Wissenswertes zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie im Bestand

Der Wohnungsbedarf wird, einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft, Köln zufolge, nach wie vor nicht befriedigt. In Ballungsräumen wie beispielsweise München wurden innerhalb der letzten Jahre lediglich 43 Prozent der so dringend benötigten Wohnungen erbaut. In Hamburg wurden zwar 60 Prozent des Bedarfs realisiert und in München etwa 40 Prozent, ausreichend ist dies jedoch keinesfalls. Für eine eigen genutzte Wohnung im Ballungsraum, können sich die Eigentümer zumeist eines Wertezuwachses erfreuen, der höher als die Darlehens-Verbindlichkeiten liegt. Hat ein Eigentümer vor, die Wohnung zu vermieten, stellt das Vermieten im Ballungsraum aufgrund der Dichte an Wohnungssuchenden nicht das geringste Vermietungsrisiko dar. 

Der Wohnraum, der im Ballungsraum fehlt, steht einem Überangebot an Wohnungen im ländlichen Raum gegenüber, wo laut einer 2016 vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlichten Schätzung, knapp eine Million Wohnungen leer stehen. Als wertsteigernde Indikatoren für eine Wohnimmobilie können zu jeder Zeit sowohl die Lage als auch das Klima am Immobilienmarkt angesehen werden.

Folgende Faktoren, die sowohl im Modernen als auch im restaurierten oder gut erhaltenen liegen können, wirken sich zudem wertsteigernd aus:

• Doppelkassettenfenster (aufgearbeitet oder gut erhalten)
• Neue hochwertige Holzisolierfenster
• Barrierefreier Ausbau und Aufzug
• Neue hochwertige und geräumige Bäder
• Parkett, Stuck, originale Fenster- oder Türbeschläge oder originale Kassettentüren
• Moderne Haustechnik (Fußbodenheizung, Smart Home)
• (Hoch)moderne Einbauküchen
• Geräumige Abstellräume
• Garagen oder Carports
• Zugang zum Garten
• Energieeffizienter Ausbau

Eine Wohnung attraktiver macht in jedem Fall ein Balkon. Dieser ist sogar attraktiver als die Garten-Nutzung, die auch hoch im Kurs steht.

Haben Sie erst einmal erkannt, dass Ihre Wohnung eine Aufwertung nötig hätte, gilt es eine solche sorgfältig zu planen. Es ist nicht damit getan, in den hiesigen Baumarkt zu fahren, ein paar Zimmerpflanzen und eine hellere Leuchte für den Esstisch zu kaufen. Treten Sie in die Planungsphase ein, indem Sie detailliert festhalten, was verändert werden soll und was Sie dafür veranschlagen wollen.

Eine effiziente Planung und Leistungsbeschreibung bilden die Grundlage für die Ausschreibung und das Einholen entsprechender Angebote. Details sind nach der Vergabe einer Leistung eventuell aufgrund sich ergebender Planungsänderungen weiter zu konkretisieren. Dass die vereinbarten Leistungen entsprechend des Vertrags ausgeführt werden (können), liegt im Verantwortungsbereich der Qualitätskontrolle und Bauleitung. Beispielsweise ist es einem ausführenden Bauunternehmen nicht zuzumuten, die Altlasten des vorigen Gewerks (z.B. Bauschutt) auf eigene Rechnung zu entsorgen. Solch eine Sonderleistung könnte der Bauunternehmer „seinem“ Bauherren in Rechnung stellen.

Erbrachte Leistungen kann ein Bauherr nur dann abnehmen, lassen sich die Resultate mit den vertraglich vereinbarten Leistungen vergleichen. Eine Dokumentation kann letztendlich lediglich aufgrund der Leistungsbeschreibung und einer lückenlosen Planung vorgenommen werden.

Eine Planung im Bestand vorzubereiten, setzt zwingend die Existenz genauer Planungsunterlagen voraus und muss auf deren Grundlage vorgenommen werden. Vielleicht sind Sie einer der glücklichen Erwerber einer Eigentumswohnung, dem die vollständigen Bestandspläne vom Verkäufer ausgehändigt werden. In den meisten Fällen bemühen sich Käufer im Vorfeld um diese Bestandspläne, allerdings führen diese Bemühungen selten zum Ziel. Im Idealfall gibt es eine komplette Bauakte zum Objekt, die nicht nur sämtliche Ursprungspläne einschließt sondern auch eine Dokumentation aller Ein- oder Umbauten beinhaltet. Ein solcher Fall ist allerdings äußerst selten, nicht zuletzt weil der Verkäufer lediglich eine einzelne Wohneinheit besitzt und nicht der Bauherr der Wohnanlage ist.

In diesem Kontext kann es ratsam sein, einmal bei der Hausverwaltung nach den Bestandsplänen zu fragen. Eine professionelle Verwaltung bewahrt üblicherweise sämtliche Unterlagen zur Wohnanlage auf und kann beispielsweise nachsehen, welche Renovierungsarbeiten wann und von wem ausgeführt wurden. 

Wie wichtig ist die Prüfung der Bestandspläne?

Eine weitere Quelle kann die Bauaufsichtsbehörde sein. Diese muss, als eine Abgeschlossenheitsbestätigung ausgestellt wurde, die Bestandspläne eingesehen haben und üblicherweise wurden im Zuge dessen Kopien angefertigt.

Ein „in Händen halten“ der vollständigen Bestandspläne schützt nicht vor eventuellen Ungereimtheiten zwischen Ist- und Sollzustand. Möglicherweise wurden während der Errichtung des Gebäudes bereits Änderungen vorgenommen oder aber Umbauten, die nicht dokumentiert wurden und die zu den vorhandenen Plänen kritische Abweichungen bedeuten können.  

Bei der Bewertung vorhandener Pläne ist in jedem Fall eine gewisse Skepsis geboten und ein prüfender Blick ist in den seltensten Fällen ausreichend. Häufig werden, vor allem bei älteren Immobilien, die Aktualisierung und Neuanfertigung von Planungsunterlagen notwendig.

Eine ökonomisch solide und nachhaltige Planung erfordert als Grundlage ein genaues Aufmaß des vorhandenen Baus. Hierzu gehört folgendes:

• Grundrisse  
  Darin enthalten sind Deckenhöhen, Unterzüge, Raumgrößen, Fenster und Türen, Konstruktionsarten, Wandstärken, Raumhöhen, etc. 
• Lageplan
  Im Lageplan sind die korrekte Lage und die korrekten Außenmaße des Bauwerks dargestellt
• Ansichten und Schnitte
  Als Gegenstück zum Grundriss zeigen sie die erhabenen Punkte des Gebäudes

Es gilt zu prüfen, inwieweit sich Ihre Bedürfnisse und Wünsche mit den IST-Gegebenheiten des Gebäudes in Einklang bringen lassen. Dabei gilt es, sowohl das Gemeinschaftseigentum zu beachten als das Maximum aus der Wohnung herauszuholen, das letztlich auch durch eine gewagte und mutige Planung gelingen kann. Ist für die Modernisierungs-, Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen mit dem Ziel zur Baugenehmigung ein Bauantrag einzureichen, muss diesem die Genehmigungsplanung vorausgehen.  

Die Anwendung der sogenannten Genehmigungsfreistellung ist ein Resultat der Vereinfachung der Genehmigungsverfahren sowie der verschlankten behördlichen Bürokratie. Für bestimmte Bauprojekte hat sich diese Genehmigungsfreistellung, die ein Baugenehmigungsverfahren nicht erfordert, durchgesetzt. Es sind zwar nach wie vor die Planungsunterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen, diese muss aber innerhalb einer verhältnismäßigen kurzen Zeitspanne entscheiden, ob eine Freistellung vorliegt oder ob Gründe dagegensprechen und ein Genehmigungsverfahren zusätzlich erforderlich ist. In Nordrhein-Westfalen ist diese Frist beispielsweise auf vier Wochen begrenzt, was für behördliche Prüfungen tatsächlich eine extrem kurze Zeit ist.

In § 14 des Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) ist die Rede davon, dass ein Eigentümer zur Instandhaltung seines Sondereigentums verpflichtet ist. Als Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft wird in § 21 WoEigG die ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums definiert. § 22 WoEigG regelt darüber hinaus „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen.

In diesem Zusammenhang werden Baumaßnahmen im Sondereigentum Ihrer Wohnung entsprechend ihrer sogenannten Eingriffstiefe gestaffelt: 

• Modernisierung 
  Anpassung an den aktuellen Stand der Technik
• Instandsetzung
  Leichte Überarbeitungen an vorhandenen defekten Bauteilen
• Instandhaltung
  Sicherung und Erhaltung, gegebenenfalls Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit
• Sanierung
  Überarbeitung der kompletten Immobilie ohne speziellen Anspruch
• Reparatur
  Teils Erneuerung defekter Teile, Austausch

Klären Sie frühzeitig, auch unter Hinzuziehung Ihres Architekten oder Baubegleiters, welche Experten zu verpflichten sind. Je unübersichtlicher eine Bausituation ist, desto eher wird das Hinzuziehen eines Vermessers, Statikers oder Holzschutzgutachters notwendig.

Aufgrund der Maßnahmen- und Leistungsbeschreibung werden all Ihre zuvor konkretisierten Wünsche und Vorstellungen realisiert. Bauingenieure und Architekten können ein Lied davon singen, wie unterschiedlich Angebote von Handwerksbetrieben oder Bauunternehmen zu ein und derselben Ausschreibung ausfallen können.

Planungsunterlagen werden so weit präzisiert, dass ein Bauvorhaben auf Basis der Genehmigungsplanung bzw. der Entwürfe, umgesetzt werden kann. Für die Detailschärfe werden Darstellungen und Zeichnungen häufig in einem sehr großen Maßstab (1: 5, teilweise sogar 1 : 1) ausgearbeitet. Planunterlagen für einzelne Gewerke oder spezielle Leistungen, wie beispielsweise Fliesenpläne oder Elektropläne) gehören auch zur Ausführungsplanung.

In der DIN 18299 aus 09/2016 wurde definiert, was eine korrekte und lückenlose Leistungsbeschreibung en détail enthalten muss. Die Norm legt die allgemeinen technischen Vertragsbedingungen fest, die für jegliche Bauarbeiten hinsichtlich Ausführung, Materialien, Abrechnung sowie Haupt- und Nebenleistungen gelten. Dies gilt für Bauen im Bestand gleichermaßen wie für Neubauten. In § 7 der VOB/A, der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (letzte überarbeitete Fassung von 01/2016) wird Folgendes festgestellt: „Die Leistung ist eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können.“ 

Mit dem Begriff „erschöpfend“ ist selbstredend nicht gemeint, dass jede möglicherweise im Bauverlauf eintretende Eventualität detailliert zu beschreiben ist. Diese explizite Ausformulierung, auch in der Leistungsbeschreibung, würde einem Handwerker demnach jeden Handgriff vorschreiben. Die Eindeutigkeit darf hier vom Gebot der „erschöpfenden“ Beschreibung nicht beschnitten werden. Informationen zu den Vorgaben, die für die Leistungsbeschreibung der VOB/A, der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A, relevant sind, finden Sie auf der Webseite www.dejure.org. 

Der Text einer Ausschreibung sollte in jedem Fall durch einen Fachmann formuliert werden, denn Handwerker des entsprechenden Bereiches werden in jedem Fall erkennen, ob der Verfasser über Fachkenntnisse verfügt. Erkennen sie hier gewisse Defizite, werden sie ihr Angebot eventuell dahingehend „anpassen“, denn Fachfremde akzeptieren womöglich auch überhöhte Preise. Daher gilt: Lassen Sie einen Fachmann formulieren und ändern Sie diesen Text selbst bei neuen Erkenntnissen, die sich während der Ausschreibungsfrist ergeben, nicht ab. Das hat den Hintergrund, dass Angebotspreise dieselbe Angebotsgrundlage benötigen, um vergleichbar zu sein. 

Eine Auswahl wird im ersten Schritt aufgrund des Preises sowie des Anbieters getroffen. Nachdem Sie Ihre Wahl getroffen haben, können Sie versuchen, die Kalkulation sowie die offerierten Leistungen nachzuverhandeln.

Ein Gesetz zur Veränderung des deutschen Bauvertragsrechts zum 01.01.2018 wurde nach längerem Ablauf am 09.03.2017 beschlossen. Hiervon betroffen sind diverse Paragrafen des BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Bundesrepublik musste aufgrund entsprechender Urteile des Europäischen Gerichtshofes nachlegen. 

In das Werkvertragsrecht des BGB werden damit spezielle Regelungen für den Architektenvertrag, Ingenieurvertrag, den Verbraucher- und Bauvertrag aufgenommen. Mehr Klarheit und damit Rechtssicherheit wird beispielsweise bei Schwierigkeiten der kaufrechtlichen Mängelhaftung geschaffen, was in Kapitel 1 des Gesetzes geregelt ist. Mit den Paragrafen 650 a – v werden in Kapitel 2 des Gesetzes sowohl der Verbraucherbauvertrag als auch der Bauvertrag mit in das Werksvertragsrecht eingefügt. Darüber hinaus werden folgende Verträge als werkvertragsähnlich mit aufgenommen: Der Bauträger-, Architekten- und der Ingenieurvertrag. Den Kern der Gesetzesänderung bilden der neue Verbraucherbauvertrag und der neue Bauvertrag. Für Eigentümer einer Wohnung ist der neue Verbraucherbauvertrag relevant; vor allem hinsichtlich Rekonstruktions- oder Umbaumaßnahmen. 

Die relevanten Neuerungen im Bauvertragsrecht:

• Neue Regelungen bei dem Allgemeinen Werkvertragsrecht (Betrifft die Punkte Abschlagszahlung: Aufkündigung aus triftigen Gründen sowie die fiktive Abnahme)
• Veränderungen des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (Baubeschreibung und Widerrufsbelehrung des Bauträgers, Informationspflichten bei Verbraucherverträgen)
• Neue Vorschriften beim Architekten-, Ingenieur-, Bauträgervertrag. 
• Erneuerte Vorschriften beim Verbraucherbauvertrag/Bauvertrag (Vergütungsanpassung, Rechtschutz, Anordnungsrecht des Bestellers)
• Änderungen der kaufvertraglichen Vorschriften und der Mängelgewährleistung (Ersatz der Ein- und Ausbaukosten sowie des mangelhaften Materials bei der Leistungskette Werkvertrag – Kaufvertrag).