Die Wertermittlung einer Immobilie
Warum ist eine aktuelle Wertermittlung notwendig?
Die Wertermittlung ist die grundlegende Voraussetzung, um eine Immobilie zu verkaufen. Denn nur selten kennen langjährige Eigentümer eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder sonstigen Grundeigentums den aktuellen Zeitwert ihrer Immobilie. Dazu variieren die Immobilienpreise zu stark; insbesondere in den letzten zehn Jahren haben Immobilien in einigen Regionen eine starke Wertsteigerung hingelegt. Eine Immobilienbewertung von Experten nach methodischen Kriterien bringt Aufschluss über den derzeit realistischen Marktwert – objektiv, neutral und unabhängig vom subjektiven Geschmack.
Was bedeutet der realistische Verkehrswert des Eigentums?
Der Preis, der aktuell für eine Immobilie auf dem Immobilienmarkt bezahlt werden könnte, wird Verkehrs- oder Marktwert genannt. BauGB Paragraf 194:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der aus der Wertermittlung resultierende Marktwert bietet dem Verkäufer ein realistisches Bild des potenziellen Verkaufspreises. Wer sich daran orientiert, kann innerhalb kurzer Zeit einen hohen Verkaufserlös erzielen.
Bei einem zu niedrigen Preis hingegen verliert der Verkäufer bares Geld und wird zudem von einer Flut an Interessenten kontaktiert, die nicht mehr händelbar ist. Ein zu hoher Preis wiederum sorgt für eine stark verlängerte Vermarktungszeit, die sehr kostspielig ist und nach und nach zu einer Preissenkung führ. Am Ende steht auch hier ein zu geringer Verkaufspreis.
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Wann sollte eine Immobilienbewertung durchgeführt werden?
Eine Immobilienbewertung sollte grundsätzlich vor dem Verkauf einer Immobilie durchgeführt beziehungsweise von Experten erstellt werden lassen. Mithilfe einer professionellen Bewertung kann der Verkäufer seriös auftreten, dem Käufer Vertrauenswürdigkeit vermitteln und somit einen realistischen, fairen und ertragreichen Gesamterlös erzielen.
Ebenfalls hilfreich oder gar unerlässlich ist eine Immobilienbewertung unter anderem bei
- Diskussionen oder Gesprächen mit Banken oder dem Finanzamt
- Erbfällen
- Scheidung
- Beleihung
- Enteignung
- oder Vermietung.
Was sind wertbeeinflussende Faktoren einer Immobilie?
Die Lage der Immobilie
Ein und dieselbe Immobilie kann an verschiedenen Orten unterschiedlich viel wert sein. Ausschlaggebend dafür sind unter anderem die Nachbarschaft, die Infrastruktur, die Arbeitsmöglichkeiten und der kulturelle Wert der Region. Auch die Lärmbelästigung und die Luftverschmutzung spielen eine ausschlaggebende Rolle für den Marktwert einer Immobilie. So wird der Marktwert objektiv vom genauen Standort der Immobilie beurteilt und bezieht lokale Marktentwicklungen mit ein.
Das Baujahr und die Fläche des Grundeigentums
Grundsätzlich wird ein Neubau, der moderne Grundrisse, aktuelle Standards und eine hohe Energieeffizienz vorweisen kann, einen höheren Verkaufspreis erzielen als ein unsanierter Altbau. Trotzdem ist es möglich, dass umfangreich modernisierte und gut gepflegte Altbauten in guter Lage über höhere Marktpreise verfügen als vergleichbare Neubauimmobilien.
Die Ausstattung und der Zustand einer Immobilie
Die Energieeffizienz, die sich aus dem Alter und der Art der Heizungsanlage, der Fenster, der Fassade, der Türen sowie des Daches ergibt, ist ausschlaggebend für die zukünftigen monatlichen Kosten und für interessierte Käufer somit ein relevantes Entscheidungskriterium. Auch berücksichtigt werden müssen umfassende Sanierungen am Haus und Renovierungen der Sanitärbereiche oder besondere Ausstattungsmerkmale wie beispielsweise eine Dachterrasse oder eine Sauna.
| Hinweis | Insbesondere für die Begutachtung der Bausubstanz sollte ein Experte herangezogen werden, um eine verlässliche Auskunft zu erhalten. |
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Der Typ des Grundstücks oder der Immobilie
Für eine Eigentumswohnung im Wohnblock oder ein frei stehendes Einfamilienhaus gelten unterschiedliche Marktpreise, die aber bereits bei geringsten Unterschieden des Immobilientyps stark variieren können. Es sollte deshalb eine Präzisierung auf den gleichen Gebäudetyp vorgenommen werden, wenn ein Vergleichswert zu anderem verkauften Eigentum herangezogen wird. So können zum Beispiel bereits die Anzahl der Stockwerke, ein Keller oder ein Dachboden den Preis maßgeblich verändern. Der Marktwert von Grundstücken wird vor allem durch deren Größe, deren Ausrichtung und geltende rechtliche sowie bauliche Vorschriften stark beeinflusst.
Die Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt
Die Nachfrage verändert den Verkehrswert einer Immobilie nachhaltig. Für eine realistische Beurteilung dieses Faktors sind umfassende Marktkenntnisse notwendig, über die in der Regel lediglich Experten verfügen. Aktuelle Preisentwicklungen, mit denen lokale Immobilienmakler täglich arbeiten, beeinflussen ebenfalls den Marktwert lokaler Immobilien.
Wie geht ein Immobilienmakler bei der Wertermittlung vor?
- Sammlung aller Informationen und Daten über die betreffende Immobilie samt Baujahr, Lage, Größe sowie Ausstattung.
- Begutachtung des Objekts vor Ort. Dabei werden objektiv alle wesentlichen Merkmale und Faktoren festgestellt und der jeweilige Zustand der Immobilie beurteilt sowie protokolliert.
- Durchführung einer Marktanalyse, bei der alle bisher gesammelten Objektdaten mit bereits existierenden Immobilien-Datenbanken abgeglichen werden. Die Grundlage dafür bilden nicht öffentlich einsehbare Kaufpreissammlungen, Marktberichte und Marktforschungsdaten.
- Bildung eines Mittelwertes durch Vergleichswertverfahren mit mindestens zehn anderen Immobilien. Dieser Wert stellt die Grundlage für die Marktwertermittlung dar.
- Abgleich mit einer geprüften Immobiliensoftware. Danach steht ein fundiert begründeter Verkehrswertbericht, der zum Nachweis und zur Präsentation bei Kaufinteressenten verwendet werden darf.
Für die professionelle Wertermittlung einer Immobilie ist eine längere Berufserfahrung, eine breite Kenntnis des Immobilienmarktes sowie eine eingehende Spezialisierung notwendig. Von vereinfachten Immobilienbewertungen wie durch automatisierte Online-Bewertungen ist deshalb abzuraten. Sie führen häufig zu unpräzisen Ergebnissen und unrealistischen Verkaufspreisen, da ein Algorithmus nur schwer verschiedenste individuelle Aspekte beurteilen kann. Für benachbarte Häuser geben solche Online-Bewertungen zum Beispiel teilweise über 50 Prozent Wertunterschied an.
Mehr zum Thema Immobilienbewertung finden Sie in unserem Artikel Die Grundlagen der Immobilienbewertung – was Sie wissen sollten
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