Teil- und Abschlagszahlungen bei Bauleistungen

In den allermeisten Bauverträgen ist der Anspruch auf Vergütung der Leistungen nach Arbeitsfortschritt vereinbart. Die Baufirma darf lediglich bereits erbrachte Leistungen und Leistungsanteile in Rechnung stellen, die sie auch real erbracht hat, andererseits darf ein Bauherr die Leistung nicht erst mit Fertigstellung bezahlen. Der kompletten In-Rechnung-Stellung aller Leistungen vor Fertigstellung setzt der Gesetzgeber im Bauvertragsrecht allerdings ein Stopp und begrenzt diese Abschlagszahlungen auf maximal 90 Prozent. Diese Regelung greift allerdings nur für Verbraucherbauverträge, die entweder gemäß eines entsprechenden Zahlungsplans oder pauschal abgerechnet werden.

Haben Sie mit der Durchführung einzelner Arbeiten verschiedene Handwerker beauftragt, ist zu prüfen, ob der Rechnungsbetrag jeder Abschlagszahlung in adäquatem Verhältnis zum Fortschritt der Leistungen steht. Die Überprüfung auf Mängelfreiheit der erbrachten Leistung obliegt in den meisten Fällen dem Architekten, nicht zuletzt, da ein Laie eine solche Prüfung nicht vornehmen kann. In der Praxis beinhaltet eine solche Prüfung die Kontrolle von Aufmaßen und Rapportblättern ebenso wie die Kontrolle vor Ort. Nehmen Sie an möglichst vielen Aufmaßterminen vor Ort teil, um sich von der Qualität der Arbeit des Bauunternehmens zu überzeugen. Darüber hinaus können Sie sich die einzelnen Arbeitsabschnitte einmal „live“ ansehen und demnach die nach dem Aufmaß gestellte Abschlagsrechnung sowie die Schlussrechnung mit mehr Sachkenntnis prüfen.

Manch ein Bauvertrag legt bereits mit Vertragsunterzeichnung einzelne an Daten und Ausführungsstände geknüpfte Auszahlungs-Portionen der Vertragssumme fest. Dieses Vorgehen wird auch gemeinhin als Zahlungsplan bezeichnet. Einen solchen Zahlungsplan, der in Bauträgerverträgen die Zahlung des ganzen Hauses in Abschlägen festlegt, müssen Sie zwar zwingend einhalten, allerdings gibt es eine Ausnahme. Ist der vereinbarte Soll-Zustand der Handwerksleistungen nicht erbracht, können Sie den Zahlungsplan kippen und müssen die Abschlagszahlung nicht erbringen, eh die Leistung erbracht ist. Der Zahlungsplan wird demnach durch eine nicht erbrachte Leistung außer Kraft gesetzt und die Abschläge werden zu einem späteren Zeitpunkt fällig.

In jedem Fall sollten Sie, mit Unterstützung Ihres Architekten, die Abschlagsrechnungen nach gründlicher Vorarbeit sorgfältig prüfen. Erst die Schlussrechnung unter die Lupe zu nehmen, ist nicht ausreichend. Zumal die einzelnen geprüften Abschlagsrechnungen am Ende die Prüfung der Schlussrechnung mit korrekten Aufmaßunterlagen erheblich erleichtert. Nach Prüfung von Aufmaßen aus Abschlagszahlungen ersuchen Sie Ihren Bauunternehmer, künftigen Rechnungen nicht nur die für korrekt befundenen Aufmaße in Kopie beizulegen. Ersuchen Sie Ihn darüber hinaus, zu vermerken, dass das vorab geprüfte Aufmaß korrekt ist. Ohne einen entsprechenden Vermerk bleibt Ihnen nichts übrig, als die Aufmaße immer wieder aufs Neue einer Prüfung zu unterziehen, da Sie letztlich nicht sicher sein können, dass die Unterlagen mit den bereits geprüften im Detail übereinstimmen. Ein Fehlen einzelner Aufmaße könnte hingegen eine Doppel-Berechnung nach sich ziehen und ist auch für die Schlussrechnung von Nachteil, da hier die bereits geleisteten Zahlungen aufgeführt werden sollten. 

Mit dem Bauunternehmer einen Preisnachlass zu verhandeln, bedeutet in jedem Fall eine Ersparnis. Einen solchen Preisnachlass können Sie auch erreichen, indem Sie „Zahlung mit Skonto“ vereinbaren. Skonto in Abzug zu bringen, bedeutet eine Zahlung des Rechnungsbetrages in zehn bis höchstens vierzehn Tage nach Rechnungsstellung unter Abzug von üblicherweise zwei bis drei Prozent. Eine solche Zahlungsvereinbarung birgt auch für den Unternehmer den unschlagbaren Vorteil, dass er nicht auf sein Geld warten muss. Die Voraussetzung für eine Skonto-Kürzung des Rechnungsbetrages ist die fristgemäße Zahlung und wird daher bei jeder einzelnen Abschlagsrechnung in Abzug gebracht. Um die Prüfung künftiger Rechnungen nicht unnötigerweise zu erschweren und nicht für jeden ersichtlich zu machen, wie schnell Sie eine Rechnung bezahlt hatten, wird die Zahlung ohne Abzug des Skonto aufgeführt.

Wie bei jeder Regel gibt es auch hier eine Ausnahme: Unter sehr streng geregelten Rahmenbedingungen darf ein Bauunternehmer für noch nicht physisch erbrachte Leistungen Vorkasse verlangen. Ein Beispiel für diesen Fall ist die Bestellung einer großen Menge teuren Marmors, die der Bauunternehmer bestellt und damit auch bezahlt. Eine weitere Ausnahme bilden Gewerke mit exorbitant hohem Planungsaufwand, beispielsweise die Planung einer überdimensionierten Glasfassade. Eine solche Fassade muss mithilfe von Werkstattplänen dargestellt und von Bauträgen oder Architekt abgenommen werden. 

Expertentipp: Vorauskasse und Skonto lassen sich durch geschicktes Verhandeln auch miteinander verbinden. Gesetzt den Fall, Sie bezahlen bei Vorlage der Werkstattpläne gleich einmal die Hälfte der Vertragssumme, können Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit einen satten Skonto-Abzug für die Schlussrechnung aushandeln. Allerdings ist Vorsicht geboten: Bestehen Sie auf eine Sicherheitsleistung, beispielsweise einer Bankbürgschaft. So sind Sie bis zur endgültigen Ausführung abgesichert. 

Die Mängelfreiheit ist ein weiterer Faktor, auf die sich, neben der reell nachweisbaren und aufmessbaren Erbringung der abgerechneten Leistungen, der Vergütungsanspruch für Teilzahlungen begründet. Ein Teil der Rechnung kann ohne weiteres zurückbehalten werden, weist die Leistung offensichtliche Mängel auf. Sie können in etwa das Doppelte des Betrages, den es für die Mängelbeseitigung aufzuwenden gilt, einbehalten. Eine komplette Ablehnung des Rechnungsbetrages ist in extremen Fällen aufgrund konkret nachweisbarer Mängel möglich. 

Häufig finden sich in Bauverträgen bereits Regelungen etwaiger Einbehalte und Kürzungen des Vergütungsanspruchs aufgrund von Mängeln. Das Bürgerliche Gesetzbuch BGB sieht eine maximale Deckung von fünf Prozent der Gewährleistungssicherheit für Strom, Entsorgung und Bauwasser vor.