist. Ihr Mieter muss in diesem Fall keinen Schadensersatz zahlen. 

Tipp:

Bewahren Sie alle Rechnungen zur Küche gut auf, um einen Nachweis über den ursprünglichen Wert und das Alter aller Küchenelemente zu haben.

Mieter hat selbst eine Küche eingebaut, was passiert bei Auszug?

Hat Ihr Mieter selbst eine Küche eingebaut und zieht aus, gibt es folgende Möglichkeiten:

  1. Der Mieter nimmt die Küche mit.
  2. Sie kaufen dem Mieter die Küche ab.
  3. Der Nachmieter kauft dem Mieter die Küche ab.

Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, von sich aus getätigte Einbauten wieder zurückzubauen. Er hat kein Recht auf finanziellen Ausgleich dafür. Für Sie als Vermieter kann es sich aber lohnen, die Küche abzukaufen, wenn diese noch in gutem Zustand ist. So sparen Sie nicht nur Geld, sondern auch Zeit für Planungs- und Einbauaufwand.

Gut zu wissen:

Bereits beim Einbau verlieren die Geräte und Schränke 24 Prozent vom Neupreis, jedes weitere Jahr etwa vier Prozent.

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