So planen Sie die Sanierung Ihrer Immobilie

Begriffe wie Modernisierung oder Umbau werden selten richtig verwendet. Die beiden Begriffe gilt es jedoch unbedingt voneinander zu trennen, nicht zuletzt, da sich die Honorarberechnung des Architekten danach bemisst. Gemäß des §2 der HOAI werden die nachfolgend aufgeführten Begrifflichkeiten folgendermaßen definiert:

• Ein Umbau definiert die Umgestaltung eines vorhandenen Objekts mit Eingriffen in Bestand und Konstruktion.
• Ein Erweiterungsbau meint alle Ergänzungen zu/ an einem bestehenden Objekt
• Eine Modernisierung bezeichnet sämtliche baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert eines Objekts nachhaltig erhöhen.
• Unter Instandsetzung versteht man alle Maßnahmen, die den für den bestimmungsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand des Objekts wiederherstellt.
• Unter Instandhaltungen versteht man sämtliche Maßnahmen, die zur Erhaltung des Soll-Zustandes ergriffen werden.
• Als raumbildende Ausbauten bezeichnet man die innere Erstellung oder Gestaltung von Innenräumen. Diese dürfen jedoch weder in den Bestand noch in die Konstruktion eingreifen.

Es wird zur nachhaltigen Ermittlung der Gebäudesubstanz beim Bauen im Bestand eine Analyse erforderlich, die umfangreich und sorgfältig durchzuführen ist. Die nachfolgend aufgelisteten Punkte müssen in jedem Fall mit größtmöglicher Sorgfalt untersucht werden:

• Allgemeine Gebäudesubstanz (Bausubstanz wie Aufbau der Decken und Wände sowie aller Materialien und Schichten)
• Die Statik (vorliegende Berechnungen zu Decken- sowie Wandelementen)
• Bestandsaufnahme der Energetik
• Möglicher Schädlingsbefall (z.B. Teile des Gebälks im Dachstuhl)
• Risiko und Toxikologie der Bestandsbaustoffe sowie deren Freilegung wie z.B. bei Mineralwolle, Holzschutzmittel, Asbest, Ölanstriche, Teerkleber, etc.

Für solche Untersuchungen sind ausnahmslos Fachleute heranzuziehen, wie beispielsweise:

• Ein Energieberater mit Zulassung durch die Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) für die Energetische Bestandsaufnahme
• Ein Architekt oder Bauingenieur für die Überprüfung der Gebäudesubstanz
• Ein Statiker für die Überprüfung der Statik
• Ein Umweltingenieur für die Untersuchungen auf Schädlingsbefall sowie die toxikologische Untersuchung

Nicht selten muss eine ursprünglich vorgenommene Planung aufgrund der durch die Gebäudeuntersuchung erforderlichen Veränderungen verworfen werden. Darüber hinaus bedeuten diese Veränderungen in den meisten Fällen teils hohe Mehrkosten. Unsicherheiten lassen sich durch eine sorgfältige und umfangreiche Untersuchung minimieren.

Beispielsweise führt toxikologisch belastetes Dachstuhlholz, das erst während der Bauphase als problematisch analysiert wurde, zu baulichen Verzögerungen und hohen Mehrkosten. Ein weiteres Beispiel für Mehrkosten und zeitliche Verzögerungen des Bauvorhabens sind geplante Durchbrüche, die ohne bestimmte statische Vorsichts-Maßnahmen nicht umgesetzt werden können.

Abhängig von der geplanten Sanierungsmaßnahme gilt es, diverse rechtliche Grundlagen zu berücksichtigen. Es stellen sich in diesem Kontext folgende Fragen:

• Darf die, im Falle eines Ausbaus, bisher nicht genutzte Fläche überhaupt als Wohnraum genutzt werden und ist dies rechtlich zulässig (Belichtung- und Rohbauöffnungsgröße der Fenster – üblicherweise mind. 10 Prozent der Raumgrundfläche. Raumhöhe in Baden-Württemberg mind. 2,30 m, in Berlin mind. 2,50 m, in allen übrigen Bundesländern beträgt die Raumhöhe mind. 2,40 m.)?
• In welchem Umfang darf bei einem geplanten Anbau angebaut werden?
• Wird ein möglicher An- oder Umbau durch Altbausubstanz behindert und ist es erforderlich, diese zu entfernen?
• Ist es zulässig, vorhandene Altbausubstanz abzureißen?
• Steht das Gebäude, an dem gearbeitet werden soll, unter Denkmalschutz und was gilt es in diesem Falle zu beachten?
• Liegen giftige Substanzen vor und erfordert deren Verwendung bei der Sanierung eine bestimmte Voruntersuchung und rechtliche Genehmigung?
• Für die Schaffung neuer separater Wohneinheiten: Können die Bestimmungen hinsichtlich Schallschutz- und Brandschutztechnik eingehalten werden?
• Kann bei neu geschaffenen Wohneinheiten eine ausreichende Anzahl an Kfz-Stellplätzen vor dem Gebäude nachgewiesen werden?

Ein Vorgespräch mit den Behörden der einzelnen Fachbereiche (Umwelt-, Bau-, Denkmalschutzamt) macht bei der Überprüfung hinsichtlich der Anbau-, Umbau-, Modernisierungs- oder Sanierungsfähigkeit eines Gebäudes durchaus Sinn. Wird die Überprüfung durch einen Architekten, was nicht zwingend erforderlich ist, vorgenommen, setzt sich dieser in aller Regel mit den Behörden in Verbindung.

Im Laufe der Jahre ändern Städte und Gemeinden ab und an die Bebauungspläne, wodurch notwendig wird, dass der Architekt den Bebauungsplan vorlegen kann, der üblicherweise beim ortsansässigen Bauamt liegt.

Werden Baumaßnahmen im Bestand geplant, geht es in erster Linie um die Detailplanung. Einzelne Anschlussdetails sind mit äußerster Sorgfalt zu planen und auch entsprechend darzustellen. Ob es sich um den Anschlusspunkt vom alten Bodenbelag an den neuen, vom alten Mauerwerk an das neue Fenster oder den Anschlusspunkt vom Altbau an den Neubau mit allen Dachüberständen und Kellerdichtungen handelt, eine überaus sorgsame Detailplanung ist unverzichtbar. Bei einer sorgfältigen Detailplanung steht ein exaktes Aufmaß des Bestandsgebäudes an oberster Stelle.
 
Auf bestehende Pläne kann man sich in diesem Kontext nicht verlassen, da Entscheidungen, die während der Errichtung eines Gebäudes entgegen des Plans entschieden wurden, häufig im Plan nicht vermerkt wurden. Aufgrund solch unverlässlicher Unterlagen ist es auch durchaus üblich und sinnvoll, gewisse Punkte nachzuprüfen. Stimmen die Angaben und Maße im Plan mit dem Ist-Zustand überein? So macht es Sinn, nachzusehen, wo Rohrleitungen tatsächlich verlaufen, wie dick der Estrich tatsächlich ist oder in welcher Stärke ein Deckenaufbau schlussendlich realisiert wurde.

Detailarbeiten, deren Umfang meist erst durch derlei Nachprüfungen ersichtlich werden, sind in aller Regel teuer und handwerklich sehr aufwändig. Damit wird deutlich, wie essenziell eine äußerst sorgfältige Detailplanung ist. Darüber hinaus gilt es, diese Aufwendungen in der Kalkulation exakt zu berücksichtigen.

Überstürzte Lösungen für die auf der Baustelle auftretenden Detailprobleme zu finden, ist in aller Regel sehr kostspielig und verzögert das Bauvorhaben wesentlich. Ganz nebenbei sei angemerkt, dass diese meist nicht fundierten Blitzlösungen selten die beste Lösungsmöglichkeit bedeuten. Werden komplexe Detailprobleme während der Bauphase offensichtlich, sprechen Sie diese idealerweise mit den Fachleuten, den einzelnen Handwerkern durch, und finden eine gangbare Lösung.

Häufig sind Bestandsgebäude während einer Umbauphase bewohnt, was in punkto Terminplanung einen großen Unterschied zu einem Neubauvorhaben darstellt. Zur idealen Baustellensteuerung wäre es optimal, die Sanitäranlagen für alle Einheiten gleichzeitig zu wechseln, was jedoch mit Rücksicht auf die Bewohner nicht umsetzbar ist. Ein solches Vorgehen ist unzumutbar, da diese Maßnahme erfordern würde, dass die Bewohner für schlimmstenfalls drei Wochen kein fließendes Wasser hätten und noch nicht einmal eine Toilettenspülung bedienen könnten. 

In einigen Fällen wird ein Umzug von Bewohnern in einen bereits renovierten Teil des Hauses oder der Wohnanlage erforderlich, sodass in deren eigentlicher Wohneinheit gearbeitet werden kann. Aus diesen Aspekten heraus wird deutlich, wie viel Rücksicht auf Bewohner genommen werden muss, ganz im Gegensatz zu einem Neubau. Weitere Punkte, die es in diesem Kontext unter anderem zu berücksichtigen gilt:

• Notwendige Ruhezeiten
• Urlaubszeiten der Bewohner
• getrennte Zugangsmöglichkeiten zum Gebäude für Bewohner und Handwerker

Der Planer ist gut beraten, mit den Bewohnern zur Klärung dieser Belange ein Gespräch zu führen. Eine solche Klärung kann Ärger unter und mit den ohnehin gestressten Bewohnern vermeiden.

Ein detailliertes Abfragen sämtlicher Termine und kritischen Zeitphasen kann folgende Punkte berühren: Hochzeiten, Urlaub, Prüfungen, (runde) Geburtstage, Jubiläen, etc. Ein Bauprojekt sollte um diese Termine „herumgeplant“ werden, sofern das möglich ist, hilft es, das Bauvorhaben stressfrei(er) durchzuführen.

Aus ihrer Verwendung heraus greift die DIN 276, die sogenannte Norm für „Kosten im Hochbau“; lediglich für Neubauten. Für die Kostenermittlung von Modernisierungen und Sanierungen sowie Aus-, An- und Umbauten eignet sich diese Norm nur teilweise.
 
Für die Einschätzung der Kosten bei Bauvorhaben im Bestand werden idealerweise andere Grundlagen zur Kostenermittlung herangezogen. Die alternative Ermittlung kann beispielsweise erfolgen, indem die einzelnen Arbeitsschritte explizit aufgelistet werden und auf das Gesamtvorhaben entsprechend ihrer Einheit (pro kg, Tonne, m³ oder m²) umgerechnet werden. Diese Umrechnung muss nicht nur für Material- sondern auch für Arbeitskosten vorgenommen werden. Planen Sie demnach, die Fenster in ihrem Haus austauschen zu lassen, gilt es, sämtliche erforderlichen Arbeitsschritte zu notieren:

• Pauschale Anfahrt Handwerksunternehmen
• Kosten für Bestandsschutzmaßnahmen – außen und innen
• Gegebenenfalls: Stellung eines Gerüsts
• Arbeitskosten Ausbau sämtlicher alter Fenster
• Arbeitskosten Einsetzen der neuen Fenster + Materialkosten Fenster
• Pauschale Abfahrt Handwerksunternehmen
• Arbeits- und Materialkosten Reparaturmaßnahmen Tapete und Wand um neu eingesetztes Fenster

Eine solche Rechnung kann selbstredend nur aufgemacht werden, wenn im Vorfeld klar ist, wie viele Fenster zu tauschen sind und welche Kosten pro Fenster entstehen. Diese Kosten fallen für die Arbeitszeit des Aus- und Einbaus jedes Fensters, die Stückkosten der Fenster sowie einer eventuell notwendigen Gerüststellung an.
 
Wollen Sie diese Rechnung für eine Sanierung der sanitären Anlagen oder den Ausbau des kompletten Daches aufmachen, fallen hier deutlich mehr Arbeitsschritte an. Die Berechnung der Kosten nach DIN-Norm 276 eignet sich trotz des Aufwandes der Berechnung einzelner Arbeitsschritte weit weniger, welche sich am besten für den Anbau eines neuen Baukörpers eignet. Auch für Sanierungen und Modernisierungen wie für Aus-, Um- und Anbauten eignet sich die Berechnung nach Arbeitsschritten besser als die DIN-Norm. Die Berechnung nach Arbeitsschritten kann genauere Kostendaten liefern, nicht nur bei Abschlussarbeiten des alten Baukörpers an den neuen.

Gegenüber Neubauten gilt es bei der Eingabe von Bauvorhaben im Bestand zwei Besonderheiten zu berücksichtigen:

• Für Gebäudeteile innerhalb des Bestandsgebäudes, die neu errichtet (rot) oder abgerissen (gelb) werden, müssen farblich gekennzeichnet werden.
• Für Gebäude, die komplett abgerissen werden, bedarf es einem eigenen Antrag.

Im Falle toxisch problematischer Stoffe, die während Sanierungsarbeiten freigelegt werden, sind die Genehmigungen zu deren fachgerechter Entsorgung rechtzeitig zu beantragen. Eine Entsorgung größeren Umfangs wird in aller Regel über die Sonderabfallagenturen der einzelnen Bundesländer abgewickelt, kleinere Mengen über das ortsansässige Abfallamt. Die örtliche Gewerbeaufsicht muss aufgrund ihrer Kontrollfunktion frühzeitig über das Bauvorhaben in Kenntnis gesetzt werden. Nur so können alle Schutzmaßnahmen, die sowohl für das Umfeld als auch die Arbeit zu treffen sind, überprüft werden.