Hausverkauf: Mit Immobilienmakler oder lieber privat?

Sie haben eine Immobilie zu verkaufen und überlegen noch, ob Sie sich selbst um den Verkauf kümmern oder einen Makler damit beauftragen wollen? Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie sich vorab gut informieren, was es für einen privaten Hausverkauf alles braucht. Außerdem muss der Ablauf des Immobilienverkaufs gut geplant sein. Denn ein Hausverkauf bringt so einige Herausforderungen mit sich, die gemeistert werden müssen: Angefangen bei einer belastbaren Immobilienbewertung, dann der Verhandlung des Verkaufspreises bis hin zum rechtlich einwandfreien Kaufvertrag. 

Ein Immobilienmakler hat hierbei natürlich einen “Heimvorteil”, denn der Hausverkauf ist sein Geschäft. Er kennt den Immobilienmarkt, kann den Wert einer Immobilie richtig einschätzen und kann aus seiner Erfahrung schöpfen. Welche Voraussetzungen, Ablauf, Kosten und Fallstricke beim Hausverkauf ohne Makler auf Sie zukommen und welche Vorteile ein privater Hausverkauf auch haben kann, erfahren Sie in den folgenden Kapiteln.

Ein Hausverkauf ist eine Herausforderung. Sollten Sie schon einmal eine Immobilie veräußert haben, wissen Sie vielleicht schon, auf welche Dinge es ankommt. Ist es Ihr erstes Mal als Immobilienverkäufer, sollten Sie vorab prüfen, ob Sie alle Voraussetzungen für einen Privatverkauf erfüllen. Hier eine Liste, auf welche Punkte es ankommt: 

1. Sie sind direkt vor Ort, so dass Sie jederzeit Besichtigungen durchführen können
2. Sie haben genügend Zeit, um sich um die gesamte Abwicklung des Immobilienverkaufs - von der Planung bis zur Übergabe - zu kümmern 
3. In Ihrer Vorbereitung haben Sie alle erforderlichen Unterlagen besorgt oder wissen, wo Sie sie herkriegen
4. Sie sind gut erreichbar - ganz gleich ob am Telefon, per Mail oder Messenger 
5. Es macht Ihnen nichts aus, die Vermarktungskosten aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren und sind bereit, das Haus über mehrere Vermarktungswege anzubieten
6. Für eine realistische Preisfindung haben Sie Ihr Haus bewerten lassen oder wissen selbst, zu welchen Preisen vergleichbare Häuser in Ihrer Umgebung in letzter Zeit verkauft wurden
7. Das Erstellen eines Exposés fällt Ihnen leicht und Sie besitzen eine hochwertige Kamera sowie eine Software, um Fotos und den Grundriss aufzubereiten 
8. Sie sind ein Verkaufstalent! Besichtigungen durchführen und Verkaufsverhandlungen leiten, fällt Ihnen nicht schwer
9. Da Sie schon häufiger mit Immobilien gehandelt haben, kennen Sie sich auch mit rechtlichen Fragestellungen (versteckte Mängel, Vertragsgestaltung,....) aus
10. Sie wissen, welche Schritte bei einem Immobilienverkauf gemacht werden müssen, welche Ämter oder Anlaufstellen wichtig sind

Den richtigen Preis zu finden für Ihre Immobilie ist nicht leicht. Die Vorstellungen, was Sie denken, wie viel Ihre Immobilie wert ist und auf der anderen Seite, was ein Käufer bereit ist dafür zu bezahlen, können manchmal weit auseinanderliegen. 

Kostenlose Immobilienbewertungen in 3 Minuten, wie sie zuhauf im Internet angeboten werden, sind meistens nicht sehr präzise, da Sie wichtige Details nicht berücksichtigen. Handelt es sich beispielsweise um ein Reihenhaus oder ein freistehendes Haus? Ist der Dachboden ausgebaut oder nicht? Wann wurden die Fenster erneuert? Gibt es andere Modernisierungsmaßnahmen? Wie groß ist das Grundstück?

Schauen Sie daher gerne bei den Marktberichten von Immoportal.com vorbei. Hier finden Sie wichtige Informationen, wie Häuser in Ihrer Nähe und Region bewertet und eingepreist wurden. Details und Unterschiede wurden hier berücksichtigt. Einfach Ihre Stadt eingeben und nachschauen: Immobilienpreise nach Städte

Noch genauer ist natürlich eine Immobilienbewertung vor Ort von einem Sachverständigen. Er kann sich selbst ein Bild machen und das Haus oder die Wohnung bewerten.

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, haben Sie die Qual der Wahl: Mit oder ohne Hilfe, also mit oder ohne Immobilienmakler? Diese Punkte sprechen für das eine oder andere:

Vorteile bei einem Hausverkauf mit Makler: 

• Sie sparen Zeit, Aufwand und Nerven. Da ein Immobilienmakler die Abläufe kennt und bereits über einen Kundenstamm verfügt, kommt es aufgrund der schnelleren Vermarktung auch zu einem schnelleren Verkauf.
• Die Verkaufsaktivität eines Maklers kostet Sie kein Geld, kommt Ihnen aber zugute. Auch von seinem Verhandlungsgeschick können Sie profitieren.
• Ein Makler findet für Sie einen garantiert marktgerechten Verkaufspreis. Er kann nicht nur Ihre Immobilie richtig bewerten, mit seinem Verhandlungsgeschick erzielt er in der Regel auch höhere Verkaufspreise. 
• Ein Makler ist vor Ort und für die Käufer erreichbar. Sie können sich also entspannt zurücklehnen, abrufbar müssen Sie nicht sein.
• Vorbereitung und Nacharbeit - Exposé, Energieausweis-Beantragung, Besichtigungen, Terminvereinbarung mit dem Notar - erledigt für Sie der Makler. 

Vorteile Hausverkauf von Privat: 

• Sie können ein Angebot ohne Maklerprovision machen, was zu einer höheren Zahl der Interessenten führt. 
• Die Provision bekommen quasi Sie - oder Sie können das Geld als Verhandlungsspielraum nutzen.
• Sie brauchen sich nicht abstimmen oder besprechen, Sie handeln eigenverantwortlich. 

Es gibt ein paar Tücken beim Hausverkauf, die Sie vermeiden sollten. Alle häufigen Fehler auf einen Blick:

1. Verkaufspreis falsch eingeschätzt

Viele Immobilienbesitzer schätzen den Preis Ihres Wohnobjekts zu hoch ein - das wirkt abschreckend auf Kaufinteressenten. 

2. Zeitaufwand des Verkaufsprozesses unterschätzt

Der Immobilienverkauf ist ein Prozess. Vielen Eigentümern ist nicht bewusst, wie zeitaufwändig etwa die Dokumentenbeschaffung und die Bearbeitung der Anfragen ist und welche Kosten dafür anfallen. Dieses kann schnell zu Fehlern führen oder dass Eigentümer vorschnelle Entscheidungen treffen.

3. Kostenaufwand unterschätzt

Wer die Maklerkosten spart, will dieses Geld oft trotzdem nicht gerne selbst für den Verkauf einsetzen. Trotzdem kommen einige Kosten zusammen, etwa für Wertgutachten, Energieausweis, Vermarktung, Grunderwerbsteuer oder Notarkosten. Ein beauftragter Makler übernimmt diese Kosten.

4. Dokumente fehlen

Versuchen Sie alle für den Verkauf notwendigen Dokumente rechtzeitig zu beschaffen. Fehlen diese bei der Besichtigung - etwa der Energieausweis - führt das in der Regel zur Verzögerung des Verkaufs. 

5. Werbung oder Vermarktung hat keine große Wirkung

Viele Eigentümer klagen über zu wenige oder zu viele Interessenten - und das liegt häufig an falscher Werbung. Daher sollten Sie vor der Immobilienvermarktung überlegen, wer die Zielgruppe sein soll und wie beziehungsweise über welche Kanäle Sie diese am besten erreichen können. 

6. Ungünstige Präsentation der Immobilie

“Das Auge isst mit” - das gilt auch beim Immobilienkauf. Ein paar schnelle Bilder ohne viel Text ist noch kein aussagekräftiges Exposé. Nehmen Sie sich daher genügend Zeit für die Aufbereitung und Präsentation der Immobilie.

7. Schlechte Kommunikation mit Kaufinteressenten

Wenn Sie E-Mail-Adresse und Telefonnummer angeben, sollten Sie auch darüber erreichbar sein. Muss der Kaufinteressent zu lange auf einen Rückruf warten oder erreicht Sie nie, wird sein Interesse schnell erlöschen. 

8. Unvorbereitete Verkaufsgespräche

Sammeln Sie frühzeitig überzeugende Verkaufsargumente für das Verkaufsgespräch (das stärkt Sie in Verhandlungen) und versuchen Sie, alle Fragen der Interessenten, die möglicherweise gestellt werden, beantworten zu können. Für die Preisverhandlungen sollten Sie sich eine Strategie für den Einstiegspreis und den Verhandlungsspielraum überlegen. 

9. Unzureichend geprüfte Käufer

Viele Immobilienverkäufer scheuen davor zurück, die Bonität von Käufern zu prüfen. Dadurch entgeht ihnen möglicherweise die Zahlungsunfähigkeit des Käufers. Deshalb sollten Sie die Solvenz der Interessenten unbedingt prüfen und nicht vorschnell den Kaufvertrag abschließen.

10. Unzureichend geprüfte Kaufverträge

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie muss in Deutschland von einem Notar beglaubigt werden. Der Notar übernimmt allerdings nur die Vertragsgestaltung und die Änderungen im Grundbuch. Verkaufsabsprachen müssen Verkäufer und Käufer selbst rechtssicher formulieren und vertraglich fixieren.