Steigende Zinsen und mehr: Was die Immobilienbranche der Zukunft beeinflusst und besorgt

Florian J. Fischer

Die vergangenen zirka zehn Jahre waren für die Immobilienbranche von geruhsamen, vorhersagbaren Verhältnissen geprägt. Es gab einen starken Boom der Städte und ihres Umlandes. Die Zinsen waren äußerst niedrig (und dadurch die Kunden zahlreich) und bis auf die davon ausgelösten Kostensteigerungen (die sich wiederum für viele Makler positiv bemerkbar machten) gab es nur wenig, was die Stimmung trübte. Doch bereits der Pandemiebeginn brachte diese Ruhe ins Wanken. Noch stärker wirkte sich der Ukrainekrieg aus. Nicht zuletzt aus diesen beiden Gründen wird die Immobilienbranche der näheren Zukunft deutlich stärker beeinflusst als die der jüngsten Vergangenheit.

Inhaltsverzeichnis

Sehr viele Makler

Gute Zeiten locken viele Neulinge in eine Branche. Die Immobilienwirtschaft macht hierbei keine Ausnahme. Gab es zu Beginn der 2010er in Deutschland lediglich rund 44.000 Immobilienmakler, so war diese Zahl bis zum Ende des Jahrzehnts auf mehr als 70.000 angestiegen – die aktuell jüngsten Daten, die von offizieller Seite erhoben wurden. Und das trotz des zwischenzeitlich eingeführten Bestellerprinzips. Zuvor hatten viele Branchenvertreter sorgenvoll vor einem möglichen „Makler-Sterben“ durch dessen Einführung gewarnt.

Diese große Menge an Maklern trifft auf einen Markt, der sich immer weiter von traditionellen Herangehensweisen verabschiedet – nicht zuletzt dank des Internets. Grundsätzlich wird deshalb der Beruf schwieriger.

Auswirkungen und etwaige Lösungsmöglichkeiten

Zwar mag es stimmen, dass selbst eine sehr gute Immobiliensuchmaschine niemals das Gespräch mit einem erfahrenen Makler ersetzen kann. Allerdings müssen sich Makler einiges eingestehen:

Der Boom am Immobilienmarkt ist unter anderem durch die Zins- und Lebenshaltungskostensteigerungen vorerst vorbei.
Die Zeiten werden dadurch schwieriger werden. Nicht zuletzt wird die reduzierte Zahl von Kaufwilligen auf eine weiterhin recht hohe Zahl von Maklern treffen.
Unter anderem aufgrund der Konkurrenz werden Immobilienvermittler gezwungen sein, deutlich mehr zu tun.

Der Makler der absehbaren Zukunft wird aus all diesen Gründen heraus keinesfalls damit auskommen, Exposés mit Text und Fotos offline und auf typischen Kommunikationskanälen zu präsentieren. Er wird sich durch ständige technische Neuerungen von seinen Konkurrenten abheben müssen – etwa durch Panorama-Medien, umfangreiche (und professionelle) Videos oder virtuelle Rundgänge.

Er wird zudem viel mehr Eigenmarketing betreiben müssen, wozu es wiederum nötig ist, sich tief in dieses Feld einzuarbeiten, um sich diesbezüglich zu professionalisieren. Der Makler von morgen muss es schaffen, sich selbst zur Marke zu machen, der es gelingt, in einem mit vielen Konkurrenten besetzten Feld die Zielgruppe zu finden und zu halten.

Kurzum: Der Beruf muss und wird aufwendiger werden als er es sowieso schon ist. Doch nur, wer gewillt ist, diese „Extrameile“ zu gehen, der wird sich gegenüber den großen Plattformen, Apps und ähnlichen Konkurrenten behaupten können – und einer generell schwierigeren Situation als in jüngster Vergangenheit.

Die allgemein enorm gestiegenen Lebenshaltungskosten

Der Anstieg der Zinsen in den zurückliegenden Monaten ist letzten Endes nur eine staatliche Reaktion auf die generell stark angezogene Inflation. Seit Beginn des Ukrainekrieges hat sich in Deutschland eine Inflationsrate entwickelt, die einen bisherigen Höchststand seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs bedeutet – mit zuletzt 7,4 Prozent laut offiziellen Angaben.

Das bedeutet letzten Endes eines: Alles wurde binnen kurzer Zeit erheblich teurer. Bei Energie sprechen wir sogar von zweistelligen Prozentwerten; die 7,4 Prozent sind schließlich nur ein Mittelwert aus allen Steigerungen. Die Anhebung der Zinsen ist ein direkter Versuch, die Inflation auszubremsen und idealerweise umzukehren.

Schon seit Monaten lässt sich dadurch in sämtlichen Lebensbereichen eine herbe Zurückhaltung der Verbraucher beobachten. Normalerweise wäre das für die Immobilienbranche eher gut. Denn Immobilien sind durch ihre Art und Wertgestaltung ein altbewährtes Mittel zum Schutz gegen Inflation.

Auswirkungen und etwaige Lösungsmöglichkeiten

Für die Immobilienbranche ist dies ein durchaus besorgniserregender Trend. Denn übersetzt bedeuten die Zahlen nichts anderes, als dass sich eine steigende Zahl von vorherigen potenziellen Käufern und Bauherrn (vorerst) keine Immobilien mehr leisten kann. Spürbar ist dies nicht zuletzt in den Exposés. Wo vor nur wenigen Monaten kaum freistehende Immobilien zu finden waren, hat sich deren Zahl vielerorts nahezu verdoppelt.

Makler müssen daher insbesondere damit kalkulieren, Objekte stärker bewerben zu müssen und darauf gefasst sein, deutlich länger zu benötigen, bis ein Abnehmer gefunden wurde – inklusive mitunter herb wirkender Preisnachlässe.

Der nur temporäre Landimmobilien-Boom

In den vergangenen Jahren boomten vor allem die großen Städte, die stadtnahen Areale sowie diejenigen ländlichen Gebiete, die verkehrstechnisch gut angebunden waren. Als jedoch die Pandemie begann und Deutschland sozusagen in einem großen „Hauruck-Effekt“ mit der zuvor recht wenig bedeutsamen Heimarbeit konfrontierte, begann eine Änderung:

Regionen, die zuvor aufgrund ihrer ländlichen Abgeschiedenheit nur äußerst schwierig zu vermitteln waren, erlebten plötzlich ein gesteigertes Interesse. In Prinzip konnte sich alles recht gut verkaufen, solange die örtliche Internetanbindung ein halbwegs brauchbares Niveau erreichte.

Zwar war die zeitweilig befürchtete Stadtflucht nach aktuellen Zahlen längst nicht so dramatisch, wie einst erwartet. Allerdings fanden in den zurückliegenden Jahren dennoch sehr viele zuvor schwer vermittelbare Landimmobilien Käufer. Bloß: Dieser Trend, der noch vor einigen Monaten dauerhaft schien, zeigt sich aktuell immer stärker als nur von geringer Standhaftigkeit.

Auswirkungen und etwaige Lösungsmöglichkeiten

Zwar sind die Ansichten vieler Arbeitnehmer zum Thema Heimarbeit sehr eindeutig. Dennoch sind wir weit entfernt von einer Situation, in der sich auf dem Land ein dauerhafter, planbarer Boom etablieren wird. Einer der wichtigsten Gründe dafür ist der Zustand vieler ländlicher Bestandsimmobilien. Sie benötigen häufig sehr umfassende Sanierungsarbeiten – nicht nur, aber auch energetischer Natur.

Gerade in der aktuellen Zeit können oder wollen viele Interessenten dieses finanzielle Risiko nicht eingehen – günstiger Kaufpreis, hohe Sanierungskosten. Zumindest, bis sich die Situation von Zinsen und allgemeinen Lebenshaltungskosten wieder entspannt hat, dürften derartige Immobilien weiterhin schwierig zu veräußern sein und wenn, dann nicht gerade zu exzellenten Preisen – insbesondere dann, wenn die Immobilien sehr abgelegen stehen.

Lösen lässt sich diese Lage nur, indem Makler sich deutlich stärker auf Landregionen fokussieren, deren Zukunftsaussichten zumindest stabil sind. Doch selbst hier nur auf solche Immobilien, die zumindest keinen dramatischen Sanierungsstau aufweisen. Außerdem solche Gebäude, die mit genügend Grundstücksfläche ringsherum aufwarten können. Denn der Wunsch, sich durch Gärtnern oder regelrechte Nebenerwerbslandwirtschaft wenigstens teilweise selbst versorgen zu können, ist durchaus stark.

Die potenzielle Gebäudeschwemme aufgrund der Zinsanstiege

Eines war in den zurückliegenden Jahren sicher: Die Zinsen konnten nicht mehr weiter sinken, sondern nur noch steigen. Allerdings war sich längst nicht jeder, der in diesen Zeiten ein Gebäude errichtete oder erwarb, der Tragweite dieser Tatsache bewusst. Seitdem die EZB die Leitzinsen für das Hauptrefinanzierungsgeschäft in mehreren Schritten auf zuletzt 3,5 Prozent anhob, wird eines immer stärker klar:

Viele Immobilienbesitzer werden jetzt und in den kommenden Jahren enorme Probleme bekommen. Dann, wenn ihre bisherige Bindung an die Niedrigzinsen ausläuft und eine Anschlussfinanzierung ansteht. Das kann bei einer durchschnittlichen Rate monatliche Mehrkosten von hoch dreistelligen oder sogar vierstelligen Summen bedeuten – für viele ist das schlicht zu viel.

Auswirkungen und etwaige Lösungsmöglichkeiten

Die Folgen liegen auf der Hand: Je nachdem, wie sich die Zinssituation und vor allem das allgemeine Preisniveau weiterentwickeln werden, dürfte es zu einer gewissen Schwemme von Immobilien kommen. Solche, von Menschen, die entweder gar keine Anschlussfinanzierung erhalten oder es zwar tun, aber sich die erhöhte monatliche Belastung realistisch betrachtet nicht mehr leisten können.

Dadurch würden naturgemäß verstärkt Häuser auf den Markt gespült. Prinzipiell eine interessante Situation für die Branche. Ob sie jedoch positiv sein wird, hängt primär davon ab, wie sich dann das allgemeine Kostenniveau darstellt. Bleibt es weiterhin hoch, könnte es schwierig werden, neue Käufer zu finden, obwohl es sich um relativ neue oder unlängst sanierte Immobilien handelt.

Hierin zeigt sich die enorme Unsicherheit der derzeitigen Lage in voller Stärke. Es lässt sich schlichtweg nicht einmal ansatzweise seriös abschätzen, wie sich die Kosten in der näheren Zukunft entwickeln werden. Makler können deshalb nur eines tun: Sich sowohl auf Best- als auch Worst-Case-Szenarien vorbereiten.

Die potenzielle Gebäudeschwemme aufgrund der wegsterbenden Baby Boomer

Ein mit vielen Bestandsimmobilien durchsetzter Markt ist für die Branche stets Wohl und Wehe gleichzeitig. Denn einerseits kann viel „Masse“ gemacht werden, andererseits bedeutet ein großes Angebot aufgrund marktwirtschaftlicher Prinzipien keine maximal hohen Preise.

Dieser Punkt stellt diesbezüglich einen der am besten vorhersagbaren und zeitlich wahrscheinlich am längsten wirkenden Trends der Zukunft dar: Die sogenannten Baby Boomer, die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge zwischen 1946 und 1964, werden in den kommenden Jahren und Jahrzehnten allmählich wegsterben. Die dahinterstehenden Faktoren:

Die Baby Boomer waren enorm geburtenstark.
Sie hatten jedoch selbst eher wenige Kinder.
Zugleich waren die Baby Boomer eine sehr starke „Generation Eigenheim“.
Der Nachwuchs der Baby Boomer zog mehrheitlich von den hier präferierten ländlichen und vorstädtischen Räumen in die Städte.

Aus Sicht der Immobilienbranche ist das eine recht brisante Situation, die jedoch durchaus Chancen bietet.

Auswirkungen und etwaige Lösungsmöglichkeiten

Selbst, wenn jeder Immobilienbesitzer aus dieser demnächst fast gänzlich ins Rentenalter eingetretenen Generation sein Haus an seine Kinder vererben würde, täte sich eine Lücke auf. Schlicht, weil auf zwei Baby Boomer rechnerisch nur 1,4 Kinder kommen. Schon das würde in den kommenden Jahren für einen gewissen Strom von Immobilien auf dem Markt sorgen, wenn die Besitzer entweder versterben oder in altersgerechtere Wohnformen umziehen und es keine innerfamiliären Nachnutzer gibt.

Das wahre Problem ist jedoch: Viele Kinder von Baby Boomern haben kein Interesse, deren Immobilien zu erben und selbst zu beziehen. Entweder, weil diese zu groß sind oder weil ihre Lage nicht der etablierten Lebensrealität der Nachfolgegeneration entspricht.

Viele Experten sagen ab Mitte bis Ende der 2020er einen spürbaren Effekt dieser Tatsache voraus. Dies könnte je nach Gesamtlage ebenfalls zu einem recht starken Strom von Gebäuden am Markt führen, speziell ab den 2030ern. Mitunter könnte sich selbst in Städten ein Leerstand ergeben. Die diesbezüglichen Zahlen sind sehr aufschlussreich.

Mit einer klugen Herangehensweise könnte diese Krise jedoch als Chance genutzt werden. Denn durch ihre Größe und teils exzellente Lage bieten viele dieser „Boomer-Immobilien“ hervorragende Voraussetzungen, um durch Umbaumaßnahmen eine massive Wertsteigerung zu erfahren. Etwa zu Heimen für Wohngemeinschaften, Senioren oder sogar – nach umfassender Unterteilung – für Singles.

Unklare und teils problematische Signale aus Brüssel und Berlin

Wer ein Gebäude erwerben oder errichten möchte, der bindet sich nicht nur finanziell auf Jahrzehnte. Dadurch sind solche Personen meist bestrebt, dieses Wagnis nur in vorhersagbaren Verhältnissen anzugehen. Allerdings ist insbesondere das politische Vorgehen, bezogen speziell auf die energetische Situation von Bestandsimmobilien, derzeit alles andere als vorhersagbar.

Der Wunsch der EU, alle Immobilieneigentümer ab 2030 zu verpflichten, ihre Gebäude auf energetische Mindeststandards zu bringen – die aktuell scharf diskutierte und vielkritisierte Sanierungspflicht.
Die von langer Hand geplante, sich aber aktuell in vielen Bundesländern als grundgesetzwidrig erweisende Versuch, die Grundsteuer zu reformieren. Sie führt aktuell (und entgegen der Ankündigung von Kostenneutralität) tatsächlich zu einer erhöhten Besteuerung vieler Immobilien.
Das durch Bundeswirtschaftsminister Habeck geplante Verbot für den Einbau neuer Öl- und Gasheizungen bereits ab 2024 in Verbindung mit einer noch nicht abschließend geklärten Fördermittelsituation für die politisch gewünschten Wärmepumpen.
Die in immer mehr Bundesländern eingeführten Pflichten für die Installation von Photovoltaik bei Neubau und (Dach-)Sanierung, die jedoch äußerst heterogen ausfallen.

All das ist für Immobilienbesitzer mit teilweise enormen Kosten verbunden. Insbesondere im Zusammenspiel mit der allgemeinen Preissituation entsteht hierdurch eine große Unsicherheit.

Auswirkungen und etwaige Lösungsmöglichkeiten

Tatsächlich hat die Immobilienbranche es deshalb mit dreierlei Auswirkungen zu tun:

Je nachdem, wie diese (und andere) Vorgaben ausfallen – und wann abschließende Entscheidungen gefällt werden – werden tendenziell viele potenzielle Immobilienkäufer und Bauherrn vorerst davon absehen. Bei ansonsten gleichbleibenden externen Faktoren dürfte daher die Nachfrage zumindest so lange sinken, bis diesbezüglich wieder klare Verhältnisse herrschen.
Aus demselben Grund könnten viele Personen sich entschließen, (vorerst) weiterhin zur Miete zu wohnen, weil dies ihnen eine größere Flexibilität ermöglicht. Die Lage bei Mietimmobilien dürfte dadurch noch stärker angespannt werden.
Insbesondere die Sanierungspflicht könnte zu einer Situation führen, in der urplötzlich tausende alte Immobilien veräußert werden, da ihre Bewohner sich die Kosten nicht leisten können und/oder aufgrund ihres Alters keine entsprechenden Kredite mehr bekommen. Das wiederum könnte vielerorts die Wohnungsnot verschärfen, da diese Besitzer naturgemäß eine Alternative benötigen.

Speziell älteren Gebäuden (je nach Bundesland ein erheblicher Anteil des Gebäudebestandes) droht dadurch eine dramatische Entwertung. Diese kann je nach Zustand und Sanierungsstau durchaus zu einer Unverkäuflichkeit führen.

Selbst, wenn die Sanierungspflicht in der jetzigen Form nicht käme, sondern erst bei einem Eigentümerwechsel greifen würde, wären die absehbaren Folgen für die Branche dramatisch. Denn auch dann würde der Markt stark verzerrt: Alte Gebäude würden an Wert verlieren und die Anzahl von potenziellen Käufern wäre wahrscheinlich geringer, da es für sie kaum möglich wäre, das Gebäude zu halbwegs verträglichen Kosten zu besitzen.

Der sich wohl dauerhaft wandelnde Büroimmobilienmarkt

Im bisherigen Text ging es primär um Wohnimmobilien. Allerdings sind andere Immobilienformen ebenfalls nicht von der aktuellen Situation ausgenommen – selbst, wenn man das Thema Preissteigerungen und Zinsen völlig ausklammert.

Weiter oben wurde bereits angesprochen, wie sehr die Pandemie die Arbeitswelt dauerhaft verändert hat. Zwar arbeitet längst nicht jeder, dessen Beruf es ermöglicht, ausschließlich im Homeoffice. Dennoch hat sich dieses Arbeitsprinzip bei sehr vielen Menschen und Arbeitgebern etabliert; speziell in Form von Hybridmodellen, bei denen Präsenz- und Heimarbeit innerhalb einer Arbeitswoche gemischt werden.

Selbst, wenn dadurch klassische Büroimmobilien nicht völlig überflüssig wurden (wie es während der Pandemie von einigen Experten noch prophezeit wurde), so ist der Wandel dennoch bemerkenswert und spürbar. Denn schon, wenn die täglich anwesende Belegschaft sich durch hybride Modelle nur um ein Viertel oder ein Drittel reduziert hat, so hat ein beliebiges Unternehmen nunmehr trotzdem einen geringeren Bedarf an Bürofläche – dauerhaft.

Auswirkungen und etwaige Lösungsmöglichkeiten

70 Prozent aller IT-Mitarbeiter arbeiten im Heimbüro. 52,5 Prozent aller Wissenschaftler, 27,4 Prozent aller kaufmännischen Angestellten. Diese Zahlen hätte es über kurz oder lang automatisch gegeben. Allerdings war die Pandemie diesbezüglich ein stark beschleunigender Faktor. Was sich in normalen Zeiten wahrscheinlich über einen Zeitraum von weit über einem Jahrzehnt erstreckt hätte, wurde durch Corona auf knapp drei Jahre kondensiert.

Dadurch sind die „Schockeffekte“ für die Immobilienbranche durchaus größer. Sie muss sich jetzt mit einer sich relativ rasch gewandelten Situation abfinden, wo es zuvor möglich gewesen wäre, für freiwerdende Büroräume sinnvolle andere Verwendungsmöglichkeiten zu eruieren und diese entsprechend umzubauen.

Das heißt, die Branche muss sich damit abfinden, dass derzeit einige Büroimmobilien nahezu Ladenhüter sind, für die sich keine Interessenten finden lassen. Die einzige Lösungsmöglichkeit dafür ist Kreativität und der Wille, nötigenfalls unkonventionell zu denken. Denn Leerstand kann immer eine Chance sein, ein völlig neues Konzept zu erschaffen – just heute haben unkonventionelle Ideen aufgrund der insgesamt unkonventionellen Lage die vielleicht besten Chancen seit langer Zeit.

Anstelle eines Fazits

Die Immobilienbranche steht in Teilen unter Schock, anders lässt sich die Situation kaum umschreiben. Der Grund dafür findet sich nicht nur in dem sehr raschen Tempo, in dem sich eine zuvor über ein Jahrzehnt feststehende und vorhersagbare Lage änderte. Er findet sich ebenso in der Vielzahl von Auswirkungen, die gleichzeitig auftreten.

Schon für sich allein hätten die stark gestiegenen Lebenshaltungskosten und die zu ihrem Einbremsen erhöhten Zinsen die Branche deutlich beeinflusst. Doch unter anderem die sehr komplexen politischen Pläne sind es, die für eine besondere Qualität sorgen. Bauherren und Käufer in Spe, Projektentwickler, öffentliche und private Bauträger, sie alle sind von der Vielzahl und Schwere der Änderungen derzeit mehr oder weniger stark überwältigt.

Zwar scheint es zum aktuellen Zeitpunkt so, als wäre die von vielen Seiten seit einigen Jahren immer wieder skizzierte Immobilienblase abermals abgewendet. Unzweifelhaft haben jedoch die ruhigen, vorhersagbaren Zeiten ein Ende gefunden. Dadurch wird derjenige gewinnen, dem es am schnellsten gelingt, sich aus dieser Schockstarre zu befreien. Ja, die Zeiten sind schwieriger geworden und ungleich unberechenbarer. Allerdings steht eines felsenfest: Insbesondere Wohnraum ist in Deutschland nach wie vor Mangelware. Das ist ein trotz allen anderen Umständen verlässlicher Fixpunkt, mit dem es sich ungeachtet aller Unsicherheiten arbeiten lässt.

Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite

In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.