Ratgeber Immobilienverkauf mit Checkliste

Die Immobilienpreise sind hoch wie nie und Verkäufer können aktuell gute Preise erzielen. Trotzdem hängt die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie von vielen, oft auch individuellen Faktoren ab. Wer seine Immobilie beispielsweise wegen eines Umzugs oder einer Scheidung verkauft, hat selten die Wahl, lange auf noch höhere Preise zu warten – zumindest dann nicht, wenn der Verkaufserlös für den Erwerb einer neuen Immobilie benötigt wird. Wer die Immobilie nicht selber nutzt, sondern vermietet, sollte sich gut überlegen, was er mit dem Verkaufserlös machen möchte. Schließlich gelten in Zeiten niedriger Zinsen gerade Immobilien als sichere Wertanlage mit verhältnismäßig attraktiver Rendite. Saisonale Einflüsse auf die Höhe der Immobilienpreise gibt es weniger. Beobachten sollten Verkäufer hingegen, wie sich der Stadtteil, in dem sich die Immobilie befindet, entwickelt. Ist etwa zu erwarten, dass sich die Gegend zu einem Szeneviertel wird, ist auch mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Beim Verkauf einer Immobilie können für den Verkäufer unter Umständen Steuern auf den erzielten Gewinn anfallen. Entscheidend ist dabei, ob der Eigentümer das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet hat. Wer eine Immobilie nicht selbst bewohnt, muss eine sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten, um sie steuerfrei zu verkaufen. Ansonsten müsste der Gewinn nach dem individuellen Steuersatz versteuert werden. Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, muss den Verkaufsgewinn hingegen nicht versteuern.

Verkaufsgewinn: Wie hoch die Steuer beim Verkauf einer Immobilie ausfällt, hängt vom erzielten Gewinn ab. Dieser richtet sich im Wesentlichen nach dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten möglicher Modernisierungskosten und der Verkaufskosten (zum Beispiel für den Immobilienmakler).

Durch eine Renovierung wird eine Immobilie attraktiver, das ist unumstritten. Hinter der Frage, ob sich eine Renovierung lohnt, steckt am Ende eine einfache Rechnung: Ist der möglicherweise höhere Verkaufserlös größer als der Aufwand und die Kosten der Renovierung? Oft lässt sich der Gesamteindruck schon mit kleineren Schönheitsreparaturen wie dem Streichen der Wände verbessern. Wirkt eine Immobilie verlebt oder sogar dreckig, vermuten Kaufinteressenten oft weitere Schäden – auch wenn das nicht immer berechtigt ist. Andererseits ist es auch möglich, dass die Kaufinteressenten einen anderen Geschmack haben, lieber selbst renoviert hätten oder durch den höheren Kaufpreis eher abgeschreckt sind. Dabei sollten Verkäufer überlegen, welche Zielgruppe sie im Blick haben. Aufwendige Arbeiten wie die Erneuerung von Bädern, Heizungsanlagen oder der Fenster kosten zwar schnell mehrere 10.000 Euro, allerdings lässt sich der Kaufpreis so auch um bis zu 20 Prozent steigern.

Ein Immobilienmakler begleitet den Verkauf einer Immobilie von der ersten Erstellung des Exposés bis zu Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer. Die Maklerkosten sind Verhandlungssache, sie liegen inklusive der Mehrwertsteuer üblicherweise zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises (jeweils für Verkäufer und Käufer). Wer sich diese Kosten sparen möchte, braucht nicht nur Zeit, sondern auch das entsprechende Fachwissen, um den gewünschten Kaufpreis zu erzielen. Außerdem lassen sich mit Unterstützung eines Maklers Fehler beim Verkauf vermeiden, die später möglicherweise zu rechtlichen Schwierigkeiten führen. Gerade beim ersten Verkauf einer Immobilie kann professionelle Unterstützung daher sinnvoll sein.

• Ermittlung des Verkaufswertes
• Erstellung eines aussagekräftigen Exposés inklusive ansprechender Bilder
• Beschaffung der für den Verkauf notwendigen Unterlagen
• Beantwortung von Interessanten-Anfragen und Organisation von Besichtigungsterminen
• Begleitung der Kaufverhandlung
• gegebenenfalls Begleitung beim Notartermin
• Organisation und Begleitung der Übergabe
• Beratung nach dem Verkauf

Der Makler sollte den Immobilienmarkt in der Region gut kennen. Ein Indiz dafür ist, dass der Makler bereits weitere Wohnungen oder Häuser im Umfeld der Immobilie im Angebot hat. Hilfreich ist manchmal auch eine Suche in den einschlägigen Immobilienportalen im Internet. Wirkt ein Angebot hier besonders ansprechend, ist der verantwortliche Makler möglicherweise auch für die eigene Immobilie die richtige Adresse. Auch persönliche Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis und Bewertungen in entsprechenden Internetportalen können bei der Wahl des passenden Maklers helfen.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss eine ganze Reihe an Dokumenten zusammenstellen. Einige davon sind bereits für einen erfolgreichen Verkauf nötig, andere werden erst im weiteren Verlauf des Verkaufsprozesses beim Notariat beziehungsweise bei den am Immobilienverkauf beteiligten Behörden benötigt.

Folgende Unterlagen sind bereits vor dem Verkauf relevant:

• Baupläne und Baubeschreibung
• genehmigter Bebauungsplan
• Lageplan
• Energieausweis
• Übersicht der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (inklusive Datum)
• Informationen über eingetragene Grundschulden
• gegebenenfalls Preisliste der zu verkaufenden Gegenstände (z.B. Einbauküche)

Diese Punkte werden im weiteren Verlauf des Verkaufsprozesses noch wichtig:

• Police Gebäudeversicherung
• Gebrauchsanleitungen (z.B. für Heizung)
• Garantieunterlagen und gegebenenfalls Handwerkerrechnungen
• sämtliche Schlüssel, die im Umlauf sind (auch für Kellertür, Gartenhäuschen und Zimmer)
• aktuelle Bescheinigungen des Schornsteinfegers

Die Ermittlung eines realistischen Preises gehört zu den wichtigsten Punkten des Verkaufsprozesses. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis ist für den Verkäufer genauso ärgerlich wie ein zu hoher Preis, dann nämlich zieht sich der Verkauf in die Länge und es besteht die Gefahr, dass die Immobilie letztendlich unter Wert verkauft werden muss. Bei der Wertermittlung einer Immobilie gibt es grundsätzlich drei Verfahren:

1. Vergleichswertverfahren
Grundlage des Vergleichswertverfahrens sind die Kaufpreise für vergleichbare Immobilien in der Region. Das Verfahren bietet sich daher besonders bei Wohnungen, baugleichen Reihenhäusern oder Doppelhäusern an. Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass es die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt berücksichtig. Problematisch wird es, wenn es der Region keine oder nur wenige vergleichbare Immobilien gibt.

2. Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren geht es darum, welche Rendite sich mit einer Immobilie erzielen lässt. Es wird bei Gewerbeimmobilien und vermieteten Immobilien genutzt. Dabei werden die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben gegenübergestellt, das Ergebnis ist der Ertragswert der Immobilie. Bei selbst genutzten Immobilien eignet sich dieses Verfahren allerdings nicht.

3. Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren sind die Herstellungskosten der Immobilie relevant. Davon abgezogen wird ein Betrag für die Abnutzung im Laufe der Jahre. Hinzu kommen die Kosten des Grundstücks.

Ist ein geeigneter Käufer gefunden, muss dieser in der Regel mit seiner Bank die Details der Finanzierung klären. Danach stehen folgende Schritte an:

1. Notartermin: Der Käufer darf entscheiden, welcher Notar den Immobilienverkauf begleitet. Ist ein Notar gefunden, kann dieser den Kaufvertrag aufsetzen. 14 Tage vor dem Termin erhalten beide Parteien ein Exemplar des Kaufvertrags, um sich in Ruhe damit zu beschäftigen und mögliche Fragen zu klären, dann wird der Kaufvertrag unterschrieben.

2. Auflassungsvormerkung: Ist der Kaufvertrag unterschrieben, veranlasst der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Somit wird dokumentiert, dass der Käufer einen Anspruch auf Übertragung der Immobilie hat. Das ist zum Beispiel dann relevant, wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet. In diesem Fall hätte der Käufer weiterhin Anspruch auf die Immobilie.

3. Veräußerungsanzeige: Der Notar schickt außerdem eine sogenannte Veräußerungsanzeige an das Finanzamt, hier sind alle steuerlich relevanten Daten, wie zum Beispiel der Kaufpreis aufgeführt. Danach fordert das Finanzamt den Käufer auf, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Ist die Steuer überwiesen, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

4. Kaufpreis: Im Kaufvertrag steht, wann der Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen hat. Ist das Geld eingegangen, kümmert sich der Notar darum, dass der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

5. Übergabe: Nach der Zahlung des Kaufpreises steht die Übergabe der Immobilie an.

Wenn die Übergabe der verkauften Immobilie ansteht, ist der Verkaufsprozess so gut wie abgeschlossen. Doch auch hier gilt es noch einige Dinge zu beachten, damit es später keinen Ärger gibt. Sicherheit schafft dabei ein Übergabeprotokoll, das sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterschrieben wird. Darin ist festgehalten, wie die Immobilie übergeben werden muss. Üblich ist eine Übergabe in einem besenreinen und komplett unmöblierten Zustand. Folgende Aspekte sollten im Übergabeprotokoll dokumentiert außerdem werden:

• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser (gegebenenfalls Füllstand des Öltanks)
• ausgehändigte Schlüssel
• übergebene Dokumente, zum Beispiel: Grundsteuerbescheide, Grundrisse und Baupläne, Wartungsverträge für die Heizung, Handwerkerrechnungen, Garantieunterlagen, Versicherungsschein für die Gebäudeversicherung,
• Datum der Übergabe

Sachmängelausschluss: In den meisten Fällen gilt: Die Immobilie wird so gekauft, wie sie besichtigt wurde. Dazu muss im Kaufvertrag ein sogenannter Sachmängelausschluss aufgeführt sein. Der Verkäufer haftet demnach nicht für Schäden an der Immobilie – es sei denn, er hat sie bewusst verschwiegen. Wenn zwischen der Besichtigung und der Übergabe der Immobilie – etwa beim Umzug – Schäden entstehen, muss der Verkäufer diese jedoch beseitigen. Daher empfiehlt es sich, schon bei der Besichtigung den Zustand der Immobilie etwa durch Fotos zu dokumentieren.