Verkehrswert Grundstück ermitteln: Auf was es dabei ankommt

• Der Verkehrswert eines Grundstücks ist der Marktwert eines Grundstücks.
• Der Verkehrswert eines Grundstücks kann mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden, wenn es genügend Verkäufe ähnlicher Grundstücke in jüngster Zeit gegeben hat.
• Ist das nicht der Fall, können die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse eine erste Orientierung zum Grundstückswert geben.
• Die Bodenrichtwerte können jedoch zehn bis 20 Prozent vom tatsächlichen Grundstückswert abweichen.
• Um den genauen Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln, müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden; vor allem die Lage, die Bebaubarkeit und individuelle Besonderheiten.
• Grundstücke in begehrter Lage sind zum Beispiel mehr wert als Grundstücke in weniger attraktiven Lagen.
• Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen, sind in der Regel weniger wert als Grundstücke, bei denen eine Bauerlaubnis vorliegt.
• Da so viele Faktoren den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflussen, ist die Wertermittlung sehr kompliziert. 
• Wer sein Grundstück verkaufen möchte, sollte einen Experten damit beauftragen, den Verkehrswert zu ermitteln, um es weder zu günstig zu verkaufen noch zu teuer anzubieten, wodurch es zum Ladenhüter werden könnte.

Der Verkehrswert eines Grundstücks ist das Gleiche, wie der Marktwert eines Grundstücks (vgl. § 194 BauGB). Das bedeutet, der Verkehrswert eines Grundstücks stellt den Preis dar, der beim Verkauf des Grundstücks wahrscheinlich erzielt werden kann. Dabei wird ein funktionierender Markt mit regulärem Angebot und regulärer Nachfrage vorausgesetzt; denn gäbe es keine Nachfrage, würde sich das Grundstück auch nicht veräußern lassen. 

Da jedes Grundstück einen anderen Zuschnitt und eine andere Lage hat, ist es sehr schwer vorauszusagen, welcher Verkaufspreis für ein Grundstück zu erzielen ist. Sogar zwei direkt aneinandergrenzende Flächen gleicher Größe können unterschiedliche Verkaufspreise erzielen. Zum Beispiel, wenn es sich bei dem einen Grundstück um ein Eckgrundstück und dem anderen um ein Mittelgrundstück handelt.

Der Bodenrichtwert ist gemäß Baugesetzbuch (§ 196 BauGB) der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Region. Um die Bodenrichtwerte zu ermitteln, fassen Gutachterausschüsse die Kaufpreise von Grundstücken, die bezüglich Wert und Nutzung vergleichbar sind (sogenannte Richtwertgrundstücke), zusammen und bestimmten den durchschnittlichen Wert. Die Informationen zu den Kaufpreisen erhalten die Gutachterausschüsse von den Notaren (§ 195 BauGB). 

Durch dieses Verfahren gibt es für jedes Grundstück einen Bodenrichtwert, den die Gemeinde veröffentlicht. Dieser Wert stellt jedoch nicht den tatsächlichen Wert eines Grundstücks dar. Dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen bleiben bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts die Besonderheiten eines Grundstücks unberücksichtigt; wie zum Beispiel ein unverbaubarer Fernblick oder eine vollständige Erschließung. Zum anderen werden die Bodenrichtwerte in der Regel nur alle zwei Jahre neu ermittelt, können also bereits veraltet sein. Wegen dieser beiden Punkte liegt der tatsächliche Wert eines Grundstücks oftmals zehn bis 20 Prozent über oder unter dem Bodenrichtwert.

Der Verkehrswert ist im Gegensatz zum Bodenrichtwert kein durchschnittlicher Lagewert, sondern spiegelt den möglichen Verkaufspreis eines Grundstücks an einem bestimmten Stichtag wider. In der Regel werden bei diesem Wert grundstücksspezifische Eigenschaften berücksichtigt. Vor allem die Lage und die Bebaubarkeit eines Grundstücks sind für eine möglichst genaue Ermittlung des Verkehrswerts relevant.

Am einfachsten kann der Verkehrswert eines Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Dazu werden ähnliche Grundstücke, die vor kurzem verkauft wurden, herausgesucht und mit dem zu verkaufenden Grundstück verglichen. Das Problem: Vor allem in Städten und Ballungsgebieten stehen häufig nur sehr wenige Grundstücke zum Verkauf, was es teilweise unmöglich macht, vergleichbare Grundstücke für das Vergleichswertverfahren zu finden. In solchen Fällen den Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse zu verwenden hilft nur bedingt weiter, da der tatsächliche Wert eines Grundstücks in der Regel zwischen zehn und 20 Prozent nach oben oder unten abweicht.

Wer wirklich wissen möchte, was sein Grundstück wert ist, muss vor allem folgende Fragen klären:

• Wie ist die Lage des Grundstücks?
• Wie darf das Grundstück bebaut werden?
• Welche Eigenschaften zeichnet das Grundstück aus?
• Wurden in der letzten Zeit ähnliche Grundstücke in der Gegend verkauft?
• Welche Bauträger kaufen in der Gegend Grundstücke auf?
• Wie viel kostet es, das Grundstück zu bebauen und zu welchem Verkehrswert kann die errichtete Immobilie wieder verkauft werden? (Bauträgerkalkulation)
• Was sind Privatpersonen bereit, für Baugrundstücke zu zahlen?

Wie die Lage den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflusst

Die Lage eines Grundstücks ist besonders wichtig für die Ermittlung des Verkehrswerts. So wird ein Grundstück in einem besonders begehrten Viertel deutlich mehr wert sein, als ein ähnliches Grundstück in einem Vorort mit schlechter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, ohne Schule und Kindergarten und mit nur wenigen Ärzten. Neben diesen Makrofaktoren spielen auch sogenannte Mikrofaktoren bei der Lage eines Grundstücks eine wichtige Rolle. So sind Eckgrundstücke oft mehr wert als Mittelgrundstücke. Das gleiche gilt für Grundstücke mit unverbaubarer Sicht und Grundstücke, die unmittelbar neben einem Landschafts- oder Naturschutzgebiet liegen. Ein Grundstück direkt neben einem Gewerbegebiet wiederum kann deutlich weniger wert sein. Ebenso ein Grundstück an einem steilen Hang, das nur schwer bebaut werden kann.

Wie die Bebaubarkeit den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflusst

Neben der Lage ist auch die Bebaubarkeit ausschlaggebend für den Verkehrswert eines Grundstücks. Dabei wird unterschieden in:

• Grundstücke, die gar nicht bebaut werden dürfen (Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung, umgangssprachlich Ackerland)
• Grundstücke, die bereits für die Bebauung vorgemerkt sind, also in der Zukunft bebaut werden dürfen (Bauerwartungsland oder Rohbauland)
• Grundstücke, mit einer umfangreichen Bauerlaubnis, die schon jetzt bebaut werden dürfen (baureifes Land)

In der Regel gilt: Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto höher ist der erzielbare Grundstückspreis. Grundstücke, die gar nicht bebaut werden dürfen, sind somit weniger wert als Grundstücke, für die eine Bebauung zu erwarten ist. Am wertvollsten sind Grundstücke, die direkt und umfangreich bebaut werden dürfen. So wird für Grundstücke, auf denen ein Haus mit vier Wohnungen gebaut werden darf, meist mehr gezahlt als für Grundstücke, auf denen ein Haus mit nur zwei Wohnungen errichtet werden kann. Wie hoch das Gebäude darf, welche Grundfläche zulässig ist und ob es spezielle Auflagen gibt, ist im Bebauungsplan beschrieben.

Verkehrswert ermitteln: Die Bauträgerkalkulation

Die Bebaubarkeit spielt vor allem für Bauträger eine wichtige Rolle, deren Geschäft es ist, Grundstücke zu erwerben, zu bebauen und gewinnbringend wieder zu verkaufen. Die sogenannte Bauträgerkalkulation sieht wie folgt aus: Preis, der am Markt für die auf dem Grundstück erstellbare Wohnfläche erzielbar ist, minus Baukosten, minus kalkulatorischen Gewinn. Der Wert, der übrig bleibt, ist der Preis, den der Bauträger bereit ist, für ein Grundstück zu zahlen.

Für Verkäufer ist die Bauträgerkalkulation schwer nachzuvollziehen, deshalb sollte man sich nicht auf die Angaben eines Bauträgers, der das Grundstück kaufen möchte, verlassen, sondern den Verkehrswert des Grundstücks vorab von einem Immobilien- und Grundstücksexperten ermitteln lassen.

In die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks fließen viele verschiedene Faktoren ein. Anhand der folgenden Checkliste können Sie jeden Punkt Schritt für Schritt klären und sich so einen ersten Überblick über den Marktwert Ihres Grundstücks verschaffen.