Leitungsrecht im Grundbuch eintragen lassen?

Wenn Telefonleitung, Stromleitung oder Abwasserkanal verlegt werden, müssen dafür meistens anliegende Nachbargrundstücke unterwandert werden. Damit dies später nicht zu rechtlichen Auseinandersetzungen führt, gibt es das sogenannte Leitungsrecht. Dabei handelt es sich um das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Leitung zu errichten, zu nutzen und zu unterhalten, also später auch zu warten.

Das Leitungsrecht wird dabei im Grundbuch in Form einer Grunddienstbarkeit eingetragen und gilt für unbegrenzte Zeit. Nur, wenn der Berechtigte also Nutznießer zustimmen würde, könnte es auch wieder gelöscht werden. Der Eintrag ins Grundbuch muss dabei notariell beurkundet werden.

Ein Leitungsrecht mindert allerdings den Wert des Grundstücks, welches das Leitungsrecht gewähren muss.

Ein Leitungsrecht wird im Grundbuch eingetragen, damit Nutzer und Berechtigte Rechtssicherheit haben. Das ist wichtig, weil die Rechtsgrundlage dann genau geklärt ist und nicht nach dem Motto „Der Nachbar hat ja nichts dagegen“ verfahren werden kann. Auch der Nachbar kann nicht einfach seine Meinung ändern und dieses Recht plötzlich verwehren. Der Grundbucheintrag muss durch einen Notar beurkundet werden, was Kosten nach sich zieht.

Dabei sind zwei Varianten für den Eintrag möglich:

1. Grunddienstbarkeit

Sie berechtigt den jeweiligen Grundstückseigentümer zur Nutzung der Leitungen und geht beim Immobilienverkauf auf den neuen Besitzer über.

2. Persönlich beschränkte Grunddienstbarkeit

Sie berechtigt bestimmte Personen oder Behörden zur Nutzung. Allerdings erlischt das Recht beim Verkauf des Grundstücks.

Für den Eintrag ins Grundbuch fallen Kosten an, da ein Notar die Grunddienstbarkeit beurkunden muss. Die Kosten hierfür ergeben sich gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz je nach dem Wert der Grunddienstbarkeit.

Wenn das Leitungsrecht als Belastung in das Grundbuch des sogenannten dienenden Grundstücks eingetragen wurde, bleibt es auch bei einem Grundstücksverkauf bestehen.

Es ist ohnehin häufig der Fall, dass Unternehmen fremde Grundstücke zwangsläufig nutzen müssen, um Leitungen zu verlegen und für die öffentliche Versorgung zu sorgen. Bei einer sogenannten Hinterlandbebauung ist dies oft so, schließlich ist hierbei das hintere Grundstück ohne direkten Straßen- und Leitungsanschluss.

Strom- und Telefonleitungen müssen dann unter dem herrschenden Grundstück verlegt werden. Allerdings muss der Grundstückseigentümer des herrschenden Grundstücks der Verlegung der Leitung zustimmen.

Der Eintrag eines Leitungsrechts im Grundbuch gilt als rechtlich sicherste Möglichkeit, damit der Grundstückseigentümer nicht von Strom, Gas und Abwasser abgeschnitten ist. Idealerweise stimmt der Besitzer des herrschenden Grundstücks, der die Leitungen auf seinem Grundstück dulden muss, diesem zu. Erfolgt dies allerdings nur mündlich, kann es schwierig werden bei möglichen späteren, rechtlichen Auseinandersetzungen.

Andererseits können Grundstückseigentümer auch dazu verpflichtet werden, eine Anlage beziehungsweise Leitung auf ihrem Grundstück zu dulden. In solchen Fällen ist kein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Auch ein Notleitungsrecht muss nicht eingetragen werden.

Es gibt durchaus Fälle, bei denen Grundstückseigentümer für den Eintrag eines Leitungsrechts im Grundbuch eine Entschädigung erhalten. Diese kann wahlweise einmalig oder monatlich gezahlt werden. Andererseits kann auch im Interesse der Allgemeinheit von Grundstückseigentümern von dem Eigentümer eines herrschenden Grundstücks verlangt werden, dass er die Nutzung dulden muss. Wer hier unsicher ist, kann sich Rechtsberatung holen.

Durch den Rechtsanspruch des Eigentümers auf das eigene Grundstück nach Paragraf 903 im Bürgerlichen Gesetzbuch darf ein Leitungsrecht in den meisten Fällen nicht erzwungen werden, da der Eingriff zu groß ist. Es gibt allerdings Ausnahmen, wie das Gesetz der Niederdruckanschlussverordnung, die eine unentgeltliche Nutzung von privaten Grundstücken durch Versorgungsunternehmen ermöglichen.

Schwierig wird es, wenn die Leitungen bereits über das Grundstück des Nachbarn verlegt wurden, aber kein Leitungsrecht eingetragen ist. In diesem Fall hat die Rechtsprechung das letzte Wort und es wurde schon zum Nachteil des Nachbarn entschieden, der Änderungen an den Leitungen auch ohne eingetragene Grunddienstbarkeit dulden musste.  

Wer ein Grundstück kauft, sollte vorab prüfen, ob ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Ist dem so, ist es ratsam, sich vor dem Kauf rechtlich beraten zu lassen. Außerdem sollte der Grundbucheintrag sowie der dazugehörige Vertrag mit allen Details geprüft werden.

Hierbei sollten folgende Fragen geklärt werden:

• Inwiefern beeinträchtigt das Leitungsrecht das Grundstück?
• Wo sind die Leitungen verlegt?
• Um was für Leitungen handelt es sich?
• Kommt es durch das Leitungsrecht zu Umweltbelastungen?
• Wie und wie häufig werden die Leitungen gewartet?
• Zahlt der Berechtigte eine Entschädigung, und wenn ja, in welcher Form (einmalig oder monatlich)?

Es kann schon mal vorkommen, dass manche Bauherren im Eifer des Gefechts übersehen haben, dass sie ein Grundstück mit Leitungsrecht gekauft haben. Und eben diese Leitung liegt jetzt im Weg, wie sich bei der Bauplanung herausstellt. Was also tun? Ratsam ist jetzt, das Gespräch mit dem Nachbarn und Nutznießer der Leitung zu suchen und auszuhandeln, dass eben diese Leitung verlegt wird.

Natürlich stellt sich sofort die Frage, wer die Kosten für das Verlegen der Leitung übernimmt. Das hängt davon ab, ob das Leitungsrecht vom vorherigen Eigentümer freiwillig eingeräumt wurde oder nicht. Wenn ja, muss der neue Eigentümer die Kosten für die Verlegung der Leitung tragen. Handelt es sich allerdings um ein Notleitungsrecht, weil das Grundstück anders nicht erschlossen werden konnte und der Vorbesitzer wurde bereits vom Nachbarn entschädigt, so muss jetzt der Nachbar für die Kosten aufkommen.

Sie haben ein Grundstück erworben, auf dem bereits Leitungen zu anderen Grundstücken verlegt wurden und fragen sich, ob Sie es überbauen dürfen? Sie dürfen. Es gibt keinen Rechtsgrundsatz, nach welchem das Areal, unter dem eine Leitung gemäß einem Leitungsrecht verläuft, nicht bebaut werden darf. Die Frage der Überbauung sollte in Verträgen über solche Dienstbarkeiten mit geregelt sein. Wenn dieses versäumt wurde, dürfen Sie überbauen.

Dass ein Leitungsrecht wieder zurückgenommen wird, ist selten der Fall. Wenn das Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen wurde, erlischt es auch dann nicht, wenn es einen neuen Eigentümer für das Grundstück gibt. Ein Ausnahmefall könnte der Tod des Berechtigten bei einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein. In diesem Fall würde das Leitungsrecht gelöscht werden, da die Verpflichtung nur für diese Person galt.