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Florian Fischer

Zwangsräumung: Welche Rechte haben Vermieter?

Inhaltsverzeichnis

Wann kann der Vermieter eine Zwangsräumung veranlassen?

Wenn ein Mietverhältnis endet – ganz gleich, ob zuvor eine ordentliche oder außerordentliche fristlose Kündigung vorausgegangen ist –, so ist der Mieter nach der Beendigung verpflichtet, die Wohnung zu räumen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben. Diesen Anspruch kann der Vermieter gerichtlich durchsetzen.

Zieht der Mieter trotzdem nicht aus, so hat der Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben. Tut er dieses, kann er so einen Räumungstitel gegen alle Mieter der Immobilie erwirken. Den Räumungstitel braucht er, um anschließend eine Zwangsräumung durchzusetzen zu können. Der Räumungstitel ist der letzte Schritt auf dem Weg eines Räumungsprozesses. Er wird vom Gericht vergeben, wenn es die Kündigung des Vermieters als berechtigt ansieht.

Gut zu wissen: Geht es um Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Wohnraum, ist immer das Amtsgericht der Stadt beziehungsweise der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, zuständig.
Achtung: Haben Sie eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erworben, muss Ihnen eine vollstreckbare Ausführung des Zuschlagsbeschlusses vorgelegt werden. Wenn Sie eine vermietete Immobilie ersteigert haben, so übernehmen Sie auch die Mietverhältnisse mit der Immobilie. Das heißt, dass Sie nur bei berechtigtem Interesse, beispielsweise wegen Eigenbedarfs, kündigen dürfen.

Wie ist der Ablauf einer Zwangsräumung?

Wenn Sie einen Räumungstitel erlangt haben, können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Mietsache beauftragen. Dafür benötigt er eine vollstreckbare Ausführung des Räumungstitels, also eine Kopie des Gerichtsurteils. Dieses enthält den amtlichen Stempel „Vorstehende Ausfertigung wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt“.

Nun setzt der Gerichtsvollzieher dem Mieter eine letzte Frist von drei Wochen, in der er zum letzten Mal die Chance hat, die Wohnung freiwillig zu verlassen. Ist er nach diesen drei Wochen immer noch nicht ausgezogen, so beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition oder ein Unternehmen für den Umzug, um die Wohnung zu räumen. Ist die Wohnung am Ende geräumt und der Mieter hat die Räume verlassen, erhält der Vermieter seine Wohnungsschlüssel zurück und ist wieder in Besitz seiner Mietsache.

Tipp: Nach einer Zwangsräumung sollten Sie besser die Schlösser austauschen – nur für den Fall, dass der Mieter sich einen Schlüssel hat nachmachen lassen.

Was passiert mit den Möbeln bei einer Zwangsräumung?

Wenn ein Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung veranlassen muss, werden die Möbel des Mieters zunächst auf einer Lagerfläche oder in einem Pfandhaus eingelagert. Müll wird dabei entsorgt. Nun hat der Mieter zwei Monate Zeit, seine Möbel wieder abzuholen. Handelt es sich um pfändbare Gegenstände, kann er diese herauskaufen, unpfändbare Gegenstände, wie beispielsweise ein Fernseher, kann er einfach abholen.

Wie hoch sind die Kosten für eine Zwangsräumung und wer trägt sie?

Leider hat hier meistens der Vermieter das Nachsehen. Er muss ohnehin in Vorleistung gehen und dem Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Räumungskosten zahlen. Bei einer Drei-Zimmer-Wohnung liegt der Vorschuss bei rund 2.000 bis 3.000 Euro. Handelt es sich um ein großes Mietobjekt mit viel Hausrat, können die Kosten schnell mehr werden.

Neben den Kosten für das Ausräumen der Mietsache kommen auch noch die Kosten für die Miete der Lagerfläche obendrauf. Diese können sich monatlich auf mehrere hundert Euro belaufen.

Theoretisch hat der Vermieter die Möglichkeit, sich das Geld vom Mieter zurückzuholen. Allerdings zeigt die Praxis, dass das im Regelfall nicht klappt. Meistens ist der Mieter mittellos. Kann der Mieter die Kosten also nicht zahlen, kann der Vermieter theoretisch auf Zahlung klagen, vermutlich wird er trotzdem kein Geld sehen. Daher ist auch eine Zwangsversteigerung der gepfändeten Gegenstände meistens von keinem Erfolg gekrönt, da sich im Hausrat meistens nichts von Wert befindet, dessen Verkaufserlös die Kosten der Zwangsversteigerung decken könnte.

Kann der Mieter die Zwangsräumung noch verhindern?

Ein Mieter kann bis zum Ende der letzten mündlichen Verhandlung Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Das Gericht würde die Umstände hierbei prüfen und gegebenenfalls eine angemessene Frist für den Auszug des Mieters setzen. Diese Vorgehensweise soll Obdachlosigkeit verhindern.

Wenn der Vermieter bereits einen gültigen Räumungstitel hat und der Gerichtsvollzieher bereits beauftragt ist, so hat der Mieter nun noch eine Chance, die Wohnung binnen drei Wochen freiwillig zu räumen. Zieht er in dieser Zeit aus, kann er die Zwangsräumung durch eine Umzugsfirma oder Spedition somit verhindern.

In welchen Fällen darf der Vermieter die Wohnung eigenständig räumen?

Eine eigenständige Räumung der Mietwohnung ist nur in ganz seltenen Fällen zulässig. Bei einer Räumung ohne Gerichtsbeschluss ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter Schadenersatz zu zahlen. Das gilt sogar dann, wenn der Mieter für mehrere Monate verschwunden ist und als vermisst gemeldet wurde.

Ausschließlich dann, wenn der Mieter sein Eigentum aufgegeben hat, also zum Beispiel wertloses Gerümpel in der Wohnung stehen gelassen hat, darf der Vermieter dies entsorgen. Hinterlassenschaften, die noch von Wert, müssen hingegen vom Vermieter eingelagert werden.

Mehr zum Thema fristlose Kündigung finden Sie in unserem Artikel fristlose Kündigung und Zwangsräumung 

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