Häuser sanieren oder bauen: Was lohnt sich mehr?
Bestand vs. Neubau: Entscheidungsfaktoren
Wer mit dem Hausbau keine Zeit verlieren will, kauft Bestandsimmobilien oder charmante Altbauten. Ob sich das gegenüber dem zeitintensiven und meist teureren Neubau lohnt, hängt insbesondere von diesen Faktoren ab:
- Budget und Finanzierungsmöglichkeiten
- Verwendungszweck (Eigengebrauch oder Vermietung)
- Alter und Zustand der Immobilie
- Individualisierungswünsche
Um finanzielle Fettnäpfchen zu vermeiden, braucht es eine realistische Finanzplanung sowie eine professionelle Beratung.
Vergleich: Altbau, Bestand oder Neubau
| Altbau | Bestandsimmobilie | Neubau |
| - Günstiger als Neubauten, dafür Zusatzkosten für Sanierung/Modernisierung möglich | - Attraktive Kaufpreise je nach Zustand und Alter | - Höhere Kaufpreise, dafür auf aktuellem Stand der Energieeffizienz (kein Sanierungsstau) |
| - Historischer Charakter und markante Baustile | - Große Auswahl an modernen Immobilien in gut angebundener Lage | - Lage, Design und Ausstattung von individuellen Wünschen und Budget abhängig |
| - Höhere Kosten durch Modernisierungsarbeiten und Instandhaltung möglich | - Nebenkosten durch nachträgliche Umgestaltung, Erweiterung oder Renovierung | - Längere Wartezeiten sowie höhere Anschaffungskosten, weniger zentrale Lage und höherer Aufwand durch Bautätigkeiten/Bauplanung |
Wollen Sie jährlich 1.296€ mehr Miete einnehmen?
Dann nutzen Sie RentUpp! Im Schnitt verdienen Vermieter, die über RentUpp die Miete anpassen, 1.296€ mehr pro Jahr.
- RentUpp berechnet die optimale Mieterhöhung für Sie
- RentUpp erstellt Ihnen das Mieterhöhungsschreiben mit allen nötigen Belegen
- RentUpp Erfolgsgarantie - Miete hoch, sonst kostenfrei
Lohnen sich Bestandsimmobilien mehr als ein Neubau?
Der Traum vom selbstgebauten Haus steht laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit unter Druck:
- Von jährlich 400.000 geplanten Neubauten wurden 2024 nur 252.000 umgesetzt
- Stockende Baugenehmigungen und Zinsanstiege führen 2026 voraussichtlich zu nur 215.000 Fertigstellungen
- Der Anstieg von Mieten und Immobilienpreisen sowie die Auftragskrise und der Fachkräftemangel in der Baubranche werden durch den Wohnraummangel verschärft
Da neubauen teurer wird, sind Bestandsimmobilien gefragter denn je. Abhängig vom Zustand der Immobilie kann ein Kauf sogar deutlich kostengünstiger, zeitsparender und ressourcenschonender sein als ein Hausbau. Mit staatlich förderfähigen Sanierungen und Modernisierungen lassen sich der Wert der Immobilie sowie die Energieeffizienz zudem deutlich steigern.
Wann sich Bestandsimmobilien mehr lohnen als ein Neubau bleibt letztlich eine Einzelfallentscheidung, denn Gebäudezustand und Kosten für Sanierungen sind wesentliche Kriterien.
Worauf kommt es bei der Gebäudeoptimierung an?
Besonders wichtig für den Kauf und die Modernisierung von Immobilien sind die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Obwohl die neue Bundesregierung unter Friedrich Merz eine GEG-Anpassung plant, gelten bis zur Änderung weiterhin die Vorgaben des GEG 2024.
Aktuelle GEG-Vorgaben für Bestandsimmobilien
- Sanierungen dürfen sich nicht negativ auf die Energieeffizienz auswirken
- Auch bei Ausbau und Erweiterung gelten gesetzliche Mindeststandards hinsichtlich Wärmeschutz von Außenbauteilen sowie Energieeffizienz der Heizanlage
- Beim Heizungstausch sollten neue Heizanlagen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen (eine Pflicht zur Heizungserneuerung besteht nicht)
- Für Altbauten gilt bei Kauf, Schenkung, Erbe oder Bauteiländerungen über zehn Prozent die energetische Sanierungspflicht, die innerhalb von zwei Jahren umzusetzen ist
- In speziellen Fällen wie Heizungstausch, energetische Sanierung oder Hausverkauf ist eine Energieberatung Pflicht
Aktuelle GEG-Vorgaben für neue Gebäude
- Bei Neubauten ist ein Einbau moderner Heizungen mit 65-prozentiger Versorgung aus erneuerbaren Energien verpflichtend, wenn in Neubaugebieten gebaut wird
- Beim Jahres-Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust wird zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterschieden
- Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) gemäß GEG 2024 ist je nach individuellem Bauprojekt einzuhalten
- Bauherren müssen vor dem Bau einen GEG-Nachweis zur Einhaltung von Mindeststandards erbringen und zusätzlich einen Energieausweis vorlegen
Finanzierung für den Kauf von Bestandsimmobilien
Wer sich für den Kauf von Bestandsimmobilien entscheidet, sollte sich angesichts steigender Preis- und Zinsentwicklungen über den aktuellen Marktwert sowie verfügbare staatliche Förderungen und Finanzierungen informieren.
Zur Veranschaulichung: Eine Bestandsimmobilie als Ein- oder Zweifamilienhaus kostet im 2. Quartal 2025 im Durchschnitt zwischen 3.011 und 5.152 Euro pro Quadratmeter. Schon ein Kredit über 100.000 Euro mit monatlicher Belastung kann die finanzielle Belastung deutlich verringern und die Kaufentscheidung erleichtern.
Zusätzlich zur Bau- und Kauffinanzierung stehen auch Fördermittel nach dem Hauskauf zur Verfügung, um wertsteigernde Maßnahmen zur Gebäudeoptimierung durchzuführen.
Durch Modernisierung Bestandsimmobilien zukunftsfähig machen
Vor allem bei Bestandsgebäuden, die seit mehreren Jahren genutzt wurden, kann je nach Zustand eine Sanierung oder Modernisierung erforderlich sein. Diese Erneuerungsmaßnahmen gehen mit entsprechenden Kosten einher, zahlen sich langfristig jedoch durch einen gesteigerten Immobilienwert und mehr Wohnkomfort aus.
Besonders wertsteigernd hinsichtlich Energieeffizienz sind unter anderem Dacherneuerungen, moderne Heizungsanlagen, energieeffiziente Fenster, moderne Leitungen sowie ein saniertes Bad. Eine deutliche Wertsteigerung lässt sich zudem durch Barrierefreiheit, zusätzliche oder altersgerechte Wohnräume sowie Smart-Technologien und Photovoltaik erreichen.
Übersicht: Renovieren, Sanieren, Modernisieren
Maßnahmen und Bauarbeiten zur Gebäudeoptimierung unterscheiden sich durch den Umfang der Arbeiten sowie durch Förderung und Umlagefähigkeit der Kosten.
| Renovieren | Sanieren | Modernisieren |
| Kleine bis mittlere Maßnahmen zur optischen Erneuerung oder Verschönerung wie Tapezieren oder Streichen sowie Erneuerung von Bodenbelägen oder Fassaden (Schönheitsreparaturen) | Professionelle Maßnahmen zur Wiederherstellung originaler Bausubstanz und Wohnqualität sowie umfassende Reparaturen von Schäden oder Baumängeln | Maßnahmen zur Modernisierung und Verbesserung, die für gesteigerte Energieeffizienz, mehr Wohnkomfort, höhere Sicherheit sowie Wertsteigerung sorgen (Heizungstausch, PV-Installation, Dämmung für Fenster, Fassade oder Dach) |
Die Kosten für Gebäudeoptimierungen hängen stark davon ab, ob Fachbetriebe sie durchführen. Vermieter dürfen diese zudem nur in Höhe von bis zu acht Prozent auf Mietparteien umlegen, wenn diese als Modernisierungsmaßnahmen zu Verbesserung des Wohnwerts gelten.
Kostenfaktor Sanierung und Modernisierung nicht unterschätzen
Einfache Renovierungen bei Bestandsimmobilien sind zwar nicht umsonst, jedoch finanziell überschaubar. Wer selbst streicht und tapeziert, kann mit Kosten von 2 bis 10 Euro pro Quadratmeter rechnen. Mit Fachbetrieben liegen diese schnell zwischen 10 und 20 Euro pro Quadratmeter. Bodenarbeiten können je nach Material zwischen 10 bis 80 Euro pro Quadratmeter kosten.
Deutlich teurer wird es bei Sanierung und Modernisierung:
- Dachdämmung: etwa 40 bis 160 Euro pro Quadratmeter
- Fassadendämmung: ab 60 bis 250 Euro pro Quadratmeter
- Kellerdämmung: ab 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter
- Neue Fenster: Ab 290 bis 390 Euro pro Quadratmeter
- Badsanierung: ab 3.000 Euro
- Neue Gas-/Öl-Heizung: ab 6.000 Euro
- Wärmepumpe: ab 10.000 Euro
- Photovoltaik: ab 10.000 bis 30.000 Euro
Bestandsimmobilien gefragter denn je
Sowohl der Kauf als auch die Optimierung von Bestandsimmobilien will sorgfältig geplant sein. Sinnvoll ist es auch, Immobilien- und Energieberatung oder Gutachter hinzuzuziehen. Nichtsdestotrotz werden Bestandsimmobilien immer begehrter, denn im Gegensatz zu steigenden Baukosten verzeichnen sie noch keinen drastischen Preisanstieg. Im Gegenteil: Preise für Einfamilienhäuser sanken von 2023 bis 2024 um ganze 11 Prozent.