Wohnungen in Ferienwohnungen umwandeln: Was müssen Vermieter beachten?
Was bewegt Eigentümer dazu, aus ihren Mietwohnungen Ferienwohnungen zu machen?
Regelmäßige Mieteinnahmen und Mieter, die die Wohnung in Schuss halten - diese Aussicht bewegt viele Eigentümer dazu, Wohnungen als Kapitalanlage zu kaufen und dauerhaft zu vermieten. Allerdings gibt es seit Jahren auch einen anderen Trend auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen, denn auch die Möglichkeit, aus seiner Immobilie eine Ferienwohnung zu machen, übt auf viele Eigentümer einen großen Reiz aus. Sie erhoffen sich, dass die Touristen lediglich ein paar Tage bleiben, sie für die Vermietung ihrer Ferienwohnung aber viel höhere Mieteinnahmen veranschlagen können, deutlich höhere, als sie von einem regulären Mieter erwarten könnten.
Diese Zweckentfremdung wird allerdings vielerorts kritisch gesehen, denn sie entzieht dem Wohnungsmarkt nicht nur reguläre Wohnungen, sondern lässt auch die Preise für Mietwohnungen in die Höhe schnellen. Aus diesem Grund versuchen viele Städte und Gemeinden mit einem Zweckentfremdungsverbot den Umwandlungen Herr zu werden.
Dürfen Wohnungseigentümer ihre Eigentumswohnung in eine Ferienwohnung umwandeln?
Grundsätzlich kann ein Eigentümer seine Wohnung auch als Ferienwohnung vermieten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Feriengäste grundsätzlich eine Form der Wohnnutzung sein kann.
Trotzdem gibt es Einschränkungen:
- Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann bestimmte Nutzungen ausschließen.
- Die Nutzung darf andere Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigen.
- Städte und Gemeinden können durch ein Zweckentfremdungsverbot zusätzliche Vorgaben machen.
Vor einer Umwandlung sollten Eigentümer daher die Regelungen der WEG und die kommunalen Vorschriften prüfen.
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Mietwohnung in Ferienimmobilie umwandeln: Was, wenn die Teilungserklärung eine solche Nutzung verbietet?
Enthält die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ein Verbot der Nutzung als Ferienwohnung, kann der Eigentümer diese Nutzung nicht einfach aufnehmen.
Eine Änderung ist grundsätzlich nur möglich, wenn:
- die erforderlichen Zustimmungen der Eigentümergemeinschaft vorliegen,
- die Änderung der Teilungserklärung notariell umgesetzt wird.
Ob eine Zustimmung notwendig ist, hängt vom konkreten Wortlaut der Vereinbarungen und der jeweiligen Rechtslage ab.
Ferienwohnung im Haus: Können Miteigentümer die Vermietung verhindern?
Allein die Tatsache, dass eine Wohnung als Ferienwohnung genutzt wird, reicht nicht automatisch aus, um die Vermietung zu verbieten.
Miteigentümer können jedoch vorgehen, wenn durch die Nutzung erhebliche Beeinträchtigungen entstehen, beispielsweise:
- regelmäßige Lärmbelästigungen,
- starke Verschmutzungen,
- häufige Störungen des Hausfriedens,
- eine übermäßige Belastung des Gemeinschaftseigentums.
In solchen Fällen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Maßnahmen gegen die Nutzung einleiten.
Ist eine Ferienwohnung meldepflichtig?
Ja, bei der Vermietung einer Ferienwohnung bestehen grundsätzlich Meldepflichten nach dem Bundesmeldegesetz.
Vermieter müssen insbesondere beachten:
- Für ausländische Gäste besteht eine besondere Meldepflicht.
- Meldescheine müssen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben geführt werden.
- Je nach Gemeinde können zusätzliche Anforderungen bestehen.
Die konkreten Vorgaben können sich regional unterscheiden.
Was brauche ich, um eine Ferienwohnung anzumelden?
Die Anmeldung einer Ferienwohnung richtet sich nach den örtlichen Vorgaben. Ansprechpartner können je nach Kommune sein:
- Ordnungsamt,
- Gewerbeamt,
- zuständige Meldebehörde.
Typischerweise können folgende Unterlagen erforderlich sein:
- Personalausweis oder Reisepass,
- Antragsformular,
- Nachweis über Eigentum oder Nutzungsberechtigung,
- gegebenenfalls weitere Genehmigungen.
Welche Unterlagen benötigt werden, sollte vorab bei der zuständigen Behörde erfragt werden.
Wohnung als Ferienwohnung vermieten: Dürfen Mieter das?
Nein. Mieter dürfen ihre Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters als Ferienwohnung anbieten.
Die kurzfristige Vermietung über Plattformen oder andere Anbieter gilt nicht automatisch als normale Untervermietung. Der Vermieter muss ausdrücklich zustimmen.
Vermietet ein Mieter die Wohnung dennoch als Ferienunterkunft, kann der Vermieter:
- eine Abmahnung aussprechen,
- bei Fortsetzung der Nutzung eine Kündigung prüfen.
Wer haftet bei Schäden in einer Ferienwohnung?
Grundsätzlich haftet derjenige, der einen Schaden verursacht hat.
Bei einer Ferienwohnung können Schäden entstehen durch:
- Feriengäste,
- unsachgemäße Nutzung,
- fehlende Sorgfalt.
Der Eigentümer kann Ansprüche gegenüber dem Verursacher geltend machen. Zusätzlich empfiehlt sich eine passende Versicherung, da Schäden durch kurzfristige Vermietungen besondere Risiken mit sich bringen können.
Ferienwohnung vermieten: Müssen die Einnahmen versteuert werden?
Ja. Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung müssen grundsätzlich in der Steuererklärung angegeben werden.
Je nach Umfang der Vermietung kann zusätzlich geprüft werden, ob:
- eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt,
- Umsatzsteuerpflicht entsteht,
- weitere steuerliche Besonderheiten gelten.
Eine steuerliche Beratung kann insbesondere bei umfangreicher Ferienvermietung sinnvoll sein.
Haus mit mehreren Ferienwohnungen: Wann ist ein Gewerbe notwendig?
Ob eine Gewerbeanmeldung erforderlich ist, hängt von der Art und dem Umfang der Vermietung ab. Eine gewerbliche Tätigkeit kann vorliegen, wenn die Vermietung einem Beherbergungsbetrieb ähnelt, beispielsweise durch:
- hotelähnliche Leistungen,
- regelmäßige Reinigung und Betreuung,
- mehrere Ferienwohnungen,
- umfangreiche Organisation.
Eine reine private Vermietung einzelner Ferienwohnungen ist nicht automatisch ein Gewerbebetrieb.
Zweckentfremdungsverbot: Was müssen Vermieter beachten?
Viele Städte haben ein Zweckentfremdungsverbot eingeführt, um Wohnraum zu schützen. Dadurch kann die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung genehmigungspflichtig sein.
Die Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland und Kommune.
Eigentümer sollten prüfen:
- ob ihre Stadt ein Zweckentfremdungsverbot hat,
- ob eine Genehmigung erforderlich ist,
- welche Ausnahmen gelten.
In einigen Städten ist beispielsweise die teilweise Vermietung der selbst genutzten Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt.
Kann eine Ferienwohnung wieder in eine normale Mietwohnung umgewandelt werden?
Ja, eine Rückumwandlung ist grundsätzlich möglich.
Bei einer Wohnung innerhalb einer WEG ist häufig keine erneute Umwidmung erforderlich, da sowohl die Nutzung als Ferienwohnung als auch die klassische Vermietung grundsätzlich dem Wohnen dienen können.
Anders kann es aussehen, wenn:
- die Wohnung öffentlich-rechtlich als Ferienwohnung genehmigt wurde,
- eine Nutzungsänderung vorliegt,
- das Objekt ursprünglich kein Wohnraum war.
In diesen Fällen kann ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich sein.
FAQ - Ferienwohnungen
Ja, grundsätzlich ist das möglich. Allerdings können die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung oder kommunale Vorschriften wie ein Zweckentfremdungsverbot die Nutzung einschränken.
Das hängt vom Standort der Immobilie ab. In vielen Städten ist eine Genehmigung erforderlich, wenn Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden soll.
Ein Zweckentfremdungsverbot soll verhindern, dass regulärer Wohnraum dem Mietmarkt entzogen wird. Je nach Kommune kann die Nutzung als Ferienwohnung genehmigungspflichtig oder verboten sein.
Nein. Mieter benötigen dafür die ausdrückliche Zustimmung ihres Vermieters. Ohne Erlaubnis drohen Abmahnung oder Kündigung.
Grundsätzlich haftet derjenige, der den Schaden verursacht hat. Der Vermieter kann Schadensersatz gegenüber dem verantwortlichen Gast geltend machen.
Ja. Vermieter müssen die Vorgaben des Bundesmeldegesetzes beachten. Welche Meldepflichten gelten, richtet sich unter anderem nach der Art der Beherbergung und den aktuellen gesetzlichen Vorgaben.
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