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Wann darf ich meinem Mieter kündigen?

Inhaltsverzeichnis

Aus welchem Grund dürfen Sie einem Mieter kündigen?

Mieterhöhung oder schlechtes Bauchgefühl – diese Argumente sind rechtlich gesehen kein Grund, um ein Mietverhältnis zu beenden. Nur, wenn Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse haben, Ihrem Mieter zu kündigen, dürfen Sie das auch tun. Der Paragraf, der dieses festschreibt, ist der §573 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Demnach darf der Vermieter eine gesetzliche Kündigung nur aussprechen bei:

  • Pflichtverletzung
  • Eigenbedarf
  • Wirtschaftlicher Verwertung

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Wann spricht man bei Mietern von Pflichtverletzung?

Mieter haben – genau wie Vermieter – Pflichten. Kommen sie diesen nicht nach, spricht man von einer Pflichtverletzung. Die häufigsten Pflichtverletzungen, die Mieter begehen, sind:

1. Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung

Mieter, die ihre Miete gar nicht oder nur hin und wieder oder unpünktlich zahlen, sind ein großes Problem für Vermieter. Vermieter dürfen daher bei zahlungsunwilligen Mietern eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn diese mit zwei Monatsmieten im Rückstand liegen, oder sie innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten mit mindestens einer Monatsmiete im Verzug sind. Der Mieter hat aber noch eine Chance, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird, nämlich dann, wenn er seine Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach der zugestellten Räumungsklage begleicht.

2. Störung des Hausfriedens und Verstoß gegen die Hausordnung

Wenn der Mieter den Hausfrieden permanent stört oder gegen die Hausordnung verstößt, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu beenden. Dieses ist allerdings nur möglich bei:

  • Wiederholter nächtlicher Ruhestörung
  • Beleidigung und Bedrohung
  • Tätlichen Angriffen
  • Übler Nachrede
  • Vorsätzlichen Sachbeschädigungen
  • Kriminellen Handlungen
Achtung:

Wenn Sie als Vermieter Ihrem Mieter wegen Störung des Hausfriedens kündigen wollen, sind Sie in der Beweispflicht. Daher ist es wichtig, die Störungen zu dokumentieren und Zeugen zu benennen, um die Störung bei einem möglichen Gerichtsverfahren glaubhaft darzulegen.

3. Vernachlässigung der Mietsache

Der Mieter unterschreibt bei Vertragsabschluss eine Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache. Wenn er diese missachtet, muss er mit einer Kündigung rechnen. Eine erhebliche Verletzung der Mietsache liegt vor, wenn:

  • von einem Mieter Brandgefahr ausgeht
  • Mieter unerlaubte Veränderungen an der Bausubstanz vornehmen
  • sie die Bausubstanz gefährden
  • Mieter bei Frostgefahr die Heizungen ausstell

4. Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untermieter)

Will der Mieter seine Mietwohnung oder Teile der Wohnung an einen Dritten untervermieten, muss er dafür das Einverständnis des Vermieters einholen. Tut er das nicht, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter nach einer Abmahnung zu kündigen. Es gibt aber eine Ausnahme: Besteht für den Mieter ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung einem Untermieter zu überlassen, ist die Kündigung hinfällig. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn er einen befristeten Auslandsaufenthalt plant.

Darf ich eine Kündigung aus Eigenbedarf aussprechen?

Natürlich haben Vermieter die Möglichkeit, ihrem Mieter zu kündigen, wenn sie selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige die Immobilie bewohnen möchten. Als Vermieter müssen Sie dafür aber nachvollziehbare Gründe anführen und schriftlich erklären, warum sie den Wohnraum selbst benötigen. Beispiele hierfür sind: Größerer Raumbedarf wegen Familienzuwachs oder Bedarf an Wohnraum für pflegebedürftige Verwandte. Hat der Mieter Zweifel an Ihren Gründen, darf er gerichtlich klären lassen, ob der Eigenbedarf gerechtfertigt oder vorgetäuscht wurde.

Müssen Sie vor der Kündigung eine Abmahnung schicken?

Ja, Sie sollten vor der Kündigung Ihrem Mieter eine Abmahnung zukommen lassen und dieses am besten in schriftlicher Form. In der Abmahnung können Sie den Mieter auffordern, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen und seinen Pflichten nachzukommen. Wenn der Mieter dann Ihre Abmahnung ignoriert, haben Sie die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer fristlosen Kündigung zu beenden. Eine Abmahnung sollten Sie schreiben bei:

  • Zahlungsverzögerungen
  • Verstößen gegen die Hausordnung
  • Störung des Hausfriedens
  • Unerlaubter Untervermietung
  • Unerlaubter Tierhaltung

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Was steht in einer rechtskräftigen Kündigung?

Wenn sie Ihrem Mieter kündigen wollen, müssen Sie dieses schriftlich tun. In der ordentlichen oder fristlosen Kündigung sollten diese Angaben stehen:

  • Alle im Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag genannten Personen. Sie sind der Empfänger der Kündigung
  • Die Adresse der Wohnung
  • Ort und Datum der Kündigung
  • Der Kündigungsgrund: Hier dürfen Sie auch ins Detail gehen und mögliche „Beweisstücke“ hinzufügen
  • Ihre eigenhändige Unterschrift
  • Beweissichere Zustellung (Bote, Einschreiben)

Welche Kündigungsfristen müssen Sie einhalten?

Für eine fristlose Kündigung müssen Sie keine Fristen einhalten. Dafür bestehen bei einer ordentlichen Kündigung folgende Fristen:

  • Bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren darf der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten beenden.
  • Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden.
  • Bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren ist eine Frist von neun Monaten vorgeschrieben.

Wenn sich Ihr Mieter trotz rechtsgültiger Kündigung weigern sollte, auszuziehen, haben Sie als Vermieter das Recht beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einzureichen. Das Gericht prüft dann zunächst, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Erklärt es dann ein gerichtliches Räumungsurteil für rechtskräftig, können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Danach ist allerdings Geduld gefragt: Bis nach der Räumungsklage die Zwangsräumung erfolgt, können ein paar Monate bis hin zu mehreren Jahren vergehen. Die Kosten für die Räumungsklage übernehmen zunächst Sie als Vermieter. Sie haben aber das Recht, sich das Geld später von Ihrem ehemaligen Mieter zurückzuholen.

Tipp: Bei Mietrückständen oder schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters sollten Sie die Räumungsklage bereits parallel zur Kündigung einreichen. Je länger sich die Räumungsklage hinzieht, desto teurer wird es für Sie.

Können Sie Ihrem Mieter kündigen, wenn Sie das Haus verkaufen?

Laut Gesetz ist es dem Eigentümer und Vermieter nicht erlaubt, dem Mieter zu kündigen, wenn er das Haus weiterverkaufen möchte. Vielleicht möchte der Mieter ja auch von einem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Auch der neue Käufer kann nicht ohne Grund dem Mieter kündigen. Er tritt die Rechtsnachfolge des Verkäufers an. Manchmal liegt es aber auch im Interesse des Käufers, die Mieter im Haus zu halten. Will er den Mietern doch kündigen, muss er hierfür Gründe aufführen und auch die Kündigungsfristen beachten.

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Können Sie auch nur einer Person des Mieterhaushalts kündigen?

Hierbei stellt sich die Frage, welche Person auszieht. Ist es der Hauptmieter, können Sie den verbleibenden Mietern kündigen. Sie können aber auch einen neuen Mietvertrag mit ihnen aushandeln. Bleibt der Hauptmieter wohnen und nur seine Kinder ziehen aus, kann er nicht gekündigt werden.

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