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Alexander G. Seidl

Wohnungen in Ferienwohnungen umwandeln: Was müssen Vermieter beachten?

Inhaltsverzeichnis

Was bewegt Eigentümer dazu, aus ihren Mietwohnungen Ferienwohnungen zu machen?

Regelmäßige Mieteinnahmen und Mieter, die die Wohnung in Schuss halten - diese Aussicht bewegt viele Eigentümer dazu, Wohnungen als Kapitalanlage zu kaufen und dauerhaft zu vermieten. Allerdings gibt es seit Jahren auch einen anderen Trend auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen, denn auch die Möglichkeit, aus seiner Immobilie eine Ferienwohnung zu machen, übt auf viele Eigentümer einen großen Reiz aus. Sie erhoffen sich, dass die Touristen lediglich ein paar Tage bleiben, sie für die Vermietung ihrer Ferienwohnung aber viel höhere Mieteinnahmen veranschlagen können, deutlich höhere, als sie von einem regulären Mieter erwarten könnten. 

Diese Zweckentfremdung wird allerdings vielerorts kritisch gesehen, denn sie entzieht dem Wohnungsmarkt nicht nur reguläre Wohnungen, sondern lässt auch die Preise für Mietwohnungen in die Höhe schnellen. Aus diesem Grund versuchen viele Städte und Gemeinden mit einem Zweckentfremdungsverbot den Umwandlungen Herr zu werden. 

Dürfen Wohnungseigentümer ihre Eigentumswohnung ohne weiteres in eine Ferienwohnung umwandeln?

Im Grunde ja, denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Nutzung als Ferienwohnung einer Wohnnutzung gleichgesetzt. Somit kann ein Eigentümer selbst entscheiden, ob er sie regulär vermieten oder als Ferienwohnung anbieten will.

Mietwohnung in Ferienimmobilie umwandeln: Was, wenn die Teilungserklärung eine solche Nutzung verbietet?

Bei dieser Frage wird es kniffliger. Verbietet die Teilungserklärung die Umwandlung des Nutzungszweckes einer Wohnung, benötigt der Eigentümer dafür eine Änderung der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung. Das ginge aber nur mit der Zustimmung aller Eigentümer und müsste notariell beurkundet werden.

Ferienwohnung im Haus: Können Miteigentümer oder Nachbarn das verhindern?

Nein, zunächst erstmal nicht. Vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des BGH ist einem Eigentümer erlaubt, seine Wohnung auch als Ferienwohnung zu vermieten - zumindest sofern kein ausdrückliches Verbot in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung existiert. Allerdings könnte es durch die ständig wechselnden Gäste zu Störungen kommen. Ein Beispiel hierfür wäre Lärmbelästigung. Diese könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu veranlassen, gegen die Vermietung als Ferienwohnung vorzugehen. Das ist dann möglich, wenn das Gemeinschaftseigentum gestört wird, oder der Nachbareigentümer sich bei seinem Sondereigentum gestört fühlt. 

Ist eine Ferienwohnung meldepflichtig?

Jeder Beherbergungsbetrieb, dazu zählen Ferienzimmer, Ferienwohnungen oder Hotels, sind in Deutschland meldepflichtig - ganz unabhängig von der Betriebsgröße. Der Vermieter muss deshalb jedem Feriengast einen besonderen Meldeschein nach Paragraph 29 und 30 Bundesmeldegesetz (BMG) ausstellen.

Was brauche ich, um eine Ferienwohnung anzumelden?

Für die Anmeldung einer Ferienwohnung müssen Sie sich an das Einwohnermeldeamt wenden. Manchmal ist auch das Ordnungsamt dafür zuständig, wollen Sie ein ganzes Haus mit mehreren Ferienwohnungen oder Ferienzimmern vermieten, kann außerdem eine Anmeldung beim Gewerbeamt erforderlich sein.

Für die Anmeldung einer Ferienwohnung müssen Sie Ihren Personalausweis, das vollständig ausgefüllte Antragsformular und Ihren Handelsregisterauszug mitbringen. Ob es weiterer Nachweise und Genehmigungen bedarf, erfragen Sie am besten vor Ort.

Wohnung als Ferienwohnung vermieten: Dürfen das auch Mieter tun?

Nein, das ist nicht erlaubt. Für die Vermietung der eigens angemieteten Wohnung als Ferienwohnung benötigen Mieter die ausdrückliche Zustimmung ihres Vermieters. Sie haben aber keinen Anspruch auf Genehmigung zu diesem Zweck. Und auch die Vermarktung durch den Mieter fällt nicht in den Bereich der Untervermietung. 

Vermietet der Mieter die Wohnung als Feriendomizil ohne Wissen des Vermieters, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter zu kündigen. Er kann den Mieter aber auch zunächst abmahnen. Wird die Wohnung trotz Abmahnung weiterhin als Ferienwohnung genutzt, kann die Kündigung folgen.

Wer ist bei einer Ferienwohnung für Schäden verantwortlich, die an der festen Wohnungseinrichtung entstehen?

Im Grunde ist das einfach: Verantwortlich ist derjenige, der den Schaden verursacht hat. Hier können Vermieter und Feriengäste aber eigene Absprachen treffen. Dennoch hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, Ansprüche gegen den Mieter der Ferienwohnung geltend zu machen.

Ferienwohnung vermieten: Müssen die Einnahmen versteuert werden?

Ja, müssen sie. Das machen Vermieter einfach über die reguläre Einkommensteuererklärung.

Haus mit mehreren Ferienwohnungen: Ab wann muss ein Gewerbe angemeldet werden und wann fällt Gewerbesteuer an?

Hier ist die Rechtsprechung nicht eindeutig. Dennoch: Wird der Betrieb dem einer Ferienpension gleichgesetzt, muss ein Gewerbe angemeldet werden. Liegt dann der Gewinn über dem jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro, muss Gewerbesteuer gezahlt werden. 

Berlin als Sonderfall: Was müssen Vermieter hier beachten, wo das Zweckentfremdungsverbot zum Schutz des regulären Wohnraums ausgeweitet wurde? Dürfen sie ihre Wohnung überhaupt in eine Ferienwohnung verwandeln?

Ja, auch in der Hauptstadt, wie auch in anderen Großstädten, haben Eigentümer und Vermieter die Chance, dass das zuständige Bezirksamt unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigung zur „zweckfremden Nutzung“ als Ferienwohnung erteilt. Was dafür erfüllt sein muss, das sollten Wohnungsanbieter bei den jeweils zuständigen Behörden erfragen. Hier sind die Regelungen in jedem Bundesland leider sehr verschieden. Grundsätzlich tritt das Zweckentfremdungsverbot in den meisten Städten aber nicht in Kraft, wenn Eigentümer oder Vermieter weiterhin selbst in der Wohnung leben und weniger als die Hälfte ihrer Wohnfläche an Feriengäste vermieten.

Und andersherum: Welche Möglichkeit haben Eigentümer von Ferienwohnungen, wenn sie ihre Wohnung wieder in eine normale Mietwohnung rückumwandeln wollen?

Hier hat sich ja in der Corona-Pandemie einiges verschoben. Während anfangs Ferienwohnungen als Rückzugsort fürs Homeoffice oder leicht zugängliches Feriendomizil innerhalb Deutschlands sehr gefragt waren, ist jetzt wieder ein Rückgang der Touristen zu verzeichnen. Daher muss man hier genau schauen, welchen Nutzungszweck die Wohnung, um die es geht, hat. Handelt es sich um eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kann auf eine Umwidmung verzichtet werden, da in beiden Fällen eine Wohnnutzung vorliegt. 

Hingegen darf ein Gewerbeobjekt nicht plötzlich in eine Wohnung umgewidmet werden. Ist ein Wohnobjekt allerdings ausdrücklich als öffentlich-rechtliche Ferienwohnung ausgeschrieben, müsste der Vermieter einen Nutzungsänderungsantrag stellen. 

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