Probleme mit Mietern, Folge 3/3: Fristlose Kündigung und Zwangsräumung

Für die fristlose (oder auch „außerordentliche“) Kündigung muss laut Gesetzgeber (§ 543 BGB) ein wichtiger Grund vorliegen, so dass die Fortführung des Vertrags nicht mehr zumutbar ist. Liegt einer der nachfolgenden Gründe vor, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen: 

• Mietrückstand bzw. wiederholter Zahlungsverzug
• Nichtbezahlung der vereinbarten Kaution (gültig bei Mietverträgen nach dem 1. Mai 2013)
• Gefährdung der Mietsache, wenn der Mieter durch mangelnde Sorgfalt wiederholt Schäden an der Wohnung verursacht, z.B. Wasserschäden
• Unbefugte Gebrauchsüberlassung, wenn z.B. der Mieter auszieht und sie unbefugt untervermietet
• Störung des Hausfriedens, wenn der Mieter bspw. wiederholt im Treppenhaus randaliert oder andere Hausbewohner belästigt

Weitere Gründe, die von Gerichten als rechtens für eine fristlose Kündigung anerkannt wurden, sind z.B.:

• üble Nachrede seitens des Mieters
• eigenmächtige Elektroinstallationen 
• häufig Ruhe störender Lärm aus der Wohnung des Mieters
• unbefugte Umbaumaßnahmen innerhalb der Wohnung

Hinsichtlich der Mietzahlung sind als Gründe für die fristlose Kündigung zu unterscheiden:

• der Mietrückstand, d.h. wenn der Mieter mindestens zwei aufeinanderfolgende Monate lang keine Miete bezahlt hat, sind Sie berechtigt, ihm fristlos zu kündigen - auch unabhängig von einem gerichtlichen Mahnverfahren. Dieses können Sie bei Bedarf zusätzlich einleiten mit dem Ziel, einen Vollstreckungstitel („Pfändung“ durch Gerichtsvollzieher) zu erhalten.
• der Zahlungsverzug durch mehrfach unregelmäßig bzw. zu spät bezahlte Miete. Verstößt der Mieter mehrfach gegen die gesetzlich vorgeschriebene Vertragspflicht der Mietzahlung im Voraus (d.h. spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats), können Sie ihm ebenfalls fristlos kündigen. Wie oft der Mieter gegen die Termineinhaltung verstoßen haben muss, da sind die Gerichtsurteile uneinheitlich. Bisher wurde bei 4- bis 8-maligem Verstoß der Grund der fristlosen Kündigung von Gerichten als gerechtfertigt betrachtet. Auch wenn er durch teilweise Mietzahlungen („Stotterbezahlung“) über einen längeren als zweimonatigen Zeitraum mit dem doppelten Mietbetrag in Verzug gerät, ist der fristlose Kündigungsgrund gegeben. In diesem Fall ist eine Abmahnung mit detaillierter Aufstellung, wann Terminüberschreitungen oder nur Teilzahlungen erfolgt sind, erforderlich.

Jede Unregelmäßigkeit bei der Mietzahlung sollte Sie alarmieren. Deshalb ist es angebracht, dass Sie sich möglichst rasch nach dem Grund erkundigen. Denn oft sind es ernste finanzielle Schwierigkeiten des Mieters, die Sie kennen sollten, um zu entscheiden, wie Sie reagieren wollen.
    
Bei einem Mietrückstand ist es eine Frage Ihrer persönlichen Kulanz, wie Sie vorgehen. Grundsätzlich ist im Fall eines zweimonatigen Rückstandes weder eine vorherige Abmahnung noch die Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens erforderlich. Sie können also gleich „losschlagen“, auch wenn davon abzuraten ist. Denn Sie kennen nicht den Grund für die Verzögerung. Wenn bspw. ein Todesfall vorliegt und deswegen die Mietzahlung unabsichtlich versäumt wurde, würde Ihnen bei einer sofortigen, fristlosen Kündigung zumindest Pietätlosigkeit vorgeworfen. 
    
Es ist daher sinnvoll sich möglichst bald zu erkundigen, was los ist. Wenn Sie in dem Gespräch die Situation erfahren, können Sie darauf angemessen reagieren und auf die Termintreue der Mietzahlung aufmerksam machen. Zusätzlich schicken Sie dem Mieter eine schriftliche Information zu. Dann haben Sie eine  angemessene Grundlage geschaffen, die Ihnen nach der zweiten Verzögerung ein zügiges, weiteres Vorgehen erlaubt.

Hinweis: Auch bei der Bezahlung der Kaution gilt die gleich Regelung wie bei Mietrückstand. Da der Mieter die Kaution in 3 Raten ab Beginn des Einzugs zu bezahlen hat, gerät er bereits in Rückstand, wenn er nicht am dritten Werktag des zweiten Monats nach seinem Einzug den zweiten Teilbetrag überweist.

Wenn es um die vier Wände und das Dach über dem Kopf geht, kann mancher Mieter außerordentliche Widerstände entwickeln. Und der Gesetzgeber achtet streng darauf, dass das Grundrecht des Wohnens auch vom Vermieter respektiert wird. Aber natürlich ist das kein Freibrief für einen zahlungsunwilligen Mieter. Deshalb gibt es allgemeinverbindliche Regeln, auf die sich der Mieter berufen kann und die Sie einhalten sollten. Wird nur eine der Regeln nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam.

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen
• Sie muss vom Vermieter persönlich unterschrieben sein (am besten mit Angabe von Ort und Datum)
• Es muss der Grund der Kündigung genannt werden
• Haben den Mietvertrag mehrere Personen unterschrieben (z.B. Ehegatten, Mitglieder einer Wohngemeinschaft) müssen alle Mieter separat genannt werden, denen gekündigt wird
• Auch bei mehreren Vermietern (z.B. einer Eigentümergemeinschaft von mehreren Wohnungen im Haus) müssen alle Vermieter die Kündigung unterschreiben. Oder Sie lassen sich eine Vollmacht von den Vermietern erteilen. Diese Vollmacht muss dem Kündigungsschreiben im Original vorliegen.

Um es gleich zu sagen: Den postalischen Weg können Sie sich sparen. Nicht einmal ein Einschreiben mit Rückschein hat vor Gericht Gewicht, wenn der Mieter behauptet, er hätte nur einen leeren Umschlag erhalten. Das Gegenteil können Sie ihm nicht beweisen.

Ein vom Gericht anerkannter und beweiskräftiger Weg führt über die kostenpflichtige Zustellung durch den Gerichtsvollzieher. 
    
Eine zweite Möglichkeit ist, dass Sie einer vertrauenswürdigen Person die Kündigung zum Lesen geben, dann die Kündigung in deren Beisein in einen Umschlag stecken und diesen verschließen. Anschließend versuchen Sie zu zweit, die Kündigung dem Mieter persönlich zu übergeben. Öffnet er nicht, gibt es noch den Spalt am Boden der Wohnungstür, durch den  vielleicht der Brief hindurchpasst. Die letzte Option ist der Einwurf in den Briefkasten unter Beobachtung des Zeugen, der am besten schriftlich den gesamten Vorgang der Zustellung notieren sollte (mit Datum und Uhrzeit), damit er sich bei einer allfälligen gerichtlichen Aussage detailliert erinnern kann.
    
Das mutet zwar recht pedantisch und mühsam an, muss aber sein, wenn Sie gerichtsfest auf Nummer Sicher gehen wollen.

Nein. Sie müssen dem Mieter einen angemessenen Zeitraum, z.B. 14 Tage zugestehen, in denen er seine Siebensachen packen und die Wohnung verlassen kann. Abgesehen davon, hat der Mieter 

1. die Möglichkeit den gesamten Schuldenbetrag auf einen Schlag zu begleichen. Oder er kann nachweisen, dass z.B. das Sozialamt für die Mietzahlung einspringt. In beiden Fällen wird die fristlose Kündigung unwirksam. 
2. das Recht, Einspruch gegen die Kündigung einzulegen. 

Wenn Sie es nicht schon getan haben, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, da die Angelegenheit möglicherweise auf eine Räumungsklage hinausläuft.

Wenn der Mieter sich „tot“ stellt, also alle Ihre Mahnungen, Schreiben und auch die persönlich übergebene Kündigung einfach ignoriert und Sie ihm nicht innerhalb von 14 Tagen schriftlich deutlich machen, dass er die Wohnung postwendend zu verlassen hat, kann sich der Mietvertrag wieder reaktivieren und auf unbestimmte Zeit verlängern. Deshalb schon vorbeugend in die fristlose Kündigung den Satz mit aufnehmen: „Nach § 545 BGB wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus bereits heute ausdrücklich abgelehnt.“    

Wenn nichts mehr hilft, bleibt nur der Gang zum Gericht mit dem Ziel einer Zwangsräumung. Auch wenn kein Anwaltszwang besteht, ist angesichts der zuweilen vertrackten Rechtslage und Rechtsprechung anwaltliche Unterstützung immer empfehlenswert. 
    
Bekommen Sie Recht und einen Räumungstitel, ist noch nicht viel gewonnen, weil der Mieter Berufung einlegen kann. Und in der Zeit bis in der Berufungsverhandlung ein Urteil gefällt wird, darf der Mieter in der Wohnung bleiben. Und wir wissen ja: „Auch die Mühlen der Gerichte mahlen langsam...“
    
Ist es dann endlich so weit, dass Sie ein rechtskräftiges Urteil zu Ihren Gunsten haben, ist der Gerichtsvollzieher an der Reihe: Er setzt einen Räumungstermin an und verlangt von Ihnen einen Umzugskostenvorschuss für ein Speditionsunternehmen oder Sie engagieren selbst einen Transporteur. Diese Kosten, wie auch alle anderen Gerichts- und Verwaltungskosten, können Sie zwar dem Mieter anlasten, aber die Hoffnung ist natürlich gering, sie jemals erstattet zu bekommen.

Mittlerweile gibt es eine Alternative, wonach Sie den Mieter zwangsweise vom Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernen lassen können. Die Wohnungseinrichtung wird akribisch katalogisiert, danach müssen Sie die Gegenstände einen Monat lang „verwahren“. Anschließend haben Sie das Recht, die Gegenstände des Mieters zu Geld zu machen – und wenn es ein Entrümpler ist, der Ihnen noch einen Geldbetrag für das möglicherweise wertlose Hab und Gut des Mieters bezahlt. Dieser Betrag gehört aber nicht Ihnen, sondern Sie müssen ihn beim Amtsgericht hinterlegen.

Zwischenzeitlich versucht die Gemeinde, für Ihren Ex-Mieter eine Ersatzwohnung zu finden. Bleibt sie erfolglos, kann sie ihn wieder in Ihre Wohnung zwangseinweisen – maximal 6 Monate. Ist der Mieter jedoch Single, droht ihm eher das Heim für Wohnungslose.

Unser Tipp: Es bedarf nur wenig Fantasie, um sich auszumalen, mit welchem Stress, Ärger und Kosten eine kompromisslos durchgezogene fristlose Kündigung bis hin zur Zwangsräumung verbunden ist. Deshalb: Suchen Sie lieber von Anfang an eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter. Die kostet Sie anfänglich vielleicht einige Euro (z.B. Umzugskostenbeteiligung), aber bei weitem weniger Nerven und Zeit.

Probleme mit Mietern, Folge 1/3: Mietrückstand.
Probleme mit Mietern, Folge 2/3: Das gerichtliche Mahnverfahren.