Wie groß darf ein Haus auf einem Grundstück sein? - Grundstück und Bebaubarkeit

Unter welchen Voraussetzungen und einzuhaltenden Richtlinien ein Grundstück bebaut werden darf, ist für die meisten Grundstücke im Bebauungsplan geregelt. Mit Hilfe von Festsetzungen durch Text und Planzeichen wird der Bebauungsplan sowohl grafisch als auch mit Worten explizit aufgezeigt und beschrieben. 

Die Bebaubarkeit richtet sich gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB) in aller Regel nach der Bebauung der Umgebung. Dies gilt vor allem für Grundstücke, die innerhalb eines bebauten Ortsteils liegen. Eine Baumaßnahme kurzfristig zu realisieren, setzt voraus, dass für das Grundstück bereits ein Bebauungsplan vorliegt. Muss dieser erst noch erstellt werden, kann dies einige Zeit in Anspruch nehmen und Ihr Bauvorhaben wird sich verzögern.

VORSICHT: Verlassen Sie sich nicht zu 100 % auf die Aussagen der Baubehörde. In einer später erteilten Baugenehmigung kann es durchaus zu Abweichungen kommen. Zuvor getroffene Aussagen zur Bebaubarkeit können seitens der Behörde modifiziert oder gänzlich zurückgenommen werden. Gegen ein solches Vorgehen können Sie sich lediglich durch ein Rücktrittsrecht schützen. Um von diesem Gebrauch machen zu können, treffen Sie mit dem Verkäufer des Grundstücks eine Vereinbarung, die Teil des notariellen Kaufvertrages ist, vom Kaufvertrag zurücktreten zu können. Damit sind Sie gewappnet, sollte sich Ihr Bauprojekt aufgrund eines final geänderten Bebauungsplans nicht umsetzen lassen.

Kompliziert wird es, verringert sich die Geschossfläche und errechnet sich daraus ein neuer Grundstückspreis. In aller Regel geht der Käufer beim Erwerb eines Grundstücks von einer gewissen Größe des darauf zu bauenden Gebäudes aus und bestimmt auch die Geschossfläche in Quadratmeter, die Geschossflächenzahl oder die Wohnfläche.

Die Geschossflächenanzahl errechnet sich folgendermaßen: Geschossfläche dividiert durch die Wohnfläche. Bei Grundstücken mit Wohnbebauung beträgt die Wohnfläche ca. 15 Prozent weniger als die Geschossfläche. Ändert sich aber die Geschossfläche nach Erhalt des Bebauungsplans, errechnet sich auch der Grundstückspreis aufgrund der anteilig erhöhten oder verringerten Geschossfläche, neu. 

Nach einer Neuberechnung des Grundstückspreises muss der entsprechende Betrag dem Käufer gutgeschrieben werden. Im Falle einer gestiegenen Geschossfläche kann eine entsprechende Nachzahlung fällig werden. 

Es gibt vielfältige Vorstellungen, wie ein Grundstück bebaut werden könnte. Es gibt jedoch bei fast jedem Bauprojekt, hinsichtlich der generellen Bebaubarkeit, einzelne Punkte, für die schwerlich eine Genehmigung erteilt werden kann. Würde eine Genehmigung einzelner Punkte bedeuten, der Grundstückseigentümer müsste für jeden Punkt einen kompletten Bauantrag stellen, würde dies gänzlich die Kosten sprengen, abgesehen vom Zeitaufwand. Geht ein Genehmigungsverfahren zum Nachteil des Grundstückeigentümers aus, hat er am Ende eine Menge Geld verbrannt.

Noch mehr Geld verliert der Eigentümer allerdings, sollte sich erst mit der Prüfung des konkreten Bauantrags herausstellen, dass das Grundstück nicht bebaubar ist. Um keinen Schiffbruch zu erleiden, stellen Grundstückseigentümer häufig eine „Voranfrage“ an die Gemeinde, die in aller Regel etwa nach einem Monat beantwortet wird. Das Ergebnis der Voranfrage ist zwar für die Gemeinde nicht bindend, üblicherweise kommt es aber später zu keinen eklatanten Abweichungen.

Ihnen bleiben noch eine weitere Möglichkeit: Beantragen Sie einen Vorbescheid. Dadurch werden, eh der finale Bauantrag eingereicht wird, einzelne Fragen Ihres Bauprojekts entschieden. Dieses Vorgehen hat einen entscheidenden Vorteil: Der Bauantrag kann später nicht aufgrund der hier bereits entschiedenen Punkte abgelehnt werden, es kann jedoch auch hier zu kleineren Änderungen kommen. Die Erteilung eines solchen Vorbescheides wird im Schnitt drei Monate dauern. Ein Vorbescheid behält für üblicherweise drei Jahre seine Gültigkeit, kann jedoch durch ein schriftliches Gesuch des Bauherren um weitere zwei Jahre verlängert werden. 

Alle Vorbescheide und Voranfragen bergen selbstredend keine vollkommene Sicherheit. Diese kann letztendlich nur durch eine für vier Jahre rechtskräftige Baugenehmigung erreicht werden. Die Baugenehmigung kann Ihnen, abhängig von Auslastung der Behörde und Größe Ihres Bauvorhabens, teilweise erst nach einer Wartezeit von vier Monaten erteilt werden.

Ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung muss bei der jeweiligen Gemeinde schriftlich eingereicht werden. Das Verfahren für die Erteilung der Baugenehmigung stützt sich auf die Landesbauordnung und ist in allen Bundesländern unterschiedlich. 

Für die Prüfung eines Bauantrags rechnet die Gemeinde in jedem Fall Gebühren ab. Sollte Ihr Baugesuch abgelehnt werden, werden Sie in vielen Fällen dennoch (reduzierte) Gebühren bezahlen müssen. Der Aufwand ist für die Behörde unabhängig vom Ausgang des Bescheides, er bemisst sich lediglich am Prüfumfang. Je nach Art des Bauvorhabens und des Verfahrens der Genehmigung, belaufen sich die Gebühren auf ein bis vier Prozent der Baukosten.

Existiert für das Gebiet, in dem ihr Grundstück liegt, bereits zum Zeitpunkt des Kaufs ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, gibt es ein verkürztes Verfahren, das Freistellungsverfahren. Dabei fallen geringe oder überhaupt keine Gebühren an und es wird, wie gesagt, deutlich schneller bearbeitet. 

Um die Bearbeitungszeit Ihrer Baugenehmigung auf herkömmliche Art zu verkürzen, können folgende Hinweise hilfreich sein:

• Kümmern Sie sich frühzeitig um die Zustimmung und Unterschrift aller Nachbarn, welche Voraussetzung für den Bauantrag darstellen.   
• Verzichten Sie, auch unter Mithilfe Ihres Architekten, auf unnötige Extravaganzen. Eine Planung, die keiner Befreiungen oder Ausnahmegenehmigungen bedarf, sorg für eine kürzere Bearbeitungsdauer
• Nutzen Sie ein entsprechendes Formular für einen Bauantrag, das auf Vollständigkeit (aller Unterlagen) ausgelegt ist. Liegen Unterlagen zum Zeitpunkt des Antrags noch nicht vor, können diese nachgereicht werden. Die Bauvorlageverordnung des jeweiligen Bundeslandes bestimmt, welche Bauvorlagen dem Bauantrag beigelegt werden müssen.

  Generell handelt es sich bei den Bauvorlagen um folgende Dokumente:
   

• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Lage-, Übersichts- und Katasterplan
• Bautechnische Nachweise, wie z.B. Nachweis der Standsicherheit, ggf. über Brand- und Schallschutz (Nicht erforderlich für Doppel-, Ein- und Zweifamilienhäuser)
• Angaben zum umbauten Raum sowie dessen Berechnung
• Angaben zur Wohn- und Nutzfläche und deren Berechnung
• Darstellung der Grundstücksentwässerung
• Entwässerungsplan und Wasserversorgung

Es stehen Ihnen auch noch die beiden folgenden Möglichkeiten zur Verfügung, das Baugenehmigungsverfahren zu beschleunigen: 

1. Liegt Ihr Bauprojekt innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, wählen Sie die Kurzversion des Baugenehmigungsverfahrens.
2. Reichen Sie den Bauantrag rechtzeitig ein, idealerweise bevor der Bauausschuss wieder tagt.