Probleme mit Mietern, Folge 1/3: Mietrückstand

Schon die alten Römer kannten die Verpflichtung: „Pacta sunt servanda: Verträge müssen eingehalten werden.“ Wenn also der Mieter seinen Part des Mietvertrags nicht erfüllt, drohen Sanktionen. Das gilt in besonders strengem Maße bei der monatlichen Mietzahlung. 

Ein Mieter sollte deshalb die monatliche, pünktliche Mietzahlung nicht auf die leichte Schulter nehmen. Mit der nonchalanten Entschuldigung „Sorry, kann ja mal passieren“ ist er sich möglicherweise nicht bewusst, dass er damit gegen die Hauptpflicht als Mieter verstößt. Nun liegt es an Ihnen als Vermieter, wie Sie darauf reagieren. In jedem Fall sollten Sie alarmiert sein. Das muss nicht heißen, dass Sie dem säumigen Mieter gleich in einem harschen Brief mit Kündigung drohen. Denn so verschießen Sie Ihr Pulver zu früh: Der Mieter wird möglicherweise bockig und er weiß, dass Sie ihn so leicht nicht los werden, wenn es „zum Äußersten“ kommt. Allerdings: das Klima ist jetzt vergiftet und die Tür zur gütlichen Einigung verschlossen.

Die bessere Reaktion wäre, wenn Sie sich erst einmal telefonisch erkundigen, was los ist – vielleicht hat Ihr Mieter gute Gründe und der Verzug bleibt die einmalige Ausnahme. 

In einem solchen Gespräch können Sie auch sehr viel heraushören und eventuell auch beurteilen, wie glaubwürdig die Begründung des Mieters ist. Es gilt daher auch: Lassen Sie sich nicht um den Finger wickeln. Manche Menschen können das meisterlich. Nach dem Motto „Wehret den Anfängen“ bietet es sich an, den Mieter auf die Verpflichtung aufmerksam zu machen, dass laut Mietrecht die Miete im Voraus, spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats, zu begleichen ist. 

Hinweis: Eine (noch) pünktliche Mietzahlung wird durch das Datum bestimmt, wann der Mieter die Bezahlung verbindlich veranlasst hat, nicht, wann der Vermieter das Geld erhalten haben. 

Je nachdem, ob der Grund plausibel oder eher als Ausrede zu werten ist, können Sie entscheiden: eine einfache Ermahnung oder gleich eine schriftliche Abmahnung mit Ankündigung der Folgen bei Wiederholung. Nur aus Gutmütigkeit abzuwarten, spricht zwar für Sie, hat aber leicht zur Folge, dass beim Mieter nun Zahlungs-Schlendrian einreißt. Mit ziemlicher Sicherheit geht das Ihnen bald über die Hutschnur. Also - warum es soweit kommen lassen? Besser gleich für klare Verhältnisse sorgen. Das kann ja trotzdem in einem konstruktiven Ton geschehen.

Gründe, warum die Miete nicht, nur teilweise oder verspätet bezahlt wurde, gibt es wie Sand am Meer, die Mieter schon ins Feld geführt haben. Manche Gründe hören sich unglaubwürdig an, sind es aber nicht, wie z.B. der „unverschuldete Rechtsirrtum“: Wenn Ihr Mieter sich in der Mietsache von einer kompetenten Stelle beraten ließ und diese ihm trotz seiner wahrheitsgemäßen und vollständigen Schilderung des Sachverhalts eine falsche Auskunft erteilt hat. Oder er bezog seine Information aus einem kompetenten Fachbuch, dann ist es sehr schwierig, gegen Ihren Mieter vorzugehen. 

Eine oft gebrauchte Taktik ist auch, die Schuld einem Dritten anzulasten, sei es die Bank, die nicht rechtzeitig überwiesen hat. Oder der Computer war kaputt gegangen, mit dem der Mieter die Online-Überweisung veranlassen wollte. Oder ein unachtsamer Autofahrer ist ihm in die Seite gefahren, just als er auf dem Weg zur Bank war, um den Mietbetrag einzuzahlen.

Ob Sie Ihrem Mieter glauben oder nicht – es ist immer angeraten, seine noch so fadenscheinige Begründung nicht einfach vom Tisch zu wischen, sondern eher eine Strategie der Steigerung zu verfolgen: Sie ermahnen ihn mündlich, kündigen ihm aber gleichzeitig an, dass er noch eine schriftliche Stellungnahme von Ihnen erhält. Im Zweifel holen Sie dann den Rat eines versierten Anwalts ein und reagieren Ihrem Mieter gegenüber entsprechend. Das kann die Anforderung von Beweisen sein mit Fristsetzung oder gleich Abmahnung mit Einforderung des ausstehenden Betrags und der Ankündigung der nächsten (evtl. schärferen) Maßnahme.

Ist Ihr Mieter von staatlicher Unterstützung abhängig und wird die Miete z.B. vom Sozialamt bezahlt, gibt der Mieter vielleicht an, dass die Miete oder der dafür bestimmte Betrag zu spät auf seinem Konto eingetroffen sei. Das können Sie glauben, müssen Sie aber nicht. Denn Sie können vom Mieter den Nachweis z.B. anhand eines Kontoauszugs verlangen. Stimmt der Zahlungsverzug durch das Sozialamt, haben Sie kaum eine Möglichkeit, den Mieter zu sanktionieren.

Kaum zu glauben, aber wahr: Es gibt noch alte Mietverträge, die vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossen wurden und dem alten Mietrecht unterliegen. Da bestand die Regelung, dass die Miete zum Ende des Monats zu bezahlen sei, sofern nicht eine andere Regelung explizit vermerkt war. Besteht ein solcher Mietvertrag mit Ihrem Mieter, dann hat er Recht, wenn er sich auf die Mietzahlung zum Monatsende beruft.

Gesetzt den Fall, Sie erhalten einen Mietbetrag, der nicht der vereinbarten Höhe entspricht mit der Begründung des Mieters, dass er Mietminderung geltend macht. Hier sollten Sie nicht vorschnell schwere Geschütze auffahren, sondern eingehend prüfen, ob das Argument der Mietminderung stichhaltig und in der vom Mieter reklamierten Höhe gerechtfertigt ist. Wenn es tatsächlich Gründe für Beanstandungen gibt, sollten Sie diese beseitigen. Stellt sich dagegen heraus, dass die Gründe für die Mietminderung ganz offensichtlich aus der Luft gegriffen und somit eine Ausrede sind, kommt zumindest eine Abmahnung, eventuell sogar eine Kündigung in Frage. 

Wenn Ihr Mieter die Miete nicht mehr bezahlen kann, weil er zahlungsunfähig ist, ist das sehr bedauerlich. Das Bedauern dürfte sich für Sie jedoch in Grenzen halten, wenn ihr Mieter sich resistent gegenüber jedem wohlmeinenden Angebot verhält, erst recht, wenn Sie im weiteren Verlauf Zwangsmaßnahmen bis hin zum Titel einer Zwangsräumung ergreifen, von denen sich der Mieter nicht beeindrucken lässt. Denn das Beschreiten des Rechtsweges ist zum einen langwierig, zum anderen bleiben die Kosten dafür an Ihnen hängen – einmal die entgangenen Mieteinnahmen gar nicht mitgerechnet. 

Probleme mit Mietern, Folge 2/3: Das gerichtliche Mahnverfahren.
Probleme mit Mietern, Folge 3/3: Fristlose Kündigung und Zwangsräumung.