Wann und wie kann der Vermieter die Wohnung kündigen?

Das Mietkündigunggesetz ist zwar streng, weil der Vermieter einen Mieter nicht einfach „an die Luft zu setzen“ kann. Aber natürlich hat der Vermieter das Recht, einem Mieter das Wohnrecht zu entziehen. Allerdings ist die Mietkündigung an Voraussetzungen gebunden, die einzuhalten sind, damit die Kündigung rechtswirksam wird. So muss einer dieser drei Gründe vorliegen:

• Eigenbedarf
• wirtschaftliche Verwertung
• Vertragswidriges Verhalten

Liegt einer der beiden erstgenannten Gründe vor – also Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung – handelt es sich um ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters und er kann eine ordentliche Kündigung vornehmen. Das bedeutet:

• in schriftlicher Briefform (nicht durch Fax oder E-Mail) 
• mit ausführlicher Nennung des Kündigungsgrundes
• unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfristen

Eigenbedarf liegt vor, wenn die vermietete Wohnung für den Vermieter selbst oder Familienangehörige (z.B. Großeltern, Eltern ,Kinder, Enkel) benötigt wird. Der Eigenbedarf sollte gut begründet werden, auch wer mit wieviel Personen die Wohnung beziehen will. Eigenbedarf kann auch anerkannt werden, wenn die Wohnung vom Vermieter als Zweitwohnung genutzt werden soll, z.B. beruflich als Wochenendpendler. 

Sofern der Mieter Widerspruch einlegt und Gründe im Sinne von sozialem Härtefall geltend macht, wird gerichtlich geprüft und abgewogen, wie dringend der Eigenbedarf ist. 

Die ordentliche Eigenbedarfskündigung hat Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Die allgemeine gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate (übrigens auch für den Mieter; auf das Angebot, einen Nachmieter zu sstellen, braucht der Vermieter nicht einzugehen). Wohnt der Mieter länger als 5 Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate auf 6 Monate. Nach 8 Jahren ist eine 9-monatige Frist einzuhalten. 

Für die Wirksamkeit der Kündigung ist auch wichtig, dass der Mieter die schriftliche Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen sein muss, damit dieser Monat als Kündigungsfrist angerechnet werden kann. 

Die schriftliche Kündigung ist nur wirksam, wenn sie in dem Mieter in Briefform zugestellt wird. Weder E-Mail, PDF noch Fax sind zulässig. Weiterhin gilt, sofern sich die Mietwohnung in einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) befindet, dass alle Vermieter die Kündigung unterschreiben. Grund für die Regelung ist das Gemeinschaftseigentum, bei dem die Eigentümergemeinschaft Vermieter ist.
    
Bei einer Eigenbedarfskündigung sind eventuelle Sperrfristen zu beachten (sie Absatz weiter unten: Ausgebremst durch Sperrfristen?)

Angenommen, eine Wohnimmobilie ist so alt und brüchig, dass die laufenden Kosten von den Mieteinkünften nicht mehr gedeckt werden und eine Sanierung wirtschaftlich ebenfalls nicht mehr möglich ist, dann bleibt nur noch der Abriss. Wenn der Vermieter durch ein bestehendes Mietverhältnisdurch an diesem Vorgehen und damit an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert würde, wäre dies die Ausgangslage für eine ordentliche Verwertungskündigung mit Einhaltung der geltenden Kündigungsfrist. 

Die Verwertungskündigung muss im Streitfall sehr detailliert glaubhaft gemacht werden. Deshalb sollte der Vermieter einen spezialisierten Anwalt zu Rate ziehen.

Im Unterschied zur Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertungskündigung kann der Vermieter bei vertragswidrigem Verhalten fristlos kündigen. Dies ist aber erst möglich, wenn er zuvor den Mieter abgemahnt hat. Dabei muss er dem Mieter den Kündigungsgrund nennen und ihm die fristlose Kündigung in Aussicht stellen. 
In aller Regel gibt es sechs Gründe, auf die ein vertragswidriges Verhalten zutrifft:

1. Notorisch unpünktliche Begleichung der Miete, d.h. der Mieter bezahlt zwar seine Miete in voller höhe, jedoch mehrmals erst Tage oder gar Wochen später
2. Verspätete Mietzahlung und Mietrückstand. Wenn die Miete mindestens zwei Monate in Folge nicht oder nur teilweise bezahlt wird und dabei der Mietrückstand laut BGB einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" (i.d.R. mehr als eine Monatsmiete) ausmacht, darf nach einer Abmahnung und erneuter Vertragsverletzung fristlos gekündigt werden. Tritt dieses Verhalten nicht häufig, sondern eher sporadisch auf, muss der Mietrücksand, den der Mieter dem Vermieter schuldig ist, mindestens den Betrag von zwei Monatsmieten ausmachen.
3. Vernachlässigung der Mietwohnung. Damit ist die ständige Verletzung der Sorgfaltspflichten des Mieters gegenüber der Mietwohnung gemeint. Diese sind gegeben, wenn beispielsweise vom Mieterverhalten eine Brandgefahr ausgeht, weil er z.B. brandgefährliche Stoffe in der Wohnung aufbewahrt; im Winter Heizungs- und Wasserrohre zufrieren und platzen könnten, weil der Mieter weder für Heizungsaktivität noch für Wassergebrauch sorgt; unerlaubte bauliche Veränderungen in der Wohnung vorgenommen werden, insbesondere die teilweise oder gänzliche Entfernung von (tragenden) Wänden, der Mieter die Wohnung übermäßig vermüllt und dadurch Schäden an der Bausubstanz entstehen können (z.B. Pilzbefall) bzw. Hausbewohner beeinträchtigt werden (z.B. üble Gerüche), zu beachten ist hier: Wenn weniger schwerwiegende Vertragsverletzungen vorliegen, ist aufgrund der Entscheidungspraxis vieler Gerichte die ordentlichen Kündigung anzuraten. 
4. Ausübung eines Gewerbes. Wenn ein selbstständiger Programmierer oder Werbetexter seine Arbeit im Home Office ausübt, ist dies kein ausreichender Grund zur fristlosen Kündigung. Wenn jedoch übermäßiger Publikumsverkehr zu verzeichnen ist, der zudem die Hausbewohner beeinträchtigt, kann die Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung gegeben sein (gewerbliche Prostitution, gewerblicher Musikunterricht).
5. Störung des Hausfriedens. Belästigt oder beschimpft ein Mieter ständig und nachhaltig die übrigen Hausbewohner, wenn er sich aggressiv verhält, Ruhe störenden Lärm verursacht, im Treppenhaus mit Drogen dealt oder von seiner Wohnung eine extreme Geruchsbelästigung ausgeht, so dass die Situation auf Dauer für die Hausbewohner unzumutbar ist, kann ihm nach vorheriger Abmahnung fristlos gekündigt werden.
6. Untervermietung. Ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters darf der Mieter keine weitere Person bei sich einziehen lassen oder die Wohnung einer dritten Person überlassen. Die Ausnahmen: Zuzug eines engen Familienangehörigen in die Wohnung oder der Mieter kann ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung an eine andere Person glaubhaft machen kann: dann muss der Vermieter zustimmen.

Die Sperrfrist kommt dann zum Tragen, wenn ein Mehrfamilien-Wohnhaus durch Teilungserklärung in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, obwohl darin Mieter wohnen. In diesem Fall muss der neue Eigentümer einer Wohnung in diesem Objekt das bestehende Mietverhältnis anerkennen und die geltende Sperrfrist einhalten. Diese schützt den Mieter vor jeder ordentlichen Kündigung, auch die des Eigenbedarfs. Die Sperrfristen können je nach Stadt unterschiedlich sein. Die Mindest-Sperrfrist beträgt 3 Jahre. Es gibt aber zahlreiche Städte mit 5-, 8- oder 10-jähriger Kündigungssperrfrist. Dies sollten die potenziellen Wohnungseigentümer bei entsprechenden Transaktionen berücksichtigen und die geltenden Sperrfristen erfragen.