Mietminderung - wenn der Mieter Mietminderung geltend macht

Der Begriff „Minderung“ hat im Fall der Mietminderung eine doppelte Bedeutung. Wenn nämlich bei einer „Mietsache“ - also üblicherweise die Wohnung des Mieters - z.B. durch einen ernsthaften Schaden an der Wohnung oder durch äußere Einflüsse die bisher gewohnte Wohnqualität „gemindert“ wird, kann der Mieter eine Reduzierung der Miete (also ebenfalls eine „Minderung“) geltend machen. Ausschlaggebend ist dabei, dass es sich um mehr  als einen geringfügigen Schaden oder Mangel handelt. Das heißt, dass der „Gebrauch der Mietsache“ erheblich beeinträchtigt sein muss.

Macht ein Mieter Mietminderung geltend, sollte er wissen, dass nirgendwo eine allgemeinverbindliche Definition besteht, wonach ein definierter Schaden mit einer bestimmten prozentualen Mietminderung festgelegt ist. Es sind immer nur gerichtliche Einzelurteile, die sich mit einem konkreten Fall beschäftigen. Anhaltspunkte geben jedoch im Internet kursierende Mietminderungslisten, die solche gerichtlich verhandelten Einzelfällen wiedergeben und die Minderung zum jeweiligen Schaden aufführen. Hierbei richtet sich  die Mietminderung stets verhältnismäßig nach der Schwere des Schadens.

Der Mieter hat das Recht, die Mietminderung ab dem Zeitpunkt geltend zu machen, als er Sie über den Schaden bzw. Mangel informiert hat. Er muss also nicht warten, bis z.B. Sie oder ein beauftragter Handwerker sich davon überzeugt haben. Die Mietminderung kann der Mieter so lange aufrecht erhalten, bis der reklamierte Mangel abgestellt wurde. Sie hingegen brauchen eine Minderung der Miete nicht hinzunehmen, wenn Sie nicht zuvor über den Schaden/Mangel unterrichtet wurden, es sei denn, dass Sie auch ohne die Information durch den Mieter längst von dem Schaden/Mangel wussten. 

Dem Ansinnen einer Mietminderung brauchen Sie ebenfalls nicht zu entsprechen, wenn der Mieter den Mangel/Schaden beispielsweise durch „unsachgemäßen Gebrauch“ selbst verschuldet hat und Sie das glaubhaft machen können. 

Ein weiterer Grund, eine Mietminderung nicht zu akzeptieren ist, wenn der Mangel dem Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags bekannt war, sofern Sie ihm nicht versprochen haben, den Mangel zu beseitigen. 

Auch wenn ein Mieter einen längst bekannten Mangel bisher klaglos hingenommen hat, kann er nicht plötzlich eine Mietminderung geltend machen. Im Fall einer Mieterhöhung kann er jedoch die Miete um maximal den Mieterhöhungsbetrag mindern.

Dem gegenüber kann der Mieter Mietminderung geltend machen, selbst wenn Sie für den Grund nicht verantwortlich sind.

Damit kommen wir auf die eingangs beschriebene Situation zurück. Wenn Umbaumaßnahmen durchgeführt werden, die helfen Energie einzusparen (Wärmedämmung der Fassade, neue Zentralheizung z.B. mit Brennwertkessel, Austausch von Fenstern und Türen) und dabei vermeintlich unzumutbarer Lärm und Schmutz entstehen, dann kann nicht auf Mietminderung reklamiert werden. Diese Sperrfrist gilt genau drei Monate lang - auch wenn die Arbeiten zwischendurch unterbrochen wurden. Danach kann der Mieter Mietminderung einfordern.

Hinweis 1: Maßnahmen zur Wasssereinsparung und zum Klimaschutz fallen nicht unter die Mietminderungssperre wegen  energetischer Modernisierung.
    
Hinweis 2: Kann eine Wohnung wegen energetischer Modernisierung gar nicht bewohnt werden, braucht der Mieter in dieser Zeit auch keine Miete zu bezahlen.

Weiterführende Informationen: Mietminderung Baulärm

So leicht geht’s nun auch nicht: Der Mieter stellt einen Grund für Mietminderung fest, informiert Sie und bezahlt ab dem Zeitpunkt weniger Miete. 
    
Vielmehr dürfen Sie mit voller juristischer Deckung vom Mieter gerichtsfeste Beweise verlangen - auch darüber, dass sie zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnsituation führen. Je nach Minderungsgrund kann die Beweisbeschaffung recht aufwendig sein, z.B.: Benennung von Zeugen, Führen eines Lärmprotokolls, Lärmpegel-Messungen oder Gutachten eines Sachverständigen. Das kann sehr aufwendig sein und Geld kosten. Und dann ist immer noch nicht sicher, dass einem Mietminderungsanspruch vor Gericht auch stattgegeben wird. Einen Mietminderungsanspruch durchzusetzen ist also für den Mieter nicht ganz einfach.

Der Gedanke liegt nahe, sich vor Ansprüchen der Mietminderung abzusichern, indem man entsprechende Verzichtsklauseln in den Vertrag mit aufnimmt. Oder Sie lassen den Mieter eine Erklärung unterschreiben, wonach die Wohnung keine Mängel aufweist, obwohl das Gegenteil der Fall ist. Beide Maßnahmen hat der Gesetzgeber verboten.

Eine Chance jedoch gibt es, um eine Hürde gegen Mietminderungsforderungen aufzubauen: das Übergabeprotokoll. Wenn die Wohnung tatsächlich Mängel aufweist und diese im Protokoll alle genannt werden, nimmt sie der Mieter mit der Unterschrift unter den Mietvertrag zur Kenntnis und akzeptiert die Mängel und verliert dadurch den Mietminderungsanspruch – aber nur unter der Voraussetzung, dass Sie ihm nicht die Behebung der Mängel zugesichert haben. 

Eine weitere – eher psychologische – Hürde ist die Verpflichtung des Mieters, Ihnen eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Im Fall der Fälle kann der Mieter innerhalb von 6 Wochen die eingezogene Miete zwar wieder zurückbuchen lassen. Diese Maßnahme wirkt aber doch recht radikal und mancher Mieter schreckt deshalb davor zurück. Andererseits dürfen Sie den Mieter nicht zum Einrichten eines Dauerauftrags zwingen, da er hier nicht die Möglichkeit hat, die bezahlte Miete wieder zu stornieren.